Прибыль при строительстве многоквартирных домов

Девелоперская маржа: сколько зарабатывают застройщики на продаже жилья

В среднем по России сметная стоимость строительства многоквартирных домов составляет 49,5 тыс. руб. При этом стоимость предложения в новостройках для покупателей достигает 53,8 тыс. руб., а на вторичном рынке — 60 тыс. руб. Таким образом, разница в стоимости строительства для девелоперов и цене для конечного покупателя составляет 8%, или 4,3 тыс. руб. Такие данные приводятся в справке, подготовленной Союзом инженеров-сметчиков России на сентябрь 2019 года.

Специалисты Союза сравнили среднюю стоимость строительства многоквартирных жилых домов массового сегмента с ценами на рынке недвижимости по регионам. Показатели себестоимости приводятся в рублях на 1 кв. м общей площади квартир жилых зданий с учетом НДС. Учитываются базовая отделка квартиры, лифты, наружные сети, благоустройство территории и развитие инфраструктуры, а также затраты застройщиков в процессе подготовки, строительства и сдачи дома. Для домов без отделки эти показатели должны быть уменьшены на 6–8%, поясняется в методологии расчетов.

Самые высокие цены и разница между сметной стоимостью строительства и цены для покупателей в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области. Согласно исследованию, в столице застройщику возведение 1 кв. м обходится в 95,6 тыс. руб., а стоимость для клиента — 150 тыс. руб. Таким образом, девелопер получает разницу между затратами на стройку после продажи жилья в среднем 36,3%. В Санкт-Петербурге и Подмосковье эта разница составляет 23,7% (88,4 тыс. руб. и 115,9 тыс. руб. за 1 кв. м) и 16,22% (74,8 тыс. руб. и 89,3 тыс. руб. за 1 кв. м) соответственно.

В большинстве регионов России средняя сметная стоимость строительства меньше 50 тыс. руб. за 1 кв. м и редко превышает показатель в 60 тыс. руб. за «квадрат». Диапазон цен строительства для девелоперов (за исключением столичных регионов) — от 36 тыс. руб. до 66 тыс. руб. за «квадрат», следует из справки. Также разница в сметной стоимости и ценах предложения во многих регионах составляет менее 10% и даже 5%.

Средняя стоимость строительства и цены на жилье в новостройках

Высокая стоимость строительства и маржа девелопера в целом выше в крупных городах России, чем в небольших населенных пунктах. В некоторых северных регионах сметная стоимость высока из-за сложных климатических условий и удаленности городов от всей инфраструктуры. Однако, согласно исследованию, в Таймырском Долгано-Ненецком районе Красноярского края разница между сметной стоимостью строительства и продажей жилья отрицательная. При строительной стоимости «квадрата» в новостройках в 36,3 тыс. руб. средняя стоимость предложения составляет 35,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Похожая ситуация отмечается и в Иркутской области (Усть-Ордынский Бурятский округ).

Девелоперская маржа сжимается

Времена, когда девелоперский бизнес был сверхдоходным, закончились еще в 2007 году, отмечает директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России, президент МООСРСО «Союз инженеров-сметчиков» Павел Горячкин. По его словам, во многих регионах прибыль носит оборотный характер и не является сверхдоходом — это, скорее, бизнес ради бизнеса.

«Последние два года мы отмечаем тенденцию, что в некоторых регионах стоимость продажи ниже себестоимости строительства. Это говорит о плохой экономике девелоперских проектов — маржи либо нет, либо может уйти в минус», — говорит Горячкин.

Сегодня разумный диапазон маржинальности девелоперского бизнеса находится в диапазоне от 12% до 18% и должен превышать затраты от строительства до продажи квартир в новостройках, говорит Горячкин. Регионы, где получают такую рентабельность, сегодня можно пересчитать по пальцам, отмечают эксперт. Также немного регионов, где маржа застройщика составляет еще приемлемый для бизнеса уровень в 8–12%, продолжает Горячкин.

Девелоперы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», говорят и о сокращении маржи застройщиков. Сегодня, по оценке генерального директора компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексея Перлина, показатель, к которому стремятся застройщики, — уровень маржинальности не ниже минимального порога в 10–15%. Это именно та самая финансовая подушка безопасности на случай изменения конъюнктуры рынка, будь то резкое падение спроса, рост стоимости строительных материалов, поправки в 214-ФЗ или любые другие события, подразумевающие неучтенные издержки, поясняет он.

