Признание объекта незавершенного строительства самовольной постройкой

Как признать право собственности на объект незавершенного строительства

Даже в 2019 году признание права собственности на объект незавершенного строительства остается сложной процедурой, из-за которой возникает множество споров. Известно, что при покупке недвижимости человек вправе оформить имущество на себя. Если речь идет о вторичном рынке или сданной в эксплуатации новостройке, проблем не возникает. Другое дело, когда оформляется незавершенный объект. Без передаточного акта могут возникнуть трудности, для решения которых необходимо идти в суд. Ниже рассмотрим, как правильно оформить такой объект, какие документы потребуются, и куда необходимо обращаться. Разберем требования к оформлению иска и подаче бумаг.

Позиция закона

Сегодня многие объекты по той или иной причине остаются на незавершенной стадии. При этом страдает участник долевого строительства, который оформил недвижимость, но не смог стать ее полноценным владельцем. В таких ситуациях объект признается незавершенным. При этом в законодательстве нет четкого определения этому термину, что и создает ряд правовых коллизий.

По ГК РФ (статья 130, часть 1) недвижимость — участки земли, недра, а также все, что тесно связано с поверхностью и не может быть перемещено без ущерба для конструкции. Из этого определения напрашивается вывод, что недостроенное здание также является недвижимым имуществом. Это означает, что уполномоченные органы должны признавать право собственности в незавершенном строительстве.

Если исходить из научной литературы, этот вопрос является дискуссионным. К примеру, применяется следующее определение. Незавершенный объект — здание на этапе постройки или реконструкции, на которое не получено разрешение для ввода в эксплуатацию. Но здесь не учтено много особенностей, в том числе касательно причин такой ситуации. К примеру, возможно замораживание строительства, его консервация, запрет на дальнейшие действия и иные случаи.

С учетом действующих правил можно выделить следующие признаки, позволяющие признавать объект таковым, что является незавершенным:

Именно на эти факторы ориентируются представители фемиды, если дело доходит до признания права собственности на незавершенное здание.

Особенности признания прав: важные моменты для суда

Судебная практика показала, что суды используют разный порядок доказывания в зависимости от ситуации. Учитываются следующие моменты:

Несмотря на видимые отличия, право собственности на недостроенный объект должно признаваться с последующей регистрацией в соответствующей документации. Наличие прав на землю под сооружением не обязательно. В ФЗ №218 сказано, что для госкадастра необходим технический план, правоустанавливающий документ на ЗУ или бумага, подтверждающая возможность размещения неоконченных сооружений без предоставления права на ЗУ.

Условия признания прав собственности незавершенного объекта

Как отмечалось, для получения прав на собственность необходимо подавать иск и доказывать позицию в суде. Пока многоквартирный объект не достроен, дольщики не могут рассчитывать на оформление недвижимости. Это означает, что заявление подается с учетом имеющейся доли. Истец рассчитывает, что судья разберется в вопросе и удобрит запрос на регистрацию незавершенного объекта.

По закону заявление должно быть удовлетворено, если дом готов на 90% и более. В более редких случаях представители фемиды выносят положительное решение, если здание построено от 75 %. Регистрация недвижимости возможна только при четком выделении доли. В качестве заявителей, как правило, выступают дольщики, которые пытаются защитить свои права.

Если степень готовности объекта меньше 75 %, можно обращаться в суд. В этом случае возможно не признание право собственности, а требование наказания для строительной организации. Истец требует разобраться, почему застройщик не выполняет обязательства и требует наказать виновного.

Как действовать для признания права собственности

Существует порядок действий, позволяющий решить вопрос с недостроенным объектом. На практике рекомендуется следовать таким шагам:

Иск передается в районную судебную структуру, ведь именно эта организация занимается решением подобного рода моментов. При выборе варианта необходимо учитывать адрес места, где ведется строительство. После передачи иска необходимо выждать 15-дневный срок. Именно в этот период изучается дело и принимается решение — рассматривать дело или отклонить заявление истца. Если представители фемиды приняли обращение, заинтересованные стороны информируются о месте, времени и дате разбирательств.

