Пример технического обследования здания незавершенного строительства

Обследование объектов незавершенного строительства (недостроя)

Строительство – процесс долгий, и иногда оно прерывается, оставляя строящийся объект в статусе незавершённого. Причины этого могут быть различными, и в зависимости от них объект незавершённого строительства может быть законсервирован, как того требуют нормативные документы в строительстве, или просто брошен «как есть» на определённой стадии строительства.

В любом случае, для продолжения строительства после длительного перерыва требуется актуализировать информацию о состоянии возведённых конструкций и инженерных сетей, а также об объёме выполненных строительно-монтажных работ. Особенно актуальным вопрос становится при смене владельца актива, или даже перед его сменой – приобретая недостроенное здание, будущему собственнику обязательно требуется провести его аудит.

Это обследование, с определением технического состояния конструкций и инженерных сетей, а также качества выполненных ранее строительных работ, и обмеры, которые подтвердят, что объект строился по проекту. Такую же процедуру объекту проводят и банки, если здание становится предметом залога, или имуществом, реализуемым в рамках процедуры банкротства (бывает и такое).

Итак, вам требуется достроить и ввести в эксплуатацию (или пока лишь купить/продать) недостроенное здание. С чего начать? Исчерпывающую информацию даст следующий набор действий:

Напоследок хочется отметить один важный момент. На жизненном пути всех объектов строительства в их судьбе принимают участие многие и многие организации. Каждая из таких организаций – служба заказчика, изыскатели, генпроектировщик, субпроектировщики, экспертиза, генподрядчик, субподрядчики, технадзор и стройконтроль, ГАСН и служба эксплуатации – создаёт по объекту какие-то документы, которые хранятся внутри этой организации, что в бумажном, что в электронном виде. По завершении работы организации над объектом большая часть разработанных ею документов, к сожалению, теряется. Это известно всем, кто принимал в пользование объект: вопрос «а где по нему документы» обычно имеет ответом указание на то, что «коробки в архиве», или «вот тут на диске у нас что-то есть», или вообще отсылку к каким-то сотрудникам, у которых есть подборка файлов на локальном диске компьютера.

Решение этой проблемы – передачи информации от одних участников жизненного цикла объекта другим – существует довольно давно. Это так называемая «Среда общих данных».

Фактически это пространство, в котором несколько организаций могут хранить каждая свою информацию, с разграниченными правами доступа, возможностями её использования, обновления и анализа. Технически эта идея реализуется, как правило, программными комплексами, либо облачными сервисами. И мы в своей работе по всем объектам давно используем такой специализированный сервис – Autodesk BIM360.

Наше видео на youtube канале

Его использование позволяет нам не множить копии документов и моделей, а давать нашему заказчику и смежным организациям доступ непосредственно к местами их хранения, всегда – самой актуальной версии. В дальнейшем использование этого же сервиса заказчиком работ позволит не терять документацию по объекту на всём периоде его существования, и передавать всем вновь привлекаемым организациям максимум имеющейся информации простым предоставлением им доступа к облачному хранилищу. При желании мы можем проконсультировать вас об использовании данного сервиса и нашего опыта работы с ним. В случае нашей совместной работы мы бесплатно предоставляем всем заказчикам неограниченный (по количеству аккаунтов) доступ к информации, находящейся в нашей Среде общих данных, чтобы ускорить и облегчить обмен нужной информацией.

