Привлечение проектного финансирования для строительства

Понятие проектного финансирования

Покупка недвижимости – серьезная инвестиция как для организации, так и для рядового гражданина, особенно если приобретается новострой. Нововведения в российском законодательстве постепенно переводят рынок новостроя с долевого на проектное финансирование. В чем заключается новшество, какие риски на себе несет оно для покупателей и застройщиков, как скажется на рынке, чем пугает экспертов, рассмотрим в данной статье.

Что было до

Покупать недвижимость дешевле, когда она еще не построена, – это аксиома. Инвестируя деньги в новострой, покупатель приближает заветный день владения ключами и при этом экономит, а застройщик получает необходимые средства немедленно и не платит с них проценты заемщику, а значит, может реализовать жилье дешевле. Такое финансирование строительства называется долевым, именно оно доминировало на рынке недвижимости РФ до последнего времени.

Естественно, при оплате еще не существующих зданий риск достаточно велик. Дольщики, внесшие свою часть денег, могут остаться без жилья или получить его значительно позже договорного срока, если стройка по каким-либо причинам окажется «замороженной». За 20 последних лет число обманутых плательщиков сильно выросло, Минстрой называет цифры от 46 тыс. до 200 тыс. человек – и это только в Московской области. Назрела необходимость радикального пересмотра законодательства в этой сфере, а именно в сторону иного распределения рисков и повышения ответственности застройщиков.

Как решил закон

В октябре 2017 года, проводя совещание по проблеме обманутых дольщиков, Президент РФ принял решение о переходе от долевого финансирования строительства к проектному. О начале действия этой программы было принято Постановление Правительства РФ от 15.02.2018 № 158 «О программе «Фабрика проектного финансирования»», которая и должна создать обновленный механизм инвестирования.

Новая схема должна заработать в ближайшие три года.

Суть проектного финансирования

Если в долевом строительстве были только два активных участника – дольщик (будущий владелец жилья) и застройщик (девелопер), то в проектном между ними появляется посредник, гарантирующий взаимную ответственность.

Ключевые особенности проектного финансирования

Плюсы и минусы проектного финансирования

Для покупателя жилья ситуация окажется практически неизменной: как и прежде, он может заключить договор, по которому вносит свою долю средств. Разница в том, что его деньги попадут не к застройщику, который потратит их по своему усмотрению, а в кредитную организацию, которая выдаст их девелоперу только под тщательно разработанный план и проконтролирует распределение.

Плюсы для покупателей жилья

Для плательщиков проектное финансирование предлагает в основном преимущества.

Возможные минусы для покупателей

Риски для будущих собственников минимизированы, в этом и заключалась цель введения проектного финансирования.

Главный момент, который может оказаться неприятным для плательщика средств: не получится, как раньше, «вложить» деньги в жилье с целью их сохранения. Многие россияне платили взносы за квартиру, а когда она была готова, то ее цена увеличивалась по сравнению с оплатой в 2-3 раза. Готовое жилье можно было продать и заработать значительную сумму. С проектным финансированием разница в стоимости будет всего 15-20%, то есть недвижимость перестанет быть выгодной статьей «вложения» сбережений.

Также эксперты прогнозируют некоторый рост стоимости жилья – это необходимо, чтобы компенсировать переложенные на застройщиков и кредиторов риски.

Потерять часть денег плательщик может, если обанкротится не застройщик, а банк, давший кредит: страховые выплаты по счетам, которые покрываются Агентством по страхованию вкладов, лимитированы 1,4 млн руб.

ВАЖНО! Возможно, лимит страхового покрытия возрастет до 10 млн руб. Эту поправку прорабатывает в настоящее время Министерство финансов РФ.

