Самовольная постройка, без разрешения. Как узаконить?
Самовольная постройка, без разрешения на строительство. Как узаконить?
Статьей 218 ГК РФ установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Из содержания ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ следует, что реконструкция объектов капитального строительства – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства.
Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ при реконструкции объекта капитального строительства требуется разрешение на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Исходя из содержания пункта 3 статьи 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ), в предмет доказывания по настоящему спору в совокупности входит принадлежность земельного участка на праве собственности истцу, отсутствие нарушения возведенной постройкой прав и законных интересов других лиц, а также безопасность объекта для жизни и здоровья граждан.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройку угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнений в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Вместе с тем, учитывая, что спорный реконструированный объект расположен на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан на основании вышеизложенных правовых ном и доказательств можно узаконить самовольную постройку (данный подход указан в Определении Верховного Суда РФ от 08.07.2014 №19-КГ 14-6).
Как защитить объект от признания самовольной постройкой и последующего сноса?
Юрист Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья»
специально для ГАРАНТ.РУ
Борьба с самовольными постройками является одним из трендов современной московской действительности, причем под угрозу уничтожения попадают не только временные, но и капитальные постройки. В своей колонке я рассмотрю, что является факторами риска для признания постройки самовольной и какие аргументы необходимо приводить в судебном споре с государственными органами.
Признаки признания постройки самовольной
Самовольными постройками могут быть признаны объекты капитального строительства (недвижимого имущества). Временные постройки, являющиеся движимым имуществом, также попадают в категорию риска: могут быть демонтированы в связи с признанием права собственности на них отсутствующим.
В случае, когда зарегистрированные в ЕГРН объекты недвижимого имущества имеют признаки самовольной постройки, наличие регистрации не исключает удовлетворения судом требования об ее сносе (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее – Постановление). Это объясняется необходимостью наличия правового основания для внесения записи в ЕГРН: например, акта госоргана – разрешения на строительство как основания возведения здания.
Доказывание добросовестного приобретения постройки на основании действительной сделки также не защитит собственника от ее сноса. Способом правовой защиты добросовестного приобретателя может стать только взыскание убытков с первоначального собственника постройки.
Гражданское законодательство предусматривает следующие признаки для признания постройки самовольной:
В соответствии с п. 29 Постановления ст. 222 Гражданского кодекса не регулирует демонтаж временных построек, а также на перепланировку, переоборудование недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект.
Полномочиями по принятию решения о сносе самовольной постройки обладает:
Виды судебных споров, связанных с самовольной постройкой
Споры по искам о признании права собственности на самовольную постройку, инициированные лицами, которые возвели такие объекты.
Истец может рассчитывать на признание права собственности на самовольную постройку, если:
Суды единообразно применяют названные условия, если они не соблюдены, шансов у собственника постройки на ее сохранение практически нет.
Смягчающим условием при применении п. 3 ст. 222 ГК РФ является то, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в признании права собственности. В соответствии с п. 26 Постановления истец должен доказать, что принял необходимые меры для легализации постройки, то есть подал все необходимые документы для получения разрешения на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию. Данное положение позволяет добросовестному застройщику, выполнившему иные требования п. 3 ст. 222 ГК РФ, рассчитывать на признание права собственности на спорную постройку.
Споры по искам о сносе самовольной постройки, в рамках которых уполномоченный орган (в Москве, например, в Департамент городского имущества г. Москвы) заявляет одновременно следующие требования:
Эти на первый взгляд противоречивые требования заявляют для предупреждения потенциально возможного отказа в удовлетворении иска по основанию неверного определения типа постройки, то есть по формальным основаниям в связи с неправильно сформулированными исковыми требованиями. Отнесение типа спорной постройки к капитальным или временным преимущественно происходит уже в процессе разрешения спора при проведении строительно-технической экспертизы.
Первые два требования относятся к капитальным строениям, связанные с ними отношения регулируются ст. 222 ГК РФ. Вторые два требования относятся к временным постройкам, к которым не применяются положения ст. 222 ГК РФ, в отношении таких строений заявляют негаторные требования о признании отсутствующим права собственности на объект в рамках ст. 304 ГК РФ.
Данный формат исковых требований вызывает у ответчика необходимость давать различные аргументы на каждый блок требований.
В случае если спор связан с объектом недвижимого имущества, возникшим в связи с проведением самовольной реконструкции, требования о приведении объекта в первоначальное состояние до проведения самовольной реконструкции или о сносе постройки также должны быть рассмотрены с учетом критериев признания постройки самовольной. При доказывании отсутствия факта создания нового объекта посредством самовольной реконструкции нужно учитывать, что созданием нового объекта является изменение индивидуализирующих характеристик объекта (высоты, площади, этажности и т.п.) (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 24-КГ15-6).
