Признаки капитальности объекта строительства

Признаки капитальности объекта строительства

Определение понятия
«объект капитального строительства»

Законодательством РФ не установлен четкий перечень объектов, которые относятся к объектам капитального строительства.

Объектами капитального строительства признаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Таким образом, данная норма права, определяя родовое понятие «объект капитального строительства», с одной стороны, называет четыре вида объектов, которые относятся к числу таковых:

временные постройки;
киоски;
навесы;
другие подобные постройки.

Правовые характеристики указанных объектов капитального строительства даны в других нормативных правовых актах, в частности, в Федеральном законе от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – Технический регламент).

Объекты капитального строительства могут создаваться только в процессе строительства (п. п. 10, 13 ст. 1 ГрК РФ), что предполагает поэтапное выполнение проектных, монтажных, пусконаладочных работ.

В случае, если предполагается строительство объекта капитального строительства, относящегося к недвижимому имуществу, необходимо получать разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию. После чего объект можно поставить на кадастровый учет, а также зарегистрировать на него право собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

О соотношении понятий «недвижимость» и «объект капитального строительства» см. ниже.

К основным признакам объектов капитального строительства можно отнести следующие:

К дополнительным признакам объектов капитального строительства можно отнести:

Соотношение понятий «недвижимость»
и «объект капитального строительства»

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Понятие «объект недвижимости» не тождественно понятию «объект капитального строительства». Объект недвижимости может и не являться объектом капитального строительства, равно как и капитальный объект не всегда является недвижимым имуществом.

Например, жилой дом или здание являются объектами недвижимости и объектами капитального строительства в соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ, ч. 1 ст. 130 ГК РФ (созданы в результате строительства, имеется прочная связь с землей и самостоятельное функциональное назначение).

Земельный участок относится к недвижимому имуществу в силу прямого указания ст. 130 ГК РФ, но не является объектом капитального строительства поскольку не является результатом строительства.

Строение вспомогательного использования может иметь все признаки объекта капитального строительства (результат строительства, прочная связь с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба), в то же время такой объект не будет относиться к недвижимому имуществу, поскольку отсутствует «самостоятельное функциональное назначение объекта», соответственно, отсутствуют качества самостоятельного объекта недвижимости.

По вопросу о тождественности понятий «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» остается актуальной позиция ВАС РФ, выраженная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012, где указано следующее.

Термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.

Такой вывод был сделан в отношении регистрации права собственности на ограждение на фундаменте. Суд указал, что в связи с отсутствием у ограждения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком. Ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота.

Виды объектов
капитального строительства

Здание

Здания можно классифицировать по следующим основаниям:

Строение

Определения понятия «строение» в Техническом регламенте не имеется. Есть только определение «строительная конструкция», рассматриваемое как часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.

Следует учитывать, что строения могут быть как капитального, так и некапитального типа (п. п. 10, 10.2 ст. 1 ГрК РФ). В Гражданском кодексе РФ строения не названы в качестве объектов недвижимости. В целях учета жилищного фонда в РФ строениями считаются отдельно построенные здания, дома, состоящие из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения (приложение 1 к Инструкции, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37).

Объект капитального строительства можно поставить на кадастровый учет только в качестве здания, сооружения или объекта незавершенного строительства (п. 1 ч. 4 ст. 8 Закона о государственной регистрации недвижимости). Кадастровый учет строений законодательством не предусмотрен.

Сооружение

Объектом, выступающим как сооружение, является любое отдельно стоящее сооружение со всеми устройствами, составляющим с ним одно целое.

Сооружение может быть и некапитальным, т.е. не иметь прочной связи с землей. Конструктивные характеристики некапитального сооружения позволяют переместить их и (или) демонтировать, впоследствии собрать без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик сооружений, в том числе киосков, навесов и других подобных сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).

Такие сооружения не должны признаваться объектами недвижимости ввиду отсутствия всех признаков недвижимости, указанных в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

При возведении некапитальных сооружений не нужно получать разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию, а также ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них в ЕГРН (п. 2 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Объект незавершенного строительства

Градостроительный кодекс РФ и Технический регламент не содержат определение понятия «объект незавершенного строительства». Данное определение содержится в Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утв. Минсельхозом РФ 22 октября 2008 г.:

к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.

