Первые 10 причин почему нужно обязательно строить дом. Кроме сына и дерева
Читающие наши записки уже знают, что мы городская семья решившая своими руками построить загородный дом. Приобрели участок за городом и приступили. Этим увлекательным делом мы занимаемся вот уже несколько лет, а я по мере сил стараюсь об этом рассказывать. Иногда получается забавно. Читатели пишут довольно много отзывов и вот сегодня, одна девушка спросила: «А, почему вы решили строить свой дом»? И я задумался. Действительно, а почему?
Всё чаще я слышу от молодёжи, что не нужно отягощать себя покупкой недвижимости. Во-первых, это связывает руки, приковывая к одному месту, а во-вторых, это невыгодно. Зачем тратить многие миллионы на приобретение обузы?
Это веяние времени? Мир изменился и люди стали другими? Молодёжь, стала легковесной и стремительной? Никто не хочет покупать квартиры, регистрировать браки и заводить детей, предпочитая свободные отношения и «жизнь для себя». Никто не хочет ежедневно ходить на работу, предпочитая становиться фрилансерами. Зачем убивать свою жизнь занудными проблемами, если мир так интересен и ждёт тебя?
Жить как бабочка, получая от жизни всё, что можно сегодня. А завтра, что-то придумаю.
Но как можно вить гнездо в чужом месте? Это уже не гнездо получается, а непонятно что.
Квартира по сравнению с собственным домом — это как столовка по сравнению с рестораном. Пока ты голодный ты этого не замечаешь, но когда сыт — хочется уже большего. Да, вас там накормят, но и только. Никаких изысков, никаких официантов в белых перчатках и никакого скрипичного квартета тихо играющего Вивальди в уголке. А порой так хочется Вивальди и Гайдна.
Во-первых, собственный дом — это «правильное наследство». Это то, что можно передать детям и внукам.
Во-вторых, как я уже говорил, дом по сравнению с квартирой — это как ресторан по сравнению со столовкой. Как жевательная резинка по сравнению с устрицей.
В-третьих, дом банально дешевле чем квартира. Строительство, сходного по размеру с квартирой дома, обходится дешевле.
В-пятых, вы ни от кого не зависите и можете включать и выключать отопление не когда «среднесуточная температура установится ниже 8 ° в течение 5 дней подряд», а тогда, когда вам стало холодно. Даже летом. Вам никто не отключит воду в самый неподходящий момент, потому, что сосед решил поменять в своей квартире стояки.
В-восьмых, это рай для любителей садоводства. Можете разбить столько грядок и посадить столько кустов, сколько поместится на вашем участке. Это довольно много, даже если участок совсем небольшой.
В-девятых, воздух и тишина. В городе мы живём на довольно оживлённой улице. Шум трамвая и завывания двигателей ночных гонщиков — в порядке вещей. После города мы спим на природе как завёрнутые в ватку. И просыпаемся от птичьего пения.
Я, наверное, мог бы продолжать бесконечно. Иногда, возражают, что мы привыкли к городскому комфорту и не готовы от него отказываться за городом. И не надо отказываться, современный дом ничем не отличается от квартиры по комфорту. Вернее отличается. В лучшую сторону.
Скажите, у вас уже есть свой дом? Или вы его только планируете? Или, наоборот, вы противник загородной жизни? Поделитесь вашим мнением.
ПОЧЕМУ В РОССИИ СТРОЯТ МНОГОЭТАЖКИ?
Почему в нашей стране высотное строительство является приоритетным? Возможен ли российский аналог «Одноэтажной Америки» или типовых, но более комфортных для проживания микрорайонов из малоэтажных домов? При каких условиях строить «муравейники» станет невыгодным?
На вопросы журнала отвечают эксперты строительной отрасли страны.