Как оформить иск

Чтобы суд мог признать права заявителя на те или иные объекты, важно правильно подойти к оформлению искового заявления. Бумага составляется с учетом требований ГПК РФ. Если не соблюдать рекомендации в этом документе, иск не принимается к рассмотрению. В таком случае придется снова тратить время на оформление.

Если вместо истца с иском в суд приходит другой субъект, эти сведения также указываются в тексте документа. Образец заполнения бумаги на признание права собственности можно попросить в суде или воспользоваться помощью юристов.

Какие нужны бумаги

Если застройщик решил недостраивать сооружение, дольщика не интересуют причины. Ему важно, чтобы купленное имущество признали его собственностью. Для этого при обращении в суд необходимо иметь полный пакет документации. В него входит:

Документацию можно отдать лично или привлечь к помощи представителя. В последней ситуации вместе с актами должна направляться и доверенность с отметкой нотариуса.

Итоги

Суды все чаще признают право владения на объект строительства, если сооружение готово на 75 % и более. В случае готовности на 90 % вероятность выиграть дело повышается. При меньших значениях необходимо все равно идти в судебную структуру и требовать компенсации. В таком случае есть надежда, что застройщик зашевелиться и достроит здание.

Консультация юриста по вопросам признание права собственности на объект незавершенного строительства доступна на сайте БЕСПЛАТНО:

Делитесь информацией с друзьями в социальных сетях. А также подписывайтесь на наши соц. сети (ссылки в профиле)

Источник

ОБЪЕКТЫ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ: ПО КАКОМУ ПУТИ ИДЕТ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

	О.А. БЕЛЯЕВА, ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, доцент Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, кандидат юрид. наук

Решение суда о признании права собственности на самовольную постройку зависит от нескольких факторов, в частности, от того, является ли возведенное строение объектом недвижимого имущества; кому принадлежит земельный участок под возведенной постройкой; соответствует ли созданный объект недвижимости строительным нормам и правилам. Автор статьи предлагает пути преодоления возможных коллизий и оценивает арбитражную практику.

ак известно, вновь созданное недвижимое имущество становится объектом права собственности только с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого застройщику принадлежит право собственности не на сам объект недвижимости, а на совокупность использованных строительных материалов либо на объект незавершенного строительства (постановление ФАС ВСО от 19.09.2002 N А74-3032/01-К1-Ф02-2738/02-С2).

Хотя самовольное строительство относится к числу первоначальных способов приобретения права собственности, само по себе возведение самовольной постройки — это гражданское правонарушение, последствия которого сводятся к сносу за счет создавшего ее лица. В связи с этим существует мнение об отмене возможности приобретения права собственности на недвижимость, созданную вопреки правилам(*1).

Самовольная постройка может получить статус полноценного объекта гражданских прав только в судебном порядке (п. 3 ст. 222, подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ), если сохранение этой постройки не нарушает чьих-либо прав и законных интересов и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, право собственности на самострой не может возникнуть на основании приобретательной давности, которая призвана устранять неопределенность в титуле владения (ст. 234 ГК РФ). В данном случае ее применение к отношениям, связанным с самовольными постройками, освобождало бы застройщика от обязанности соблюдать требования нормативных актов и СНИПов.

Споры по поводу самовольных построек рассматриваются судами только в порядке искового производства, ведь у самовольного застройщика изначально отсутствуют документы, подтверждающие легальное появление объекта недвижимости. Юридический факт владения строением на праве собственности устанавливается судом в порядке особого производства лишь в том случае, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен и указанный факт не может быть подтвержден во вне судебном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 03.09.2002 N 4544/02).

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом, если устранены все признаки самовольной постройки, кроме отсутствия разрешения на строительство, получение которого должно предшествовать строительству. Решение суда — это основание для возникновения права собственности на недвижимую вещь, а разрешение на строительство — один из элементов процедуры правомерного возведения объекта недвижимости и введения его в гражданский оборот.

Срок исковой давности к спорам о самовольных постройках не применяется, так как он представляет собой срок для защиты лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ). Предметом иска о признании права собственности является констатация факта принадлежности истцу права собственности, исковые требования не связаны с возложением на ответчика какой-либо обязанности. В случае предъявления иска о признании права собственности нарушения нет, есть оспаривание права. Право на судебную защиту оспариваемого права не ограничено каким-либо сроком. С точки зрения процессуальной формы речь идет об одном из трех известных науке видов иска, помимо исков о присуждении и преобразовательных исков. Иски о
признании права (позитивные иски), в том числе права собственности, направлены на внесение определенности по поводу наличия или отсутствия какого-либо правоотношения(*2).