Строительство является одной из самых низкорентабельных отраслей российской экономики, убежден генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. По данным ФНС РФ, в 2018 году рентабельность продаж в строительстве составила 6,1%, тогда как, скажем, в добыче различных полезных ископаемых этот показатель варьируется от 30% до 50%. Такой показатель прямо связан с относительно высоким уровнем издержек и невысоким уровнем цен в большинстве регионов страны, поясняет Игнахин.

Вместе с тем нельзя сказать, что ситуация везде одинакова. В Москве, Санкт-Петербурге и ряде других регионов (преимущественно в крупных городах) рентабельность строительства, конечно, намного выше, поэтому здесь эта отрасль активно развивается, но в целом по стране ситуация действительно сложная, считает Игнахин. Особенно такое положение дел неприятно в связи с переходом на проектное финансирование. По его словам, средняя стоимость заемного капитала под строительство (12–13%) выше средней рентабельности в строительстве, что создает проблемы при получении кредитов застройщиками — банки считают такие инвестиции рискованными.

Источник

Что учесть при строительстве жилья собственными силами

Нередко застройщики – крупные компании самостоятельно строят многоквартирные дома по договорам долевого участия. Чиновники считают, что при этом все полученные от дольщиков средства нужно облагать НДС. Такие разъяснения специалисты из Минфина России опубликовали в письме от 1 июня 2015 г. № 03-07-10/31550. Рассмотрим подробнее порядок учета и налогообложения.

Налог на прибыль

Начнем с налога на прибыль.

Целевые средства в доходы и в расходы не включают

При определении налоговой базы не учитывают доходы виде имущества, полученного в рамках целевого финансирования. В частности, в виде средств дольщиков при условии их использования по целевому назначению (подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ). О том, что эту норму применяют, только если строительство ведут подрядные организации без участия в выполнении строительно-монтажных работ (СМР) застройщика, в Налоговом кодексе РФ не сказано.

Что считать целевым использованием средств дольщиков, определено в статье 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214ФЗ. Одна из разрешенных целей – это их использование на строительство многоквартирных домов, а также на возмещение затрат на строительство. В данном законе не говорится, что под этим понимается только оплата внешним контрагентам. Далее в статье будем исходить из того, что застройщик не допускает нецелевых трат. Таким образом, деньги, полученные от дольщиков на строительство жилого дома, являются целевыми. И их не учитывают в доходах независимо от того, строит застройщик здание своими силами или нет.

Затраты, произведенные за счет целевых средств, не учитывают и в расходах в соответствии с пунктом 17 статьи 270 Налогового кодекса РФ.

Передачу объекта дольщику реализацией не признают

Считается ли реализацией передача дольщику объекта долевого строительства? Напомним: согласно статье 39 Налогового кодекса РФ, реализацией товаров, работ или услуг признается передача на возмездной основе:

А также возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

При этом передача имущества, если она носит инвестиционный характер, реализацией не является.

Такое правило установлено в подпункте 4 пункта 3 статьи 39 Налогового кодекса РФ.

Арбитражная практика это подтверждает. Так, в определении ВАС РФ от 29 декабря 2008 г. № 1106/08 отмечено следующее. Поскольку договоры участия в долевом строительстве являются инвестиционными, отношения между обществом и физическими лицами по передаче права, принадлежащего ему по договору, также носят инвестиционный характер и не свидетельствуют о реализации товаров (работ, услуг).

Услуги застройщика образуют доход

А вот стоимость услуг застройщика, которые он оказывает дольщику по договору участия в долевом строительстве, учитывают в доходах при исчислении прибыли. Но понятие этих услуг законодательство не раскрывает.

По мнению автора, под услугами застройщика можно понимать обеспечение строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома или иного сооружения, в котором расположен объект долевого строительства.

В какой момент данную услугу считать оказанной? В Налоговом кодексе РФ это не уточнено. Существуют разные точки зрения (мы привели их в таблице).

Признание дохода от оказания услуг застройщика

На дату подписания документа о сдаче многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию Письма Минфина России от 29 июля 2013 г. № 03-03-06/1/30040, от 16 августа 2011 г. № 03-03-06/1/488, от 21 марта 2011 г. № 03-03- 06/1/163,от 14 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/98 В момент передачи объекта долевого строительства дольщику Письма Минфина России от 7 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/75 и № 03-03-06/1/77; постановления Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10 июля 2015 г. по делу № А11-3595/2014, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2010 г. № 07АП-4770/10(3) по делу № А27-6086/2010 После формирования всех расходов, связанных со строительством многоквартирного дома или иного объекта недвижимости Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 ноября 2010 г. № Ф07-11561/2010

Как правило, на практике применяют второй вариант (на дату передачи объекта дольщику по передаточному акту). К примеру, в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10 июля 2015 г. по делу № А11-3595/2014 суд пришел к следующему выводу. После окончания строительства и сдачи дома инвесторам у застройщика возникает выручка от реализации услуг, которые он оказал на основании договора участия в долевом строительстве. Ее нужно включить в налоговую базу по налогу на прибыль. При этом доход застройщик определяет в момент передачи объектов долевого строительства дольщику – на дату подписания акта приема-передачи. А не с момента регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиры.

