Обязательства застройщика по строительству социальных объектов

Передача построенных социальных объектов на баланс государству – история с нюансами

Передача социальной инфраструктуры девелопером на баланс государства имеет свои нюансы и не всегда заканчивается желаемым результатом

Покупая сегодня квартиру в новостройке, обращают внимание не только на цену и планировку, но и на транспортную доступность, и инфраструктурную обеспеченность. Дом в чистом поле сегодня никого не интересует, нынешний покупатель не согласен жить в новой квартире и добираться до нее на перекладных, и на этих же перекладных возить в школу и садик своих детей. Сегодняшние проекты на порядок выше своих 10-летних и даже 5-летних предшественников.

Вопрос обеспеченности социальной инфраструктурой, безусловно, важен всегда. Чаще всего новые квартиры покупают люди с детьми или молодожены, для которых школы и садик в пешей доступности, действительно, необходимость. Однако строительство социальных объектов – дорогое удовольствие, которое для девелопера чаще всего обязательное. Инфраструктурная нагрузка на строящийся проект регламентируется различными нормами и правилами, федеральный же закон это никак не регулирует.

Сколько вешать в граммах?

Нормативы по социальной нагрузке в каждом регионе свои и механизм работы тоже разный. Как рассказал Илья Андреев, управляющий партнер в Zenith Property Management, сопредседатель «Деловой России» в Ленинградской области:

— Вопрос будущей социальной нагрузки девелопера решается в соответствии с региональными нормами градостроительного проектирования. При этом данное обязательство по строительству социальных объектов застройщиков в каждом регионе оформляется по-разному, так как не существует единого федерального требования по обременению застройщика. Это решается в каждом регионе по-своему и в ручном режиме. Где-то необходимо перечислить денежные средства в специальный компенсационный фонд, который создается при комитетах по строительству. А где-то это непосредственное обязательство по строительству объекта. Чаще всего такие объекты после либо выкупаются городом, либо передаются ему в дар. Выкуп может происходить как по балансовой стоимости, так и по рыночной. Не стоит думать, что обычно объекты передаются муниципалитетам безвозмездно. Нет, в каждом конкретном случае все решается индивидуально. И так происходит потому, что у нас, согласно Конституции, социальное государство, и больницы, детские сады и школы – конституционная обязанность именно государства. По сути, у застройщиков есть обязанность по закладке социальных объектов в проекты по освоению территорий, но у них нет обязанности это строить. Все социальные обязательства, которые застройщик берет на себя, он берет осознанно и добровольно.

Большая социальная нагрузка лежит на застройщиках Московского региона, так как здесь есть финансовая возможность возложить на них такую нагрузку. Как рассказали в Москомархитектуре, при подготовке всей необходимой градостроительной документации для реализации будущего жилого комплекса осуществляется также и подготовка документов по планировке территории, которая предусматривает и строительство социальных объектов. Безусловно, жилая застройка всегда обеспечивается объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры в соответствии с нормативами градостроительного проектирования. В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.01.2000 № 49 «Об утверждении Норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99», потребность определяется следующим образом: в дошкольных учреждениях — в соответствии с реальными демографическими условиями по показателям предпроектных исследований, в школах — в соответствии с реальными демографическими условиями, а также с установленными показателями потребности в этих учреждениях детей разных возрастов. Расчет обычно осуществляется исходя из обеспеченности на 1000 жителей. Обычно на 1000 жителей положено построить 54 места в детском саду и 124 места в школе. Количество же дошкольных и школьных образовательных учреждений зависит от емкости проекта. Расчет числа жителей осуществляется исходя из объемов жилой застройки. Расчетная численность населения служит основным критерием для определения емкости ДОУ и школ.