Источник

Реферат. «Обследование зданий и сооружений незавершенного строительства. Методика. Примеры»

1 Федеральное агентство образования Российской Федерации Пермский Национальный Исследовательский Политехнический Университет Кафедра строительных конструкций Реферат «Обследование зданий и сооружений незавершенного строительства. Методика. Примеры» Выполнил: студент гр. ПГС-07-2 Матушкина К. А. Проверил: Патраков А.Н. Пермь, 2011

2 Содержание 1. Введение Методы технического обследования зданий и сооружений Причины и дефекты строительных конструкций Методы инструментального обследования Обследование объектов незавершенного строительства Исходные данные для технического обследования Порядок выполнения работ Составление заключения (отчета) по результатам технического обследования Примеры Список литературы

4 2. Методы технического обследования зданий и сооружений При обследовании применяют визуальные и визуально-инструментальные методы. В случае визуального обследования используют простейшие инструменты: рулетки, отвесы, уровни, молотки, скарпели, дрели. При обследовании высоких зданий полезным является бинокль. Для визуально-инструментального обследования кроме простейших приборов и инструментов применяют нивелиры, теодолиты, оборудование для проходки скважин, приборы и приспособления для разрушающих методов контроля материалов и др. Предварительное или общее обследование выполняют с помощью визуальных и, частично, визуально-инструментальных методов. В случае детального обследования наряду с визуальными обязательно применение визуально-инструментальных методов. Поскольку одной из основных целей технического обследования является выявление дефектов строительных конструкций и установление причин их возникновения, то лица, производящие обследование, должны быть хорошо знакомы с возможными дефектами обследуемых конструкций. Имеется достаточно обширная литература, посвященная описанию дефектов строительных конструкций и причин их появления, а также оценке влияния дефектов на эксплуатационные свойства конструкций. 1. Визуальные методы технического обследования В основе визуального обследования лежит осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций с применением простейших приборов, не требующих специальных знаний для обращения с ними. При визуальном обследовании обнаруживаются видимые дефекты, производятся обмеры, зарисовки и фотографии дефектных мест, выявляются места, которые нужно обследовать более подробно с помощью диагностических инструментов. Визуальное обследование, выполненное квалифицированными специалистами, позволяет получить значительный объем информации о состоянии конструкций и сооружений. Основными инструментами визуального обследования являются: мерные ленты, рулетки, линейки, штангенциркули, отвесы, уровни, градуированные лупы и мерные микроскопы для выявления и измерения трещин, фотоаппараты со вспышкой, бинокли, дрели, перфораторы, молотки, топоры. 1.1 Визуальное обследование территории, прилегающей к обследуемому зданию или сооружению; 1.2 Визуальное обследование фундаментов зданий и сооружений; 1.3 Визуальное обследование кирпичных стен и столбов жилых, общественных и промышленных зданий; 1.4 Визуальные методы обследования стен крупнопанельных и крупноблочных жилых, общественных и промышленных зданий; 1.5 Визуальные методы обследования железобетонных конструкций в жилых, общественных и промышленных зданиях; 1.6 Визуальные методы обследования металлических конструкций промышленных, жилых и общественных зданий; 1.7 Визуальное обследование перекрытий каменных зданий; 1.8 Визуальные методы обследования стропильной системы и кровли каменных зданий; 1.9 Визуальное обследование бесчердачных кровель; 4