При признании дохода не следует забывать о положениях пункта 2 статьи 271 Налогового кодекса РФ. В нем сказано, что по производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом, если в договоре не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доходы от их реализации налогоплательщик распределяет самостоятельно. Делает он это в соответствии с принципом формирования расходов по указанным работам (услугам).

Механизм распределения доходов застройщик должен установить в учетной политике.

Его выбор зависит от многих факторов, в частности от условий договоров участия в долевом строительстве. Приводить возможные варианты не будем – это тема для отдельной статьи. Отметим лишь, что отказаться от такого распределения застройщик не вправе.

В расходы по налогу на прибыль включают затраты, связанные с оказанием услуг застройщика.

Непосредственно к созданию многоквартирного дома они не относятся, то есть его стоимость не формируют.

Налог на добавленную стоимость

Как уже отмечалось, по договору участия в долевом строительстве застройщик реализует дольщику только свои услуги. Реализация дольщику результатов выполненных работ отсутствует независимо от того, выполняет застройщик СМР собственными силами или нет.

Арбитражная практика

Такой подход согласуется и с арбитражной практикой. В частности, в упомянутом выше определении № 1106/08 ВАС РФ указал, что деньги, которые застройщик получает от дольщиков в качестве целевого финансирования строительства жилого дома независимо от способа строительства (подрядного или хозяйственного) являются инвестициями. А не авансами за реализацию работ, услуг. Поэтому они не подлежат включению в налоговую базу по НДС. Входной налог по товарам (работам, услугам), используемым при строительстве жилого дома, застройщик к вычету не принимает. Эти суммы он учитывает в стоимости приобретаемых товаров, работ, услуг (п. 2 ст. 171, подп. 1 п. 2 ст. 170 Налогового кодекса РФ).

До момента признания дохода от оказания своих услуг застройщик начисляет только НДС с авансов, полученных в качестве оплаты услуг застройщика. И только если такие услуги облагаются НДС.

Услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве не подлежат обложению НДС. Исключение – услуги застройщика, оказываемые при долевом строительстве объектов производственного назначения (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).

Но нередко в договоре участия в долевом строительстве стоимость услуг застройщика не выделяют. И определяют ее уже по окончании строительства как разницу между ценой договора и себестоимостью объекта долевого строительства. В этом случае в момент получения денег дольщиков их не рассматривают как средства, связанные с реализацией услуг застройщика. И НДС с авансов не начисляют. Этот вывод подтверждает постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 сентября 2008 г. по делу № А56-16478/2007.

Позиция Минфина

Заметим: чиновники стабильно придерживаются совершенно иной позиции по вопросу начисления НДС застройщиком, выполняющим (даже частично) СМР собственными силами. По их мнению, суммы, полученные от дольщиков на строительство, застройщик не должен включать в налоговую базу по НДС, только если строительство ведется подрядным способом. То есть при условии, что сам застройщик СМР не выполняет (см. письма Минфина России от 20 ноября 2012 г. № 03-07-10/29, от 3 июля 2012 г. № 03-07-10/15).

По мнению автора, интерпретировать договор участия в долевом строительстве как договор подряда (причем исключительно в случае, когда застройщик выполняет работы своими силами) оснований не имеется. А значит, нет оснований начислять НДС с реализации СМР дольщику, поскольку такой реализации не происходит. Но данный подход может вызвать налоговый спор, поэтому свои интересы компании придется отстаивать в суде.

Бухгалтерский учет

Порядок бухучета рассмотрим на примере, используя сделанные выводы. Справочно отметим, что организация может признавать выручку от выполнения работ, оказания услуг, продажи продукции с длительным циклом изготовления по мере готовности работы, услуги, продукции или по их завершении в целом.

При этом выручку от выполнения конкретной работы, оказания конкретной услуги, продажи конкретного изделия признают по мере готовности, если возможно определить их готовность (п. 13 ПБУ 9/99).

