О «прибыли предпринимателя» в затратном подходе
| В статье обосновывается позиция автора, состоявшая в том, что при проведении оценки недвижимого имущества затратным подходом учитывать прибыль предпринимателя не надо. |
Кто берется за частные вопросы без предварительного
решения общих, тот неминуемо будет на каждом шагу
бессознательно для себя «натыкаться» на эти общие
вопросы. и обрекать свою политику на шатания
и беспринципность.
ЛЕНИН (Ульянов) Владимир Ильич
Несмотря на имеющиеся достижения в развитии теории и практики российской оценки недвижимости, которые были отмечены на прошедшем в ноябре 2008г. 1-ом Международном конгрессе, следует констатировать серьезные отставания в этой области от мировых тенденций и от потребностей практики. К сожалению, до сих пор у нас не принят основополагающий стандарт оценки – оценка стоимости недвижимого имущества. Без этого стандарта возникает большое количество проблем у практикующих оценщиков недвижимости, особенно на стадии проведения экспертиз отчетов.
Из всех существующих проблем теории и практики оценки стоимости недвижимости (недвижимого имущества) остановимся в данной статье на наиболее актуальном ИМХО вопросе – определении прибыли предпринимателя (ПП) при проведении оценки затратным подходом. Проведение экспертиз практических отчетом об оценке объектов недвижимости показывает, что этот вопрос вызывает наибольшие трудности. В свою очередь практически все ведущие ученые и специалисты в области оценки недвижимости высказали свои мнения в плане теоретического обоснования процедур проведения расчетов ПП, но до сих пор не выработано единой позиции для включения ее в стандарт оценки. В настоящее время дискуссия по поводу ПП продолжается в электронных СМИ (appraiser.ru, ocenchik.ru и др.), появилось также много новых статей с предложениями о методах расчета ПП.
Выскажу свое мнение о ПП, которое, вероятно, будет отличаться от большинства высказанных ранее. Я уже обращался к этой теме в своих статьях /1,2/, в которых было показано необходимость пересмотра доминирующих сегодня тенденций в оценке ПП, но там не было сделано конкретных предложений для практического использования.
Итак, чтобы перейти к практическим рекомендациям, необходимо разобраться с тем, почему сегодня практически во все регламентирующие документы по оценке недвижимости (методические рекомендации Росимущества, госкорпораций, проект стандарта ФСО-6 и др.), а также в учебные пособия вошли требования по обязательному учету ПП в затратном подходе, в то время как в МСО, американских, немецких, английских методах оценки недвижимости этого требования нет. Или мы тут действительно «впереди планеты всей» или, может быть, что-то недопонимаем и окончательно запутались. Для этого необходимо произвести небольшой исторический экскурс и выяснить, откуда появились эти требования.
На мой взгляд, эти требования пришли к нам с берегов Невы, где сформировалась сильнейшая на сегодняшний день школа оценки недвижимости, которую возглавляют три уважаемых профессора Грибовский С.В., Озеров Е.С. и Тарасевич Е.И. В своих многочисленных трудах, которые, я уверен, известны практикующим оценщикам, они дали свои определения ПП:
Как видно из приведенных цитат даже внутри одной школы нет единства в определении введенного в оборот нового понятия «прибыль предпринимателя», что ведет, естественно, к разным методам оценки ПП. Главное что из этих определений непонятно, о каком предпринимателе идет речь – девелопер, инвестор, кредитор, предприниматель, представляющий капитал, или кто-то другой.
В этом отношении следует обратить внимание на высказывание наиболее яркого представителя питерской школы профессора Грибовского С.В. «Заметим, что интересантов на получение прибыли в проекте может быть много. Это не только инвестор или девелопер, но и генеральный подрядчик, просто подрядчик, поставщики оборудования и строительных материалов и др. И все они являются предпринимателями со своими требованиями к прибыли на свой капитал (материальный или интеллектуальный). Иными словами, если вы хотите корректно рассчитать прибыли предпринимателя, разберитесь, сколько предпринимателей участвует в процессе создания доходного актива, и каким капиталом обладает каждый из них» /6/.
Более внимательное изучение трудов питерской школы оценки позволило мне сформировать собственное мнение о происхождении понятия «прибыли предпринимателя».
