Обязательные (существенные) условия договора участия в долевом строительстве
Главная специализация нашей Компании – представительство в арбитражных судах и ведение дел в арбитражных и третейский судах по строительным спорам , в том числе по спорам, возникающим из ненадлежащего исполнения договоров строительного подряда , государственных контрактов , инвестиционных контрактов.
Более подробно узнать о нашей компании , ее конкурентных преимуществах и принципах работы компании, порядке работы наших строительных юристов и иных специалистов, об успешном опыте ведения арбитражных дел по строительным и иным категориям споров вы сможете, перейдя в указанные разделы сайта или в рубрику «Презентация компании».
С нашими ценами на представительство и ведение дел по строительным спорам в арбитражных (третейских) судах и судах общей юрисдикции вы можете ознакомиться перейдя по указанной ссылке.
Общие положения о договоре, понятия и условия договора любого вида определены Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ).
В силу статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей
Согласно статье 421 граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ стороны могут заключить договор , как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Необходимо помнить, что в силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Любой договор только тогда считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В свою очередь к существенным, то есть обязательным, условиям договора любого вида относятся следующие условия:
- условия о предмете договора;
- условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
- условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Необходимо знать каждому участнику долевого строительства (дольщику)!
В договоре участия в долевом строительстве, как и в любом договоре, должны быть указаны: предмет договора, существенные условия договора участия в долевом строительстве, предусмотренные соответствующим законом, а также иные условия, по которым должно быть достигнуто соглашение.
-
- — Порядок и способы привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства (далее также — Дольщиков);
- — основания возникновения у дольщиков права собственности на объекты долевого строительства;
- — существенные условия договора участия в долевом строительстве;
- — гарантии защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков;
- — иные отношения сторон, связанные с долевым строительством,
регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее также – Закон о долевом строительстве).
Важно знать! В случае если в договоре участия в долевом строительстве отсутствуют нижеуказанные обязательные (существенные) условия, то договор считается незаключенным.
В соответствии с ГК РФ и Законом о долевом строительстве в договоре участия в долевом строительстве должны быть указаны нижеперечисленные существенные условия.
1. Предмет договора участия в долевом строительстве
В предмете договора должны быть указаны обязательства сторон, связанные с созданием объекта недвижимости, получением разрешения на его ввод в эксплуатацию, передачей и приемом объекта долевого строительства.
- 2.Объект долевого строительства
В договоре необходимо максимально конкретно определить объект долевого строительства, который застройщик передаст дольщику. Также необходимо указание на обязанность застройщика получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или другого объекта недвижимости.
Для надлежащей конкретизации объекта долевого строительства в договоре должны быть указаны:
- — наименование объекта недвижимости (дом, квартира, машиноместо, гараж);
- — состав объекта недвижимости (например, объект – квартира состоит из 3-х комнат);
- — проектная площадь согласно проектной документацией;
- — адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект недвижимости;
- — определенное расположение объекта недвижимости в многоквартирном доме;
- — состояние и вид передаваемого объекта недвижимости (ремонт, отделка, отсутствие ремонта или отделки, др.).
- 3.Срок, в который компания — застройщик обязана передать объект долевого строительства дольщику
В договоре должен быть указан срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, а также срок передачи объекта в собственность дольщику.
Срок, в который компания — застройщик обязана передать объект долевого строительства дольщику, должен быть определен календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
- 4.Цена договора, сроки и порядок ее уплаты
Цена договора — это денежные средства, которые дольщик обязан уплатить компании — застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства. При этом цена договора может быть указана как в виде стоимости объекта долевого строительства в целом, так и в виде формулы расчета цены договора. Формула расчета цены, например, может быть определена умножением реальной (фактической) площади объекта долевого строительства на цену одного квадратного метра площади объекта.
Цена договора может быть уплачена единовременно, или в срок, указанный в договоре. Кроме того, цена может состоять из двух частей: из затрат на строительство (создание) объекта и оплаты услуг застройщика.
Важно знать! В случае просрочки дольщиком сроков и порядка уплаты цены договора компания – застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор участия в долевом строительстве.
- 5.Гарантийный срок на объект долевого строительства
В договоре участия в долевом строительстве должен быть предусмотрен определенный гарантийный срок, исчисляемый конкретным периодом времени или определенной датой.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.