Петр Медников, руководитель проекта Стройинспектор (Москва):
– Россия – далеко не единственная страна ни в Европе, ни в мире, где происходит многоэтажное строительство: оно широко представлено во всех мегаполисах – Париже, Монако, Лондоне, Нью-Йорке и т. д. Природа строительства многоэтажного жилья – в необходимости разместить компактно большое количество людей. В градостроительстве существуют показатели плотности населения при одноэтажной/малоэтажной и многоэтажной застройке, плотность меняется от сотен до нескольких тысяч человек на квадратный километр. В зависимости от задач планируются разные типы строений. Что касается экономики, то стоимость многоэтажной застройки в разы меньше одноэтажной, что обусловлено экономией как на строительстве инфраструктуры, так и на самом строительстве многоэтажных зданий. Теперь о «пустырях»: при многоэтажном строительстве здания размещаются не хаотично, а исходя из оптимального расположения, для того чтобы обеспечить санитарные, эстетические, логистические и другие требования. Другими словами, чтобы люди имели возможность жить в домах, в каждую квартиру должно проникать минимальное количество света, дома должны располагаться так, чтобы по микрорайону можно было перемещаться и обеспечивать потребности жизнедеятельности, таким образом у вас появляются дороги, проезды, парковки, детские площадки, парки, магазины, школы, детские сады и т. д., при этом есть ограничение по общей площади застройки. Если принять все вышеперечисленные параметры и проанализировать возможные варианты, вы придете к выводу, что для экономичной застройки расположение многоэтажек в форме «коробки» самое оптимальное. К счастью, до нас большие проектные институты анализировали эти вопросы и уже существует множество книг, документов и нормативов на эту тему. Не стоит думать, что это атавизм социалистической эпохи. Это оптимальные решения, которые были разработаны еще в советское время. В качестве примера современной многоэтажной застройки могу привести микрорайон «Балтийская жемчужина», по которому я работал какое-то время: генплан разрабатывался иностранными архитекторами, и вы можете обратить внимание что там также присутствуют так называемые «пустыри».
Если говорить о том, возможна ли в России реализация малоэтажных проектов, могу сказать, что государство занимается данным вопросом, и еще 5-6 лет назад создавалось агентство НАМИКС, в ведении которого был вопрос расселения военных и очередников в коттеджные поселки. В этом году, насколько я знаю, должен быть принят закон, по которому материнский капитал можно тратить на малоэтажное строительство. Государство заинтересовано в освоении территорий и расселении населения. Насколько эти меры эффективны и какие результаты достигаются – судить не мне.
Аркадий Астрахан, генеральный директор ООО «Управление Регионального Строительства» (Иркутск):
– Наша компания специализируется на строительстве 3-х этажных многоквартирных домов в городе Иркутске с 2012 года. Именно в канве европейского типа застройки мы противопоставляли «муравейникам» компактные и немноголюдные дома, вблизи от центра города, на берегу малой городской реки. Плюсы малоэтажных проектов для застройщика: отсутствие строительной экспертизы (сокращает срок получения исходной разрешительной документации), быстрее срок возведения и реализации проекта, возможность гибко подходить к потребностям клиента и индивидуально изменять планировочные решения, отсутствие лифтов и мусоропроводов, меньше потери площадей на общедомовые нужды. Плюсы для жителей: меньше соседей, больше парковка, сейсмо-безопасность, меньше срок от покупки до получения готовой квартиры, возможность выбора квартиры, идеально подходящей под бюджет и иные требования, меньше квартплата, близость ко всем значимым объектам соцкультбыта, транспортная доступность. Однако с августа 2018 года внесенные изменения в градостроительный кодекс (статья 49) и свод правил поставили на подобных проектах жирный крест. Соответствовать новым требованиям и иметь коммерческий смысл может только элитный ЖК, где себестоимость выполнения строительных работ не влияет цену реализации (когда основная себестоимость сидит в цене земли – Москва и область, Санкт-Петербург и т. п.). Мотивировались внесенные изменения наличием злоупотреблений в строительстве малоэтажных домов без должного контроля. На наш взгляд, борьба с единичными нарушениями закона подобной «ковровой бомбардировкой» избыточна, но профильному министерству и Госдуме виднее. Сейчас законодательное поле выстроено таким образом, что застройщикам выгодно строить дома выше 9 этажей. В этом есть коммерческий потенциал, а удобство клиентов (за неимением выбора) отодвинуто на второй план. „Одноэтажная Америка“ – устаревший формат, который сейчас потерял свою актуальность. Из-за низкой плотности застройки невозможно создать в достаточно малом радиусе весь набор необходимых социально-культурных объектов. На будущее, мы видим потенциал в мультиформатной микрорайонной застройке, которая совмещала бы в себе индивидуальную, малоэтажную и среднеэтажную составляющую. Это возможно при внесении соответствующих поправок в нормативные документы и изменению подхода к взаимодействию между органами государственной власти и бизнес-сообществом.
