Жилье около аэропортов: что изменится в будущем?
Последнее время, когда речь заходит о правовых вопросах в девелопменте, самой обсуждаемой темой является введение эскроу-счетов и фактическая отмена долевого строительства. Однако, обсуждая эти вопросы, не следует забывать о не менее важных нововведениях, способных оказать серьезное влияние на рынок жилищного строительства. Едва ли не самое важное из них — законопроект Минтранса России, призванный усовершенствовать порядок установления и использования приаэродромных территорий.
Правило 30 км
Дискуссии вокруг статуса и размера приаэродромных территорий (ПАТ) в нашей стране ведутся давно. Изначально ПАТ было принято считать территории вокруг аэропорта в радиусе 30 км. Для этих зон был установлен особый режим использования, поэтому осуществлять строительство в этих границах можно было только по согласованию с Росавиацией. Однако, несмотря на действующие ограничения, объекты индивидуального жилищного строительства и крупные жилые комплексы то и дело возникали на этих территориях.
Неисполнение Федерального закона об использовании приаэродромной территории
Урегулировать ситуацию был призван Федеральный закон от 01.07.2017 № 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны», согласно которому каждый аэропорт должен был самостоятельно разработать проект ПАТ, согласовать его с местными властями и утвердить в Росавиации.
Было принято решение разделить ПАТ на семь зон, для каждой из которых действуют определенные ограничения и правила застройки. Так, например, в первой зоне допускается строительство объектов, предназначенных исключительно для обеспечения воздушного движения. Но наибольший интерес представляют территории, оказавшиеся в самой большой по площади седьмой зоне. В ее границах допускается жилищное строительство по согласованию с местными властями, Росавиацией и Роспотребнадзором при условии соблюдения дополнительных требований (например, действуют повышенные требования к шумоизоляции окон).
Согласно указанному закону аэропорты должны были утвердить проекты ПАТ к июлю 2018 года, однако даже на начало 2019 года из более чем 200 действующих аэропортов в стране такие проекты были приняты только в 10-ти. В сложной ситуации оказались аэропорты Москвы и Санкт-Петербурга, которые вовсе не установили ни одной ПАТ. Они рассчитывали ПАТ согласно действующим нормам по уровню шумового воздействия, что в итоге вылилось в появление огромных земельных участков в седьмой зоне. Так, в Подмосковье их площадь варьируется от 200 до 300 га, а в совокупности на ПАТ приходится почти половина территории региона. Такое положение дел не устроило региональные власти и девелоперов, рассчитывающих на строительство жилых комплексов на этих территориях. Урегулировать ситуацию можно, перейдя на новые нормативы измерения уровня шума — отказаться от норматива по максимальному уровню шума и за основу взять нормативы по эквивалентному, среднему за сутки.
Уменьшение размера ПАТ
Согласно Федеральному закону «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны» новый порядок установления ПАТ предполагает сокращение числа зон до шести, при этом седьмую зону можно выделить дополнительно до 2025 года. Документ призван ускорить принятие проектов ПАТ и, в частности, утвердить зоны, в границах которых в будущем не потребуется дополнительных согласований при строительстве и реконструкции объектов. Публичное обсуждение предлагаемых изменений предполагается провести до 2 октября 2019 г.
Аэропорты против
Противниками нового порядка выступают представители аэропортов. Причина очевидна: они не хотят лишиться территорий, которые в дальнейшем можно использовать для развития. Так, планы расширения аэропорта «Домодедово» с двух до восьми полос вполне могут натолкнуться на сложности, связанные с утверждением ПАТ.
Представители Росавиации предупреждают, что законопроект в существующем виде может привести к массовому строительству на приаэродромных территориях. Седьмую зону необходимо сохранить, в противном случае в будущем нельзя исключать жалобы жителей на шумы, а также негативное воздействие оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье людей и окружающую среду, что может повлечь за собой ограничение полетов.
Нет понимания, что делать с постройками, которые уже расположены на приаэродромных территориях. В седьмой зоне Шереметьево сегодня проживают более 900 тысяч человек. А что будет, если устанавливать границы по максимальному уровню шума? Если снести эти здания, руководствуясь существующим законодательством, размер компенсаций собственникам недвижимости может составить более 800 млрд руб.
