Причины изменения сроков строительства

Уведомление застройщика с предложением заключить допсоглашение к договору участия в ДДУ

В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором долевого участия срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Согласно ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным федеральным законом.

Из приведенных выше норм материального права следует, что внесение изменений в договор долевого участия возможно на основании двустороннего соглашения сторон, которое подлежит государственной регистрации. Если вы отказываетесь заключать предложенное застройщиком соглашение, то вы можете уведомить застройщика об этом в порядке, который установлен вашим договором долевого участия в строительстве, а если порядок взаимодействия сторон в таком договоре не установлен, то в письменном виде по почте с уведомление о вручении.

В случае если застройщик не осуществит в срок, указанный в договоре долевого участия в строительстве, передачу объекта недвижимого имущества, то в соответствии с ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ по истечении двух месяцев вы имеете право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора долевого участия и направить ответчику соответствующее уведомление об отказе. В соответствии с ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные в счет цены договора, в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора, а также уплатить проценты на эту сумму в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Ценстрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Источник

Насколько законно одностороннее продление сроков строительства?

В соответствии с условиями ДДУ срок приема-передачи привязан к моменту ввода дома фирмой-застройщиком в эксплуатацию, то есть, в течение последующих 2-х месяцев с ввода эксплуатацию жилого объекта. Кроме того, для фирмы-застройщика установлен календарный срок передачи объекта жилой недвижимости дольщикам – это IV квартал 2014 года.

В условиях ДДУ указано, что если по каким-то причинам фирма-застройщик не укладывается в установленный срок завершения строительных работ, то она может пойти на одностороннее продление сроков строительства, однако не менее, чем за два месяца до передачи жилого объекта дольщикам по условиям ДДУ, фирма-застройщик должна известить их о переносе срока передачи.

Может ли дольщик, своевременно получив уведомление об одностороннем продлении сроков строительства, претендовать на получение неустойки от фирмы-застройщика в ситуации, описанной выше и насколько законны действия фирмы-застройщика?

В соответствии с действующими правовыми нормами Закона 214 от 30 декабря 2014 года, устанавливающего права и обязанности сторон договора долевого строительства фирма, занимающаяся застройкой, должна передать, а дольщик принять квартиру, приобретенную на правах ДДУ, в срок, оговоренный этими договорными отношениями. При нарушении фирмой-застройщиком срока приемки-передачи, установленного договорными условиями, фирма обязана выплатить неустойку второй стороне договора, сумма которой равна 1/300 учетной ставки ЦБ РФ, если участником договора является юридическое лицо и 1/150 учетной ставки ЦБ РФ, если участником договора является физическое лицо.

Размер учетной ставки определяется на день выполнения финансовых обязательств. Неустойка начисляется за каждый последующий день после наступления просрочки. Фирма-застройщик обязана известить второю сторону ДДУ об одностороннем продлении сроков строительства, если такое событие наступает, не менее чем за 2 календарных месяца и направить дольщикам извещение об изменениях в договорных условиях, касающихся срока окончания строительства.

Одностороннее продление сроков строительства: статьи закона

Порядок изменения сроков приема-передачи фирмой-застройщиком и приемки дольщиками своей собственности определяется правовыми нормами ГК РФ. Статьей 310-ой ГК РФ устанавливается, что одностороннее продление сроков строительства, определенных условиями ДДУ или отказ от их исполнения не допускается, за исключением случаев, специально оговоренных законом. То есть, в действующем законодательном поле РФ правовая норма, предоставляющая возможность фирме-застройщику самостоятельно переносить срок приемки-передачи квартиры дольщикам, отсутствует.

Приведенные в начале этой статьи условия ДДУ нарушают правовые нормы статьи 310, статьи 450 ГК РФ и правовые нормы Закона о защите потребительских прав No 2300-1 от 7 февраля 1992 года, которые подлежат применению в этом случае согласно Федерального закона 214-ФЗ, статья 4, часть 9 к отношениям между сторонам ДДУ при условии, что собственность дольщиков не предназначена для использования в целях предпринимательства, а только для проживания, семейных или личных потребностей.

Согласно сути приведенных правовых норм можно считать, что условие договорных отношений, оговаривающее возможность переноса срока приема-передачи, то есть изменения обязательного к исполнению условия ДДУ фирмой-застройщиком без оповещения и согласования со второй стороной договорных отношений, нельзя считать юридически обоснованным. Этот вывод подтверждается также статьей 180-ой, статьей 168-ой, статьей 167-ой ГК России и Законом о защите потребительских прав за номером 2300-1, статья 16.