16 В Описании состояния конструкций на момент обследования последовательно, обычно начиная с основания и фундаментов, дается описание состояния всех конструкций здания и сооружения с указанием отступлений от проекта и всех выявленных дефектов (техническая диагностика). Акты обследований отдельных конструктивных элементов в этот раздел Заключения не помещают. Их располагают в Приложении, а в описании на них делают ссылки. В этот раздел могут быть помещены развертки фундаментов и стен с нанесенными на них трещинами, участками с повышенной влажностью, нарушенной штукатуркой; планы перекрытий, покрытия и кровли с указанием мест выявленных дефектов. Фотофиксацию дефектов и разрезы по шурфам, чтобы не перегружать основной текст Заключения, лучше помещать в Приложениях. В конце описания состояния каждого конструктивного элемента (фундаментов, стен, перекрытий и т.д.) должна даваться оценка его технического состояния и степень физического износа (диагноз). Под физическим износом конструкций, зданий или сооружений понимается утрата ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств. Физический износ выражается соотношением стоимости необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Для оценки физического износа жилых зданий и их конструкций имеются Правила оценки физического износа зданий, которые могут быть использованы для оценки физического износа зданий, близких по конструктивному решению к жилым домам. В Выводах по результатам обследования должны быть повторены оценки технического состояния каждого конструктивного элемента из предыдущего раздела Заключения и оценка состояния всего объекта в целом (диагноз), а также обоснованы причины появления выявленных дефектов. В Выводах дается заключение о необходимости усиления конструкций, капитальном ремонте, возможности реконструкции здания или сооружения в соответствии с заданием на техническое обследование. Выводы разбиваются на пункты. Если получить исчерпывающую информацию в период обследования (из-за его малой продолжительности) невозможно, то в этой части дается заключение о необходимости дальнейших наблюдений за объектом (за дальнейшей деформацией основания, развитием трещин и т.п.). Если в здании на техническое обследование ставится вопрос о прогнозе на дальнейшее поведение обследуемого объекта, то в выводах должны быть спрогнозированы на заданный срок возможные изменения в состояниях объекта (техническое прогнозирование). Если в здании на техническое обследование поставлен вопрос о состоянии конструкций в некоторый момент в прошлом (например, до аварии), то на него должен быть дан ответ на основании анализа материалов обследования (техническая генетика). В Рекомендациях по дальнейшей эксплуатации здания или сооружения даются предложения по методам усиления строительных конструкции в связи с выявленными в них дефектами или из-за увеличения нагрузок при предлагаемой реконструкции здания или сооружения. Рекомендации должны содержать предложения по дальнейшим наблюдениям за конструкциями (установка маяков на трещинах, выполнение геодезических работ для выяснения динамики развития деформаций здания и др.). 16

18 эксплуатацию без усиления существующих конструкций, возможны при условии не превышения предельно допустимых нагрузок, представленных в Заключении. В январе 2006 г. специалистами НПЦ было выполнено обследование незавершенного строительством здания детского сада-яслей на 140 мест по типовому проекту /75, возведенного в 1987 г. с целью определения возобновления строительства и реконструкции с надстройкой дополнительного этажа и перепрофилированием здания под мебельный магазин. Проведенное обследование фундаментов, каркаса (колонн, ригелей и диафрагм), плит перекрытий и покрытия, стеновых панелей с определением прочностных характеристик материалов конструкций неразрушающим методом и в лабораторных условиях, а также анализ и проверочные расчеты, показали возможность возобновления строительства, реконструкции и перепрофилирование здания при условии усиления аварийных конструкций, указанных в заключении. 18

Источник

Оценка незавершенного строительства

Время чтения: 5 минут

Как следует из определения, объект незавершенного строительства (ОНС) – это здание или сооружение, строительство которого не завершено. При определенных условиях на указанные объекты можно зарегистрировать права, совершать сделки. Оценка незавершенного строительства позволит определить объективную рыночную стоимость объекта для сделки, размер вложений и целесообразность завершения работ, перспективы получения дохода после достройки.

Читайте в этом материале, что относится к объектам незавершенного строительства, какие методики могут применяться для их оценки, какие обследования и этапы предусматривает эта процедура.

Что такое оценка незавершенного строительства

Оценка представляет собой определение каких-либо стоимостных показателей. В отношении объекта незавершенного строительства это может быть:

По итогам оценки может вообще приниматься решение о нецелесообразности завершения строительства, либо о консервации объекта. Также результаты оценки будут использованы при поиске инвесторов, если по итогам строительства объект можно продать, эксплуатировать в коммерческих целях.

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Нормативные акты

Основным нормативным актом в сфере оценочной деятельности является Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (скачать). В нем указаны требования к квалификации оценщиков, разрешительным документам для проведения оценки. В зависимости от функциональных характеристик и типа ОНС, будут применяться:

Специально для оценки недвижимости, в том числе незавершенных объектов, был утвержден Федеральный стандарт ФСО № 7 (Приказ Минэкономразвития РФ № 611). Он содержит правила оформления заданий на оценку, порядок выбора и использования методик, требования к содержанию документов.

