Причины срыва сроков строительства

Задержка строительства

Задержка строительства, долгострой как главный риск договора ДДУ. Основные риски в долевом строительстве и как их снизить?

Предлагаем ознакомиться с наиболее часто встречающимися рисками долевого строительства в рамках юридической консультации по телефону или в офисе Законного Права в Санкт-Петербурге.

Задержка окончания строительства

Как формулируется риск – возведение дома происходит низкими темпами, в результате чего срок сдачи объекта в эксплуатацию задерживается на полгода и более.

Основные причины задержки строительства:

Последнего риска можно полностью избежать, если включить пункт, обязывающий застройщика окончить строительные работы и подключить здание к инженерным коммуникациям до определенного срока.

При приобретении квартиры через инвестора или подрядчика, то нужно проследить, чтобы в договоре также был указан срок, не позже которой вы получите свою квартиру. Желательно указать ответственность (конкретный размер неустойки за определенный просроченный период), которую понесет застройщик, если своевременно не сдаст объект.

Худший вариант для дольщика – расторжение местными органами самоуправления договора с застройщиком и передача объекта другой строительной компании. При таких обстоятельствах, обычно, дольщикам приходится доплачивать крупную сумму, чтобы получить квартиру.

Такой риск можно минимизировать, если законом будет запрещено органам местного самоуправления запретить выполнять действия по передаче объекта пока новый застройщик не выполнить обязательства перед дольщиками: предоставить дольщикам квартиры, за которые они уплатили средства либо возвратить дольщикам рыночную цену недвижимости.

Непредусмотренная договором доплата

В 5-10% дольщикам поступает требования от застройщиков доплатить средства, непредусмотренные в договоре. Проблема встречается обычно, если в договоре не указано, во сколько обходится строительство одного квадратного метра. В результате застройщики требуют доплату за работы, не относящиеся к возведению дома.

Непредусмотренной доплаты вы сможете избежать, если еще на этапе выбора застройщика и заключения договора долевого строительства обратитесь за помощью к опытному юристу.

В договоре важно указывать, что цена одного квадратного метра установлена исходя из расчета всех затрат: оплаты земельного участка, возведения коробки, ее черновой отделки, подключения к коммуникациям, благоустройства территории и ввода в эксплуатацию. Также нужно включить отдельный пункт, который бы подтвердил, что сумма, внесенная дольщиком, достаточна для регистрации права собственности.

Основные причины, по которым застройщики требуют доплаты

Обычно застройщики требуют доплату по затянувшимся объектам строительства. Например, застройщик планировал закончить строительство за два года, и исходя из динамики роста цен рассчитал конечную стоимость. Но возведение дома продлилось на пять или даже больше лет. За это время рынок недвижимости кардинально поменялся, стоимость квартир, строительных материалов, зарплаты, ГСМ – цена на все это значительно выросла. Вполне возможно, что застройщик понес убытки.

Однако часто застройщик требует доплаты без веских оснований с целью увеличения прибыли.

Выяснить истину можно только одним способов – потребовать от застройщика обоснования доплаты. Поскольку дольщик является прямым участником строительства (инвестором), подрядчик обязан ему предоставить все проектную и сметную документацию. После этого события могут развиваться по одному из следующих сценариев:

Но если вы соглашаетесь на доплату, то может возникнуть спор относительно суммы. Застройщики часто для получения дополнительной выгоды и зная, что все дольщики не связанные между собой, может устанавливать значительно большую, чем требуется для окончания строительных работ и сдачи объекта в эксплуатацию. Решить проблему и отстоять свои интересы дольщики могут одним способом – объединиться и заказать независимую экспертизу, которая определит и назовет окончательную сумму, необходимую для завершения строительства. При коллективном взаимодействии дольщикам значительно легче отстоять свои интересы перед застройщиком.

Невозможно расторгнуть договор долевого строительства

При подписании Договора ДДУ нужно особое внимание уделить пункту «Условия расторжения ДДУ ». Весь механизм нужно детально расписать: причины разрыва договора, по инициативе какой и сторон, как должен происходить процесс, срок возвращения денег и т. п.

Обычно условия разрыва контракта написаны обобщенно – указывается лишь то, что расторжение договора происходит при подписании соглашения о расторжении.

Представьте ситуацию. После подписания договора прошло уже определенное время, а застройщик не сдает дом в срок или вообще еще не начал его строительство. Вы решили расторгнуть договор, чтобы возвратить оплаченные средства, но в строительной компании его не подписывают, соответственно, вам никто не возвращает деньги.

Ситуация будет еще хуже, если в договоре не нет пункта о сроках возврата средств или сказано, что деньги будут возращены после того, как застройщик реализует предназначенную для вас квартиру. При таких обстоятельствах, даже если вы добьетесь подписания соглашения о разрыве договора, нет гарантий что вы получите деньги. В компании будут просто вам будут просто предлагать прийти позже, так как сейчас денег нет.