Плюсы для застройщиков

Девелоперы не слишком довольны новым законом, поскольку он практически не оставляет возможности обогатиться за счет дольщиков. Но добросовестные компании, не имеющие целью обман и наживу, видят в проектном финансировании немало плюсов:

Возможные сложности для застройщиков

Проект перехода на альтернативное долевому финансирование еще не прошел практическую «обкатку», эксперты считают его «сыроватым». Многие детали выяснятся в процессе внедрения. Что пугает девелоперов:

Ближайшие перспективы

Вступая в силу с 1 июля 2019 года, Постановление Правительства о переходе на проектное финансирование строительства рассчитано на трехлетний период. Поскольку многие подводные камни выявятся только при масштабной реализации программы «Фабрика проектного финансирования», то возможны дополнительные изменения и установка новых «правил игры».

Есть мнение, что условия для девелоперов будут несколько смягчены и у них останется возможность продавать недвижимость еще в недостроенном состоянии.

Нужно решить и проработать ряд спорных моментов, таких как необходимую отсрочку требования процентов по кредиту до завершения строительства либо выдачу банком задатка из средств дольщиков.

По крайней мере, до завершения реформы будут использоваться не только проектное, но и другие формы финансирования строительства, а дальше время все расставит по своим местам.

Источник

Эскроу-счета и проектное финансирование: что нужно знать риелтору

При обсуждении вопросов изменения законодательства о долевом строительстве не принято говорить о том (хоть в этом и нет большой тайны), что строительный бизнес — это одна из самых эффективных площадок по обналичиванию денежных средств и оптимизации налогов. Эта «оптимизация» проводится с помощью компаний-посредников с использованием «лояльных» банков.

На фоне «зачистки», которую проводит ЦБ на банковском рынке последние несколько лет, рушатся схемы, которые строились десятилетиями, и маржинальность бизнеса застройщиков ввиду необходимости «обеления» денежных потоков, очевидно, снижается (наряду, конечно, с другими факторами).

Так, на территории РФ на 1 января 2009 года работало 1058 банков, на 1 января 2019 года — менее 440. В ближайшие несколько лет их число еще снизится: примерно каждый год у 50 банков будут отзывать лицензии. Скорее всего, останется не более 200 организаций, которые действительно занимаются банковским бизнесом, а не являются звеном в цепочке «оптимизации налогов и доходов».

В рамках этих схем дольщики, как правило, становятся жертвами жадности отдельных персонажей, которые «оптимизировали» слишком много и не смогли выполнить обязательства по строительству объекта. Но обманутые дольщики — это скорее побочный эффект, так как среди обманутых в первую очередь государство с недополученными налогами (все делают вид, что этой проблемы нет, или не выносят ее на публичное обсуждение).

Уже давно пора наводить тут порядок.

Слабое звено

Схема, когда банк является частью цепочки «оптимизации», работала все время существования современного рынка недвижимости. В предлагаемых изменениях законодательства возможность такой «оптимизации» резко сокращается, в итоге маржинальность падает (а ведь помимо этого еще множество причин для снижения маржи), и логично возникает вопрос, которым задаются бизнесмены: а зачем мне это нужно? Прибыль меньше, проблем больше, правила меняются, опять нужно с кем-то договариваться, повышать квалификацию, какое-то там проектное финансирование, в экономике проблемы, санкции и т. д. Мы видим, что у бизнеса есть желание соскочить и найти более тихие гавани. 50–60% застройщиков уйдут с рынка ближайшие годы. Мне кажется, это факт.

Обещанная стабильность

Самое неприятное для всех участников — это то, что правила игры постоянно меняются. Ощущение, что пока одни играют в шашки, другие — в шахматы.

Казалось бы, в начале прошлого года обо всем уже договорились, застройщики смирились, начали искать способы, как работать на новом рынке, но в декабре 2018 года вносятся очередные поправки в 214-ФЗ, которые не соответствуют достигнутым договоренностям и принятой дорожной карте. Застройщики, которые вложились в получение разрешений на строительство до начала переходного периода с 1 июля 2018 года, остались ни с чем, так как правила игры поменяли. Это касается открытия расчетных счетов под каждое разрешение на строительство, переход на проектное финансирование и пр.

Строительная отрасль находится в кризисе, законодательная нестабильность только усугубляет и без того сложную ситуацию.

