Обязательства застройщика перед участниками долевого строительства

Что может дольщик и должен делать застройщик по ДДУ?

Распространенным способом создания жилья является долевое строительство. В процессе него, застройщики привлекают денежные средства дольщиков, на которые и осуществляется возведение многоквартирных домов.

Законодательные нормы, которые регулируют отношения сторон в таких сделках, содержатся в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Нормы, регламентирующие процедуру строительства, также закреплены в Градостроительном кодексе Российской Федерации и постановлениях Правительства РФ.

Права и обязанности застройщика при долевом строительстве

Основной обязанностью застройщика является осуществление строительства (собственными силами или с привлечением подрядчиков) многоквартирного дома в предусмотренный договором долевого участия (ДДУ) срок и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передача квартир в построенном объекте участникам долевого строительства.

Дополнительные обязательства застройщика перед участниками, чьи денежные средства он привлекает для реализации своих проектов, заключаются в следующем:

• оформить все необходимые документы;
• соблюдать сроки возведения многоквартирного жилья;
• соблюдать качество работы;
• размещать публично и предоставлять гражданам информацию о финансовых расходах, о долгах и доходах организации и пр.;
• добросовестно расходовать денежные средства дольщиков в рамках строительства;
• своевременно передать жилье участникам.

Данный перечень не является исчерпывающим.

Права организации, привлекающей средства граждан для участия в долевом строительстве, заключаются в следующем:

• заключение соглашений с подрядчиками, как на отдельные работы, так и на возведение жилья полностью;
• расторжение договоров с теми участниками долевого строительства, которые нарушают условия сделки;
• выдвижение требований к дольщикам об оплате неустойки за просрочку платежей;
• обращение в судебные инстанции за защитой своих прав.

Помимо этого, застройщик имеет и иные права, установленные договором долевого строительства и законодательством. Ограничение законных прав и свобод недопустимо.

Права и обязанности дольщика

Закон об участии в долевом строительстве, прежде всего, защищает права и интересы граждан, участвующих в таком строительстве.

Самым важным является право на расторжение договора с застройщиком в одностороннем порядке. Такая возможность предоставляется дольщику только в определенных случаях:

• если жилье не было передано в установленный срок (нарушение сроков составляет более 2-х месяцев);
• если организация не исполняет обязанности, предусмотренные договором долевого участия;
• если возведение многоквартирного дома приостановлено;
• если работы по строительству выполнены некачественно;
• если площадь квартиры и иные параметры существенно отличаются от установленных норм в договоре.

Неисполнение или нарушение застройщиком требований законодательства и условий ДДУ позволяет дольщику требовать от застройщика:

• устранения недостатков работ;
• выплаты неустойки;
• уменьшения стоимости квартиры;
• возмещения расходов на устранение недостатков.

Помимо этого, граждане вправе знакомиться с документаций (разрешениями, заключениями, проектной декларацией, финансовыми результатами и т.п.), а также требовать ее представления на любом этапе строительства.

Способы привлечения застройщиком денежных средств на строительство многоквартирного дома

Закон разрешает привлекать денежные средства дольщиков для строительства многоквартирного жилья тремя способами:

• на основании ДДУ между сторонами об участии в долевом строительстве;
• посредством выпуска эмитентом жилищных сертификатов;
• жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Также, застройщику необходимо обеспечить свои обязательства по застройке либо поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности.

Привлекать средства участников на строительство с нарушением законодательства запрещено. В противном случае такие действия должностных лиц и организаций влекут наложение штрафа, а сделки могут быть признаны недействительными.

Гражданин «В» (истец) обратился с исковым заявлением в суд к Организации «Н» (ответчику) с требованием расторгнуть договор долевого участия в строящемся многоквартирном доме, взыскать с ответчика денежные средства, перечисленные в уплату за квартиру, а также взыскать с ответчика убытки. Истец обосновал свои требования тем, что в декабре 2014 года гражданин «В» заключил с Организацией «Н» договор, в то время как данная организация не имела соответствующих на то разрешительных документов.

