Как приватизировать землю с незавершенкой.
Купил нулевой цикл в собственности земля в аренде. Аренда дорогая. Можно приватизировать участок с незавершенным строительством дома. Какие документы надо подавать.
По общему правилу приватизации земли, изложенному в п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ и Федеральном законе от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.
Статусом здания, строения, сооружения объект незавершенного строительства не обладает.
Согласно ст.130 ГК РФ недвижимым имуществом считаются объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства.
В соответствии с п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ здание, строение, сооружение и объект незавершенного строительства признаются объектами капитального строительства. На основании ст.55 ГрК РФ право на их использование возникает после ввода в эксплуатацию.
Следовательно, особенность объекта незавершенного строительства в том, что он находится на этапе строительства, до завершения которого не может быть введен в эксплуатацию и использован в качестве здания, строения, сооружения. Поэтому к нему не могут быть применены нормы п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ.
До завершения строительства рассматриваемого объекта его собственник может лишь обратиться к собственнику земельного участка (муниципальному образованию), на котором он находится, с предложением продать его, которое оформляется заявлением о приобретении. Если орган местного самоуправления решит продать земельный участок, у арендатора в силу п.8 ст.22 Земельного кодекса РФ и ст.250 ГК РФ возникнет преимущественное право на покупку по отношению к другим покупателям.
Таким образом, приобрести в собственность земельный участок, который находится в муниципальной собственности и на котором расположен принадлежащий арендатору объект незавершенного строительства, арендатор может только с согласия муниципалитета. Кроме того, по завершении строительства он вправе требовать выкуп участка в порядке п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ.
Основания приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства
Гряда Э.А., доцент кафедры гражданского права Северо-Кавказского филиала Российской академии правосудия, кандидат юридических наук, доцент, г. Краснодар.
Одним из важнейших вопросов в практике применения законодательства является определение возможности выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости.
Ситуация, при которой на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности гражданину или юридическому лицу, является практически традиционной для российской правовой действительности и обусловлена в основном историческими особенностями развития законодательства.
В то же время в развитие законодательно закрепленного принципа единства земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества в ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено правило о том, что собственники зданий, строений и сооружений имеют исключительное право на приватизацию расположенных под ними земельных участков.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изм. и доп. от 28 июля 2012 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147; 2012. N 31. Ст. 4322.
Данное право названо исключительным, что, по сути, означает невозможность отказа в приватизации земельных участков указанным субъектам, за исключением оснований, указанных в законе. К числу таких оснований, определенных в ст. 28 ЗК РФ, в частности, относится принятие решения о резервировании земель или ограничении их оборота.
В то же время в практике применения законодательства возник достаточно острый вопрос о том, имеют ли исключительное право на приватизацию земельных участков собственники объектов незавершенного строительства.
Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 2 июня 2008 г. N Д08-1593 «О применении Приказа Минэкономразвития России от 30.10.2007 N 370 «Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения» // СПС «Гарант».
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 августа 2010 г. по делу N А32-47901/2009 // СПС «КонсультантПлюс».
Поворотным событием в практике разрешения споров об отказе в приватизации земельных участков под такими объектами явилось принятие Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда от 23 декабря 2008 г. N 8985/08, в котором содержалось несколько важных выводов.
Согласно правовой позиции, изложенной в указанном Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, хотя в ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе.
Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп. от 29 июня 2012 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147; 2011. N 27. Ст. 3587.
Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изм. и доп. от 6 декабря 2011 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 4. Ст. 251; 2011. N 50. Ст. 7343.
С правовой позицией суда, конечно же, можно согласиться. Однако, как показала практика, разъяснения, представленные в рассматриваемом Постановлении, не носят исчерпывающего характера.
В частности, на практике возник вопрос о том, может ли осуществляться так называемый переход права на приватизацию в случае, если право собственности на объект недвижимости, а в данном случае объект незавершенного строительства, было приобретено другим лицом.
Рассмотрим данную ситуацию применительно к двум указанным случаям: применение норм ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» и ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
По мнению суда, при приобретении объектов незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи порядок выкупа земельных участков, предусмотренный п. 3 ст. 28 Закона о приватизации, к данным отношениям не применим.
В связи с этим интересным представляется вопрос о том, может ли быть применим данный вывод по аналогии к отношениям, при которых земельный участок принадлежал продавцу на праве постоянного бессрочного пользования. Обладает ли при этом новый собственник объекта незавершенного строительства исключительным правом на приватизацию земельного участка?
Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.
Следовательно, при смене собственника объекта недвижимости (а объект незавершенного строительства таковым является) осуществляется переход обязанности по переоформлению, переходит и право выбора вида переоформляемого права. Учитывая данный факт, вполне логично будет предположить о возможности перехода права на выкуп земельного участка к новому собственнику объекта незавершенного строительства.