Для понимания того, является ли какой-либо объект объектом незавершенного строительства нужно учитывать правовую позицию Верховного Суда РФ:

«При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).» (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).

Линейные объекты

По общему правилу линейные объекты являются недвижимостью, так как они являются видом сооружений и, соответственно подвидом объектов капитального строительства.

Таким образом, если линейный объект отвечает признакам сооружения, то на него распространяются положения ГрК РФ о линейных объектах.

Если линейный объект не отвечает признакам сооружения, то на него не распространяются нормы ГрК РФ о линейных объектах, но в то же время могут распространяться положения иных законов, которые регулируют отношения, связанные с линейными объектами, не являющимися объектами капитального строительства (земельные, природоохранные и т.д.).

Некапитальные строения.
Временные постройки

Некапитальный объект не имеет прочной связи с землей, и он может быть предназначен для временного использования.

Некапитальные строения не относятся к объектам капитального строительства и недвижимому имуществу.

Таким образом, отличительной чертой некапитальных объектов является возможность свободного перемещения объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их демонтажа (сноса) с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы.

Другим отличительным признаком некапитального объекта от капитального является его временность, а именно факт возведения объекта на определенный срок

К временным постройкам можно отнести:

Классификация объектов капитального строительства

Также отдельно можно выделить особо опасные, технически сложные и уникальные объекты капитального строительства (ст. 48.1 ГрК РФ).

Источник

Есть всего два признака капитальности дома и это.

Капитальным не с точки зрения обывателя, а с точки зрения существующего законодательства, а также строительных и других норм.

Сложности привносит и то, что такое мнение подчас разделяют не только обыватели, но ни специалисты, которые призваны государством определять «капитальность» индивидуальных жилых домов, в случаях, когда это необходимо.

Что же нужно знать о «капитальности» индивидуального жилого дома?

Отнесение жилого дома к капитальным или временным постройкам не зависит от:

и практически не зависит:

Замечание 1: о фундаменте дома

Замечание 2: о площади дома

Итак, есть всего два признака капитального дома и это.

2. Невозможность перемещения дома в другое место без причинения ему значительного ущерба.

Да, всего два. Так мало, и одновременно так много, ибо как водится, точности в этих требованиях чуть больше, чем ничего.

Прочную связь с землей обеспечивает фундамент.

Вроде как фундамент, столбчатый (есть такой вид фундамента). Но вот прочную связь с землей он не обеспечивает. Во-первых, если строение не «привинчено» к этому кирпичному столбику, то теоретически поднять такой домик и оторвать его от земли можно. Прочной связи «вверх» нет.

А вот винтовая свая обеспечивает прочную связь строения с землей во всех направлениях:

Как правило, в отношении других типов фундаментов вопрос капитальности не поднимается. Они по-умолчанию принимаются обывателями как капитальные.

Вывод 1 : свайно-винтовой фундамент не является признаком временного строения. У капитального дома вполне может быть свайно-винтовой фундамент.

Невозможность перемещения определяется конструктивными решениями дома

И материалами, из которых он построен.

Очевидно, что дом, построенный из кирпича или крупноформатных блоков (керамика, газо- и пенобетон и т.п.) не может быть ни перемещен целиком (слишком тяжелый), ни разобран и перемещен по частям.

А вот с домами, построенными по каркасной технологии или с домами из СИП-панелей или ЛСТК не всё так однозначно.

Не каждый каркасный дом строится из досок прямо на месте. Многие будущие дома продаются в виде домокомплекта, доставляются на место сборки в виде готовых узлов, окончательная сборка которых происходит на месте. Будет ли такой дом капитальным, если он теоретически подразумевает возможность сборки-разборки?