Суд, проверяя материалы дела, установил, что Организация «Н» не являясь застройщиком, и в нарушении требований законодательства осуществляла мероприятия по привлечению денежных средств дольщиков путем заключения договоров, не имея какого-либо обеспечения (банковского поручительства или страховки).

Разрешая спор, суд удовлетворяет требования истца — гражданина «В» о расторжении договора на основании ст. 170 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и взыскании денежных средств полностью в соответствии со ст. 167 ГК РФ.

Особенности договора долевого строительства

По договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилья дольщик приобретает не квартиру, а только право на ее получение, которое возникнет после того, как застройщик закончит строительство многоквартирного дома и введет его в эксплуатацию.

Объект принимается по акту приема-передачи. После чего, участнику долевого строительства необходимо оформить право собственности на данное помещение. Законодательство предусматривает регистрацию прав собственности на квартиры в возведенном объекте сразу на имя дольщика. Основанием для этого служат документы, подтверждающие окончание строительства (разрешение на ввод в эксплуатацию) и передаточный акт.

Специалисты Росреестра проверяют документы на соответствие требованиям нормам законодательства, вносят необходимые сведения в Единый государственный реестр прав, и производят записи на правоустанавливающих документах. После всех процедур собственнику выдаются оригиналы документов и при необходимости выписка из ЕГРП.

Проблемы долевого строительства

Идеальных случаев долевого участия в строительстве многоквартирного жилья практически не существует. Проблемы могут появиться в любой момент осуществления застройки. К основным, из наиболее распространенных неприятностей, относятся:

• Привлечение денежных средств на строительство жилья лицом, не имеющим на это право. Такие ситуации возникают, если организации осуществляют привлечение денежных средств граждан незаконными способами и в нарушение требований закона;
• Нарушение сроков сдачи квартир. Часто строительство затягивается на длительный период, и дольщики не могут получить свое жилье годами;
• Нарушение качества объекта строительства. Недобросовестные застройщики могут использовать низкосортные строительные материалы в целях экономии затрат или при производстве работ в помещении имеются дефекты;
• Банкротство организации-застройщика;
• Отчуждение права собственности на имущество общей долевой собственности многоквартирного дома. Когда имущество (подсобные помещения, чердачные помещения и т.п.) передано застройщиком посторонним лицам, не являющимися участниками долевого строительства.

Заключение

При заключении договора долевого участия в строительстве жилья, обе стороны такой сделки наделяются определенными правами и обязанностями. Так как застройщик является экономически сильной стороной сделки, то и обязанностей у него намного больше. Обязанности организации, осуществляющей привлечение денежных средств граждан в строительство, определяются не только договором, но и законодательными актами.

В процессе долевого строительства могут возникнуть нежелательные обстоятельства, влияющие на результат сделки. Обычно они заключаются в нарушении застройщиком своих обязанностей или недобросовестности исполнения сделки (нарушение сроков сдачи и качества работ и т.п.).

Любые незаконные действия застройщика или нарушение прав дольщика могут стать предметом судебного разбирательства. Административные нарушения чреваты наказанием в виде наложения штрафа, как на руководителя организации, так и на юридическое лицо. Размер штрафа зависит от вида нарушения и лица его совершившего.

Вопрос

Ответ

Если условия договора в отношении характеристик жилого помещения существенно отличаются, участники долевого строительства вправе:

• отказаться от таких помещений, расторгнуть договор долевого участия и вернуть денежные средства;
• требовать уменьшения стоимости квартиры.

Вам необходимо направить претензию организации с указанием Ваших требований. В случае отказа удовлетворить претензию добровольно, обращайтесь в суд.

Источник

Все о новых правилах долевого строительства

Как будем строить и покупать долевку с учетом новых правил?

Подробный экскурс в законы от юриста, директора консалтинговой фирмы » Прецедент » Елены Никонековой .

Федеральным законом № 175-ФЗ от 01.07.2018г. внесены изменения в следующие нормативные акты:

1) Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ;

2) Земельный Кодекс РФ;

3) Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ;

4) Федеральный закон «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» от 23.12.2003 N 177-ФЗ;

5) Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ;

6) Федеральный закон «О публично-правовых компаниях в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 N 236-ФЗ.