Как мне представляется, ПП стала необходимой для применения разработанных там упрощенных моделей оценки стоимости прав застройки земельных участков на основе, предложенной профессором Озеровым Е.С. так называемой «аксиомы[1] теории оценки» /4/.
Базисом этих моделей (техник) стало предположение о равенстве стоимости недвижимости, полученных в рамках затратного и доходного подходов. Это довольно грубое предположение, исходящее из модели идеального рынка, которое не реализуется на российском рынке недвижимости. Однако исследователь имеет полное право делать такие предположения, тем более что оно приводит к решению, в первом приближении, практически важных задач оценки.
Так вот, чтобы корректно решить эту задачу в рамках сделанных предположений необходимо учесть все затраты во времени, которые понесет будущий девелопер проекта на оцениваемом земельном участке и его прибыль, которая будет стимулировать его на реализацию проекта. То есть включение, в данном случае, прибыли предпринимателя, имея в виду девелопера, в состав затрат проекта абсолютно обосновано и не вызывает возражений. Возражения могут возникнуть только по поводу методов определения прибыли деволопера, так как это особый специфический вид предпринимательства.
Рис.1 Упрощенная схема формирования прибыли девелопера
Однако, в упрощенных «питерских» моделях ищется не эта прибыль, а прибыль проекта девелопмента, которая приплюсовывается к компаундированным затратам на реализацию проекта. При этом авторам удалось выработать свои подходы к определению этой прибыли на основе модели капитализированных или вмененных издержек (например, всем известная модель Озерова Е.С.)
Такие модели, безусловно, имеют право на существование, более того они позволяют порой решить, на первый взгляд, не решаемые задачи. Например, методом подбора параметров определить значение рыночной ставки аренды, стоимости прав аренды земельного участка и др. в условиях ограниченной рыночной информации. Однако при этом необходимо учитывать, что точность их обусловлена не очень реалистичными исходными предпосылками о равенстве стоимости недвижимости по двум или более подходам.
Однако речь в этой статье идет не об этих моделях (техниках), а о том, что методики оценки ПП, применяемые в этих моделях (техниках) стали применяться, причем в обязательном порядке, при оценке недвижимости в затратном подходе. Вот с этим, с учетом современных тенденций развития теории оценки, надо разобраться более подробно.
Если мы обратимся к первоисточникам, на которых базируется современная российская теория и практика оценки недвижимости, а это конечно Фридман Д., Ордуэй Н /8/ и Харрисон Г /9/, то увидим, что у них нет требований по учету в затратном подходе ПП. Только у Харрисона Г. есть очень осторожная фраза «Многие оценщики полагают, что к прямым и косвенным издержкам следует прибавить некоторые суммы, чтобы отразить предпринимательскую прибыль» (стр.128). Однако здесь, судя по примерам расчета, видимо идет речь о прибыли подрядчиков, которая учитывается в сметном расчете.
Конечно, можно сказать, что американцы нам не указ, да и время прошло много. Но тогда обратимся к МСО.: «Когда это возможно, учитывается предпринимательский доход, т.е. доход или убытки девелопера добавляются к затратам на строительство» (МР1 «Оценка стоимости недвижимого имущества» МСО 2005). Больше ничего по ПП в МСО нет. То есть, тоже никакого жесткого требования по обязательному учету ПП в затратном подходе нет, а даже наоборот, оценщику надо доказать возможность учета ПП в затратном подходе.
А что у нас. В проекте ФСО-6 «Оценка стоимости недвижимого имущества» сказано следующее:
«Рыночная стоимость объекта оценки, определяемая затратным подходом, соответствует суммарной стоимости прав на земельный участок и права собственности на улучшения. Расчет рыночной стоимости производится, как правило, в следующей последовательности:
Еще ранее обязательность учета ПП при применении затратного подхода ввели чиновники Росимущества. В техническом задании ФАУФИ на проведение оценки рыночной стоимости находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях сказано следующее: «При оценке объекта следует рассчитать прибыль предпринимателя (девелопера), определяемую как требуемый доход на вложенный в инвестиционный проект капитал с учетом рисков и сроков его реализации».
