Признание договора долевого строительства незаключенным

Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I. Основные положения о заключении, исполнении и расторжении договора долевого участия в строительстве

II. Выводы судов по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договора долевого участия в строительстве

1. Определение существенных условий договора долевого участия в строительстве

1.1. Постановление ФАС Московского округа от 17.06.2014 N Ф05-15137/13 по делу N А41-15028/13

Исковые требования:

Конкурсный управляющий ЗАО СПО «Агропромстройпроект» (организации-должника, застройщика) обратился в суд с требованием о признании незаключенными и недействительными трех договоров участия в долевом строительстве, заключенных между должником и ЗАО «Подольский ДСК» (участником долевого строительства).

Решение суда:

В удовлетворении исковых требований отказано.

Позиция суда:

Установив, что положениями оспариваемых договоров установлен шестимесячный срок для оплаты цены договора участником строительства после получения разрешения на ввод жилых домов в эксплуатацию, в свою очередь, ЗАО СПО «Агропромстройпроект» (застройщик) обязался ввести жилые дома в эксплуатацию в срок до 30.06.2011 и до 30.09.2011; согласно актам приема-передачи векселей ЗАО «Подольский ДСК» (участником долевого строительства) во исполнение своих обязательств по договорам в части оплаты инвестиционного взноса были переданы застройщику простые беспроцентные векселя, а возможность проведения расчетов между сторонами путем передачи векселей предусмотрена положениями договоров участия в долевом строительстве, обратив внимание на то, что положения гражданского законодательства допускают согласование сторонами срока исполнения одного обязательства путем указания на срок исполнения другого обязательства, а положения статьи 431 ГК РФ указывают на необходимость при толковании условий договора судом принимать во внимание и другие условия договора путем их сопоставления, а также смыслом договора в целом, суд пришел к выводу о том, что условие о цене договоров долевого участия в строительстве и сроках ее уплаты согласовано сторонами и не противоречит требованиям действующего законодательства.

Исковые требования:

ООО «ТД «Бетон» (участник долевого строительства) обратилось в суд к ООО «Брянскгорстройсервис» (застройщику), Авраменко И.Н., Зубову С.А. с требованиями о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора участия в долевом строительстве, заключенного между ООО «Брянскгорстройсервис» и Зубовым С.А. (участником долевого строительства), о возложении обязанности на регистрирующий орган погасить соответствующую запись о регистрации данного договора, применении последствий недействительности сделки в виде обязания сторон вернуть друг другу все полученное по договору; о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве, заключенного между Зубовым С.А. и Авраменко И.Н. (новым участником долевого строительства), о возложении обязанности на регистрирующий орган погасить соответствующую запись о регистрации договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве, применении последствий недействительности сделки в виде обязания сторон вернуть друг другу все полученное по договору.

Решение суда:

В удовлетворении исковых требований отказано.

Позиция суда:

Отказывая в признании договора участия в долевом строительстве недействительной сделкой на основании статей 166, 168 ГК РФ, поскольку в нем наименование объекта капитального строительства не соответствует объекту капитального строительства, указанному в разрешении на строительство, указание на квартиру в названном договоре не соответствует проектной документации, то есть договор зарегистрирован с нарушением статьи 4 Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд исходил из того, что из содержания оспариваемого договора следует, что сторонами согласованы все существенные условия: объект долевого строительства, срок его передачи участнику долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект; у сторон сделки при заключении договора не возникло разногласий относительно его существенных условий, в том числе относительно идентификации объекта долевого строительства.

Несоответствие же наименования объекта капитального строительства, указанного в оспариваемом договоре, его наименованию в разрешении на строительство не свидетельствует о ничтожности договора и не является основанием для признания его недействительным.

1.3. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.03.2014 по делу N А29-3386/2013

Исковые требования:

ООО «Параллель» (участник долевого строительства) обратилось в суд к ООО «ЭлитСтрой» (застройщику) с требованием о государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве жилого дома.

Решение суда:

В удовлетворении исковых требований отказано.

Позиция суда:

Оценив условия договора об участии в долевом строительстве жилого дома и отметить, что стороны не установили конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику долевого строительства, поскольку ни сам договор, ни приложенная к нему схема не содержат информации о согласовании сторонами договора передачи ООО «Параллель» именно указанной им квартиры; факт же введения дома в эксплуатацию свидетельствует о том, что в настоящий момент спорный объект уже не является объектом незавершенного строительства, в отношении которого заключен анализируемый договор, а относится к жилым помещениям, регистрация права собственности на которые осуществляется в ином порядке (с получением акта приема-передачи, постановкой на кадастровый и технический учеты и т.д.), суд пришел к выводу о том, что на момент обращения участника долевого строительства в регистрационный орган с заявлением о регистрации договора у него отсутствовал пакет документов, обязательных для осуществления государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве, что сделало государственную регистрацию сделки невозможной.

1.4. Апелляционное определение Самарского областного суда от 14.01.2015 по делу N 33-67/2015

Исковые требования:

ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (застройщик) обратился в суд к гражданину Т. (участнику долевого строительства) с требованием о признании незаключенным договора участия в долевом строительстве, аннулировании записи о регистрации данного договора.

Решение суда:

В удовлетворении исковых требований отказано.

Позиция суда:

Доступ к полной версии этого документа ограничен

Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт» или купите этот документ прямо сейчас всего за 49 руб.