Интересы девелоперов
Очевидно, что стороной, заинтересованной в утверждении нового порядка установления приаэродромных зон, являются девелоперы и местные власти. Если законопроект будет принят, они смогут получить доступ к перспективным земельным участкам в Подмосковье. Устранение существующих административных барьеров облегчит им жизнь. Нельзя отрицать, что масштабные проекты жилищного строительства, обеспеченные необходимой инфраструктурой, дадут импульс развитию подмосковных городов и в целом нужны региону. Но в погоне за новыми площадками не стоит забывать о комфорте проживания и здоровье людей, которым предстоит жить по соседству с аэропортом.
Приаэродромная застройка: все только начинается
Закон не запрещает строить на приаэродромной территории (ПАТ). Но в строго определенном порядке и лишь оговоренные объекты. Фигурирует ли в этих списках жилье? Все зависит от зонирования, то есть от расстояния до взлетной полосы. А с этим в правовом поле не все однозначно, впрочем, как и с расхожим мнением, что жизнь возле аэропорта полна опасностей.
Ольга Зацепина, партнер, руководитель департамента экологического проектирования EcoStandardgroup. Окончила Московский государственный университет инженерной экологии. Опыт в экологическом проектировании – почти 20 лет. Под руководством Ольги были открыты новые направления работы: экологический аудит по национальным и международным требованиям, экологическое сопровождение деятельности производств. Курировала работы с крупнейшим химическим предприятием «Тольяттиазот», руководила уникальными проектами по разработке санитарно-защитной зоны для аэропортов: Храброво (Калининград), Пермь, Геленджик.
Летом прошлого года все аэропорты в России были обязаны установить на приаэродромных территориях границы седьмой подзоны. В пределах этой условной линии не допускается жилое строительство ни в каких формах. Дома, дачи, базы отдыха и т.д. – запрещены. Однако, по нашим данным к началу 2019 года, требования выполнили лишь 10 аэропортов из 200.
Что можно строить на приаэродромной территории
У приаэродромных территорий (ПАТ) существует семь зон. Все они различаются по жесткости мер ограничения строительства. Например, в первой, которая находится ближе всего к взлетным полосам, могут размещаться только обслуживающие аэропорт здания. В пятой – запрещены опасные производственные объекты. А в седьмой, самой большой, нельзя строить жилые дома. Нельзя, потому что считается, что уровень шума и выбросы вредных веществ в ней выше нормы.
Эти нормы и правила, которые относятся к приаэродромным территориям, прописаны в федеральном законе № 135-ФЗ. В последней редакции этого документа, которая вышла 1 июля 2017 года было указано, что те аэропорты, которые не установят границы ПАТ до 1 января 2018 года, будут привлекаться к ответственности. Но, как уже было отмечено, в сроки уложились только 10 аэропортов то есть всего 5% от всех существующих в РФ.
По данным Администрации Санкт-Петербурга, Пулково актуализировал границы своей приаэродромной территории только в начале 2019 года. Сейчас она составляет 20 километров. Ориентир линии на юге – поселок Малое Верево, на западе – Петергоф, на севере – территория Петроградской стороны, а на востоке – за Металлостроем и Усть-Ижорой. Теперь вся застройка в этой «зоне отчуждения» должна согласовываться с Северо-Западным межрегиональным территориальным управлением Росавиации.
Про закон и нестыковки
Есть две причины, по которым введены ограничения на застройку и проживание в седьмой зоне приаэродромной территории. Первое – шум от пролетающих самолетов. Второе – превышение предельно допустимой нормы концентрации вредных веществ в воздухе (опять же из-за самолетов). Интересно, что существующий закон никак не разделяет шум от двигателя самолета и гул от обычной вентиляции. Кроме того, нигде не делается акцент на продолжительность этих звуков и различия в их характеристиках.
Еще четыре года назад для авиационного шума существовала смягченная норма в 10 децибел. Иными словами, звук от самолета мог превышать норму техногенных шумов на 10 дБ. В 2015 году Росстандарт отменил это правило и уровень шума стал считаться завышенным, а соблюдать требования стало непросто.