Проектное финансирование

Необходимо понимать, что проектное финансирование, на которое переводят строительство жилой недвижимости, предполагает отбор банком интересных ему проектов. Проектное финансирование — это не раздача денег налево и направо. Не каждый проект получит деньги — только тот, в который банк поверит, исходя из своих внутренних критериев оценки. Но буквально у нескольких банков есть экспертиза и опыт проведения таких оценок и работы с данным продуктом.

Забавно слышать, что банки чуть ли не главные «бенефициары» этих изменений и теперь будут «рубить бабло». Кто знает уровень просроченной задолженности банкам по кредитам, выданным на «стройку», так не думает. И не говорит. Риски работы со стройкой сегодня велики, и банки без длинного и дешевого фондирования, в котором ощущается дефицит, не горят желанием этим заниматься. У большинства банков вообще закрыты лимиты на кредитование строительных компаний. По сути, на рынке есть пять-шесть банков, которые «будут рады» поучаствовать.

Через два-три года ждем на рынке «Сбер-Недвижимость», «ВТБ-Недвижимость», «Дом.РФ-Недвижимость», которые не только инвестировать, но продавать и строить начнут те объекты, на которые они выдали проектное финансирование.

Приведет ли уход с рынка застройщиков и сокращение количества объектов к росту стоимости квадратного метра? На мой взгляд, существенного роста не будет. Разве только рост, сопоставимый с динамикой инфляции. Ну и снижение курса рубля к валютам может привести к всплескам цен, и это мы уже проходили. Безусловно, инвестиционно привлекательные объекты с «правильной» локацией и инфраструктурой будут расти в цене быстрее. Но в целом возможности покупателя ограничены. Он не может заплатить за квадратный метр больше определенной суммы, даже если желание застройщика поднять цены будет блестяще аргументировано. Или потенциальный покупатель будет снимать себе жилье, или застройщик будет сдерживать цены за счет, например, собственной маржи.

Эскроу-счета для новостроек

Эскроу-счет как термин появился в нашем законодательстве относительно недавно. Суть данного продукта в том, что в сделке появляется посредник (банк), который отвечает за то, что стороны выполнят обязательства друг перед другом. Схема применяется не только при покупке строящегося объекта недвижимости. Например, банк «Санкт-Петербург» широко использует эту схему на вторичном рынке как альтернативу сейфовой ячейке. Сегодня этот формат работает более чем в десяти банках города.

Как это будет функционировать в новостройках? Банк открывает покупателю счет и блокирует деньги до завершения стройки. При этом организация выступает неким арбитром, который стоит на стороне участника долевого строительства (мы же помним, что все законодательные изменения по факту долевое строительство не отменяют?). На мой взгляд, это более правильный механизм. Так законодательство закрывает возможные варианты вывода денег на нецелевое использование. Если дом не достроен, то деньги или возвращаются дольщику, или включается третья сторона, которая достраивает объект. Банк вместе с дольщиком несет риски.

Список банков, которые могут работать с эскроу-счетами, опубликован на сайте ЦБ РФ и на сегодняшний день включает 55 банков. Можно прогнозировать, что в ближайшие пять лет у этих банков лицензии не отзовут.

Комиссионные риелтора

Один из наиболее волнующих риелторов вопросов: когда они смогут получить свои комиссионные за проданные квартиры в строящемся доме?

Законодатель не ограничивает застройщика в вопросе выплаты комиссионных.

Эти суммы будут включены в те расходы, для оплаты которых застройщик может переводить деньги с расчетного счета. Скорее всего, у каждого застройщика появится собственное агентство недвижимости и это будет новая схема «оптимизации».

Источник

Как сделать переход на проектное финансирование безболезненным для всех?