В Московской области расчет немного иной — как уже отмечалось, он соответствует региональным нормативам градостроительного проектирования РНГП именно Московской области. Подробно об этом вопросе рассказал Антон Валявин, руководитель проектного офиса ГК «САПСАН»:

— На основании РНГП Московской области расчёт населения производится путем деления общей площади квартир проектируемого жилого комплекса на 28 кв. м/человека. Таким образом, если в проектируемом жилом комплексе общая площадь квартир составляет 84 000 кв. метров, то требования по социальной инфраструктуре будут рассчитываться для 3000 жителей (84000 кв. м / 28 кв. м/чел = 3000 человек). Исходя из этого показателя, рассчитывается и необходимая социальная инфраструктура при строительстве жилья. В Московской области, например, застройщики обязаны обеспечить каждую тысячу жителей проектируемого ЖК наличием не менее 65 мест в детских садах, 135 мест в общеобразовательных учреждениях. Кроме того, в РНГП прописаны и такие показатели, как поликлинические учреждения – 17,75 посещений в смену на каждую тысячу жителей, стационар – не менее 6 койко-мест, внешкольные учреждения (спортивные учреждения, школы искусств и развития творчества) – 43 места/1000 жителей. Все эти показатели учитываются застройщиком на стадии «П» и утверждаются соответствующим органом исполнительной власти для получения застройщиком ГПЗУ и разрешения на строительство.

Строительство садов и школ может, по словам представителей Москомархитектуры, осуществляться как за счет средств бюджета (для реализации городских программ), так и за счет инвестора. Если строительство социальной инфраструктуры в соответствии с требованиями необходимо, но ее создание не предусмотрено за счет бюджета Москвы, то застройщик осуществляет это строительство за счет собственных средств в рамках затрат на создание основного объекта. После завершения строительства объектов инфраструктуры они подлежат передачи в собственность города Москвы без уплаты из городского бюджета каких-либо денежных средств, в том числе без компенсации понесенных затрат и убытков.

Как поясняет Вартан Погосян, директор департамента маркетинга и рекламы Glorax Development, застройщик, подавая документы для получения разрешения на строительство, понимает свою нагрузку по социальным объектам, однако, экспертиза проекта происходит всесторонняя, учитывается уже существующая инфраструктура в локации.

— Нормативы есть, но в отдельных случаях они могут несколько снижаться.

Например, при строительстве социального жилья. Социальные объекты на этапе проектирования рассчитывает сама девелоперская компания, но согласуют их, в конечном итоге, контролирующие органы, — говорит эксперт.

Снижение нагрузки – редкий, но приятный бонус. Стоит также учитывать, что в нашей стране сюрпризы бывают и неприятные, как повышение нагрузки в ходе строительства. Сергей Нотин, директор по инвестициям девелоперской группы «Сити-XXI век», рассказывает:

— Выходя на стройку, застройщик, безусловно, предварительно рассчитывает, какие объекты социальной инфраструктуры необходимы в его проекте согласно существующим нормативам. Но если в нормативные документы вносятся изменения, ужесточающие требования на этапе реализации проекта, у застройщика могут возникнуть непредвиденные затраты.

За примером далеко ходить не надо, с такими тратами не так давно столкнулись застройщики Новой Москвы, которые начинали свои объекты как подмосковные.

Отдать в бюджет или оставить себе?

Социальные инфраструктурные объекты могут быть муниципальными, а могут быть и коммерческими. В первом случае они передаются в собственность муниципалитета или выкупаются городом, во втором случае они принадлежат застройщику, который сдает их в аренду соответствующей организации или продает частному оператору.

Большинство покупателей, особенно в сегменте стандартного жилья, заинтересованы в близости муниципальных садов и школ, так как это не накладно для семейного бюджета. Частные сады и школы – это достаточно существенные ежемесячные траты, которые ощутимы даже для семей без ипотечного кредита.
Выгода девелоперов двояка. С одной стороны девелоперский бизнес – это строительство, а никак не управление детскими образовательными учреждениями, да и сдача в аренду своих объектов также не является деятельностью, ради которой весь проект затевался. С другой стороны, не передавая объекты в собственность государству, есть шанс отбить свои траты, так как строительство в пользу города – это сплошное обременение.