Кроме того, по существующим нормам, граница седьмой зоны может быть размером до 40 км. Возьмем, например, Внуково – расстояние от взлетных полос до края ПАТ у столичного аэропорта колеблется от 11 до 42 км.
Российское законодательство не разделяет крупные и мелкие аэропорты. Это значит, что если аэропорт находится на небольшом острове, то при установке седьмой зоны ПАТ в соответствии с законом, может вообще не остаться места под жилое строительство.
А в некоторых случаях жить рядом со взлетной полосой намного безопасней, чем в отдалении от нее. Это касается, например, исследовательских станций на Крайнем Севере и в тайге, где от каждого лишнего километра может зависеть жизнь человека.
Проблема лежит на поверхности. Закон нужно скорректировать так, чтобы при установке приаэродромных территорий были учтены все параметры отдельно взятых аэропортов. В этот список входят: частота рейсов, типы воздушных судов, территориальное окружение аэропорта и инфраструктура, функционал аэропорта, характеристики местности, плотность населения на соседствующих территориях и еще ряд параметров.
Все просто – логичный закон проще исполнять. А чем он понятней – тем эффективней.
Жить нельзя уехать. Где ставить запятую?
На самом ли деле жить рядом с аэропортом так страшно и опасно для здоровья? Совсем нет. Разберем самые распространенные опасения: риск падения самолета, шум и выбросы.
Если говорить о рисках падения воздушного судна, то всем давно известно, что самолет – одно из самых безопасных транспортных средств. Поэтому не совсем логично учитывать этот риск при покупке дома. Сами посудите, вы же не откажетесь от покупки жилья на первом этаже только из-за того, что в него может врезаться мотоцикл или автомобиль. А это, кстати, говоря, более вероятно, чем попадание самолета в ваш дом.
Теперь о выбросах. В процессе рабочей практики мы сравнивали концентрации выбросов в аэропорту и на дорогах. Если детально разбирать их химический состав, то разница получится не такой уж и существенной. Проживая в большом городе, вы получаете большую дозу вредных веществ от выхлопных газов, чем жители окраины ПАТ. Кроме того, к моменту достижения седьмой зоны, воздушное судно поднимается примерно на 300 метров в высоту. Пока выбросы достигнут земли, опускаясь из-под облаков, они уже не будут превышать норму.
Что касается шума, то этот пункт очень индивидуален. Если аэропорт совсем маленький, то вам не доставит дискомфорта 2-3 раза в день слышать гул двигателя над головой. Кроме того, обилие на рынке элитной недвижимости вблизи аэропортов показывает, что многих вовсе не смущает этот гул.
Мой совет для тех, кто собирается приобрести дом или квартиру рядом с аэропортом – проведите экологическую экспертизу жилого помещения. Ее можно заказать в любой специализированной лаборатории. Эксперты оценят качество воздуха, проведут замеры уровня шума и вибрации. На руках у вас будут все данные, которые помогут принять взвешенное решение. Идеально, если у вас есть возможность «протестировать» дом хотя бы две недели. Тогда вы точно определитесь для вас ли романтика взлетающих самолетов или же тишина превыше всего.
А как считаете вы, стоит ли покупать жилье вблизи аэропорта? Пишите комментарии, ставьте лайки, делитесь этой статьей с друзьями. Напоминаем, что с рядом актуальных по недвижимости, вы можете ознакомиться на нашем сайте .
Приаэродромная территория не требует согласования строительства при регистрации в «упрощенном порядке»
В связи с вступлением в силу Федерального закона от 01.07.2017 № 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны» (Закон №135-ФЗ), постановления Правительства РФ от 02.12.2017 № 1460 «Об утверждении Правил установления приаэродромной территории, Правил выделения на приаэродромной территории подзон и Правил разрешения разногласий, возникающих между высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации и уполномоченными Правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти при согласовании проекта решения об установлении приаэродромной территории» (Постановление №1460) требования о согласовании строительства с собственником аэродрома не распространяются на регистрацию и постановку на учет в так называемом «упрощенном порядке».
Разъясняет начальник Пермского отдела Управления Росреестра по Пермскому краю, государственный регистратор Елена Клюшова.