Пример

Застройщик строит жилой дом на 100 квартир (далее – МКД-1). Часть работ выполняет сам. Вся площадь жилых помещений – 10 000 кв. м, нежилых помещений нет. Общая сумма затрат на строительство, включая НДС, – 100 000 000 руб., в том числе: стоимость материалов – 40 000 000 руб. (с НДС), зарплата рабочих застройщика с начисленными на нее взносами – 35 000 000 руб., стоимость работ (услуг) подрядчиков – 25 000 000 руб. (с НДС). Общехозяйственные расходы (зарплата управленческого персонала, аренда офиса и т. п.) равны 7 000 000 руб. Согласно учетной политике, их ежемесячно списывают в дебет счета 90.

Договоры участия в долевом строительстве заключены на 80 квартир (№ 1–80) общей площадью 8000 кв. м. Цена всех таких договоров – 90 000 000 руб. Вознаграждение застройщика в цене договоров не выделено, его определяют как разницу между ценой договора и суммой затрат на строительство.

Квартиры, остающиеся у застройщика (№ 81–100), предназначены для продажи (их реализация НДС не облагается на основании подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Затраты, связанные с оформлением на них права собственности застройщика (госпошлина), составили 100 000 руб.

Приведем обобщенные проводки (без аналитики по договорам) за период с начала строительства до передачи квартир дольщикам (проводки, связанные с распределением выручки по услугам застройщика по отчетным периодам, в примере не рассматриваем):

ДЕБЕТ 51
КРЕДИТ 76 субсчет «Дольщик»
– 90 000 000 руб. – получена от дольщиков оплата по договорам участия в долевом строительстве;

ДЕБЕТ 41
КРЕДИТ 60 субсчет «Поставщик»
– 40 000 000 руб. – приобретены стройматериалы (НДС включен в стоимость материалов, поскольку они полностью предназначены для операций, не облагаемых НДС);

ДЕБЕТ 20 субсчет «МКД-1»
КРЕДИТ 41
– 40 000 000 руб. – списаны материалы на строительство дома;

ДЕБЕТ 20 субсчет «МКД-1»
КРЕДИТ 70 (69)
– 35 000 000 руб. – начислены зарплата рабочим и обязательные взносы с нее;

ДЕБЕТ 20 субсчет «МКД-1»
КРЕДИТ 60
– 25 000 000 руб. – приняты работы (услуги) от подрядчиков (НДС включен в их стоимость);

ДЕБЕТ 26
КРЕДИТ 70 (69, 60, 10 и т. д.)
– 7000 000 руб. – учтены общехозяйственные расходы застройщика;

ДЕБЕТ 20 субсчет «МКД-1» (аналитические счета «Квартира № 1» – «Квартира № 100»)
КРЕДИТ 20 субсчет «МКД-1»
– 100 000 000 руб. – сформирована стоимость квартир;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Дольщик»
КРЕДИТ 20 субсчет «МКД-1» (аналитические счета «Квартира № 1» – «Квартира № 80»)
– 80 000 000 руб. (100 000 000 руб. × 8000 кв. м / 10 000 кв. м) – переданы дольщикам квартиры;

ДЕБЕТ 62 субсчет «Дольщик»
КРЕДИТ 90
– 10 000 000 руб. – отражена реализация услуг застройщика (НДС не облагается);

ДЕБЕТ 76 субсчет «Дольщик»
КРЕДИТ 62 субсчет «Дольщик»
– 10 000 000 руб. – произведен взаимозачет стоимости услуг застройщика;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 26
– 7 000 000 руб. – списаны общехозяйственные расходы;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 51
– 100 000 руб. – уплачена госпошлина за оформление права собственности застройщика на квартиры, предназначенные для продажи;

ДЕБЕТ 20 субсчет «МКД-1» (аналитические счета «Квартира № 81» – «Квартира № 100»)
КРЕДИТ 68
– 100 000 руб. – начислена госпошлина (в момент оплаты);

ДЕБЕТ 43 субсчет «МКД-1» (аналитические счета «Квартира № 81» – «Квартира № 100»)
КРЕДИТ 20 субсчет «МКД-1» (аналитические счета «Квартира № 81» – «Квартира № 100»)
– 20 100 000 руб. (100 000 000 – 80 000 000 + 100 000) – отражена стоимость квартир, подлежащих реализации.

По мнению финансистов, суммы, полученные от дольщиков на строительство многоквартирных домов, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по НДС только при условии, что сам он СМР не выполняет.

Источник