Борис Цыркин, управляющий партнер семейства компаний KASKAD Family, рассказывает:

— Муниципальные социальные объекты, безусловно, являются определенным якорем для проекта, но не каждый проект может позволить создание и комплектацию объекта для муниципальных нужд, так как это одна из самых затратных статей проекта. Причем самыми сложными являются те объекты, которые подлежат полной или частичной комплектации. Зачастую стоимость комплектации в 2-3 раза превышает себестоимость строительства данных объектов. С финансовой точки зрения выгоднее привлекать специализированного инвестора на такие объекты, который в дальнейшем и будет его собственником. Есть, правда, и золотая середина, когда застройщик передает муниципальному образованию соответствующие социальные объекты в виде зданий с отделкой, а комплектацией муниципальное образование занимается самостоятельно.

Как определяется собственник?

Будущий собственник объекта, в принципе, известен изначально: объем строительства социальных объектов и решение по будущему собственнику определяются до утверждения проекта планировки территории планируемого объекта.

Если объекты будут передаваться бюджету, то с будущей администрацией муниципального образования подписывается соглашение, в котором отражается объем и качественные характеристики объектов, создаваемых для последующей передачи в муниципальную собственность. Проекты таких объектов согласуются с профильной эксплуатирующей организацией, например, дирекция по эксплуатации в Департаменте образования отвечает за согласование основных планировочных и технологических решений. До получения разрешения на ввод в эксплуатацию такой объект должен быть принят эксплуатирующей организацией. После получения такого разрешения застройщик передает объект муниципалитету согласно изначальным договоренностям.

Если школа и детский сад изначально планируется не передавать городу, то, как объясняет руководитель проектов ГК «А101» Юлия Чернец, такие объекты будут в итоге управляться профессиональными операторами, а это означает, что в концепции таких объектов изначально закладывается высокая авторская и коммерческая составляющая – уникальные учебные форматы, преподавательский состав на уровне высшей школы или нетиповая образовательная среда, что требует дополнительного финансирования.

И кажется все хорошо, если бы не одно «но». К сожалению, не всегда изначальные договоренности реализуются. Бывают случаи, когда возникают проблемы с передачей социальных объектов на баланс городу. Илья Андреев объясняет это слишком большим временным лагом между такими событиями, как соглашение с властью по поводу «социалки» и ее фактическим принятием. Между этими двумя фактами проходит, как минимум, три года, а часто и больше. За это время может многое измениться, может не быть бюджета для выкупа объекта, если изначально оговаривалась именно такая форма передачи объекта.

Заинтересованный в своей репутации девелопер, несущий ответственность перед покупателями за качество своего объекта, позаботится о том, чтобы построенные социальные объекты работали, хотя по закону девелопер может через суд отказаться от права собственности на такие объекты. Если девелопер отказывается, то государство, конечно, будет вынуждено взять управление такими садами и школами на себя. Но, во-первых, этот путь с большой судебной составляющей. Во-вторых, это чисто теоретическое решение проблемы, так как на практике такого случая не было ни разу. Никто не хочет ссориться с властью.

Кроме того, сегодня любой девелопер понимает, без социальной инфраструктуры проект не продастся. Мария Хурамшина, директор по маркетингу и рекламе «Тройка РЭД», отмечает:

— Если раньше девелоперы с неохотой шли на строительство социальной инфраструктуры, то сегодня застройщики часто сами инициируют ее строительство, порой превышая нормативы, заложенные в Постановлении. Сегодня почти каждый крупный девелопер в генеральном плане строящегося комплекса предусматривает расширенную инфраструктуру. В Подмосковье мы наблюдаем большой объем нового предложения при низком уровне покупательной способности. Из-за большого выбора новостроек, покупатель сегодня предъявляет все больше требований к приобретаемому жилью. Соответственно, то жилье, где инфраструктура возводится по минимуму, просто не будет продаваться.

Так или иначе, но построенные социальные объекты всегда начинают свою работу, правда, иногда они, действительно, могут не быть муниципальными, как изначально обещалось будущим жителям.

Источник

С 01 января 2017 года Федеральный закон № 214-ФЗ обновился! Обзор. Часть 2

С 01 января 2017 года Федеральный закон № 214-ФЗ дополнился новой статьей 18.1 , специально посвященной возможности застройщика использовать денежные средства, полученные от дольщиков, на возмещение затрат, понесенных застройщиком на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, а также уплату процентов по целевым кредитам на их строительство.

