Привлеченные средства в строительстве
7. В случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин на основании части 3 статьи 3 этого Закона вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.
Пример 1. Железнодорожным районным судом города Улан-Удэ при вынесении заочного решения от 17 ноября 2010 года по иску М. к ЗАО «Желдорипотека» о защите прав потребителя установлено, что ответчик заключил с истцом предварительный договор купли-продажи квартиры, получив от него денежные средства в счет ее оплаты до окончания строительства дома и приобретения права собственности на квартиры в нем. Соответствующая денежная сумма была внесена М. частично за счет денежных средств, предоставленных на основании кредитного договора.
Суд пришел к выводу о том, что ЗАО «Желдорипотека» не имело цели приобретения квартир в строящемся многоквартирном доме в свою собственность, а ставило цель привлечь денежные средства граждан, в том числе истца, для строительства многоквартирного жилого дома.
Суд указал, что обязательным условием приобретения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, наличие права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 названного Закона (заключение договора участия в долевом строительстве, подлежащего государственной регистрации).
Однако в нарушение указанных требований ЗАО «Желдорипотека» осуществило привлечение денежных средств участника долевого строительства жилого дома по предварительному договору, не прошедшему государственную регистрацию. Ответчиком также не представлено доказательств соблюдения требований, предусмотренных частью 1 статьи 3 названного Федерального закона.
Таким образом, ответчик привлекал денежные средства для целей строительства многоквартирного дома, не имея на это права в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Судом признаны обоснованными требования истца о взыскании суммы, переданной в счет оплаты стоимости квартиры, процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, в двойном размере, убытков в виде уплаты банку процентов, предусмотренных кредитным договором, и страховых премий, а также компенсации морального вреда, причиненного истцу незаконными действиями ответчика, связанными с неправомерным привлечением и использованием его денежных средств.
Из содержания предварительного договора купли-продажи следовало, что предоставление истцу квартиры поставлено в зависимость от регистрации права собственности на эту квартиру ответчиком и от наличия акта приемки законченного строительством объекта (многоквартирного дома). Этим подтверждается, что ответчик использовал полученные по договору денежные средства на оплату строительства многоквартирного дома, взяв на себя обязательство передать оконченную строительством квартиру истцу.
Использование вексельно-заемной схемы привлечения денежных средств для строительства жилого дома и предоставления гражданину квартиры нарушает права гражданина как потребителя, а также требования Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (часть 2 статьи 1, части 1 и 2 статьи 3). Следовательно, ответчик не имел права на получение денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома посредством договора займа и выдачи векселя, что в силу части 3 статьи 3 названного Закона является основанием для взыскания с ответчика процентов за пользование денежными средствами в двойном размере на сумму перечисленных денежных средств.
Привлечение средств дольщиков. Новые ограничения
Трофимова Е. П., юрист
Журнал «Учет в строительстве» № 9, сентябрь 2010 г.
21 июня 2010 года вступил в силу Федеральный закон от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ, внесший изменения в закон «Об участии в долевом строительстве…» и некоторые другие законодательные акты. О нововведениях, которые должна учитывать в своей работе строительная компания, – в статье.
Требования к застройщику ужесточены
Поправки в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ об условиях привлечения денежных средств содержатся в статье 6 Закона № 119-ФЗ. Рассмотрим их подробнее.
Способы привлечения денег
Ранее Закон № 214-ФЗ регулировал отношения, связанные с привлечением средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, на основании договоров долевого участия в строительстве. При этом формально не запрещалось заключение с дольщиками и иных гражданско-правовых договоров, чем зачастую пользовались застройщики. Новой редакцией пункта 2 статьи 1 данного закона четко установлено, что привлечение денежных средств граждан допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах. При этом эмитент должен иметь в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок и разрешение на строительство на нем многоквартирного дома;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Аналогичные положения, правда, уже содержались в законе. Но прямой запрет на использование иных схем (вексельных, с предварительными договорами купли-продажи, с предварительными договорами участия в долевом строительстве и т.д.) появился лишь теперь.
При этом установлено, что сделка, совершенная с нарушением указанных требований, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Изменения в порядке регистрации
Следует также отметить, что Законом № 119-ФЗ внесены поправки и в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Так, статья 25.1 Закона № 122-ФЗ дополнена существенным условием (п. 5). В частности, установлено, что для государственной регистрации права на объект долевого строительства наряду с другими необходимыми документами представляется один экземпляр подлинника договора участия в долевом строительстве. После государственной регистрации данного права он возвращается правообладателю.
Таким образом, определены дополнительные законодательные ограничения по привлечению средств дольщиков. Изменения направлены на дальнейшее усиление защиты прав граждан, вкладывающих деньги в строительство жилья.