То же самое мы увидим и в современных учебниках и учебных пособиях по оценке недвижимости. То есть обязательность учета ПП при оценке в затратном подходе объектов недвижимости стало у нас практически стандартом, в отличие от других видов имущества. Почему это произошло и как этот факт отражается в практике оценки.
Как мне представляется, это произошло из-за того, что часто мы при решении практических задач оценки уделяем слишком мало внимания экономическому содержанию задачи, выдвигая на передний план или правовые основы или технические аспекты.
В нашем же случае, как мне представляется, не было должного изучения экономического содержания затратного подхода в оценке недвижимости, а был осуществлен непосредственный переход к техническим аспектам расчета ПП.
| Полностью статью можно прочитать на сайте http://www.soosibir.ru/ |
Список использованных источников
Поделиться ссылкой в социальных сетях:
Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)
Прибыль застройщика (предпринимателя)
Расчетная текущая восстановительная стоимость отражает фактические затраты на проведение строительных работ. К этой сумме должен быть добавлен предпринимательский доход (прибыль застройщика). Этот доход отражает вознаграждение, которое требует типичный инвестор (застройщик, девелопер) за риск, связанный со строительством проекта, схожего по структуре с оцениваемым объектом. Также данный доход включает компенсацию девелопер за проведение им экспертизы по управлению строительством. Разработке и финансированию проекта. Уровень дохода девелоперов намного выше, чем на западных рынках из-за того, что со строительством связан очень высокий риск.
На основании анализа ведущих строительных фирм г. Комсомольска-на-Амуре типичный уровень доходности бизнеса застройщиков на рынке г. Комсомольска-на-Амуре оценивается в 15 – 20 % к строительным затратам.
Прибыль застройщика примем равной: 20%.
| Изм. |
| Кол.уч. |
| №док. Лист |
| Подпись |
| Дата |
| Лист |
| 36 |
| 2КЗб1.2.00.00000ПЗ |
Подставив все полученные значения в формулу (1) получим стоимость квартиры на дату оценки
Таким образом, строительство нового здания (помещения), способного заменить покупку оцениваемого объекта, в настоящих условиях обойдется в сумму (округленно): 
рублей.
Затратный подход предполагает определение износов трех видов: физического, функционального, внешней среды, которые в стоимостной форме будут вычтены из восстановительной стоимости.
Общие положения. Накопленный износ
Каждое здание и сооружение характеризуется определенными эксплуатационными качествами: прочностью и устойчивостью конструкций, их теплозащитными качествами, герметичностью, звукоизолирующей способностью и т.п. Эти параметры могут быть обобщенные в четыре группы, определяющих эксплуатационную пригодность зданий и сооружений.
I группа. Параметры, характеризующие конструктивную надежность, физическую долговечность:
— Прочность и устойчивость конструкций;
— Влаго- и морозостойкость конструкции;
— Водонепроницаемость конструкций и др.
II группа. Параметры, характеризующие функциональное соответствие назначению, моральную долговечность, условия жизнедеятельности:
— Удельные площади и кубатура;
Температурно-влажностный режим в помещениях;
— Герметичность, звукоизоляция и др.
III группа. Архитектурно-художественное соответствие назначению.
IV группа. Экономичность возведения и эксплуатации.
| Изм. |
| Кол.уч. |
| №док. Лист |
| Подпись |
| Дата |
| Лист |
| 37 |
| 2КЗб1.2.00.00000ПЗ |
Построенные здания под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого на рыночную стоимость здания оказывает внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потерю эксплуатационных качеств), функциональное, или моральное, старение (потерю технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний, или экономический, износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью улучшений и текущей рыночной стоимостью.
Накопленный износ мы определяем как «уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников».
Дата добавления: 2018-06-01 ; просмотров: 626 ;
Прибыль и рентабельность дорожных работ
Прибыль дорожно-строительной организации определяется как сумма прибыли, получаемой в результате деятельности всех производственных подразделений, подсобных предприятий и обслуживающих хозяйств, находящихся на балансе организации:
— общий итог планируемых внереализационных доходов Двр и расхода Рвр.
Тогда балансовая прибыль дорожной организации равна
Основная масса прибыли дорожно-строительных организаций (90-95%) образуется от сдачи СМР и определяется как разность между сметной стоимостью выполненных работ и фактической себестоимостью с добавлением соответствующих компенсаций.
