Укрупненный сметный расчет, он же Расчет предполагаемой (предельной) цены строительства.
Не секрет, что в составе направленной в экспертную организацию для проведения проверки достоверности определения сметной стоимости ПСД (для объектов строительства), должен быть расчет предполагаемой (предельной) цены строительства. При этом стоимость по сводному сметному расчету на строительство объекта не должна превышать предельную.
Предполагаемая (предельная) стоимость строительства, определяется с применением укрупненных нормативов цены строительства (далее НЦС) или с использованием сметной стоимости объектов-аналогов.
Сегодня поговорим о первом варианте.
Я не буду приводить пример расчета, поскольку не вижу в этом особого смысла, напишу лишь о моментах, которые обычно вызывают вопросы.
Рекомендации по составлению, так называемого укрупненного сметного расчета, даны в МДС 81-02-12-2011 «Методические рекомендации по применению государственных сметных нормативов-укрупненных нормативов цены строительства различных видов объектов капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры».
Форма расчета и пример приведены в приложении 5 вышеуказанной МДС.
Основная формула расчета приведена в п. 9 МДС, задержимся на некоторых применяемых коэффициентах:
Этот коэффициент опубликован в приложении 17 к приказу Минстроя РФ от 28.08.2014 г № 506/пр., в зависимости от региона.
Внимательно смотрим технические части, применяемых НЦС и все затраты, которые в них не учтены добавляем в свой расчет.
Далее у нас самое интересное. Расчет прогнозного индекса Ипр.
Формула расчета прогнозного индекса приведена в п. 10 МДС 81-02-12-2011.
По этой формуле индекс все считают по разному. Кому насколько позволяет фантазия. Кто-то высчитывает помесячно в зависимости от продолжительности строительства. Кто-то переводит стоимость из одного уровня в другой, используя эту формулу несколько раз.
Я была на двух семинарах, на которых приводили разные расчеты и считаю так:
Вот тут на самом деле непонятная формулировка, мы писали запросы в Главгосэкпертизу как рассчитывать этот индекс, но получили в ответ текст из МДС собственно, который нам не помог. Потому считаю, как понимаю сама.
Логично, что начало строительства не может быть раньше 2019 года. И для того, чтоб определить Ин.стр мы должны либо перевести по формуле из пункта 10 стоимость из уровня 2018 г. в уровень 2019 г. (на начало строительства), либо просто взять индекс 2018 г. (я так и поступаю) и это у меня и есть Ин.стр.
Это индекс того года, в который строительство будет завершено. Например 2021 год. Тут все просто.
Как определить продолжительность строительства указано в п.п. 11, 12 и 13 МДС 81-02-12-2011. Но я регулярно использую данные ПОС.
Отмечу, что это не те индексы, которые ежеквартально сообщает Минстрой РФ, а индексы цен производителей по видам экономической деятельности по строке «Капитальные вложения (инвестиции)», используемый для прогноза социально-экономического развития РФ.
Его публикуют на сайте Минрегиона РФ. Обратите внимание, что именно по статье «Капитальные вложения (инвестиции)», базовый вариант.
Подставляем наши индексы в формулу и получаем Ипр.
Нюанс еще в том, что затраты, которые посчитаны «прямым» счетом ( Зр) на сегодняшний день не соответствуют уровню цен НЦС. Например, они в уровне цен 2 кв. 2019 года.
Для этих затрат я считаю свой Ипр, чтоб перевести из уровня 2019 года, в уровень, к примеру 2021 год.
Таким образом, я ввожу в свой расчет два Ипр. Для показателей НЦС и для Зр. Не знаю насколько это правильно, но вопросов мне экспертиза не задавала и это логично.
Начисляем НДС и расчёт готов.
Надеюсь понятно изложила.
В следующий раз напишу про расчет с использованием объекта-аналога.
Пример определения прогнозной сметной стоимости строительства жилого здания
На основе НЦС 81-02-01-2017
Начиная с 2011 г., в России началось применение новых видов нормативов. Новая система нормирования соответствует системам ценообразования в развитых странах.
Первые нормативы цены строительства были разработаны и утверждены в 2012 году, далее под влиянием экономических факторов, возникла необходимость пересмотра ценовых показателей в данных нормативах, и таким образом, следующие сборники НЦС были выпущены к применению в 2014 году.
На сегодняшний день становление и развитие рынка инвестиционных ресурсов требуют новых подходов к определению цен на строительную продукцию.
Приказом министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации за № 1443/пр от 20 октября 2017 года были внесены изменения в приказ Минстроя РФ от 13 июня 2017 года № 867/пр «Об утверждении укрупненных сметных нормативов». Данный приказ обязывает учесть особенности осуществления строительства объекта капитального строительства в условиях стесненной городской застройки.