Штрафы повышены
Выполнение указанных выше требований обеспечено положениями пункта 2.2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ, где для нарушителей предусмотрена административная ответственность. Так, за привлечение денежных средств граждан организациями, не имеющими на это права либо не соблюдающими установленные требования, увеличены размеры штрафов:
– для должностных лиц – с 15 000–20 000 руб. до 20 000–50 000 руб.;
– для самих компаний (юридических лиц) – с 400000–500000 руб. до 500 000–1 000 000 руб. (п. 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях).
Кроме того, в примечании к указанной статье определено, что соответствующая административная ответственность наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.
То есть наказание ужесточено не только путем повышения верхних и нижних размеров штрафов, но и путем увеличения их кратности.
Данная мера направлена на необходимость учета каждого случая незаконного привлечения денежных средств, что может повлечь возрастание общего размера штрафных санкций для застройщика в десятки и сотни раз.
Помимо этого установлено, что гражданин может потребовать от лица, действующего в нарушение закона, немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов и возмещения (сверх процентов) причиненных убытков (п. 3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).
Изменены гарантийные сроки
Ранее гарантийный срок устанавливался на объект недвижимости, возводимый по договору долевого строительства в целом. При этом его продолжительность не могла быть менее пяти лет.
Теперь данное требование относится к объекту, за исключением технологического и инженерного оборудования. Гарантийный срок на оборудование не может составлять менее трех лет.
Расходование средств упорядочено
Напомним, что прежняя редакция статьи 18 Закона № 214-ФЗ не регулировала направления использования застройщиком денежных сумм, вносимых участниками долевого строительства по договору. Была лишь общая фраза о том, что полученные от дольщиков средства должны использоваться исключительно для строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.
В новой редакции указанной статьи приведен закрытый перечень расходования средств. Они могут быть направлены на следующие цели:
1) строительство (создание) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) или возмещение затрат на их строительство (создание);
2) приобретение (аренду или субаренду) земельных участков, на которых осуществляется строительство жилья или иных объектов;
3) подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, а также на проведение государственной экспертизы этой документации в случае обязательности проведения экспертизы;
4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости к таким сетям, если это предусмотрено проектной документацией;
5) внесение платы за подключение (присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения;
6) возмещение затрат в связи с заключением договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на реконструкцию социальных объектов), если строительство осуществляется на участках, предоставленных застройщику на основании данного договора и находящихся в границах такой застроенной территории;
7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории путем строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство осуществляется на участке, предоставленном для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Здесь компаниям надо обратить внимание на одно важное обстоятельство. Если цена договора складывается из двух составляющих (то есть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат по строительству и на оплату услуг застройщика), ограничения по расходованию привлеченных средств относятся только к возмещению затрат на строительство (создание) объекта. В этом случае застройщик вправе расходовать по своему усмотрению лишь суммы, полученные от участников долевого строительства по договору в счет оплаты его услуг.
При нарушении целевого использования средств договор по требованию участника может быть расторгнут в судебном порядке.
Важно запомнить
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после:
– получения в установленном порядке разрешения на строительство;
– опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации;
– государственной регистрации своего права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства указанных объектов, или договора аренды (субаренды) такого земельного участка (п. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).
Способы привлечения средств граждан для строительства ограничены
Ответственность наступает по каждому «неправомерному» договору
Определен перечень расходования полученных средств застройщиком
Привлеченные средства в строительстве
С частью 1 данной статьи, затрагивающей проблемы долевого строительства и разрешения споров по данной категории дел, Вы можете ознакомиться здесь.
До недавнего времени в судах общей юрисдикции не было единообразия при рассмотрении и разрешении данной категории споров. Имелись некоторые трудности, связанные с возможностью применения норм Закона об участии в долевом строительстве и Закона о защите прав потребителей к отношениям по приобретению будущей недвижимости, которые отличны от урегулированных Законом об участии в долевом строительстве отношений. Дело в том, что Законом об участии в долевом строительстве установлен определенный механизм, гарантирующий защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительств (дольщиков). Конечно, не в той степени, которая бы на 100% защищала права граждан – участников долевого строительства и исключала все проблемы участия в долевом строительстве, но все же это лучше, чем ничего.
Для начала рассмотрим правовые основания и правомерные схемы привлечения денежных средств граждан для строительства объектов недвижимого имущества, предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве.
В рамках вышеназванного закона правомерное привлечение денежных средств граждан возможно в случаях:
Правомерное привлечение денежных средств допускается уполномоченными лицами только по следующим основаниям:
1. Договор участия в долевом строительстве. С существенными условиями договора участия в долевом строительстве Вы можете ознакомиться здесь.