Застройщик — хозяйственное общество, которое имеет опыт не менее трех лет участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда. Кроме того, Застройщик должен иметь в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных законом случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок, и наименование такого застройщика содержит слова «специализированный застройщик».

Кроме того, вводится понятие «Основное общество» — это хозяйствующий субъект для которого Застройщик является дочерним обществом, т.е. основное общество обладает возможностью определять решения дочернего хозяйственного общества в силу преобладающего участия в его уставном капитале, либо в соответствии с заключенным между ними договором.

Да, вправе, но есть ограничения.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства:

· для строительства одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство указанных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство.

· для строительства одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории.

· для строительства одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории (Далее РЗТ) или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории (Далее КОС) или договор о комплексном развитии территории (Далее КРТ) .

Однако Застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам «РЗТ», и (или) договорам «КРТ», и (или) договорам «КОС». Более того, для Застройщиков, осуществляющих строительство по одному из таких видов договоров и получивших по ним разрешения на строительство до 01.07.2018г., запрещено привлекать денежные средства дольщиков по каким-либо иным основаниям до завершения текущего строительства.

(!)Это означает, что Застройщик должен оставаться в рамках одного проекта – будь то один многоквартирный дом или несколько в рамках одного договора по комплексному освоению территории.

Застройщик вправе осуществлять строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии:

1) исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.

3) соответствия застройщика требованиям, установленным Законом 214-ФЗ, а именно:

3.1. наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;

3.2. размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации или наличие целевого кредита в уполномоченном банке не менее, чем сорок процентов от проектной стоимости строительства;

3.3. отсутствие у застройщика обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов и займов.

3.4. застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;

3.5. обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств дольщиков не превышают один процент от проектной стоимости строительства, а имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц;

(!) При этом данное требование не распространяется на Застройщиков, являющихся поручителями по договорам поручительства (при недостаточном размере уставного капитала), предусмотренным редакцией Закона 214-ФЗ на 01.01.2017 и заключенным до 01.07.2018.

3.6. в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица, отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве, отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;

3.7. сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, а также в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

3.8. у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы за прошедший календарный год, размер которых на последнюю отчетную дату более 300 000 рублей, т.е. минимальной суммы необходимой для банкротства юридического лица.

3.9. руководитель застройщика, собственник компании — застройщика, главный бухгалтер застройщика не имеют судимостей в сфере экономических преступлений, не подвергались дисквалификации и не банкротились.

Помимо всех вышеперечисленных требований, Застройщик до момента заключения первого договора долевого участия должен получить заключения о соответствии самого застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом 214 –ФЗ.

(!) Кроме того, с 30.09.2018г. Застройщик должен соблюдать нормативы финансовой устойчивости.

Для Застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018г., применяются требования относительно минимальных размеров уставного капитал привлечения денежных средств исключительно граждан, установленные ч. 2.1. и 2.2. статьи 3 Закона 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ), тогда как для застройщиков, получивших разрешение после 01.07.2018г. снимаются все различия между дольщиками гражданами и юридическими лицами.

В срок не позднее 2-х месяцев с момента вступления в силу новой редакции Закона 214-ФЗ, т.е. не позднее 01.09.2018г. ВСЕ застройщики обязаны открыть отдельный расчётный счет в уполномоченном банке по каждому разрешению на строительство и осуществлять расчеты только с него. Равно как и технический заказчик и генеральный подрядчик также должны открыть счета в одном банке с застройщиком. В договор банковского счета (банковских счетов) включается условие о согласии клиента на предоставление уполномоченным банком информации, уполномоченному органу исполнительной власти субъекта РФ и некоммерческой организации (Фонд).

В рамках новых положений Закона 214-ФЗ Уполномоченный банк будет осуществлять, в т.ч. и контролирующие функции.