Источник

признание договора участия в долевом строительстве незаключенным

Хотел бы обсудить с Вами дело по признанию договора незаключенным и истребовании неосновательного обогащения.
Суть дела такова: был подписан договор участия в долевом строительстве, денежные средства по которому участник уплатил в полном объеме. Шло время, договор не регистрировался (обязанность возлагалась на участника). Как я понимаю, это стандартная практика у застройщика – не педалировать эту тему до момента ввода здания в эксплуатацию, чтобы при просрочке не попадать на санкции 214-ФЗ… Как бы то ни было, сейчас сроки передачи в собственность имущества истекли, при этом дом еще не сдан в эксплуатацию, следовательно, договор даже в случае регистрации неисполним. Со своей стороны хочу признать через суд договор незаключенным по п.3 ст.4 № 214-ФЗ и истребовать по ст.1102 ГК РФ неосновательное обогащение вместе с платой за пользование чужими денежными средствами (на основе ст.ст. 395, 1107 ГК РФ). Во-первых, интересно общее мнение относительно перспектив, если были сходные процессы, будет любопытно узнать исход. Во-вторых, буду крайне признателен, если проинформируйте касательно того, куда обратиться, дабы получить официальный документ о том, что дом в эксплуатацию не сдан (что это за бумага такая) и кто имеет право истребовать эти сведения.

А не угодно ли воспользоваться п. 3 ст. 3 ФЗ № 214 Об участии в долевом строительстве?
Условием правомерности привлечения застройщиком денежных средств участника долевого строительства является наличие следующих документов:
1. разрешение на строительство
2. проектная декларация
3. правовой титул на земельный участок(собственность, аренда)
4. ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЙ ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ.

В ПРОТИВНОМ СЛУЧАЕ СТ. 14.28 КОАП и возможность обращения с требованием о немедленном возврате денег!

Источник

Незаключенность или недействительность ДДУ: то, о чем говорить не принято

В сегодняшней статье рассмотрим случаи, когда ДДУ является незаключенным или недействительным.

Незаключенность ДДУ. Договор не прошел регистрацию.

Законом установлено, что договор долевого участия можно считать заключенным только с того момента, когда он прошел в надлежащем порядке процедуру государственной регистрации. Следовательно, пока договор этой процедуры не прошел, с точки зрения закона он не заключен.

Именно поэтому можно сделать вывод, что перечисление денег застройщику возможно только после регистрации договора. Почему? По закону привлечение средств дольщика возможно только на основании ДДУ, а договор является заключенным только после того, как он пройдет государственную регистрацию, то есть, привлеченные застройщиком деньги до такой регистрации будут являться неосновательным обогащением застройщика, ведь взял он их у дольщика без наличия законного основания. На практике большинство застройщиков эти нормы игнорируют и ухитряются привлекать деньги дольщиков задолго до того, как договор будет зарегистрирован (а значит, заключен).

Нет условий, которые обязательно должны содержаться в ДДУ.

Во-первых, в договоре в любом случае должно присутствовать указание на конкретный объект недвижимости, который подлежит передаче дольщику, в соответствии с проектной документацией застройщика. Именно поэтому дольщику жизненно необходимо всегда знакомиться с документацией и, что самое главное, сопоставить эти сведения с ДДУ. Нашли расхождение? Будьте уверены, договор не заключен, даже независимо от того, зарегистрирован он или нет.

Эти пять условий, без которых договор не может существовать — не подводные камни договора долевого участия, а одна из гарантий прав дольщиков, которые предоставляет законодатель. Правило о том, что договор не заключен, если в нем нет хотя бы одного из пяти условий направлено не на то, чтобы создать дольщикам дополнительные проблемы, а на то, чтобы оградить их от произвола застройщиков.

Недействительность ДДУ. ДДУ противоречит закону.

Данное основание установлено ст. 168 ГК РФ, и позволяет признать недействительным любой договор, который противоречит закону. Если в ДДУ есть условия, противоречащие ФЗ-214 или другим нормативным актам РФ, такой договор можно признать недействительным в суде. Такой иск может подать только сторона договора.

ВАЖНО: недействительным можно признать не только весь договор в целом, но и его часть.

Например, если каким-либо пунктом договора застройщик ограничивает свою ответственность за просрочку передачи квартиры, этот пункт можно признать недействительным как противоречащий закону (Определение СПб Гор.суда по делу №33-5135/2014).

Специальные правила о недействительности условий ДДУ устанавливает Закон «О защите прав потребителей». Статьей 16 Закона установлено, что любые условия, которые ущемляющие права потребителя, являются недействительными. В частности, застройщик не имеет праваставить заключение ДДУ в зависимость от заключения потребителем какого-либо другого договора, например, на оказание услуг. Показательным примером является Определение Санкт-Петербургского городского суда по делу №33-4417/2014. В этом деле застройщик навязал дольщику «услуги по содействию в получении кредита», поставив заключение ДДУ под условие согласия дольщика на оплату данных услуг. Суд признал подобное условие недействительным.

Недействительной также является сделка, которая совершена под влиянием обмана. Обман, в соответствии со ст. 179 ГК РФ, может выражаться как в сообщении заведомо ложных сведений об обстоятельствах, важных для заключения договора, так и в намеренном умолчании о таких обстоятельствах. Судебная практика признания договора ДУ недействительным по этому основанию в Санкт-Петербурге достаточно скудная, однако в качестве примера можно привести практику других регионов. Так, в Решении Басманного районного суда г. Москвы по делу от 16 февраля 2011 года судом сделал вывод о том, что ДДУ был заключен под влиянием обмана ввиду того, что застройщик не имел на момент его заключения необходимых разрешений на строительство, однако заверил дольщика, что такие разрешения у него имеются.

Источник