Проблемы с регистрацией права собственности

Нередки случаи, когда возникают трудности при регистрации права собственности на объект долевого участия. Основные причины:

Обычно проблемы с регистрацией права собственности приходится решить в суде. Но не стоит сильно волноваться. Если вы обратились к юристу, и все документы у вас в порядке (договор купли-продажи, квитанции, подтверждающие уплату средств и акт приема-передачи), не возникнет никаких сложностей, и вы в короткие сроки сможете вступить в законные права владения недвижимостью. Идеально, если вы еще и застраховали свою сделку, тогда и страховщики будут содействовать, чтобы вы получили квартиру в собственность.

Двойные продажи

С ужесточением законодательства в данной области двойные продажи практически не встречаются. Риск обычно возникает кода вы приобретаете недвижимость не напрямую, у застройщика, а, например, у подрядчика (поставщика стройматериалов). Возможна ситуация, что застройщик разрывает договор с подрядчиком, который не выполнил свои обязательства. В результате дольщик теряет и уже уплаченные средства, и право на квартиру.

Наши юристы помогут избежать таких ситуаций и защитят ваши права, если подобное произошло. Чтобы минимизировать риск при покупке недвижимости у подрядчика, нужно проверить, выполнил ли подрядчик свои обязательства – об этом могут свидетельствовать акты приема-передачи и т. п.

Также нужно обязательно зарегистрировать договор долевого строительства в государственных органах – в таком случае вы исключите риск многократно перепродажи квартиры.

Защитите себя от нечестных застройщиков!

Как показывает практика, часто в договор долевого строительства не включены пункты об обязательствах застройщика и ответственности за их неисполнение. Такой договор защищает интересы застройщика.

Если же вы хотите обезопасить себя от потери денег, от доплат, от получения недвижимости ненадлежащего качества – обратитесь к профессиональным юристам. Ничего не подписывайте, не зная, на что вы соглашаетесь.

Источник

Что делать если подрядчик срывает сроки ремонта или строительства?

В строительстве наиболее частое явление это срыв сроков. Даже Президент сказал, что со строителями невозможно бороться и это отдельное явление.

Но если серьезно, то срыв сроков подрядчиками может бить не только по планам на жизнь, но и по кошельку, вызывая дополнительные затраты. Если вы физ. лицо, то как же вести себя если подрядчик явно срывает сроки и не торопиться их сокращать?

1. Договор

Идеальным вариантом является возможность одностороннего расторжения договора в случае если выполнение сорвано даже на один день. Да, конечно это неадекватно расторгать договор при просрочке на один день, но подрядчик должен понимать, что если он не хочет работать, то он не должен работать. Ведь часто, получение аванса на одном объекте, дает возможность завершить работы на другом объекте.

Пишите в комментарии, если нужен пример договора. Подберем хороший вариант и скинем.

2. Переговоры

По ходу выполнения работ, если вы видите некоторые задержки, то стоит поговорить с подрядчиком дабы разобраться в ситуации. Подрядчик может оказаться заложником ситуации и его может подставить поставщик. В этом случае подрядчику можно дать шанс.

Если же у подрядчика проблемы с рабочей силой, то тут уже стоит задуматься о необходимости дальнейшей работы с ним. Проблемы с выплатой зарплат, это серьезнейший звонок о состоятельности организации.

У подрядчика могут быть и иные проблемы, но если он об этом говорит и называет сроки, которые в дальнейшем исполняет, то шанс также можно дать.

Шанс нужно давать всегда, так как расторжение договора или судебные процедуры всегда утомляют обе стороны, да и вообще лучше договариваться. Если же подрядчик не использует свой шанс и вновь нарушает сроки, то тут уже следует прибегать к крайним мерам.

3. Расторжение

Опять же, есть разные варианты расторжения договора: по соглашению сторон или в одностороннем порядке. Наиболее благоприятное развитие событий это:

Но так бывает не всегда. В случае непреодолимых разногласий (порядок должен быть прописан в договоре):

Каким бы ни был сценарий развития событий, вы всегда должны сохранять холодную голову и принимать взвешенные решения. Наломать дров вы успеете всегда, а вот разгребать потом будет непросто.

Если понравилась статья, ставь лайк!

А если Ты хочешь еще узнать больше полезных советов в стройке, подписывайся на канал! «Постройка» своими руками!

Источник

«Дострой меня полностью!»: что делать, если застройщик срывает срок сдачи дома

По данным Минстроя РФ, на начало 2019 года в России насчитывалось 894 проблемных новостройки, срок сдачи которых просрочен. Это более 98 тыс. просроченных ДДУ только в этих домах. А учитывая, что в официальную статистику попадают объекты, юридически признанные проблемными, де-факто пострадавших в разы больше. Кроме того, в России в процессе стройки в третьем квартале 2019 года находятся еще 100 млн кв. м жилья.