Нормативы цены строительства (далее – НЦС), рассчитаны с использованием ресурсно-технологических моделей на основе проектно-сметной документации по объектам представителям, прошедшей экспертизу и отвечающей градостроительным и объемно-планировочным требованиям, предъявляемым к современным строительным комплексам и объектам.
В разработанные нормативы были включены затраты на строительство объектов капитального строительства, отвечающих градостроительным и объемно-планировочным требованиям, предъявляемым к современным объектам, и обеспечивающих оптимальный уровень комфорта.
В настоящих Методических указаниях рассматривается применение нового вида нормативов – норматив цены строительства с точки зрения его использования при определении стоимости строительства. Соответственно в данной выпускной квалификационной работе при определении сметной стоимости жилого здания были применены нормативы цены строительства.
В настоящей выпускной квалификационной работе для определения прогнозной сметной стоимости строительства жилого дома применялись НЦС-2017. Строительство жилого дома будет осуществляться в городе Волгоград.
Применяя НЦС учитывались регионально-экономические, регионально-климатические, инженерно-геологические и другие условия осуществления строительства.
При расчете стоимости планируемого к строительству объекта на основе применения НЦС следует сохранять определенную последовательность.
При сборе исходных данных по планируемому к строительству объекту определялось функциональное назначения объекта это жилой дом, далее высчитывались мощностные характеристики объекта – это общая площадь, обозначалась дата начала работ на объекте – по проекту в 2018 году.
Показатели НЦС разработаны для различных типов жилых зданий в зависимости от конструктивной схемы, этажности и применяемых материальных ресурсов. Показатели НЦС рассчитаны для отдельно стоящего здания без учета стоимости прочих объектов, расположенных в пределах земельного участка, отведенного под застройку (трансформаторные подстанции, котельные, насосные станции и т.п.).
В показателях НЦС учтены затраты на возведение конструктивных элементов, обеспечивающих доступ к объекту маломобильных групп населения (МГН). Также НЦС учитывают стоимость следующих видов работ и затрат:
— внутренние санитарно-технические работы;
— внутренние электромонтажные работы;
— работы по устройству внутренних сетей связи, сигнализации и систем безопасности;
— работы по монтажу инженерного и технологического оборудования, стоимость инженерного и технологического оборудования, а также мебели и инвентаря;
— устройство пандусов, обеспечивающих доступ к объекту маломобильных групп населения;
— затраты на строительство временных зданий и сооружений;
— дополнительные затраты при производстве работ в зимнее время;
— затраты связанные с проведением строительного контроля;
— затраты на проектные и изыскательские работы, экспертизу проектной документации;
— резерв средств на непредвиденные работы и затраты.
Стоимость строительства наружных инженерных сетей и благоустройства территории должна учитываться дополнительно.
В показателях НЦС учтена вся номенклатура затрат, которые предусматриваются действующими нормативными документами для выполнения основных, вспомогательных и сопутствующих этапов работ для строительства объекта в нормальных (стандартных) условиях, не осложненных внешними факторами.
Для определения стоимости строительства, согласно архитектурно-планировочным решениям 5-ти этажного кирпичного жилого дома, выбран НЦС 81-02-01-2017 раздел 5. Рассчитаем стоимость возведения объекта, планируемого к строительству в 2018 году, с использованием сборника НЦС-2017.
Далее рассчитаем стоимость строительства 1м 2 кирпичного пятиэтажного жилого здания с учетом всех надбавок и коэффициентов.
При строительстве объектов в условиях стесненной городской застройки к показателям НЦС применяется коэффициент 1,06.
Определение прогнозной стоимости планируемого к строительству объекта в региональном разрезе рекомендуется осуществлять с применением коэффициентов, учитывающих регионально-экономические, регионально-климатические, инженерно-геологические и другие условия осуществления строительства по формуле:
(1)
Следует отметить, что согласно вышеприведенной формулы, в расчетах могут не использоваться некоторые коэффициенты. В данной работе при определении стоимости строительства жилого дома в г. Волгограде не учитывался:
— коэффициент, характеризующий удорожание стоимости строительства в сейсмических районах Российской Федерации;
А также дополнительные затраты, учитываемые по отдельному расчету, в порядке, предусмотренном Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004.
Ктр-коэффициент перехода от цен базового района (Московская область) к уровню цен г. Волгограда = 0,87 для жилых зданий, согласно приложения 17 к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 28 августа 2014 г. № 506 /пр.;
Крег-коэффициент, учитывающий регионально-климатические условия осуществления строительства в Волгоградской области = 0,94, согласно приложения 1 к Методическим рекомендациям, утвержденным приказом Министерства регионального развития РФ от 04 октября 2011 г. № 481.