(!) Уполномоченный банк – это банк, созданный в соответствии с законодательством РФ и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством РФ. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Согласно действующим положениям Закона 214-ФЗ гарантией или обеспечением обязательств Застройщика по строительству многоквартирного дома или иного объекта долевого строительства могут служить:

1) Поручительство банка. Как правило, слабо работающая гарантия в силу стоимости и сложности получения.

2) Страхование гражданской ответственности Застройщика. Применяется на текущий момент для договоров долевого участия, заключенных с 2014 по 2017 годы.

3) Отчисления в Компенсационный фонд долевого строительства (по договорам ДДУ, заключенным с 2017 по 2019 годы.

4) Использованием застройщиком эскроу — счетов в соответствии со ст. 15.4. Закона 214-ФЗ.

Какой применять способ обеспечения обязательств по долевому строительству решает Застройщик, в зависимости от даты получения разрешения на строительство. Однако, с 01 июля 2019г. все расчеты дольщиков с Застройщиками должны будут вестись через счета эскроу в обязательном порядке. Данное положение будет применяться к Застройщикам, не успевшим зарегистрировать свой первый договор долевого участия до 01.07.2019г.

(!) Важным изменением с точки зрения гарантий, является введение солидарной ответственности для бенефициаров Застройщика (собственников компании), чья доля в уставном капитале застройщика выше 5%, за убытки покупателей недвижимости. Хотя, на мой взгляд, конечные собственники компаний – застройщиков, по-прежнему, смогут остаться в тени.

Что такое эскроу – счета?

Счет Эскроу подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований (ст. 860.7 ГК РФ). Это означает, что дольщики будут перечислять денежные средства уполномоченному банку Застройщика, который будет хранить их до момента завершения строительства или расторжения договора долевого участия.

(!) Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию построенного объекта недвижимости.

Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

1) Средства, которые будут размещаться на счетах эскроу в банках, попадут под систему гарантий Агентства по страхованию вкладов — максимальный размер компенсации, однако, ограничен 10 миллионами и может быть выплачен только за одну квартиру.

2) Денежные средства дольщиков будет переданы Застройщику только после окончания строительства, а это означает, что Дольщик при расторжении договора сможет с большей долей вероятности получить свои деньги обратно.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию) путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства — https://наш.дом.рф . Застройщик обязан полностью предоставить на этот ресурс информацию о себе, о правах на землю, о согласовании проектной документации, о соответствии требованиям 214-ФЗ. Кроме того, на данный сайт будет поступать информация от контролирующих органов и органов рос реестра.

(!) Застройщик обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждых многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По расчетному счету застройщика, открытому в уполномоченном банке могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств только в следующих целях:

1) строительство в пределах одного разрешения на строительство.

2) платежи в целях приобретения земельных участков, на которых осуществляется строительство в собственность или в аренду, уплаты арендной платы за такие земельные участки, а также внесения платы за изменение вида разрешенного использования и т.п. Платежи по заключенному в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договорам КОС и РЗТ.

3) подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства.

4) строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, внесение платы за подключение (технологическое присоединение).

5) подготовка документации по планировке территории, строительство и (или) реконструкция в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры.

6) уплата процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам на строительство.

7) платежи, связанные с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве.

8) размещение временно свободных денежных средств на депозите на банковском счете, открытом в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет застройщика, а также оплата услуг уполномоченного банка по совершению операций с денежными средствами, находящимися на расчетном счете застройщика.

9) уплата налогов, сборов и иных обязательных взносов, уплачиваемых в бюджет, в том числе штрафов, пеней и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате налогов, сборов и иных обязательных взносов в бюджет, а также административных штрафов и установленных уголовным законодательством штрафов.

10) уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд.

11) возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, а также процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в случаях, предусмотренных ст.9 Закона 214-ФЗ.

12) оплата труда сотрудников, оплата услуг коммерческой организации, осуществляющей функции единоличного исполнительного органа застройщика, денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций, предусмотренных ТК РФ,

13) оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники.