Закон, конечно, на стороне покупателей: в случае срыва сроков по вине застройщика, гарантировано право на компенсацию в виде неустойки. Но между законом и правоприменительной практикой большая пропасть, не всем дольщикам удается защитить свои права. Что делать, если застройщик не сдал дом вовремя?

Уведомление о срыве срока

Пункт 3 ст. 6 ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве. » (далее – ФЗ № 214) обязывает застройщика, не успевающего завершить строительство в срок, уведомить дольщиков об этом за 2 месяца до окончания срока. Вместе с уведомлением направляется и проект нового ДДУ с новыми сроками, а также предложение заключить новый договор. Дольщик на свое усмотрение может:

На практике застройщики не всегда уведомляют дольщиков о срыве сроков, пользуясь отсутствием какой-либо ответственности за это.

Ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта

Действительно, государство не в состоянии обезопасить дольщиков от срыва сроков сдачи дома и не даёт гарантии соблюдения застройщиками всех условий ДДУ. Единственный способ защиты – это гарантия выплаты неустойки и иных форм денежного возмещения.

Что еще можно взыскать застройщика? Согласно ст. 10 ФЗ № 214, должны быть покрыты и иные убытки дольщика:

Но взыскать такие суммы можно только при удачной стратегии борьбы и сопротивления застройщику во всех возможных инстанциях.

Если срок по ДДУ сорван, дольщик обращается к застройщику с претензией, требует сдать объект и выплатить компенсацию в установленном размере. Претензия – инструмент досудебного урегулирования спора. Она составляется в свободной форме и направляется в адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении. Рекомендуется указать в ней:

Образец претензии застройщику:

К претензии приложите документы, обосновывающие требование: копию договора ДДУ, квитанции о его оплате, документы об аренде жилья, иные документы.

Объективно оценить эффективность данного метода сможет лишь сам отправитель претензии – каждый случай индивидуален. Выполнение требований дольщика в полной мере станет скорее исключением, нежели тенденцией – застройщики крайне неохотно рассматривают претензии и идут на уступки.

Не исключено, что вам предложат незначительную компенсацию либо и вовсе проигнорируют претензию. Если с претензиями обратилось большое количество дольщиков, шанс на досудебное разрешение спора возрастает в разы – подайте коллективную претензию со своими будущими соседями. Когда девелопер намерен договариваться, то он сам выйдет на связь и предложит компенсацию.

Но что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры и не идет на уступки? Придется обращаться в суд!

Компенсация через суд – реально ли?

Лишь небольшая доля конфликтов между участниками ДДУ и застройщиками разрешаются в досудебном порядке. Чаще их приходится решать судам. Принимая во внимание социальную значимость отношений по ДДУ, суды должны становиться на сторону дольщиков, особенно когда те доходят с кассационными жалобами до Верховного суда.

Учитывая богатую и однозначную судебную практику, дольщикам рекомендуется переводить диалог с застройщиком в судебное разбирательство. Если застройщик нарушил сроки сдачи дома, порядок действий будет включать следующие шаги:

Образец иска к застройщику:

Но на практике даже в суде дольщикам не удается получить полностью запрашиваемых сумм.

На что можно рассчитывать

Пользуясь положениями ст. 333 Гражданского кодекса, суды уменьшают суммы неустойки, называя их несоразмерными нарушенному обязательству застройщика. Это возможно и когда застройщик заявил такое ходатайство и представил доказательство несоразмерности неустойки.

При этом, согласно Определению ВС РФ № N 80-КГ15-29 от 16.02.2016, суды обязаны учитывать соотношение суммы неустойки и суммы по ДДУ, длительность просрочки, добросовестное поведение сторон и прочие обстоятельства.

С учетом этого, а также положений п. 9 Обзора судебной практики, утв. ПВС РФ от 19.07.2017, уже давно должна сформироваться практика, исключающая необоснованное снижение заявленной неустойки. Но это не так. Например, Московский городской суд в своем апелляционном определении до делу № 33-18972/2017 снизил сумму неустойки, указав, что это способствует балансу между нарушенными правами дольщиков и ответственностью застройщика. В подобном деле № 33-27903/2017 этот же суд сослался на оценочный характер несоразмерности, определить которую в состоянии только лично судья. А промышленный суд Самарской области в своем решении по делу № 2-4979/2017 снизил неустойку более чем в 10 раз и вовсе без ходатайства застройщика. Все это свидетельствует лишь о том, что существующая судебная практика не защищает дольщиков в полной мере, однако поможет защитить основные материальные права. Поистине объективным остается только Верховный суд, доводы которого порой остаются без внимания со стороны нижестоящих судов. Однако это не исключает возможности указать на решения ВС при подаче иска.

Источник