Учитывая конструктивно-компоновочные решения объекта, сделаем вычисления:
33,31 тыс. руб. х 4777м2 х 1,06 х 0,87 х 0,94 = 137937,657 тыс. руб.
Для расчета значения индекса-дефлятора используется прогнозный индекс, определяемый на основании индексов цен производителей по видам экономической деятельности по строке «Капитальные вложения (инвестиции)», используемых для прогноза социально-экономического развития Российской Федерации.
Определение значения прогнозного индекса-дефлятора осуществляется по формуле:
(2)
Ин.стр. – индекс цен производителей по видам экономической деятельности по строке «Капитальные вложения (инвестиции)», используемых для прогноза социально-экономического развития РФ от даты уровня цен, принятого в НЦС до планируемой даты начала строительства, в процентах;
Прогноз индексов дефляторов по видам экономической деятельности до 2019 г. (по полному кругу предприятий), в % г/г
Значения дефляторов будем принимать как инвестиции, направляемые в основной капитал.
Согласно формулы 2 рассчитаем значения прогнозного индекса-дефлятора перехода цен с 2017/2018 г.
Используя формулу 1 определим прогнозную стоимость планируемого к строительству объекта в 2018 году, применяя соответствующие коэффициенты и численные значения прогнозных индексов-дефляторов.
137937,657 х 1,04319 = 143895,185 тыс. руб.
Стоимость строительства жилого дома необходимо учитывать с НДС по соответствующей ставке, согласно налогового кодекса 18 %.
143895,185 х 0,18 = 25901,133 тыс. руб.
143895,185 + 25901,133 = 169796,318 тыс. руб.
Сметная стоимость строительства одного кв.метра здания с учетом НДС составит: 169796,318 : 4777 = 35,544 тыс. руб.
Результаты расчета сведем в таблицу.
Укрупненный расчет сметной стоимости строительства кирпичного жилого дома
Дата добавления: 2019-07-15 ; просмотров: 1949 ;
Что применять? НЦС или объекты-аналоги…
Начиная с 2017 года в законодательство о градостроительной деятельности и о госзакупках введены новые понятия.
Это «сметная стоимость», «начальная максимальная цена контракта» и «смета контракта».
Чем они отличаются?
Согласно пункту 30 статьи 1 Градостроительного кодекса сметной стоимостью строительства является расчетная стоимость, определяемая на этапе архитектурно-строительного проектирования.
Пункт 33.1 дает еще одно определение:
Положением об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (УТВЕРЖДЕНО Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 года N 145) установлено:
27_3. Проверка сметной стоимости включает в себя изучение и оценку расчетов, содержащихся в сметной документации, в целях установления их соответствия утвержденным сметным нормативам, федеральным единичным расценкам, в том числе их отдельным составляющим, сметным нормам, …, физическим объемам работ, конструктивным, организационно-технологическим и другим решениям, предусмотренным проектной документацией, а также в целях установления непревышения сметной стоимости строительства, реконструкции над укрупненным нормативом цены строительства (УНЦС).
Таким образом, установлена зависимость между сметной стоимостью строительства и УНЦС.
Источниками объектов-аналогов могут быть:
— сайт Минстроя, где размещен Реестр повторно применяемых объектов (Данный реестр мы рассмотрим в следующей статье);
Частью 1 статьи 8.3 Градостроительного кодекса установлено, что сметная стоимость строительства используется при формировании начальной (максимальной) цены контрактов (НМЦК).
При этом сметные нормативы и сметные цены строительных ресурсов, использованные при определении сметной стоимости строительства, не подлежат применению при исполнении указанных контрактов или договоров, если иное не предусмотрено таким контрактом или таким договором.
Результат определения НМЦК оформляется заказчиком в виде протокола.
Обоснование НМЦК при осуществлении закупок работ на строительство является основанием для подготовки проекта сметы контракта в пределах НМЦК без использования предусмотренных проектной документацией сметных нормативов и сметных цен строительных ресурсов. По результатам торгов с учетом снижения формируется Смета контракта, являющаяся приложением к контракту и основанием для проведения взаиморасчетов между заказчиками и подрядчиками.
В федеральный реестр сметных нормативов по состоянию на 01.01.2020 включены базы ФЕР-2020 и НЦС 2020.
Также вступила в силу Методика разработки и применения укрупненных нормативов цены строительства.
Сборники с НЦС 81-02-01-2020 по НЦС 81-02-21-2020 размещены на сайте Минстроя РФ и доступны по ссылкам: