Приглашаем в долевое строительство

Долевое участие в строительстве

Государственная программа, связанная с привлечением денежных средств граждан на постройку жилых домов строительными компаниями, получила название долевого участия в строительстве.

Долевое участие представляет собой непосредственную покупку жилья по предоплате.

Такой подход реализует привлечение строительной фирмой граждан, в качестве покупателей недвижимости, которая строится за их счет.

Что это дает дольщику?

— получение нового жилья по цене, ниже рыночной;

— поэтапное выплачивание суммы;

— приобретение нового жилья с улучшенными условиями.

Закон и долевое участие

Введение новой законодательной базы создает все условия для того, чтобы обойти акт мошенничества со стороны застройщика. При этом гарантируется сохранность денежных вложений граждан, принявших участие в долевом строительстве.

ФЗ №214 от 2004 года определяет:

Так, ДДУ должен быть оформлен в письменном виде, он подлежит обязательной госрегистрации, и содержит в себе указанные нормы в ст. 4 ФЗ №214.

Долевое участие

Граждане, согласно ДДУ могут финансировать строительство жилья как в многоквартирных домах, так и возведение частных домов.

Долевое участие при строительстве многоквартирного дома может производиться на следующих основаниях:

Заключение и регистрация ДДУ

Согласно ст.4 ФЗ №214 договор признается действительным после акта госрегистрации.

ДДУ должен содержать:

— определение и описание объекта, который планируется ввести в эксплуатацию;

— срок передачи объекта дольщику;

— общую цену договора и стоимость жилья;

— порядок оплаты и сроки платежей;

— способы обеспечения обязательств строительной компании;

— ответственность застройщика по отношению к сохранности имущества до того, как работы будут завершены.

Страхование

Если застройщик принимает участие в программе СГО (страхования гражданской ответственности), то он должен предоставить информацию о страховщике, который занимается утверждением правил в сфере долевого строительства.

Цена

Стоимость договора регулируется, согласно ст.5 Федерального Закона №214, и определяется как стоимость возмещения услуг на строительство жилого объекта.

По закону, просрочка платежа не должна превышать два месяца. Если оплата производится несвоевременно, то строительная компания может потребовать компенсацию, которая определяется по закону.

Какие существуют риски?

— нарушение застройщиком сроков сдачи жилья;

— форс-мажорные обстоятельства, за которые участник ДДУ отвечает на партнерских правах.

Что делать, если застройщик не выполняет своих обязательств?

— требовать устранения недостатков объекта недвижимости в установленные сроки;

— предложить компании-застройщику уменьшить цену договора долевого участия, при условии, что площадь помещения не отвечает изначально заявленным параметрам;

— в судебном порядке возместить убытки.

Неустойка

Законом предусмотрена компенсация ущерба в виде пени или неустойки. Такая норма прописывается в договоре долевого участия. Размер неустойки не должен быть выше суммы установленной законом.

Обращение в суд

Для подачи иска, необходимо предоставить:

— оригинал договора долевого участия;

— акты экспертизы, подтверждающие выявленные нарушения и недостатки;

— другие письменно подтвержденные доказательства.

© Ваш Выбор, 2012–2020. Все права защищены.

Договор оферты (соглашение). Принимаю решение о предоставлении моих персональных данных и даю согласие на их обработку свободно, своей волей и в своем интересе. Обработка персональных данных третьими лицами не осуществляется.

Источник

Что такое Договор Долевого Участия (ДДУ). На что обращать пристальное внимание перед подписанием. Очень Важно.

Так что же это такое?

При покупке жилья в строящемся доме покупатель и застройщик заключают договор долевого участия в строительстве (или ДДУ). По этому договору покупатель вкладывает свою долю средств в возведение дома, а застройщик обязуется передать ему квартиру в этом доме, когда его построит!

Довольно стандартная процедура при покупке жилья в новостройке.

Плюсы ДДУ в том, что интересы покупателя защищает государство 214-ФЗ ( об этом законе я подробно писала ), т.е. покупатель вправе получить неустойку в денежном эквиваленте и даже моральный вред, за переносы сроков строительства на более поздние сроки.

Чтобы не доводить дело до суда застройщик пытается компенсировать задержку сроков, ремонтами, установкой сантехники, остеклением балкона и даже единовременной выплаты. и вот в этот момент нужно быть очень внимательным и подумать, стоит ли компенсация застройщика того, что Вы имеете право получить в ходе судебного разбирательства!

Строительные компании оплачивают неплохих юристов и просчитать риски и суммы потерь, для них не представляет сложности. Именно поэтому застройщик будет первым предлагать дольщикам компенсации (которые по сумме как минимум в два раза меньше чем судебные тяжбы) и аккуратно фиксировать Ваше согласие на досудебное примирение, а вот уже здесь всё будет зависеть от добросовестности строительной компании (нужно сказать, что мелкие и откровенно мошеннические компании практически выдавило с рынка строительного бизнеса после принятия поправок в 214-ФЗ в июле 2019г., но как обычно есть ещё недобитые «враги»), поэтому если Вы на данный момент участвуете в долевом строительстве, требуйте от компании создать чат дольщиков. Там застройщик выкладывает всю актуальную информацию по застройке объекта, а так же предоставляется возможность общаться с будущими соседями. В случае задержки сроков сдачи объекта дольщики смогут коллегиально решить, что и как делать.

Такие случае к сожалению, очень часто встречались в моей практике, особенно это касается мелких застройщиков или так называемых подрядчиков. Одна и та же квартира продана нескольким людям. Покупатели решили сэкономить т.к. у подрядчика или недобросовестного застройщика квартира всегда будет дешевле, зато потом несколько лет весело проведут в суде, познакомятся с новыми людьми и в целом уже не смогут сказать, что жизнь скучна. На самом деле это конечно не смешно, люди остаются без жилья и денег, а у многих и дети малолетние и родители зачастую не слишком здоровые в силу возраста и нервотрёпки, суды и ругань никого не сделали ещё здоровее и добрее.

Далее, достаточно твёрдые гарантии нам даёт 214-ФЗ, а именно:

Если по каким то причинам строительная компания не сможет закончить строительство жилого комплекса, деньги вернут. По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это решает проблему дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Опять же надо напомнить, что это договор ДДУ, который заключается непосредственно с компанией застройщиком, договор переуступки прав (перекупка у других дольщиков или покупка у подрядчиков, инвесторов) Вам таких гарантий не даст.

А теперь полезно узнать и о минусах, хотя он только один, перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

Рассмотрим сам ДДУ и на что обратить внимание перед тем как его подписать.

Вроде бы основные риски и плюсы я описала, на вопросы я обязательно отвечу.

Источник

Как заработать на новостройке. Пошаговая инструкция от специалиста.

Имея некоторый капитал, сохранившийся в условиях инфляции, обладатели оного задумываются не только о том, как его сохранить при неуклонном росте цен, но и как на нем заработать. Речь в данной статье идет о сумме до 2-х миллионов рублей. Понимаю, что для большинства из нас это огромная цифра, и мало кто обладает такими деньгами. Тем более обидно, что, если удалось все-же скопить такую или близкую к ней сумму, затратив на это долгие годы, отказывая себе во всем, деньги просто медленно, но верно растворятся в условиях инфляции. Банки предлагают проценты, которые зачастую не перекрывают инфляцию. Одним из немногих способов сохранить и немного заработать, несомненно, является вложение денег в недвижимость. Надо понимать, что цена на недвижимость имеет свойство расти постоянно. Конечно, в общей тенденции к росту присутствуют колебания, связанные с сезонным спросом, экономической ситуацией в стране и в мире. Но общая тенденция роста сохраняется. Что бы ни творилось вокруг, с 2000-го года цены на квартиры в валютном эквиваленте выросли значительно. Простейшие сделки с недвижимостью принесут гораздо большую прибыль, нежели любой процентный депозит в банке. Рассмотрим вариант заработка на покупке новостройки с последующей её продажей.

Итак, вы решились временно расстаться с накопленными деньгами. Рассматриваем сумму в 2 000 000 рублей. Если денег не хватает, прибегать к ипотеке, кредиту или рассрочке нет смысла – проценты съедят всю предстоящую прибыль. В этом случае можно прибегнуть к консолидации средств родственников, пригласив их заработать вместе или занизить ценовую планку покупаемой новостройки.

Шаг 2. Составив список, обращаемся в самое солидное агентство недвижимости в вашем городе. В нем всегда есть отдел первичной недвижимости, в котором всегда работают опытные специалисты, поскольку это направление дает агентству стабильный солидный доход. Бытующее мнение о том, что приобретение новостройки непосредственно у застройщика позволит сэкономить – еще один миф. У солидного агентства недвижимости заключены договора практически со всеми застройщиками. В договорах прописано, что агент получит определенный процент от застройщика после проведения последним сделки с покупателем, а застройщик не имеет права завышать цену на квартиру при продаже её покупателю, приведенному агентом. Преимущества покупки новостройки через солидное агентство:

• агентство работает с очень большой базой новостроек от разных застройщиков;

• специалист по недвижимости отбракует в вашем списке ненадежных застройщиков, а также тех, которые срывают сроки сдачи объектов;

• специалист по недвижимости выделит в вашем списке квартиры, которые будет легче продать впоследствии;

• вы в любом случае будете заключать договор долевого участия непосредственно с застройщиком;

• представитель агентства будет присутствовать при подписании вами договора с застройщиком, проверит договор, пойдет с вами к нотариусу для составления различного вида расписок и доверенностей, требующихся для регистрации договора долевого строительства. Присутствие третьего лица на процедуре подписания договора очень поддержит и успокоит вас.

Выбираем с помощью агента объект. Здесь надо понимать, какую квартиру купим, так её потом и продадим. Учитывать для последующей продажи надо три фактора – стоимость, ликвидность и привлекательность. Цена зависит от площади, качества дома, местоположения, этажа. Ликвидность – вид из окна, транспорт, инфраструктура, наличие парковок и зеленых насаждений, прописка в городе или области. Привлекательность – это то, как мы потом предъявим объект покупателю.

Шаг 3. Заключаем договор долевого участия с застройщиком. Успокаиваемся на два года или менее, все будет хорошо. Для собственного успокоения отслеживаем ход строительства.

Шаг 4. Как только застройщик уведомит вас о своей готовности передать квартиру, нанимаем специально обученного человека или знакомого строителя, бежим принимать жилье. Специально обученный человек осмотрит квартиру, определит, есть ли недостатки, включит их в список претензий при подписании акта приема – передачи. Эти недостатки застройщик обязан устранить незамедлительно.

Шаг 5. Отдаем документы на регистрацию в Росреестре.

Шаг 6. Готовим квартиру к продаже. Поскольку у нас студия, её вряд ли купит семья из трех человек и более. Чаще всего студии покупают одинокие молодые люди. Покупателями часто бывают иногородние студенты, вернее их родители. Если продавать будем летом, в августе особенно – нам повезло, студентов больше. Для них надо оборудовать студию самым необходимым. Нам надо сделать квартиру привлекательной для покупателя при первом же просмотре. Из двух одинаковых по стоимости квартир он должен выбрать нашу. Все должно быть или нейтральным по стилю или слегка креативным, вызывая желание остаться и жить без проблем в уюте и относительном комфорте. Разбираемся подробно:

• Кухня. Маленькая, светлая, самая дешевая. Такую можно найти среди готовых модульных в специализированном строительном супермаркете. Добавим мойку и кран. Можно найти все за 15000 руб. с установкой.

• Электроплита (панель) на две конфорки, не стеклокерамика. Духовку не берем. Есть за 4000 и даже ниже.