Дмитрий Задорожный, руководитель портала недвижимости Ongrad.ru (Москва):
– В РФ невыгодно заниматься малоэтажным строительством. Как известно, в стоимость квартиры закладываются издержки на аренду земли и прокладку коммуникаций. Чем дальше от МКАД, тем ниже эти расходы и, соответственно, стоимость жилья. А дешевые метры быстрее продаются. Ограничение этажности в новостройках возможно путем государственного регулирования в виде налоговых льгот и субсидий. В России не слышно о подобных инициативах на законодательном уровне. В европейских социальных государствах рулит не только рынок, но и общественные нормы. Если инициатива не слишком выгодна с экономической точки зрения, но активно поддерживается и продвигается обществом, она будет принята государством. В Европе больше ограничений и действительно многое делается для комфорта и процветания населения. Например, в Праге вы не сможете даже кондиционер поставить в центральной части города, не говоря уже о высотной застройке. Там прописаны жесткие градостроительные нормы, которые соблюдаются. В России, к сожалению, их можно обойти. Если руководствоваться исключительно
рыночными рамками, то высотное строительство несет максимальную выгоду: больше продан-ных квартир – больше налогов. И если была бы возможность строить 200 этажей, строили бы 200. При этом стоит отметить, что и у нас есть положительные подвижки в развитии градостроительства. Появляется все больше малоэтажных жилых комплексов по разумной цене. В качестве удачных примеров можно привести ЖК “Малина” в Нахабино, ЖК «Театральный парк» в Королеве, «Новые Ватутинки. Южный квартал» в Новой Москве, ЖК «Малая Истра» в Истринском районе Московской обла-сти. Правда, все они пока находятся за пределами МКАД и в тех локациях, где строить такие дома экономически целесообразно.
Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI:
– В данной ситуации все решает рынок. С одной стороны, стоимость квартиры в многоэтажных жилых комплексах дешевле, чем аналогичной квартиры в малоэтажном. Это происходит из-за того, что стоимость земли и инженерных сетей распределяется на большее количество квадратных метров. В пользу уменьшения цены играет и стоимость строительно-монтажных работ, которая при строительстве высотки делится на большее число квартир. Поэтому покупатели сегмента «эконом» чаще выбирают именно многоэтажки. Второй важный момент, связанный с высотками, – инфраструктура. Гораздо выгоднее строить коммерческие объекты там, где уже есть большое число заинтересованного населения. Это же касается транспортной доступности.
С другой стороны, малоэтажка имеет свои преимущества. И главное среди них – быстрая скорость обрачиваемости вложений. Девелоперу не требуется больших финансовых вложений для такого строительства, а покупателей радует снижение риска: чем короче срок возведения объекта, тем ниже вероятность проблем. А вот с инфраструктурой и транспортом сложнее. Если малоэтажный комплекс находится в черте города, то он пользуется уже существующими объектами городской инфра-структуры, а для поселков, расположенных уединенно, строительство объектов социальной и коммерческой инфраструктуры не всегда целесообразно в связи с низкой загрузкой этих объектов.
Однако, сегодня цены на квартиры в многоэтажных ЖК почти сравнялись с ценами на квартиры в малоэтажных. И мы сразу же заметили тенденцию смещения покупательских симпатий в пользу малоэтажного жилья за городом, против городских «бетонных джунглей». При этом в центре крупных городов все равно будут продолжать строить высотки, а малоэтажное и индивидуальное жилье более востребованы в так называемых спальных районах, пригородах и городах-спутниках.
Очевидно, что в России более жесткие нормы в сфере жилищного строительства. В отличие от европейских, по ним требуется больше дворового пространства, места под социальную инфраструктуру, повышенные нормы инсоляции для каждой квартиры и т. д. Возможно, отсюда и ощущение «пустырей» вокруг многих высоток. Конечно, появляются новые, современные многоэтажные микрорайоны с заранее продуманной инфраструктурой, где, вроде, все на месте, но таких пока немного. Что касается менталитета россиян, действительно, многие считают жилье в многоэтажном доме более «престижным», но уже далеко не все. И в том числе в связи с отменой долевого строительства, активно присматриваются к загородным коттеджным проектам, как к единственной альтернативе.