На первый взгляд оба рассмотренных случая являются схожими, однако решение вопроса о наличии или отсутствии оснований для приватизации земельного участка является различным. Однако такое различие усматривается в самом существе рассматриваемых отношений: в одном случае речь идет об определении возможности перехода к новому правообладателю недвижимости ограниченного вещного права, а в другом у продавца объекта вещное право на земельный участок отсутствует.
Таким образом, при решении вопроса о возможности выкупа земельного участка под объектом незавершенного строительства необходимо учитывать наличие юридических оснований (предусмотренную законом возможность) и фактических оснований (приобретение права в порядке приватизации, факт обладания земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования).
Можно ли выкупить земельный участок или приватизировать его?
Здравствуйте договор аренды был заключён 2009 году 3 очереди строительства и все три оформлена незавершенка собственности Можно ли выкупить земельный участок или приватизировать участок
Земельный участок, пока Вы не достроите здание, приватизировать не удастся. Но зато Вы имеете право на основании части 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов: предоставление земельного участка без проведения торгов на котором расположены объекты незавершенного строительства, допускается однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;
Доброго! В принципе в силу ст.ст.39.3,39.20 ЗК РФ (см. http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rnd=E93A7156D886CCAA5462073154F33288&base=LAW&n=327799&dst=4294967295&cacheid=B00F16736F0ED6DC308250F1B1E001C2&mode=rubr&req=doc#00003803519716008008), на мой взгляд, возможна. Но надо смотреть документы. Сооружение на какой стадии постройки? Что по градостроительному плану и разрешению на строительство?
По уму бы еще и смотреть местные Правила землепользования застройки, региональное законодательство в этой части.
В ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на покупку земельного участка имеет только собственники зданий и сооружений, но не объектов незавершенного строительства. Опосредствованно это так же вытекает из ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ. Поэтому, на мой взгляд, шансов нет. Только достройка.
договор аренды был заключён 2009 году 3 очереди строительства и все три оформлена незавершенка собственности
Здравствуйте. Если я правильно понял, то речь идет о том, чтобы приобрести земельный участок еще до того, как будет завершено строительство объекта недвижимости. Но дело в том, что право на приобретение з/у получает лицо в собственности которого находится именно законченные строительством объекты.
ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение
1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Поэтому согласно закону, необходимо сначала достроить объект, а потом уже претендовать на приобретение участка.
К сожалению, однозначного ответа на данный вопрос получить Вы не сможете.
В силу п 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. То есть, с учетом данной правовой нормы в случае, если Вы являетесь собственником трех объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, при этом права собственности на данные объекты зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, то согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» имеете право приобрести у государства или муниципального образования земельный участок.
Однако, реализация данного права не всегда может быть возможна на примере судебной практики (постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 г. N 6811/09, постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 г. N 8985/08, определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 28.06.2012 по делу N 33-6322/2012 и многие другие судебные акты).
Кроме того, в письме Министерства экономического развития РФ от 26 июля 2011 г. N ОГ-Д06-601 также выражено мнение согласно которому право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков приобретают собственники зданий, строений, сооружений, тогда как собственники объектов незавершенного строительства указанного права не приобретают.
С учетом изложенного Вам рекомендуется обратиться в установленном порядке в орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц с соответствующим заявлением. Если будет принято решение об отказе, его можно попытаться обжаловать в суде. С учетом конкретных обстоятельств дела право на приватизацию может быть реализовано в судебном порядке.
Судебная практика высших судебных инстанций однозначна, выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства не допускается законом ввиду того, что нормы Земельного и Градостроительного кодексов РФ сформулированы таким образом, что выкуп разрешен только под завершенный строительством капитальный объект.
Таким образом, суды пресекают выкупы земельных участков под объектами незавершенного строительства, так как была такая тенденция, построить, грубо говоря, фундамент, зарегистрировать как незавершенный строительством объект недвижимости и подавать на выкуп. Раньше и органы власти и суды, допускали такую возможность.
Сейчас нет, однозначно.
Даже если администрация пойдет Вам навстречу и даже если первую судебную инстанцию Вы выиграете, то при грамотном обжаловании или вступлении в дело прокуратуры, все вернут в исходное. И Вы зря потратите деньги и нервы и время.
Решения Высшего арбитражного суда, которые берут суды за основу
Постановлении Президиума ВАС от 01.03.2011г. № 14880/10
Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008г. № 8985/08
Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.04.2012г. № 15874/11
С уважением! Г.А. Кураев
На торгах Вы конечно сможете выкупить указанные участки, без проведения торгов нет.
Приватизировать эти участки Вы однозначно не можете.
Если срок Договора не истек, либо прошло 6 месяцев со дня истечения срока Договора аренды и Администрация не подала иск в суд об изъятии этого участка или суд отказа в иске об изъятии этого участка, либо если не удалось продать Ваши участки с публичных торгов, то Вы можете требовать заключения Договора аренды на срок до 3-х лет для завершения строительства указанных Вами объектов.
Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов
2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;
5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:
6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта
Право на предоставление участка в аренду для завершения строительства предоставляется однократно.