В рамках договора участия в долевом строительстве правомерное привлечение денежных средств допускается застройщиком. Застройщик, юридическое лицо (организация или индивидуальный предприниматель), должен иметь в собственности, на праве аренды, субаренды соответствующий земельный участок. Правомерное привлечение денежных средств застройщиком осуществляется на основании Закона об участии в долевом строительстве и в соответствии с ним. При этом главной целью привлечения денежных средств является строительство либо создание на земельном участке многоквартирного дома или иных объектов недвижимого имущества. Застройщик должен осуществлять строительство (создание) указанных объектов недвижимости на основании полученного им в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом РФ, разрешения на строительство.
Правоотношения сторон договора участия в долевом строительстве регулируются, прежде всего, Законом об участии в долевом строительстве, Законом о защите прав потребителей. На основании договора, который должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке, участник долевого строительства вправе требовать признания права собственности на объект долевого строительства и его передачу. Нелишним будет напомнить, что объект долевого строительства должен быть максимально индивидуализирован в договоре.
Передача денежных средств на основании договора участия в долевом строительстве, имеющего государственную регистрацию, является наиболее надежной гарантией для дольщика (участника долевого строительства) надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств, предусмотренных договором и Законом об участии в долевом строительстве.
Во-первых, в рамках долевого строительства соответствующие государственные (муниципальные) органы должны осуществлять государственный надзор и контроль за долевым строительством. Качество осуществления такого надзора и контроля – тема отдельного разговора. Однако, стоит признать, что государство прилагает определенные усилия в целях его повышения.
Во-вторых, после заключения договора участия в долевом строительстве и его обязательной последующей государственной регистрации у дольщика (участника долевого строительства) появляется залог – земельный участок, предназначенный для строительства объекта долевого строительства, и незавершенный объект долевого строительства, например, в случае консервации долевого строительства.
В-третьих, при использовании застройщиком института поручительства ответственным за надлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по долевому строительству становится банк.
Таким образом, заключение договора участия в долевом строительстве предоставляет дольщику (участнику долевого строительства) более сильные гарантии по сравнению с договорами иных видов для защиты своих прав.
2. Эмиссия (выпуск) жилищных сертификатов (облигаций). По данному основанию привлечение денежных средств осуществляется эмитентом. Во многом понятия застройщика и эмитента совпадают. Также, как и застройщик, эмитент должен обладать правом собственности или правом аренды на земельный участок, предназначенный для долевого строительства, иметь разрешение на строительство. Эмитент, в отличие от застройщика, имеет право выпуска сертификатов или облигаций, которыми удостоверяются права граждан – владельцев сертификатов или облигаций на получение объекта долевого строительства.
Граждане, владеющие указанными облигациями, приобретают право получения объекта недвижимости. Не самая распространенная правомерная схема привлечения денежных средств граждан. Согласно этому основанию и варианту привлечения денежных средств гражданин вправе в любое время потребовать возврата денежных средств, размер которых эквивалентен индексированной номинальной стоимости сертификата (облигации). В этом случае отношения, возникающие между гражданином и эмитентом, также регулируются законодательством о рынке ценных бумаг. Не является секретом, что рынок ценных бумаг находится под более пристальным контролем и надзором соответствующих государственных органов. Конечно, это плюс для участника долевого строительства.
Использование данной схемы привлечения денежных средств не нашло широкого распространения по нескольким причинам.
Во-первых, право дольщика, владельца сертификата, потребовать возврата денежных средств может создать угрозу для эмитента в случае одновременного и масштабного предъявления таких требований владельцами облигаций.
Во-вторых, при использовании схемы, связанной с выпуском облигаций (сертификатов), возникают дополнительные финансовые затраты, обусловленные обязательностью регистрации облигаций (сертификатов).
В-третьих, при этом варианте необходим поручитель, гарантирующий исполнение обязательств, что также требует дополнительных финансовых вложений.
*Обратите внимание! Используя данный правомерный вариант привлечения денежных средств, эмитенту необходимо иметь в наличии договор поручительства. По условиям договора поручительства банк или иная кредитная организация обязаны выступить гарантами надлежащего исполнения своих обязательств эмитентом, т.е. выплатить гражданину, владеющему облигацией (сертификатом), денежные средства при нарушении своих обязательств эмитентом.
Главная сложность для дольщика – отсутствие в облигации (сертификате) необходимой идентификации объекта долевого строительства, т.е. будущая квартира участника долевого строительства не конкретизирована должным образом. К сожалению, нередко возникают такие ситуации, при которых гражданин оплатил соответствующую часть денежных средств, однако объекта недвижимости, соразмерного оплаченной сумме, просто нет в наличии.