Эксперты в рамках ПМЭФ обсудили, что нужно сделать для максимального сохранения интересов всех участников рынка жилищного строительства

Москва. 10 июня. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Приближается 1 июля — день, начиная с которого механизм финансирования жилищного строительства изменится навсегда. Участники организованной ДОМ.РФ сессии «Реформа строительной отрасли» в рамках деловой программы ПМЭФ-2019 пришли к выводу, что для комфортного перехода отрасли на новые правила сделано все, что можно было подготовить в теории. Сейчас наступает момент, когда дело за практикой. На этом этапе возможны некоторые вопросы, однако их решение не должно вести к ухудшению положения той или иной стороны-участницы рынка новостроек.

Застройщики не стали ждать

В РФ реализуется план по замещению средств граждан, привлекаемых для строительства многоквартирных домов, банковским кредитованием и иными формами финансирования. С 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан.

Объективно о том, что сделано, для максимально плавного перехода отрасли, знают все заинтересованные стороны: подготовлена нормативная база, созданы регулирующие и рекомендательные документы, приведены в боевую готовность банки, власти, застройщики, информированы о реформе потенциальные покупатели.

«К началу работы нового механизма градус дискуссии изменился, решены многие вопросы, даже то, которые некоторое время назад казались непреодолимыми», — подчеркнул модератор сессии генеральный директор АО «ДОМ.РФ» Александр Плутник.

Конечно, перейти на новую модель совсем без труда возможно, наверное, только в идеальном мире. На практике могут возникнуть некоторые вопросы, которые в федеральном руководстве уже видят и готовы решать.

Так, Минстрой России призывает застройщиков не паниковать из-за возможных временных трудностей, связанных с работой в субъектах РФ по определению круга объектов, которые получат разрешение на достройку по старым правилам финансирования.

«Я обращаюсь к застройщикам: не будем паниковать, будем работать с субъектами, чтобы эту систему выстроить», — заявил глава Минстроя Владимир Якушев.

Он пояснил, что видит возможные трудности с точки зрения готовности субъектов к обработке большого числа запросов от застройщиков одновременно.

«Объем документов будет на этом этапе большой. Будем помогать подтверждать строительную готовность», — сказал Якушев.

Министр подчеркнул, что с точки зрения компетенций субъекты по-разному готовы к такой работе.

«Надо понимать, кто на территории субъекта осуществляет оценку. Если нет понимания, этот вопрос надо поднимать», — призвал он застройщиков.

Кроме того, министр подчеркнул, что плавный переход на эскроу должен постепенно выводить из практики ограничения, которые были заложены в 214-ФЗ.

«Этого давления на застройщиков, которое было обусловлено прямым привлечением средств граждан, быть уже не должно. Законодательство должно меняться в сторону того, чтобы все эти ограничения оттуда выводить», — подчеркнул министр.

Он также призвал застройщиков не молчать об их проблемах.

«Если застройщики обращаются за проектным финансированием в один из банков из списка, определенного правительством РФ, который обязан работать со счетами эскроу, и им отказывают в принятии заявки, то нужно сигнализировать. Такого быть не должно», — подчеркнул Якушев.

О том, что для устранения проблем у застройщиков будут работать и законодатели, заявил председатель комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

«После 1 июля нужно быть готовыми оперативно вносить изменения в законодательство для того, чтобы устранить все барьеры, которые обнаружатся для застройщиков, работающих по новой модели», — подчеркнул он.

К слову сказать, сами застройщики, во всяком случае крупные, не высказывают особых опасений. Это связано с тем, что они не стали ждать 1 июля, и начали готовить плацдармы по работе с новым механизмом задолго до этой даты. Поэтому для них многие вопросы уже получили свои ответы.

«Для нас переход на новые правила регулирования рынка с использованием счетов эскроу будет достаточно безболезненным. Когда мы просчитали почти каждый проект, который реализуется нашей компанией, и пропустили их через индикативные предложения различных крупных банков, которые предлагают работу через счета эскроу, мы увидели, что финансовая модель улучшается за счет снижения кредитной нагрузки», — заверил генеральный директор, председатель правления ПАО «Группа ЛСР» Максим Соколов.

Банки готовы кредитовать

Банковское сообщество также скорее оптимистично. Во всяком случае, в себе они уверены.