Ведь не секрет, что один только дом «в чистом поле» сейчас уже мало кому интересен. Для дольщиков важно наличие вблизи дома жизненно необходимых объектов социальной инфраструктуры: детских садов, школ, поликлиник (под » объектами социальной инфраструктуры «, за неимением каких-либо официальных разъяснений, мы пока понимаем именно это — объекты социального назначения, «соцкультбыт», СКБ). И ни для кого не секрет, что строить все эти объекты «соцкультбыта» за свой счет ни один застройщик не станет — затраты на создание этих объектов всегда «закладывались» в цену квадратного метра продаваемого жилья. Теперь Федеральный закон № 214-ФЗ официально позволяет застройщику возмещать свои затраты на строительство объектов социальной инфраструктуры за счет средств дольщиков, но при определенных условиях, а именно: если после ввода в эксплуатацию такого объекта на такой объект возникает право общей долевой собственности у дольщиков , или если такой объект безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность .

Теперь рассмотрим оба случая подробнее:

1. В общую долевую собственность граждан — участников долевого строительства объект социального назначения передается в том случае, когда между дольщиками и застройщиками заключены соответствующие соглашения о передаче этого объекта в общую долевую собственность дольщиков (далее — соглашение, соглашения). Данные соглашения являются новеллой российского законодательства, в настоящий момент Правительством РФ утверждено типовое соглашение. Заключаться данные соглашения должны только с теми дольщиками, чьи денежные средства застройщик привлекает на строительство объекта (то есть как с гражданами, так и с организациями, хотя зачем организации доля в праве общей долевой собственности на объект социального назначения — непонятно), и одновременно с заключением договора долевого участия, поскольку это соглашение является неотъемлемой частью договора долевого участия. Возможно, его лучше оформлять даже в качестве приложения к договору долевого участия, поскольку такие соглашения должны в итоге попасть в Росреестр, у которого, в свою очередь, должны быть правоустанавливающие документы для регистрации права общей долевой собственности дольщиков на объект социального назначения. При этом, проанализировав ч. 2 статьи 18.1, можно сделать вывод, что у дольщика нет обязанности заключить это соглашение — дольщик имеет полное право заключить только договор долевого участия, а от заключения соглашения отказаться. Поэтому в общую долевую собственность дольщиков такой объект социального назначения передается только в том случае, если доля общей площади помещений (квартир, офисов, паркингов и так далее), приобретенных дольщиками, заключившими соглашения, составляет не менее 50 % от площади всех реализованных по договорам долевого участия помещений в объекте.

Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривает существенные условия такого соглашения :

• вид и назначение передаваемого объекта социального назначения (детский сад, школа, поликлиника?, и так далее)
• условия о возникновении у дольщика права общей долевой собственности на такой объект после ввода его в эксплуатацию (надо полагать, с регистрацией в ЕГРП и выдачей Росреестром соответствующего правоподтверждающего документа)
• порядок определения доли в праве общей долевой собственности на такой объект (хотя такой порядок и так прописан в части 9 статьи 18.1 — доля в праве общей долевой собственности определяется пропорционально площади приобретенного дольщиком помещения)
• информация о налоговых и иных обязательствах собственника объекта социального назначения (это важно, поскольку не каждый дольщик захочет платить налог на имущество и нести расходы на содержание и использование по назначению, к примеру, детского садика, если его дети уже в школе, либо уже ходят в другой садик)
• иные условия, установленные в качестве обязательным Правительством РФ.

Возникает также вопрос: те дольщики, которые не стали подписывать соглашение, приобретают в итоге долю в праве общей долевой собственности на объект социального назначения, или нет? Логично предположить, что право общей долевой собственности возникает только у тех дольщиков, которые все-таки заключили соглашения.