Главным источником увеличения размера прибыли подрядных строительных организаций является снижение себестоимости СМР. Кроме этого, в состав балансовой прибыли входит прибыль по результатам неосновной хозяйственной деятельности: от реализации на сторону продукции вспомогательных и подсобных производств; от сокращения потерь и непроизводительных затрат, своевременного получения штрафов, пени, неустоек в надлежащих случаях; от реализации излишков материальных ценностей и т. д.При планировании прибыли дорожной организации в рыночных условиях принципиально важное значение имеет «точка безубыточности» производства, разделяющая зон прибыли и убытков организации.
График безубыточности производства изображен на рис.7.1.
Предусматривается следующая очередность в распределении полученной прибыли (дохода) организации:
— плата за производственные фонды, трудовые и природные ресурсы;
— уплата процентов за краткосрочный банковский кредит;
— отчисления в государственный (в том числе местный) бюджет;
— отчисление вышестоящей организации на образование централизованного фонда развития производства, науки, техники и резервов.
Оставшаяся после, уплаты налогов часть прибыли поступает в распоряжение предприятия и называется чистой прибылью.
Р (Д) Д
Рис.7.1. График безубыточности производства.
В соответствии с законодательством Республики Узбекистан и своими учредительными документами дорожно-строительные организации формируют резервный фонд, за счет которого выплачиваются дивиденды при недостатке прибыли, покрываются убытки, а при ликвидации предприятия погашается кредиторская задолженность.
После отчисления части чистой прибыли в резервный фонд собственник (коллектив собственников или собрание акционеров) определяет порядок дальнейшего распределения прибыли в соответствии со стратегией развития дорожно-строительной организации. Собственники предприятия определяют долю чистой прибыли, предназначенную для собственного потребления, и распределяют ее пропорционально вложенному капиталу.
За счет чистой прибыли осуществляются следующие расходы:
— строительство объектов производственного назначения; реконструкция, техническое перевооружение основных и подсобных производств; модернизация оборудования; приобретение строительных машин, транспортных средств и других средств производства; улучшение качества строительной продукции, совершенствование технологии строительного производства;
— строительство жилья и объектов социальной сферы;
— эксплуатация жилых домов, общежитии, детских дошкольных учреждений, спортивных сооружений, оздоровительных и культурно-просветительских учреждений, пионерских лагерей, парикмахерских, пошивочных мастерских (с учетом полученных от квартиросъемщиков сумм и доходов от оказания услуг);
— погашение кредитов коммерческих банков;
— выплата процентов коммерческим банкам. Платежи по процентам в пределах учетной ставки, установленной Центральным банком РУз, увеличенной на три пункта, относятся на себестоимость выполненных работ и оказанных услуг. Оплаты процентов сверх учетной ставки, а также по отсроченным и просроченным ссудам относятся за счет прибыли, остающейся в распоряжении строительной организации;
— оказание материальной помощи рабочим и служащим; ветеранам труда, ранее работавшим в строительной организации; премирование работников непроизводственной сферы;
— выплата премии в связи с юбилейными датами, оплата дополнительных (сверх установленной законом продолжительности) отпусков;
— единовременные пособия работникам, уходящим на пенсию, надбавки к пенсиям.
Рентабельность представляет собой отношение балансовой прибыли к сметной стоимости СМР, выполненных собственными силами дорожно-строительных организаций за соответствующий период.
Планирование уровня рентабельности производства основывается на следующие формулы.
(1) Рентабельность капитала:
где: Пр – общая прибыль, Ос – оборотные средства, Квл – капитальные вложения на основные средства;
(2) Рентабельность СМР:
где: Псмр – балансовая прибыль СМР, Ссмр – сметная стоимость СМР.
С другой точки зрения, рентабельность — это обобщающий показатель, на который влияют как экстенсивные, так и интенсивные факторы. К экстенсивным факторам относится рост массы прибыли за счет увеличения объемов работ и влияния инфляции на уровень цен. Наиболее важные интенсивные факторы: совершенствование организации труда и производства, технический прогресс, сокращение сроков строительства, повышение качества СМР и др.
Дата добавления: 2015-09-29 ; просмотров: 3649 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