Однако в некоторых случаях судебные инстанции игнорируют эти правовые нормы ГК России, а также требования собственников жилой недвижимости, приобретенной на правах долевого строительства, и отталкиваются от предположения, что условия Договора долевого участия находятся в действующем правовом поле и предоставляют фирме-застройщику возможность пойти на одностороннее продление сроков строительства. Например, Апелляционный суд Ставропольского края в деле за номером 33-4358/13 признал за фирмой-застройщиком возможность изменять срок приема-передачи без согласования со второй стороной ДДУ.

Обоснованием такого решения стали п.1, п.2, п.4 статьи 421 ГК России, в которых указывается, что физлица и юрлица имеют право на заключение договорных отношений, которые как определяются действующими правовыми нормами, так и не оговоренными ими. При заключении подобных договорных отношений условия договора могут устанавливаться по соглашению договаривающихся сторон, когда такая возможность предписана действующими правовыми актами и законами.

Условие, приведенное в пункте 2, привязывает, как кажется, альтернативный вариант определения срока приема-передачи, как календарную дату – IV квартал 2014 года или как 2-х месячный период с введения фирмой-застройщиком в эксплуатацию дома на правах ДДУ. Однако оба этих временных срока не могут являться основанием для определения даты приема-передачи, отсчитываемой от даты ввода объекта, построенного фирмой-застройщиком, в эксплуатацию. Основанием для этого является статья 190 ГК РФ. Согласно содержанию этой статьи, срок приема-передачи исчисляется только календарными днями, календарными неделями, календарными месяцами, календарными годами и часами, а также ссылкой на неизбежно наступающее событие.

Так как введение в эксплуатацию жилой недвижимости на правах ДДУ нельзя считать неизбежно наступающим событием, то соответственно, дата ввода жилой недвижимости в эксплуатацию не должна считаться точкой отсчета для определения даты приема-передачи. В Письме ВАС РФ за номером 66 от 11 января 2002 года, информирующем о примерах судебной практики решения арендных споров, указывается, что неизбежно наступающее событие – это событие, которое наступает вне зависимости от действий и желаний лиц, являющихся вовлеченными и способными повлиять на наступление события. Также следует заметить, что привязка даты передачи-приемки к моменту ввода в эксплуатацию создает фактор неопределенности при определении даты появления у фирмы-застройщика обязательств перед дольщиками и создает зависимость даты возникновения этого обязательства от сроков выполнения условий ДДУ фирмой-застройщиком.

Судебная практика

Например, Апелляционный суд Санкт-Петербурга в июле 2016 года отменил подобное судебное решение. При этом Апелляционный суд отметил, что в суде I инстанции, ссылаясь на правовые нормы закона ФЗ-214 в определении даты наступления обязательства застройщика по выплате неустойки, приняли за точку отсчета дату ввода жилого объекта застройщиком в эксплуатацию. Такое определение по факту поставило дату приема-передачи дома в зависимость именно от этого момента, а не от изначальных условий ДДУ.

В продолжении делается вывод, в котором обосновывается отмена судебного решения. В частности указывается, что одностороннее продление сроков строительства и обоснование привязки даты просрочки от даты введения фирмой-застройщиком жилого объекта на правах ДДУ в эксплуатацию, является следствием неверного толкования правовых норм действующего законодательства, а также судебных прецедентов и поэтому несостоятельны.

В описанном случае судебной практики истцу, являющемуся участником долевого строительства, удалось отстоять свою правоту, так как апелляционный суд определил, что дата просрочки должна привязываться к сроку, определенному условиями ДДУ, а не к окончанию двухмесячного срока, привязанного к вводу фирмой-застройщиком объекта, построенного на условиях долевого строительства, в эксплуатацию.

Тем не менее, можно привести и случаи иного взгляда на одностороннее продление сроков строительства, вынесение решения по проблеме и выплате в связи с этим неустойки. Выборгский городской суд Санкт-Петербурга в постановлении принял за основу предположение о том, что прием-передача жилой недвижимости собственнику, приобретшего ее на правах ДДУ, нельзя осуществить без ввода в эксплуатацию жилого дома. Таким образом, дату приема-передачи квартиры следует привязывать к дате введения объекта недвижимости фирмой застройщиком в эксплуатацию, что позволяет существенно уменьшить время просрочки, которую допустила фирма-застройщик. Это судебное решение судом более высокой инстанции не было отменено.