Если говорить о разнице между европейскими и советскими/российскими строительными нормами: до сих пор на этот счет нет единого мнения среди экспертов. Однако отечественные проектировщики еще в 2013 году обращались к президенту страны с просьбой не переводить отечественный стройкомплекс на еврокоды. И в этом есть здравый смысл: президент группы компаний «Негосударственный надзор и экспертиза» Александр Орт (Санкт-Петербург) в одном из интервью отметил, что в Финляндии до сих пор при обсуждении сложных вопросов в проектировании и строительстве руководствуются советскими нормами. Кстати сказать, в 1993 году ЮНЕСКО при ООН признало российскую систему СНиПов лучшей в мире. Так что, может, нам просто необходимо усовершенствовать какие-то положения в своих нормах, и тогда – и много-, и малоэтажное строительство будут в равных правах, а люди начнут выбирать жилье, только исходя из его географического расположения.
Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест»:
В Петербурге многоэтажные дома строятся по двум причинам. Первая причина – высотное строительство разрешено. Планы города позволяют строить в разных районах здания высотой по 9, 15 и даже 27 этажей. Застройщик, имея возможность построить 27 этажей и продать больше квартир, вряд ли будет строить трехэтажное здание. Вторая причина – в Петербурге очень дорогая земля. Застройщик несет капитальные затраты – покупка земли, подключение энергоресурсов. Большая доля затрат уходит на строительство многоэтажного дома – стоимость котлована, то есть цокольного этажа или подземного паркинга. Каждый последующий этаж своей продажей старается «окупить» затраты на котлован, поэтому себестоимость квартир в 3-х и 5-этажных домах при равной высокой стоимости земли Петербурга гораздо выше, чем в многоэтажках. По этой причине невысокие дома можно заметить только в центральной части города, где стоимость квадратного метра начинается от 200 тысяч рублей и благодаря этому проект окупается.
До тех пор пока в городе есть участки, где разрешено строить высотные дома, их будут там строить в силу экономических причин. Если несколько лет назад, в благоприятные времена для девелоперского бизнеса, рентабельность строительства жилья класса масс-маркет могла достигать до 20%, то сейчас она редко у кого превышает 5-7%. В таких условиях уменьшение этажности дома часто делает проект экономически нецелесообразным.
Если сравнивать с Европой, то большинство европейских городов имеет небольшую плотность населения, жесткие требования к строительству и совершенно другую систему себестоимости строительных работ, поэтому европейский опыт перенять непросто.
Если сравнивать с Америкой, то частные дома там строятся малоэтажными, а в крупных городах, в центрах деловой активности мы увидим высотки – в 20, в 30 и более этажей. Так называемая «одноэтажная Америка» базируется на огромных пространствах с низкой плотностью населения, на фермах с большими собственными домами. Безусловно, в России могут реализовываться такие объекты, но в сельскую местность никто не хочет ехать.
Высотные «муравейники» невыгодно строить в нескольких случаях. Во-первых, в том случае, когда класс жилья не предполагает такой формат застройки. К примеру, даже если бы в центре Петербурга можно было строить высотки, они бы вряд ли там появились. Состоятельные петербуржцы предпочитают кулуарность, небольшое количество квартир. Во-вторых, строительство многоэтажек становится невыгодным при введении градостроительных ограничений, кардинальном изменении стоимости земли и строительства. К примеру, в Ленобласти ввели ограничения по высотности, и за последние годы многие застройщики перенесли активность в город, поскольку в черте Петербурга выгоднее строить, а формат средне- и малоэтажного жилья показался им нерентабельным в текущих экономических условиях. Тем не менее, есть компании, которые готовы строить в петербургской агломерации качественные дома средней этажности. Примеры таких проектов – наши жилые комплексы «Янила Кантри» в Янино и «IQ Гатчина» в Гатчине. Кроме того, мы строим малоэтажный комплекс «Юттери» в Колпинском районе Санкт-Петербурга.
Мы считаем, что качество и образ жизни, которые получают владельцы квартиры в малоэтажных и среднеэтажных комплексах принципиально отличаются от жилой среды в многоэтажных домах. За счет низкой плотности застройки человек может увидеть из своего окна небо и деревья, а не только стену противоположного дома. Большая благоустроенная территория, много зелени внутри квартала, места для активного и спокойного отдыха, игровые площадки и общественные зоны позволяют проводить много времени вне дома – гулять, заниматься спортом, играть с детьми, жарить барбекю вместе с друзьями в специальном месте, читать в уютной беседке, просто радоваться жизни. ГК «Ленстройтрест» старается разнообразить жилую среду, чтобы каждый мог выбрать квартиру, занятие и образ жизни, к которому он склонен.