(!) Важным ограничением является то, что Застройщик не вправе тратить на содержание банка, на свои трудовые отношения, а также на оплату сопутствующих расходов, вышеперечисленных в п. 13, более 10 % от проектной стоимости строительства.

Соответственно, застройщикам теперь будет необходимо жестко следить за своими расходами на персонал, агентов по продажам и юристов, равно как и расходами на рекламу. Очевидно, что на первый план выйдут услуги с отложенной оплатой после завершения строительства, т.е. после прекращения контроля уполномоченного банка.

Застройщик не вправе осуществлять любую иную деятельность кроме строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство.

Послабления для Застройщик появляются после выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию — он может осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, осуществлять содержание указанных объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги.

После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, Застройщик получает полный доступ к денежным средствам на счете уполномоченного банка и может тратить их по собственному усмотрению.

В рамках действующих требований Закона 214-ФЗ:

· Застройщик не вправе привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство и предоставляемых Основным обществом застройщика целевых займов.

· Застройщик не может использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц и принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц.

· Застройщик не может использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения собственных обязательств перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство.

· Застройщик не вправе как выпускать или выдавать ценные бумаги, за исключением акций, так и приобретать ценные бумаги.

· Застройщик не имеет права предоставлять займы и ссуды, за исключением целевых займов, предоставляемых застройщиком другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом.

· Застройщик не может создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением создания (участия в уставных капиталах) хозяйственных обществ — застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом.

· Застройщик не должен совершать любые иные сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством в пределах одного или нескольких разрешений на строительство.

Как будет происходить контроль расчетов застройщика со стороны банка.

Застройщик при направлении распоряжения на оплату обязан предоставлять в уполномоченный банк документы или копии документов, являющиеся основанием для составления платёжного распоряжения, в том числе договоры и акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры, иные документы, подтверждающие исполнение получателем средств своих обязательств по договору. При принятии платежного распоряжения к исполнению уполномоченный банк контролирует соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, и требованиям Закона 214-ФЗ.

Т.Е. уполномоченный банк фактически контролируется всю цепочку сделок Застройщика и может приостановить его платежи или отказать в их проведении, если посчитает нарушающими положения Закона 214-ФЗ или обнаружит в них несоответствия первичной документации, предоставленной Застройщиком.

Рынок строящегося жилья стремительно приближается к некой глобальной революции – еще несколько лет и с рынка полностью исчезнут мелкие застройщики, поскольку требования к Застройщику не оставят иных возможностей финансирования, кроме собственных средств Застройщика или банковского целевого кредитования. Те же счета эскроу подразумевают собой отложенные инвестиции, которые позволяют Застройщику лишь вероятно снизить процентную ставку по целевому банковскому кредиту, при условии, что застройщик размещает в данном банке и расчетный счет и кредитную линию и депозиты эскроу. Глупо было бы отрицать, что выгода от долевого строительства теперь для застройщика стремится к нулю, поскольку «бесплатные инвестиции» в виде денег дольщиков перестали быть бесплатными. Не маловажный вопрос, который стоит перед застройщиками – по какой цене продавать? Ведь денежные дольщиков, замороженные на счетах эскроу, застройщик увидит после завершения строительств и регистрации первого права собственности, а значит, есть ли смысл снижать цену на жилье как на строящееся. В свою очередь, затраты на ведение отдельных счетов и кредитных линий, на дополнительный документооборот для контролирующих органов и т.д. в целях соответствия застройщика требованиям Закона 214-ФЗ увеличивают себестоимость строительства. Логичный вывод — жилье строящееся приравняется в цене к уже построенному либо вырастет еще выше, подтянув за собой вторичный рынок.

Итак, очевидно, что рынок строительства станет для дольщика безопаснее в силу отсутствия «дольщика» в его текущем понимании, а на рынке строительства останутся крупные игроки, склонные к агломерации и накоплению собственных ресурсов для будущих строительств. Кроме того, я не исключаю, что самым крупным игроком на рынке строительства станет государство.

Источник