Ни каркасная технология в «чистом» виде, ни домокомплекты, ни дома из СИП-панелей не предполагают многократную сборку-разборку дома. Один раз его собрать можно, а вот при разборке многие его элементы окажутся поврежденными в силу, так сказать, технологического процесса. Особенно это касается паро- и ветрозащитных плёнок, стоимость которых составляет значительную часть в цене готового дома.

Таким образом очевидно, что разобрать каркасный дом можно, но это потребует больших финансовых затрат и причинит ущерб конструкции дома (потребуется ремонт или замена отдельных его элементов).

Что делать, если дом не признают капитальным?

Если вы уверены, что ваш дом удовлетворяет двум признакам капитального строения:

То есть он прочно связан с землёй через фундамент

И его невозможно переместить в другое место без значительного ущерба.

у вас есть шанс через суд доказать его «капитальность». Как правило, для этого потребуется проведение специализированной экспертизы.

С другой стороны, и у временных (некапитальных) строений тоже есть свои плюсы. Но о них мы поговорим в оной из следующих статей.

Подписывайтесь, чтобы не пропустить!

А свои вопросы вы можете оставить в комментариях:

Источник

Капитальное строение: определение, признаки, виды строений

Капитальное строение это различного вида постройки (сооружения, здания), имеющие ряд признаков. Например, данные строительные объекты не могут быть временного характера, они привязаны к капитальному фундаменту, на эти постройки выдается необходимая документация, которая удостоверяет право собственности.

Термин капитальное строение предполагает возведение построек с выполнением следующих работ: изыскательских, проектных, пусконаладочных, монтажных.

К капитальным строениям не относятся различные навесы и киоски. Согласно закону Российской Федерации, киоск это постройка, площадь которой предназначена для одного продавца и не имеет торгового зала. Навес не полностью закрытое помещение, не имеющее стен или стены. Объектом капитального строения принято считать самостоятельные здания с коммуникациями, необходимым оборудованием, эстакадами и так далее. А также объекты незавершенного строительства, постройка которых была начата, но не закончена и приостановлена на фиксированный срок на всех законных основаниях.

Капитальное строение

Объекты капитального строительства подразделяются на производственные, непроизводственные и линейные (Постановление Правительства Российской Федерации № 87).

К производственным относятся здания, предназначенные для промышленных целей, объекты безопасности. Непроизводственными являются строения коммунального, культурно-социального и жилищно-бытового фонда. Линейные дороги, туннели, мосты, разного рода инженерно-коммуникационные сети, линии связи, трубопроводы и тому подобное.

На капитальное строение в обязательном порядке разрабатывается проектно-сметная документация.

Конкретно термин капитальное строение по ГОСТам Российской Федерации не трактуется, но есть некоторые показатели, которые указывают на тип возводимого или реконструируемого строения.

Сроки эксплуатации возводимых сооружений

Учитывая срок эксплуатации, строения принято делить на четыре группы:

К капитальным сооружениям относятся строения, срок эксплуатации которых не менее 25-ти лет. Объект такого характера не является перемещаемым, он не может быть перевезен и установлен в другом месте или демонтирован. Временная постройка (некапитальное строение) предполагает перенос и разбор сооружения.

Виды капитального строения

Кадастровый кодекс Российской Федерации определяет виды объектов капитального строения:

Признаки капитального строения

Разрешительные документы передают информацию о земельном участке, где будет осуществляться постройка, а также характеристику самой постройки, то есть количество этажей, расположение коммуникаций, планирование внутренних помещений и тому подобное. Не имея градостроительного плана капитального строения, проектная организация вправе отказать в реконструкции или строительстве объекта. В случае его наличия разрешение на строительство или реконструкцию выдается в архитектурном отделе администрации после подачи письменного заявления от имени застройщика и его рассмотрения в положенные сроки.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешается начать строительство здания (объекта) без разрешения в случаях: если объект будет возведен на участке, который принадлежит застройщику по праву собственности, если возведенное строение имеет вспомогательный характер, не потребует в дальнейшем изменений и не затронет коммуникационные узлы.