Правила о самовольных постройках относятся только к недвижимости, поэтому признание права собственности на такой объект неразрывно связано с его последующей государственной регистрацией. По этой причине споры о признании права на объект недвижимости не относятся к юрисдикции третейских судов, поскольку это сфера публичных отношений (постановление ФАС СКО от 14.09.2006 N Ф08-4424/2006).

Термин «постройка» не включен в базовое понятие недвижимости, изложенное в ст. 130 ГК РФ, так как это родовое понятие для объектов, искусственно созданных на земельном участке и представляющих собой результат строительной деятельности.

В основу разграничения имущества на движимое и недвижимое положен критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в ее способности или неспособности к перемещению, — критерий прочности связи с землей. Следует отметить, что проведение технического учета и инвентаризации не служит основанием для квалификации того или иного объекта в качестве недвижимого имущества. Поэтому если постройка не является капитальным строением, она не подлежит сносу как самовольная (постановление ФАС МО от 27.03.2006 N КГ-А40/1852-06). В равной степени этот вывод относится к искам о признании права собственности на самовольно возведенные строения и сооружения.

В этой связи интересен арбитражный спор о признании права собственности на торговые ряды, появившиеся в результате реконструкции рыночного комплекса. Арбитражный суд пришел к выводу, что легко возводимые конструкции, сборно-разборные сооружения модульного типа без фундамента, стационарных коммуникаций, с дощатыми полами и крышей из металлочерепицы не имеют прочной связи с землей. Они не относятся к недвижимому имуществу, а следовательно, такие конструкции не могут быть признаны самовольными постройками (постановление ФАС МО от 13.02.2008 N КГ-А41/159-08).

Значительная часть споров о признании права собственности на самовольную постройку касается не постройки как таковой, а самовольной реконструкции здания. На этот счет высказываются противоположные мнения.

С одной стороны, постройка должна обладать определенной самостоятельностью по отношению к уже существующим объектам(*3). Признать право собственности на самовольно реконструированный объект по правилам ст. 222 ГК РФ можно, если в результате реконструкции появился новый объект, существенно отличающийся от первоначального.

Суд не удовлетворил исковых требований о сносе самовольной постройки в виде третьего этажа здания, указав, что дополнительный этаж появился в результате перекрытия второго этажа. Такая перепланировка не повлекла за собой изменение архитектурного облика застройки города, была направлена на создание дополнительных полезных площадей и поэтому не может считаться самовольной постройкой (см. постановления ФАС СЗО от 01.07.2002 N А26-731/02-01-05/39; ФАС МО от 10.01.2001 N КГ-А40/6185-00).

С другой стороны, по нормам Градостроительного кодекса РФ самовольно реконструированные объекты отождествляются с самовольными постройками независимо от характера реконструкции. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, согласованной с органами архитектуры и градостроительства, государственного контроля и надзора (ст. 51 ГрК РФ). Изменение архитектурного облика также требует разрешения на строительство (п. 2 ст. 21 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).

Если реконструкция недвижимости проведена без получения необходимых разрешений, то именно ст. 222 ГК РФ позволяет наказать нарушителя требований градостроительного регламента и защитить интересы лиц, владеющих смежными помещениями на законных основаниях (постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2005 N 665/06).

Пристройка к ранее возведенному объекту или его надстройка выходит за рамки ранее выданного разрешения на строительство, не соответствует первоначальной проектнойдокументации, акту приемки объекта в эксплуатацию и техническому паспорту строения. Работы, затрагивающие конструктивные характеристики здания и влияющие на его надежность и безопасность, признаются реконструкцией и могут квалифицироваться как самовольная постройка (постановление ФАС ЗСО от 30.10.2006 N Ф04-3743/2006 (26764-А75-39)).