• Креативный удобный диван – книжку и небольшой шкаф ищем по акциям в мебельных магазинах. Все можно найти за 19000 руб.

• Маленький стол и пара простых стульев. Стол и шкаф желательно в цвет пола. Стулья можно купить на сайте объявлений и самостоятельно покрасить в яркий цвет, например, один красный, другой зеленый. Все за 5000 руб. Если удастся найти дешевый круглый стол – это плюс. Круглый стол зрительно расширит пространство.

• Потолочный карниз и длинные сбористые однотонные шторы в лоджию. В комнате штор не вешаем, они уменьшат пространство. Однотонные шторы в лоджии наоборот его расширят, создадут впечатление наличия второй комнаты. Около 8000 руб.

• Полки или легкий совсем дешевый шкафчик в прихожую, туда же зеркало на стену и коврик на пол у входа. Обойдется до 6000 руб.

• Холодильник и стиральную машину не покупаем. Если только есть ненужные у знакомых.

• Простая люстра или светильник.

• Вытяжку тоже не покупаем.

• Маленькие хитрости для создания уюта. Это могут быть пара новых красивых горшков с искусственными цветами на окно, постер на стену, салфетка или небольшая скатерть на стол.

• Обязательно сохраняем все документы на покупки и услуги по доставке и сборке – чеки, товарные чеки, акты. Мы потом предоставим их в налоговую инспекцию.

За то время, пока мы интенсивно оборудуем студию, это примерно 1 месяц, будут готовы документы о регистрации квартиры в Росреестре.

Шаг 7. Продаем квартиру. Лучше обратиться в то же самое агентство недвижимости. Показываем объект, отдаем ключи агенту и интересуемся ходом процесса по телефону. Здесь очень важный момент – правильно определить стоимость продажи. Студия должна быть продана за первый месяц. В противном случае она «зависнет» на сайтах продаж. Назначив слишком высокую цену, мы именно это и получим и будем вынуждены все равно снижать цену. Покупателям будет видно, как давно квартира продается и динамика снижения её цены. Это провоцирует покупателей на встречные предложения о дополнительном снижении. Не надо жадничать, нам важно быстро получить деньги. Посмотрите на сайтах недвижимости, как дорого продаются аналогичные студии в вашем доме или районе. Когда покупатель будет найден, оформляем сделку. Если вы не вполне доверяете передачу денег через банковскую ячейку (всякое случается), настаивайте на нотариальном оформлении сделки с перечислением средств через депозит нотариуса. В акт приема-передачи включаете список передаваемой мебели с её фирменными названиями для последующего предоставления в налоговую инспекцию. После совершения сделки в соответствии с законодательством РФ до 1 апреля следующего года подаем декларацию о доходах, в которой кроме дохода от продажи квартиры указываем в том числе все расходы, связанные с затратами на покупку, обустройство и продажу через агентство. Копии затратных документов надо будет приложить к декларации. Это уменьшит сумму налога.

1. Стоимость квартиры по договору долевого участия – 2 000 000.

2. Обустройство помещения – 52 000.

3. Продажа студии – 2 700 000.

4. Агентству за услуги по продаже – 90 000.

5. Дополнительные расходы, связанные с продажей – 5 000.

7. Прибыль 485 460 рублей.

8. Если у вас не использовано ранее право на получение налогового вычета при покупке недвижимости, то при подаче декларации пишем заявление на предоставление такого вычета и налог 13% не платим. Тогда прибыль составит 558 000 рублей. Если вы работаете, в этом случае вам еще компенсируется подоходный налог с заработной платы в сумме не более 187460 рублей в нашем случае. Его просто не будут вычитать из вашей зарплаты.

9. Времени от вложения денег до получения дохода от продажи примерно 26 месяцев максимум. Получается 18 671 рубль (21462 рубля, если не платим налог) в месяц. Или 11,2 % (12,9%) годовых.

Сравнение с депозитом в банке и сдачей в наем.

Источник