Капитальными строениями, возведенными самовольно, принято считать объекты, построенные без наличия необходимой документации. В первую очередь они имеют нарушения в неправомерном использовании территории (не определена цель использования) и в санитарных и градостроительных нормах. В таком случае объект сносится, при это все расходы возмещает застройщик, или же официально регистрируется и нарушитель получает свидетельство, подтверждающее право собственности на данное строение.

Существовало ряд проблем отнесения капитальных построек к недвижимому имуществу, так как в Градостроительном кодексе Российской Федерации есть такое определение объекты недвижимости в градостроительстве. В 2005 году в кодекс внесены изменения и данные строения сегодня называются объектами капитального строительства. Данный термин постепенно внедрился в земельное право и стал широко использоваться в гражданско-правовой сфере.

Чтобы отнести ту или иную постройку к капитальным или некапитальным строениям в Градостроительном кодексе Российской Федерации определены признаки и нормы сооружений. Однако есть множество нюансов, которые стоит учитывать.

В чем отличие капитального строения от некапитального?

Чтобы определить разницу между капитальными и некапитальными объектами недвижимости, необходимо учитывать законность размещения существующих строений на земельном участке (недвижимое и движимое имущество), а также минимизацию рисков при возведении новых некапитальных построек (получение разрешения на строительство).

Недвижимыми являются земельные участки, а также участки недр и все, что тесно связано с землей. Иными словами, это объекты, которые без несоразмерного ущерба их назначению переместить невозможно (в том числе и постройки незавершенного строительства).

Все, что не относится к недвижимости (постройки в том числе) является движимым имуществом.

Исходя из этого, некапитальный объект (то есть некая движимая вещь) это временная постройка, не имеющая связи с землей, которую вполне возможно переместить без несоразмерного ущерба ее назначению.

Однако, учитывая существующие строительные технологии, трудно представить объект, который перемещен быть не может и одновременно с этим перемещение любого, в том числе некапитального строения, нередко влечет назначению ущерб. В данном случае в понятии недвижимости и ее признаков недостаточно конкретики.

Арбитражные суды при рассмотрении дел, связанных с квалификацией объекта руководствуются следующим:

Как показывает практика, суд принимает во внимание вышеперечисленные признаки строения, однако, решение относительно его капитальности выносит, руководствуясь в большей степени по результатам назначенной и проведенной строительно-технической экспертизы.

При возведении фундамента важное значение имеет такое техническое решение, как надземная часть объекта, которая отделяется от фундамента и монтируется при необходимости на новом месте.

Некапитальными объектами принято считать сооружения облегченной конструкции, без заглублений в фундаменте и без подземных объектов. Это металлические каркасные здания, ангары, тентовые ангары, автопарковки, телефонные кабины, терминалы для проведения платежей, развлекательные сооружения (площадки для игр, шапито, аттракционы), постройки производственного, технического и коммунального назначения (склады, бытовки, гаражи, пункты вторсырья и тому подобное), крытые переходы и пандусы, сооружения сборного типа (павильоны, кладовые) и тому подобное.

Что касается конкретно города Москвы, то региональное законодательство само понятие некапитальное строение регламентирует в отношении отдельных объектов благоустройства, размещенных на участках государственной собственности.

Соответственно, в таких случаях допускается возведение построек без разрешения на строительство некапитальных объектов, при этом они не должны считаться объектами недвижимости и не должны противоречить законодательно установленным запретам. В данном случае вышеперечисленные признаки строений не влияют на необходимость документального разрешения. Например, бытовые городки, размещенные на строительных площадках, которые могут обладать различного рода коммуникациями и иметь совершенно разную глубину фундамента.

Капитальные строения имеют заглубленный фундамент, несущие и ограждающие конструкции. Коммуникации данного объекта отличаются проведением инженерного свойства. Сооружение привязывается к территории и имеет продолжительный срок эксплуатации. Требует обязательной регистрации документов.

Отличительной особенностью некапитального строения от капитального является недолговечность постройки. Объект носит вспомогательный характер, через некоторое время подлежит разборке (перемещению). Является временным сооружением, иногда сезонным, не требующим сбора разрешающей документации с минимальным сроком эксплуатации от 5-ти лет.

Источник