3. Внесение и объединение паевых взносов членами жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов, которые действуют в соответствии Жилищным кодексом РФ и Федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах».
Напомним, что жилищным накопительным кооперативом является потребительский кооператив, который создан как добровольное объединение граждан, основанное на членстве граждан, действующий в целях удовлетворения потребностей членов жилищных накопительных кооперативов в жилых помещениях посредством объединения паевых взносов. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом является добровольное объединение граждан и юридических лиц (не во всех случаях) на основе членства, нацеленное на удовлетворение потребностей граждан в жилье и управление многоквартирным домом. Указанные кооперативы в своей деятельности руководствуются вышеназванными нормативными правовыми нормами, Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц», а также уставом соответствующего кооператива.
*Обратите внимание! В случае, если гражданин передает вступительный членский взнос или оплачивает первый платеж в счет паевого взноса, необходимо предоставить в налоговые органы соответствующие сведения о гражданине – члене кооператива. После получения информации о гражданине – члене кооператива налоговые органы вносят полученные сведения в реестр. После внесения сведений в реестр выдается документ, который подтверждает факт внесения переданных сведений в реестр. Гражданин после завершения процедуры внесения сведений в реестр вправе получить подтверждающий документ, удостоверенный руководством кооператива (председателем, иным уполномоченным лицом).
Жилое помещение предоставляется гражданину – члену кооператива на основании устава и решения общего собрания членов кооператива.
Привлечение денежных средств по данному основанию имеет несколько негативных моментов. Во-первых, граждане – члены кооператива несут риск убытков, которые связаны с деятельностью с жилищно-строительного или жилищного накопительного кооператива. Размер убытков ограничен размером паевых накоплений. Во-вторых, к сожалению, практически полностью отсутствует надлежащий контроль и надзор за деятельностью таких кооперативов.
Юридические лица (организации и индивидуальные предприниматели), незаконно привлекая денежные средства граждан, используют различные схемы и варианты привлечения денежных средств, предпринимая многочисленные попытки обойти Закон об участии в долевом строительстве, Закон о защите прав потребителей. В последние годы произошли изменения в судебной практике по спорам, возникающим из долевого строительства и участия граждан в долевом строительстве. Исходя из нашей успешной судебной практики по делам, связанным с долевым строительством, руководствуясь разъяснениями и рекомендациями Верховного Суда Российской Федерации (далее также – ВС РФ), можно определить наиболее популярные варианты, используя которые, недобросовестные организации и индивидуальные предприниматели пытаются обойти положения действующего законодательства о долевом строительстве.
*Обратите внимание! Недобросовестные застройщики (иные организации) оформляют сделки по долевому строительству посредством заключения договора (договоров) иного вида, отличного от договора участия в долевом строительстве. При этом аргументации таких «застройщиков» может быть самой разной. Не доверяйте! Помните, доводы таких «застройщиков» являются надуманными и необоснованными. В конце концов, это – проблемы таких застройщиков, а не граждан – дольщиков (участников долевого строительства).
Как отметил ВС РФ, отношения, сходные по своей экономической сути с отношениями по долевому строительству, не могут оформляться иным образом, отличным от установленного Законом об участии в долевом строительстве (см. выше).
При оформлении приобретения недвижимости иным способом, уверены, у дольщиков (участников долевого строительства) рано или поздно появятся проблемы, которые коснутся как надлежащего исполнения таких договоров, так и увеличения стоимости объекта строительства.
В настоящее время в практике по разрешению споров, возникающих из долевого строительства, суды все чаще придерживаются позиции, согласно которой отношения сторон определяются из сущности (существа) сделки и фактически сложившихся отношений сторон. При этом наименование (наименования) договора (договоров) существенного значения не имеют. Фактически сложившиеся отношения определяются судом, но Вы можете помочь суду, представив переписку, аудиозапись (видеозапись), иную информацию и другие материалы, подтверждающие намерения сторон заключить договор участия в долевом строительстве. Выступая в качестве истца, дольщик должен доказывать, что стороны имели в виду именно договор участия в долевом строительстве.
При попытках обхода норм Закона об участии в долевом строительстве возможно применение положений Закона о защите прав потребителей, а именно: компенсация морального вреда, а также применение штрафа за невыполнение в добровольном порядке законного требования дольщика (участника долевого строительства) – потребителя. Указанный штраф взыскивается в пользу дольщика.