Простым языком

Для оценки готового достроенного объекта чаще всего применяется метод рыночных цен. Он позволяет сравнить характеристики объекта с аналогичными зданиями на рынке, определить реальную стоимость, по которой можно найти покупателя. Для ОНС такой вариант практически не применим. Найти незавершенку со схожими показателями нереально, так как такие объекты вообще можно встретить крайне редко на рынке. Поэтому оценщики применяются метод фактических затрат и метод доходности (подробнее о них расскажем ниже).

Оценка незавершенного строительства включает следующие направления:

Точный перечень целей и задачи, которые будут поставлены перед оценщиками, можно определить по техническому заданию заказчика.

Комментарий специалиста. Оценку можно заказать в отношении любого объекта незавершенного строительства, от частного дома до производственного комплекса. Однако обычно это требуется для крупных объектов, в которые вложены существенные суммы средств, либо готовится предложение для поиска инвесторов. В компании Смарт Вэй можно заказать отчет об оценке любых типов объектов, по разумным ценам и в максимально сжатые сроки.

По результатам оценки будет принято решение о целесообразности завершения строительства, о продаже ОНС

Когда требуется оценка незавершенного строительства

Пока строительные работы на участке продолжаются, объект нельзя признать незавершенкой. Исходя из анализа судебно практики, в отношении объекта незавершенного строительства работы должны быть фактически прекращены или приостановлены. При этом должно подтверждаться наличие минимально необходимого количества конструкций (обычно уже на стадии возведения фундамента можно заказать оценку ОНС).

Оценка незавершенного строительства может потребоваться в следующих случаях:

Соответственно, от правильного выбора методики и точности оценки зависит возможность совершения сделки на выгодных условиях, привлечение инвестиций, получение дохода от эксплуатации достроенного объекта.

Способы и методики оценки незавершенного строительства

Базовые методики для оценки готовых и незавершенных объектов капитального строительства указаны в Приказе МЭР № 611 (ФСО № 7). Основными вариантами являются метод рыночных цен (сравнительный подход), затратный подход, доходный подход. Выделим ключевые особенности для применения каждого из этих методик:

Оценщики вправе использовать другие методы, либо комбинацию указанных выше подходов, если это нужно для объективной и точной оценки ОНС. Обо всех методах и способах оценки, а также об основаниях их выбор, будет указано в итоговом отчете.

Оценку можно провести не только в отношении коммерческих объектов, но и незавершенных частных домов

Обследования для оценки незавершенного строительства

У объекта незавершенного строительства всегда есть определенный объект возведенных конструкций. Более того, возведение объекта может приостанавливаться или прекращаться на завершающих стадиях, когда будут готовы большинство этажей. Поэтому для оценки ОНС нужно провести следующие обследования:

Обследования могут предусматривать визуальный осмотр и инструментальную диагностику, частичное вскрытие конструкций и сетей, проведение испытаний на смонтированных сетях. Тем больше процент готовности объекта, тем больше будет объем обследований. В ходе осмотра и диагностики будут оформлены акты, протоколы, расчеты, дефектные ведомости, экспликации, схемы, чертежи, другие документы и графические материалы. Эта документация передается в экспертную организацию для оценки.

Комментарий специалиста. Компания Смарт Вэй не только окажет услуги по оценке незавершенного строительства, но и проведет комплексное обследование объекта. Мы специализируемся на оказании проектно-изыскательских работ, имеет собственный штат специалистов и все необходимое оборудование. Это сэкономит ваше время и деньги, даст другие преимущества.

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Специалисты проводят обследование незавершенного строительства перед оценкой

Этапы оценки незавершенного строительства

Оценка ОНС проводится на основании технического задания, договора с собственником или застройщиком. Для оценочной деятельности передается проектная, рабочая и техническая документация, разрешения на строительство, документы на участок. Если на ОНС уже были зарегистрированы права через Росреестр, запрашивается выписка ЕГРН.