Более того, полагаем, что появление дополнительных помещений внутри здания приводит к необходимости применения к ним правил о самовольной постройке даже в том случае, если реконструкция не изменила архитектурного облика и новые площади создавались внутри стабильного каркаса здания. Здания — это самостоятельные системные образования с собственными элементно-структурными отношениями(*4). Помещениями считаются конструктивно и пространственно обособленные части внутри здания, пригодные для использования. Помещение лишено материального выражения и рассматривается как вещь только в юридическом смысле этого слова(*5). Нежилые помещения являются самостоятельными объектами недвижимости с особым гражданско-правовым режимом владения, пользования и распоряжения(*6). Именно поэтому появление дополнительных помещений внутри здания требует применения к ним правил о самовольной постройке.

Отдельный интерес представляет проблема оформления отвода земельного участка под строительство и получения разрешения на строительство объекта.

В одном из судебных споров истец просил признать егоправо собственности на автомобильную стоянку в виде двухэтажного нежилого здания, замощенного покрытия и металлического забора. Стоянка была возведена на собственные денежные средства, но без разрешительной документации на строительство. После начала судебного процесса арендодатель не согласился провести надлежащее оформление отвода земельного участка. В итоге суд отказал в иске, указав, что договор аренды земельного участка, на котором было возведено здание автостоянки, не прошел государственную регистрацию, следовательно, считается незаключенным и строительствопроводилось без отвода земельного участка (постановление ФАС ПО от 14.02.2006 N А55-4426/05-14).

Признать договор аренды незаключенным позволяет не только его ненадлежащая форма, но и несогласование между сторонами существенных условий, в частности предмета договора. Предметом какой-либо сделки может быть лишь земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»). Только после присвоения кадастрового номера земельный участок становится недвижимым имуществом, в отношении которого может быть принято решение о его предоставлении в аренду(*7). Данный вывод подтверждается и арбитражной практикой (постановления ФАС ВВО от 07.11.2006 N А28-19615/2005-488/4; ФАС СКО от 05.04.2007 N Ф08-1635/07).

Не являются документами, индивидуализирующими земельные участки для целей совершения с ними сделок, дежурные кадастровые карты (планы), в которых границы земельного участка определены ориентировочно, то есть межевание не осуществлено. Договор аренды, в котором невозможно установить определенно подлежащее передаче имущество, признается незаключенным (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2008 N 17АП-731/2008-ГК). Отметим, что наличие права на земельный участок, находящийся под спорным объектом, является одним из необходимых условий признания права собственности на самовольную постройку.

Оценивая порядок предоставления земли, необходимо определить и ее целевое назначение. Если участок был предоставлен под индивидуальное жилищное строительство, то возведенный на нем павильон из сборно-разборных быстровозводимых конструкций, например для размещения зала игровых автоматов, квалифицируется как самовольная по стройка, что нашло отражение в выводах суда (постановление ФАС СКО от 20.09.2006 N Ф08-4484/2006).

Возводя строения и не соблюдая при этом целевое назначение земельного участка, арендатор нарушает законные интересы арендодателя. Суд не может признать существование права у одного лица, нарушив тем самым права другого лица.

Так, органы местного самоуправления выдали предпринимателю разрешение на реконструкцию металлического сборного торгового павильона с учетом возможного демонтажа. В пояснительной записке к проекту реконструкции торгового павильона указывалось, что конструктивная схема определяет возможность быстрого демонтажа без вложения значительных средств. Но в результате реконструкции павильон превратился в строение капитального типа. Суд отказал в признании права собственности предпринимателя на возведенный объект капитального строительства, так как истец нарушил принцип разрешенного землепользования (постановление ФАС ПО от 19.02.2008 N А49-3028/2007-128/24).

Разрешенное землепользование зависит не только от волеизъявления собственника земельного участка, выраженного при заключении договора аренды, но и от императивных указаний закона.

Так, постройка признается самовольной, если она возведена с нарушением норм и правил охраны линий электропередачи (постановление ФАС СКО от 12.02.2008 N Ф08-349/08). Не предназначен для строительства земельный участок, расположенный в полосе отвода железных дорог (ст. 90 ЗК РФ), поэтому возведенный на нем объект капитального типа, соответствующий по своим техническим характеристикам и конструктивному исполнению строительным нормам и правилам, все равно является самовольной постройкой (постановление ФАС СКО от 30.09.2003 N Ф08-3580/2003).