*Обратите внимание! Законом об участии в долевом строительстве установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства, иными, не предусмотренными законом, вариантами. Более того, Кодексом об административных нарушениях установлена административная ответственность в отношении лиц, привлекающих денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных Законом об участии в долевом строительстве.
*Обратите внимание! Обычно с целью обхода положений Закона об участии в долевом строительстве заключаются один или несколько договоров различных видов.
Привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством одной или нескольких сделок, которые совершаются без учета положений вышеназванного закона.
Ниже в краткой форме даны примеры некоторых сделок, которыми застройщики (иные организации) пытаются обойти положения и требования Закона об участии в долевом строительстве.
Стороны сделки заключают договор купли-продажи жилого помещения. При этом на момент совершения такой сделки, как правило, объекта купли-продажи просто не существует.
Заключение предварительного договора участия в долевом строительстве. В этом случае предварительный договор можно признать в судебном порядке основным договором участия в долевом строительстве и обязать застройщика осуществить государственную регистрацию договора.
Стороны сделки заключают предварительный договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства. Необходимо помнить, что купля-продажа вещи (недвижимого имущества) регулируется положениями Гражданского кодекса РФ и имеет свои особенности, отличные от договора участия в долевом строительстве.
Заключения сторонами сделки предварительного договора, направленного на приобретение участником долевого строительства недвижимости. В указанном предварительном договоре, скорей всего, имеются условия об оплате недвижимого имущества, задатке, гарантийном взносе.
Стороны сделки заключают предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, договор займа, договор возмездного оказания услуг. Также может быть использован механизм одновременного заключения предварительного договора, договора о задатке, договора о внесении обеспечительного платежа.
Заключение сторонами сделки договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимого имущества после завершения его строительства в собственность.
Стороны сделки заключают договор займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей иного недвижимого имущества посредством заключения соглашения об отступном. Иногда в договоре займа указывается на обязанность займодавца возвратить сумму займа или предоставить иное недвижимое имущество.
Заключение сторонами сделки посредством выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости.
Стороны сделки заключает соглашение о внесении денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность.
Заключение сторонами сделки договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме или ином объекте недвижимости в собственность. Однако согласно статье 1041 Гражданского кодекса РФ «сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации».
Стороны сделки заключают договор о создании товарищества на вере или коммандитного товарищества. Необходимо помнить, что создание и деятельность товарищества на вере регулируется специальными нормами Гражданского кодекса РФ, а именно статьями 82 – 86 ГК РФ. Согласно указанным нормам дольщик (участник долевого строительства), по сути, становится вкладчиком и несет риск убытков, связанных с деятельностью товарищества на вере, в пределах суммы внесенного им вклада, не принимает участия в осуществлении товариществом предпринимательской деятельности.
*Обратите внимание! Стороны сделки заключают договоры инвестирования строительства, соинвестирования, об инвестиционной деятельности, инвестиционные контракты, иные соглашения в сфере инвестиционной деятельности. Фактически, такими договорами оформляются отношения по купле-продаже будущей вещи (недвижимого имущества).
Инвестиционная деятельность регулируется Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», Законом «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (действует только в части, не противоречащей вышеназванному федеральному закону).
Действие Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства (дольщиков) для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.
Кроме того, необходимо помнить, что главной целью инвестиционной деятельности является получение прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Поэтому при рассмотрении и разрешении споров по долевому строительству и инвестиционной деятельности, нужно доказать отсутствие у дольщика (участника долевого строительства) цели получения (извлечения) прибыли.
Заметим, что используются и иные сделки, которые формально не регулируются Законом об участии в долевом строительстве, то есть имеют иное, невыгодное дольщику, правовое регулирование. Однако вышеназванные сделки и отношения, которые вытекают из них, фактически подпадают под действие Закона об участии в долевом строительстве.
*Обратите внимание! Исходя из нашей успешной судебной практики по спорам, возникающим из участия в долевом строительстве и привлечения денежных средств для долевого строительства, необходимо доказать суду, что стороны сделки в действительности намеревались заключить именно договор участия в долевом строительстве.
Наша компания возьмёт на себя решение полного комплекса вопросов, возникающих при составлении, оформлении, заключении, реализации, регистрации договора участия в долевом строительстве, а также правового сопровождения сделок с недвижимостью.
Мы приложим все усилия для того, чтобы помочь Вам найти правильные и выгодные для Вас решения в рамках заключения и реализации договора участия в долевом строительстве, иных договоров, сопровождающих сделки с недвижимостью.
Юридическая Компания «ЮСАКТУМ» гарантирует добросовестность, ответственность, профессиональный индивидуальный подход к каждому Клиенту!