«До 14 декабря 2017 года при регистрации права собственности на объект недвижимости, который в соответствии с нормами ранее действующего законодательства при строительстве объекта, в том числе жилого строения в приаэродромной территории, необходимо было предварительно согласовать строительство с собственником аэродрома. Территория, на которой расположен государственный аэродром «Пермь (Большое Савино)», находится в ведении Министерства обороны Российской Федерации, которое и проводит согласование строительства в пределах приаэродромной территории и в районе аэродрома при определенных условиях.»
Вопрос: Кем устанавливаются ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости в пределах приаэродромной территории и в районе аэродрома?
Ответ: Согласно ст.47 Воздушного кодекса РФ приаэродромная территория устанавливается решением уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти, которым также устанавливаются ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности. При этом на приаэродромной территории могут выделяться подзоны, в которых устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности.
В соответствии с распоряжением Правительства РФ от 10.08.2007 №1034-р «Об утверждении перечня аэродромов совместного базирования Российской Федерации» аэродром Пермь (Большое Савино) является аэродромом совместного базирования. Федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится аэродром, является Минобороны России.
В связи с чем, решение об установлении приаэродромной территории в порядке, предусмотренном Законом №135-ФЗ, и ограничения по ее использованию подлежит принятию Министерством обороны РФ.
В силу ч.3 ст.4 Закона №135-ФЗ до установления приаэродромных территорий в порядке, предусмотренном Воздушным кодексом РФ, архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, размещение радиотехнических и иных объектов, которые могут угрожать безопасности полетов воздушных судов, оказывать негативное воздействие на здоровье человека и окружающую среду, создавать помехи в работе радиотехнического оборудования, установленного на аэродроме, объектов радиолокации и радионавигации, предназначенных для обеспечения полетов воздушных судов, в границах приаэродромных территорий или полос воздушных подходов на аэродромах, санитарно-защитных зон аэродромов должны осуществляться при условии согласования размещения этих объектов.
Вопрос: Когда требуется получение разрешения на строительство, и кто его согласовывает?
Ответ: Если в соответствии с ч.3 ст.51, ч.5 ст.55 Градостроительного кодекса РФ для строительства объекта недвижимости требуется получение разрешения на строительство, согласование строительства должно осуществляться органом, уполномоченным на выдачу разрешительной документации (собственником аэродрома).
В том случае, если для создания объекта недвижимости разрешение на строительство не требуется (п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ), объект недвижимости ставится на кадастровый учет и регистрируется на основании Технического плана и документа на земельный участок (в соответствии с частью 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Вопрос: Какие ограничения содержит территория аэродрома «Пермь (Большое Савино)»?
Ответ: Зона с особыми условиями использования территории аэродрома «Пермь (Большое Савино)» была внесена в Государственный кадастр недвижимости 27 апреля 2015 года и содержит ограничения: «Запрещается размещать в полосах воздушных подходов на удалении до 30 км, а вне полос воздушных подходов — до 15 км от контрольной точки аэродрома объекты выбросов (размещения) отходов, животноводческие фермы, скотобойни и другие объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц».
Из чего следует вывод, что режим использования указанной территории определен и ограничен только указанным запретом.
Кроме того, перечень объектов, строительство (размещение) которых подлежит согласованию, в настоящее время не установлен: ранее он был установлен п.п.58-60 Правил №138, которые утратили силу с 14.12.2017 в связи с принятием Постановления Правительства РФ №1460.
Для сведения: До установления приаэродромной территории и подзон в соответствии с положениями ст.47 Воздушного кодекса РФ при осуществлении учетно-регистрационных действий в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах приаэродромной территории аэродрома Пермь (Большое Савино) государственные регистраторы руководствуются только установленным и внесенным в кадастр недвижимости запретом на строительство объектов выбросов (размещения) отходов, животноводческие ферм, скотобоен и других объектов, способствующих привлечению и массовому скоплению птиц.
И в случае, если объект недвижимости ставится на кадастровый учет и регистрируется на основании Технического плана и документа на земельный участок (в соответствии с частью 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), а установленный запрет не нарушается, государственная регистрация объектов, о которых шла речь выше, проводится без согласования строительства в указанной приаэродромной зоне.