«На сегодняшний день банковская система практически готова к постепенному переходу на проектное финансирование. 1000 застройщиков, работающие в 72 регионах, подали 1557 заявок в 18 уполномоченных банков. На сегодняшний день заключено кредитных договоров на 75 млрд руб. 8,5 млрд размещены на счетах эскроу», — рассказала заместитель председателя ЦБ РФ Ольга Полякова.

Однако эксперт отметила, что, по оценке банковского сообщества, далеко не все застройщики готовы к работе с новым финансовым механизмом.

«Банковский сектор всегда готов кредитовать, это его основной бизнес, банки умеют оценивать риски. К сожалению, мы не можем сказать о стопроцентной готовности строительного сектора. По нашим данным, из 5 тыс. существующих сейчас застройщиков только 1 тыс. аккредитовалась в банках», — сказала Полякова на сессии, организованной ДОМ.РФ.

Она добавила, что эти застройщики работают в 72 регионах, всего от них поступило 1 557 заявок в 18 уполномоченных банков. На сегодняшний день заключено кредитных договоров на 75 млрд рублей, на счетах эскроу размещено 8,5 млрд рублей. По словам Поляковой, такая статистика говорит о том, что только эти компании знают, как разговаривать с банками и как готовить документы.

«От этого будет очень многое зависеть, скорость принятия решения и само решение», — добавила она.

Имеет большое значение и маржинальность самих проектов.

«Одна из проблем, которая может стать препятствием для получения проектного финансирования, — это низкомаржинальные проекты. Есть очень добросовестные застройщики, которые строят в регионах, но стоимость в регионах квадратного метра жилья гораздо ниже, чем в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, где высокая маржинальность», — напомнила Полякова.

Однако собравшиеся напомнили, что пути преодоления таких проблем также существуют. Так заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов напомнил, что проекты со слабой экономикой и высокими рисками не будут одобрены, но такие кейсы будут рассматриваться «поштучно» с ДОМ.РФ.

Также найдется возможность и для кредитования небольших застройщиков.

«Если застройщик относится к малому и среднему бизнесу, то мы предлагаем предоставить возможность включения банка, который будет его кредитовать, в соответствующий список и дать возможность банку получать субсидированную процентную ставку для кредита застройщика, который сможет получать кредит по более низкой ставке», — сказала Полякова.

«Механизм проектного финансирования, эскроу счетов был направлен на защиту граждан в первую очередь — такая задача была поставлена президентом, и этот механизм решает эту задачу. Но самое главное, что это механизм рабочий, выгодный для бизнеса, для застройщиков. Он дает гарантию финансирования проектов. Для банков — это выгодный механизм, один из самых крупных сегментов банковского кредитования, как мы видим уже сейчас. Сейчас банковских денег в стройке — примерно 600 млрд рублей, а в ближайшие 3-4 года — это порядка 7 триллионов, то есть рост больше, чем в 10 раз», — резюмировал председатель правления АО «Банк ДОМ.РФ» Артем Федорко.

Под защитой не только покупатели

Собравшиеся на сессии были единодушны в главном: в ходе реформы под защитой должны оказаться не только дольщики.

«Мы проходим довольно сложную реформу, к тому же ограничен временной промежуток, в который мы делаем все эти преобразования. Люди должны понимать — деньги которые они внесли за строящееся жилье, не должны пропасть. Но при этом переход к такой модели должен быть максимально безболезненным для строительной отрасли. Такая перед нами стоит непростая задача. Ни в коем случае эта реформа не должна быть сделана за счет кого-то. Мы максимально должны сохранить интересы всех игроков этого сектора экономики», — подчеркнул Якушев.

«Задача, поставленная президентом, должна быть выполнена, и при этом не должен пострадать строительный комплекс, но должны быть защищены права граждан на 100%», — согласился Плутник.

«В ходе проводимой реформы есть достижения — это и прозрачность рынка, и глобальные реформы смежных рынков, и банковское сообщество, и реформа арбитражных управляющих. И эти системные изменения должны работать дальше», — резюмировал Николаев.

Источник