Разрешительный порядок осуществления застройки обусловливает возможность признания самовольным возведения объекта недвижимости даже несмотря на то, что его осуществлял собственник земельного участка, отведенного для строительства. Ведь разрешение на строительство всегда персонифицировано и содержит указание на площадь застраиваемого земельного участка, характеристику возводимого недвижимого объекта и реквизиты собственника создаваемого объекта. Поэтому если у застройщика имеются надлежащие права на земельный участок и документы о приемке объекта в эксплуатацию, но нет необходимых разрешений на строительство, постройка признается самовольной (постановление ФАС ДВО от 30.08.2002 N Ф03-А73/02-1/1702).

В ходе рассмотрения одного из споров выяснилось, что между ООО и одним из государственных институтов был заключен договор простого товарищества с целью строительства и дальнейшей эксплуатации автозаправочной станции. В качестве вклада в совместную деятельность институт предоставил земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании. Земельный участок был передан обществу на основании договора аренды для обустройства контейнерной автозаправочной станции за счет средств арендатора. Договор простого товарищества впоследствии был признан ничтожной сделкой, а следовательно, арендатор утратил право на возведение строений на соответствующем земельном участке. Кроме того, судом было установлено, что разрешение на строительство автозаправочной станции выдавалось не ООО, силами и средствами которого была возведена эта станция, а институту. Таким образом, разрешительный порядок строительства не был соблюден (постановление ФАС МО от 11.02.2008 N КГ-А40/93-08).

Приведенное постановление суда демонстрирует единообразный подход арбитражных судов к оценке договоров о совместной деятельности с участием некоммерческих организаций (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве»). Строительство является разновидностью предпринимательской деятельности, следовательно, участником договора, заключаемого с целью строительства, не может быть некоммерческая организация (постановления ФАС ВВО от 12.05.2005 N А11-4316/2004-К1-2/141; ФАС МО от 11.02. 2008 N КГ-А40/93-08).

Застройщик может использовать судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку, например, для того, чтобы обойти установленный порядок получения разрешений на строительство. В частности, имеется в виду ситуация, когда строительство ведется на отведенном для этих целей земельном участке, но без получения необходимых разрешений. Однако суды не должны подменять органы, уполномоченные давать разрешение на строительство и согласовывать застройку. Поэтому признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке должно оставаться исключительным способом защиты права. Его следует применять, если истец по объективным причинам не может получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в установленном порядке (постановление ФАС ЗСО от 18.10.2006 N Ф04-6949/2006 (27644-А46-22)).

Поскольку отсутствие разрешения на строительство восполнить невозможно, истцу необходимо с помощью судебнотехнической экспертизы доказать соблюдение строительных норм и правил(*8). Любые другие документы, представляемые суду взамен разрешения на строительство (заключения местных центров гигиены и эпидемиологии, государственной противопожарной службы МЧС России и др.), должны подтверждать эксплуатационную надежность возведенного объекта (постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2008 N 17АП-119/2008-ГК и от 14.02.2008 N 17АП-608/2008-ГК).

Таким образом, для исключения самовольности создания недвижимого имущества должны быть соблюдены следующие условия застройки:

*1) См.: Щенникова Л.В. Самовольное строительство в России: объективная оценка и неожиданные гражданскоправовые последствия // Законодательство. 2006. N 3. С. 18—22.

*2) Комментарий судебно-арбитражной практики / Под ред. В.Ф. Яковлева. Вып. 12. М., 2005. С. 34.

*3) См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 523.

*4) Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 81—83.

*5) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004. С. 48, 49.

*7) Попов М. Предоставление земельного участка для строительства: завершение процедуры // Хозяйство и право. 2006. N 9. С. 114; Ерш А. Земельный участок как объект гражданских прав // Хозяйство и право. 2006. N 4.С. 43—44.

*8) Моргунов С. Правовые проблемы самовольной постройки // Хозяйство и право. 2004. N 5. С. 109, 118.

Журнал «Арбитражное правосудие в России» N 6/2008, О.А. БЕЛЯЕВА, ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, доцент Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, кандидат юрид. наук

Источник