Выводы

Отталкиваясь от вышеизложенного в этой статье можно сделать вывод, что одностороннее продление сроков строительства фирмой-застройщиком и возникающая в связи с эти недоговоренность в определении даты приема-передачи фирмой застройщиком собственности дольщикам, может обернуться возникновение проблем с определением факта и срока просрочки. В конкретном случае, приведенном в начале статьи, дата приема-передачи жилой недвижимости по условиям ДДУ должна быть привязана к истечению IV квартала 2014 года.

Пунктом 23 Обзора практики решения судебными инстанциями подобных судебных споров между фирмой-застройщиком и дольщиками указывается, что прием-передача квартиры дольщику должен происходить в соответствии с условиями, оговоренными ДДУ. Срок просрочки необходимо исчислять со следующего дня после того, который указан в условиях договора как день приема-передачи с подписанием всей необходимой по этому случаю документации.

Юридическая консультация для дольщиков проходит у нас в офисе. Спорные вопросы, которые хочет дольщик разрешить с застройщиком, достаточно сложны для неосведомленного человека, далекого от знаний законов. Юристы по ДДУ Законного Права дают правовые консультации бесплатно. Можно записаться и подъехать на приём к нам в удобное для вас время.

Источник

Спасти застройщиков: власти отменили для строителей штрафы и разрешили перенос сроков сдачи

Пандемия коронавируса стала непредвиденным обстоятельством, вмешавшимся в планы практически всего мира. Строительную отрасль эта зараза тоже не обошла стороной — застройщики уже ощущают дефицит стройматериалов, им пришлось остановить работы на месяц, а покупатели откладывают покупку новой квартиры до лучших времен.

Чтобы хоть как-то защитить девелоперов от полного разорения, российские власти придумывают различные антикризисные меры.

Например, до конца 2020 года жилые дома, срок строительства которых нарушен более чем на 6 месяцев, не будут включать в реестр проблемных объектов, то есть долгостроев.

Но после 1 января 2021 года карета превратится обратно в тыкву и такие дома все-таки будут внесены в этот список, если отставание по срокам не сократится. Вероятно, власти считают, что к тому времени ситуация как-то выправится.

Кроме того, также до конца этого года отменены штрафы и пени для застройщиков за просрочку строительства.

Дольщики тоже не смогут потребовать неустойку в случае нарушения сроков передачи им квартир, а власти будут не вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановке деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств граждан.

Действительно — в столь нестандартной форс-мажорной ситуации сроки строительства могут увеличиться, а это приведет к тому, что дольщики не получат вовремя своих квартир.

Понятно, что это сейчас мало зависит от застройщиков, однако некоторые граждане и в мирное время ни в какую не шли на компромисс и буквально терроризировали девелоперов за малейшее отклонение от графика. Даже если у тех были вполне уважительные причины для просрочки!

Это еще одно послабление для строительной отрасли, внесенное в перечень, утвержденный российским правительством.

Принятые меры, безусловно, помогут отрасли жилищного строительства не рухнуть.

Однако участники рынка считают, что этого недостаточно. Некоторые заявляют, что новые правила нужно вводить точечно, буквально в ручном режиме, оценивая финансовое положение каждой компании.

В противном случае возможностью не попасть в реестр проблемных объектов могут воспользоваться и недобросовестные застройщики, а это введет в заблуждение покупателей, которые при выборе новостройки руководствуются этим списком.

Работы на стройплощадках были остановлены у почти четверти российских застройщиков. О том, что сроки строительства будут смещены, говорят половина участников строительного рынка.

В сложившейся ситуации реформа долевого строительства, которая началась в июле 2019 года, выглядит совершенно по-другому — ее уже называют «спасательным кругом» для многих застройщиков, которые перешли на проектное финансирование и использование эскроу-счетов.

По новым правилам сейчас работают около 30% от общего объема строящегося жилья — а это значит, что у застройщиков этих объектов есть заемные средства для реализации проектов.

Сегодняшняя ситуация на рынке напоминает кризис 2014 года. Последствиями могут стать снижение цен, уменьшение объема предложения и заморозка ряда проектов, а покупатели обратят внимание на объекты классом ниже — вместо приобретения жилья бизнес-класса они задумаются о покупке квартиры в комфорт-классе.

Источник