Для разрешения споров по требованиям о приведении объекта недвижимого имущества в первоначальное положение после проведения незаконной перепланировки (например, надстройки, изменившей высотные характеристики здания) не нужно доказывать наличие всех предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ обстоятельств. Достаточно доказать, что перепланировка не является реконструкцией (например, на основании технического заключения о состоянии несущих конструкций, допустимости и безопасности выполненных работ в здании), то есть изменения не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности, не превышают предельные параметры разрешенного строительства (постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 июля 2017 г. № Ф 05-8418/2017 по делу № А40-242003/2015). Установление таких фактических обстоятельств подтверждает отсутствие необходимости в получении разрешения на строительство (подп. 4 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»).
Для сохранения постройки необходимо доказать следующие фактические обстоятельства:
Наиболее сложным является доказывание наличие всех обстоятельств п. 3 ст. 222 ГК РФ: наличия разрешения на строительство или необоснованного отказа в его выдаче, расположения объекта в территориальной зоне, в которой строительство объектов спорного типа разрешено, а также наличия прав на земельный участок под объектом у создателя постройки. Для доказывания фактов необходимо предоставить суду следующие доказательства:
Победа в споре с уполномоченными органами возможна также при доказывании хотя бы одного из двух фактов:
Срок исковой давности исчисляется для органов власти независимо от перераспределения полномочий между ними (постановление Президиума ВАС РФ от 11 октября 2011 г. № 7337/11 по делу № А10-1434/2009). Органы власти имеют возможность получать сведения о государственном техническом учете и государственной регистрации прав на спорный объект (определение ВС РФ от 14 июля 2015 г. № 305-ЭС14-8858 по делу А40-161453/2012, постановление Президиума ВАС РФ от 4 сентября 2012 г. № 3809/12, постановление Президиума ВАС РФ от 18 июня 2013 г. № 17630/12). То есть передача полномочий по контролю в сфере строительства или земельных отношений не влечет перерыва в сроке исковой давности. Предполагается, что о нарушении своего права органы власти узнают с даты регистрации права собственности на здание в ЕГРН.
Поскольку органы государственной власти заявляют требования, которые применимые и к капитальным, и к временным постройкам, изначально необходимо доказать факт отнесения постройки к объектам недвижимого имущества. Доказать этот факт поможет строительно-техническая экспертиза и предоставление технического паспорта БТИ на здание. Если в ином деле рассматривался вопрос о капитальности спорного объекта, возможно использовать преюдициальное значение такого факта.
Доказать отнесение постройки к капитальным объектам важно, поскольку в отношении временных построек органы власти заявляют негаторные требования, к которым не применяются правила о сроке исковой давности (ст. 208 ГК РФ, п. 7 Постановление Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»). То есть пропуск срока исковой давности органом власти можно только в связи со спорным объектом недвижимости.
Для применения срока исковой давности необходимо доказать отсутствие следующих фактов (п. 6, п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. № 143, п. 22 Постановления):
Доказывание отсутствия угроз жизни и здоровью населения, связанных с постройкой, возможно за счет предоставления в суд экспертного заключения. Отсутствие у собственника земли (не являющегося собственником объекта) фактического владения землей под спорным объектом, даже в случае отсутствия его прямого согласия на возведение объекта, подтверждает необходимость применения общего срока исковой давности (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 сентября 2017 г. № Ф02-4560/2017 по делу № А19-8769/2016, определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14 июля 2015 г. № 305-ЭС14-8858 по делу А40-161453/2012). При этом неоднократное заключение краткосрочных договоров аренды земельного участка под спорным объектом свидетельствует об осведомленности истца о нахождении такого объекта на участке (определение ВС РФ от 4 сентября 2015 г. № 305-ЭС15-11735 по делу № А40-102753/2013).
Доказывание факта возведения постройки в период до 1995 года, то есть до даты вступления в силу ст. 222 ГК РФ, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки. Правила о признании самовольной постройкой не применяются к объектам, возведенным до 1995 года, в связи с тем, что гражданское законодательство обратной силы не имеет (п. 1 ст. 4 ГК РФ) и на основании постановления Президиума ВАС РФ от 24 января 2012 г. № 12048/11, постановления Президиума ВАС РФ от 19 ноября 2013 г. № 6557/13.
Частой ситуацией является несовпадение даты фактической постройки здания и даты регистрации права собственности на нее. Доказывать нужно именно дату возведения постройки, для чего необходимо предоставить следующие документы: технический план приватизации и распоряжение Госкомимущества об утверждении плана. Косвенным доказательством постройки здания до 1995 года может быть акт оценки стоимости имущества при приватизации.
Таким образом, суды принимают решения в пользу сохранения спорной постройки при невозможности доказать наличие всех необходимых условий для признания ее режима законным только при наличии признака давности: пропуска уполномоченным органом срока исковой давности или возведения постройки до введения в действие ГК РФ.