2. Объект социального назначения подлежит безвозмездной передаче застройщиком в государственную или муниципальную собственность в том случае, если обязательство по передаче такого объекта в государственную или муниципальную собственность и порядок такой передачи предусмотрены следующими договорами:

• договором о развитии застроенной территории
• договором о комплексном освоении территории, в том числе для целей строительства жилья экономического класса
• договором о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей
• договором о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления
• иным договором или соглашением, заключенным застройщиком с органом государственной власти или местного самоуправления, о безвозмездной передаче застройщиком в государственную или муниципальную собственность объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек), построенных в границах территории, документацию по планировке которой разрабатывал этот застройщик.

Тут, правда, возникает вопрос: почему законодатель предусмотрел исчерпывающий перечень договоров с государственными или муниципальными органами, на основании которых застройщик может безвозмездно передать объект социального назначения в государственную или муниципальную собственность. Ведь сейчас в России очень часто региональные и муниципальные власти заключают с застройщиками иные, прямо не предусмотренные законодательством, соглашения, о безвозмездной передаче построенных застройщиком объектов социального назначения в государственную или муниципальную собственность. И как теперь оценивать эти соглашения, являются ли они основанием для возмещения застройщиком своих затрат на строительство объектов социального назначения за счет средств дольщиков — не вполне ясно. Логика подсказывает, что эти соглашения также должны давать застройщику право возместить указанные затраты.

Статья 18.1 (в части 4) содержит еще одно интересное положение: если договоры с государственной или муниципальной властью не содержат прямого обязательства застройщика безвозмездно передать объект социального назначения в государственную или муниципальную собственность, то возникновение данного обязательства застройщика может быть поставлено в зависимость от условия, а именно: если доля помещений в объекте, приобретенных дольщиками, с которыми заключены соглашения о передаче объекта социального назначения в общую долевую собственность, окажется в итоге менее 50 % от общей площади всех реализованных по договорам долевого участия помещений в объекте. Грубо говоря, если дольщикам объект оказался не нужен, то тогда субъект РФ, или муниципальное образование, так уж и быть, возьмет его себе в собственность.

Кроме того, можно сделать вывод, что если ни один из вышеуказанных соглашений и договоров (с государственными или муниципальными органами или с дольщиками) застройщиком не заключен, то построенный им объект социального назначения остается в собственности застройщика, и более того, застройщик лишен возможности компенсировать затраты на его создание за счет средств дольщиков. Подобный исход для любого застройщика малопривлекателен, в связи с чем рекомендуется всем застройщикам, предусмотревшим в проектной документации строительство объектов «соцкультбыта», заблаговременно заключать договоры о безвозмездной передаче этих объектов в государственную или муниципальную собственность.

Статьей 18.1 Федерального закона № 214-ФЗ также предусмотрено, что в случаях, если застройщик планирует компенсировать свои затраты на строительство объектов «соцкультбыта» за счет средств дольщиков (а если логически рассуждать, то во всех случаях строительства застройщиком объектов социального назначения, поскольку за свой счет строить объекты социального назначения ни один застройщик добровольно не станет), то в договоре долевого участия в обязательном порядке должно содержаться следующая информация:

• о назначении объекта социальной инфраструктуры (детский сад, школа, поликлиника)
• о целях и размерах затрат застройщика, которые компенсируются за счет средств дольщиков
• о договорах, на основании которых объект социального назначения передается в государственную или муниципальную собственность или в общую долевую собственность дольщиков.

Законодатель, вероятно из лучших побуждений, регламентировал порядок и условия компенсации затрат застройщика на строительство объектов социального назначения за счет средств дольщиков. Как это облегчило работу застройщиков — непонятно. Как это улучшило положение дольщиков — тоже неясно, ведь и так, и так все объекты «соцкультбыта» строились и строятся за их деньги. Законодателю лучше бы облегчить налоговое бремя застройщика, безвозмездно передающего дорогостоящий объект «соцкультбыта» в государственную или муниципальную собственность (пока данная операция учитывается как реализация со всеми сопутствующими последствиями), но это как-то ушло из зоны его внимания . В связи с этим, учитывая также сложность формулировок в статье 18.1 и не всегда их четкое и однозначное понимание, о потенциальной полезности данной статьи 18.1 Федерального закона № 214-ФЗ пока сложно говорить.

Источник