Изучение прав на объект и участок, причин прекращения строительства

На показатели стоимости ОНС влияет правовой статус участка, стадия возведения здания, причины приостановки или прекращения строительства. На начальном этапе специалисты изучают:

На результат оценки может повлиять множество факторов. Например, если ОНС находится на арендованном участке, а срок аренды близок к завершению, у собственника могут возникнуть серьезные проблемы с продлением. В этом случае окончательная стоимость будет ниже, чем у аналогичного объекта на собственной земле.

Определение точных технических показателей ОНС

На итоговую стоимость незавершенного строительства напрямую влияют технические характеристики здания:

Определение технических показателей осуществляется по результатам обследований, по представленным документам, сметам и расчетам.

Оценку можно провести на любой стадии незавершенного строительства

Выбор и использование методов, проведение оценки ОНС

По указанным выше правилам специалисты должны определить методику и подход оценки, обосновать их в итоговом документе. От этого зависит точность и правильность полученных результатов. В процессе оценки эксперты:

На основании исследований и проверок будет сделан вывод не только о стоимости ОНС, но и выбор оптимального варианта использования объекта. По результатам оценки может приниматься решение о завершении работ по первоначальному проекту, о сохранении простроенной части здания и достройке по новой проектной документации. Также оценка может привести к выводам о необходимости сноса (демонтажа), очистке участка и использовании его по другому назначению.

Подведение итогов и согласование с заказчиком, оформление документов

После завершения работ заказчику передается отчет об оценке, материалы, полученные при расчетах и обследованиях, рекомендации о вариантах использования ОНС и участка. Допускает, если оценщик укажет границы интервала, в пределах которого может находиться показатель стоимости (если это не противоречит условиям ТЗ). После согласования с заказчиком ему передаются документы об оценке по акту.

Комментарий специалиста. Процесс оценки незавершенного строительства может отличаться, исходя из содержания ТЗ, целей заказчика. Однако при любом варианте оценщик несет ответственность за полноту и достоверность результатов работы. Это предусмотрено Законом № 135-ФЗ.

Чем выше процент завершенности строительства, тем больше окажется рыночная стоимость ОНС

Какие документы оформляются по итогам оценки незавершенного строительства

Основным документов после завершения оценки незавершенного строительства является отчет с указанием стоимости объекта. Отчет можно использовать по усмотрению заказчика – для подготовки и совершения сделки, для оформления внутренних документов бухгалтерии, для доработки проектной и рабочей документации, для работы с инвесторами. Если будет принято решение о сносе ОНС, на такие работы также нужно заказывать проектную документацию.

Как правильно оформить ТЗ на оценку незавершенного строительства

Чтобы составить техническое задание на оценку незавершенного строительства, нужно определиться с целями такого исследования. В ТЗ указываются исходные данные на объект, сфера применения отчета об оценке (например, под продолжение инвестиционного проекта или оформление залога для банка). Помощь в подготовке технического задания окажут опытные специалисты компании Смарт Вэй. С примером ТЗ можно знакомиться ниже.

Сроки и стоимость оценки незавершенного строительства

Очевидно, что чем больше и сложнее объект, тем дольше пройдут обследования, расчеты и оценка, подготовка отчета. Поэтому определить сроки и стоимости работы можно только после изучения технического задания, документов заказчика. С предварительными расценками можно ознакомиться на бесплатной консультации у наших специалистов.

Проблемы и сложности при оценке незавершенного строительства

В процессе оценочной деятельности по ОНС могут возникать следующие проблемы и сложности:

Обратившись к нам, у вас не возникнет проблем с получением объективного и достоверного отчета об оценке незавершенного строительства. Мы всегда гарантируем качество своей работы, отвечаем за ее результат!

Преимущества нашей компании

В штате компании Смарт Вэй есть все необходимые специалисты для проектирования и оценочной деятельности. Мы обеспечим максимально выгодные условия для каждого клиента, независимо от сложности объекта, статуса заказчика. Наши преимущества:

Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать у наших специалистов по телефонам, указанным на сайте.

Источник