Важно знать! Любые условия договора в части гарантийного срока, которые частично или в полной мере освобождают компанию – застройщика от ответственности за дефекты или недостатки объекта долевого строительства.
- 6.Способы обеспечения исполнения компанией — застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве
Основными способами обеспечения исполнения своих обязательств являются: залог, поручительство банка, страхование гражданской ответственности компании — застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения дольщику. Залогом обеспечивается исполнение компанией – застройщиком обязательств:
- — по возврату денежных средств, внесенных дольщиком, в случаях, предусмотренных Законом о долевом строительстве и (или) договором участия в долевом строительстве.
- — по уплате дольщику денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) законами денежных средств.
Важно знать! Обеспечение исполнения обязательств компании — застройщика по договору участия в долевом строительстве залогом означает следующее.
С момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий компании — застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА
УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
г. ______________ «___»__________ 20__ г.
Общество с ограниченной ответственностью «______», именуемое в дальнейшем «Застройщик», в лице __________, действующего на основании ______________, с одной стороны, и ______________, именуемый(ая) в дальнейшем «Дольщик», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
- 1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ.
1.1. Если в тексте настоящего Договора не указано иное, то термины и определения имеют следующее значение:
многоквартирный дом (далее – «Здание») — Здание, строящееся с привлечением денежных средств Дольщика по адресу: __________________________________________________________.
Квартира — объект долевого строительства, то есть жилое помещение, подлежащее передаче Дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Здания и входящее в состав Здания. Квартира состоит из _____ комнат, будет находиться в Здании в _____ секции на _____ этаже (номер на площадке ____, строительный номер ________), общей площадью _______ в соответствии с проектной документацией.
- 2. ОСНОВАНИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА И ГАРАНТИИ ЗАСТРОЙЩИКА
2.1. Все необходимые для заключения и исполнения настоящего Договора лицензии, разрешения и (или) иные документы и (или) договоры от соответствующих и уполномоченных на их представление государственных органов (лиц) Застройщиком получены (заключены), являются юридически действительными и вступившими в силу.
2.2. Застройщик располагает всеми необходимыми юридически действительными правами и полномочиями, разрешениями и документами, а именно:
- — разрешением на строительство № ________, выданным ____________ «__»_______ 20__ г;
- — оформленным в соответствии с действующим законодательством РФ правом собственности Застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства Здания _________________________________________;
- (реквизиты документа, удостоверяющего право собственности)
- — _________________________________________________________________________.
- (иные документы, которые могут быть представлены для ознакомления Дольщику)
2.3. Застройщик гарантирует, что он опубликовал и (или) разместил на своем официальном сайте (ххх.ru) проектную декларацию в соответствии с законодательством РФ.
2.4. Здание будет введено в эксплуатацию и акт государственной комиссии будет подписан не позднее «___»_________ 20__ г.
2.5. Квартира будет передана Дольщику не позднее «___»_________ 20__ г.
- 3. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
3.1. По настоящему Договору Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Здание и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Здания передать Квартиру Дольщику, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Здания.
3.2. Право собственности на Квартиру возникает у Дольщика с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством РФ порядке.
3.3. При недостатке вложенных денежных средств на строительство расходы на строительство, не вошедшие в инвентарную (балансовую) стоимость, относятся на Застройщика.
3.4. Риск случайной гибели или случайного повреждения Квартиры до ее передачи Дольщику несет Застройщик.
- 4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
4.1. По настоящему Договору Застройщик обязуется:
а) сообщать Дольщику по его требованию информацию о ходе выполнения работ по строительству Здания и Квартиры в нем;
б) обеспечить сдачу Здания в эксплуатацию не позднее «__»_____ 20__ г.;
в) передать Дольщику Квартиру с отделкой, которая включает в себя цементную стяжку полов, штукатурку стен, выравнивание потолков, настилку паркета, гидроизоляцию полов в санузле, разводку под сантехнику и водоснабжение, установку входной двери, электрической фурнитуры, радиаторов, остекление лоджий, по передаточному акту не позднее «__»_____ 20__ г.
При этом Застройщик обязуется письменно сообщить Дольщику о завершении строительства Здания и готовности Квартиры к передаче за _________ (_________) дней;
г) использовать денежные средства, полученные от Дольщика, исключительно на строительство Здания в целях, установленных действующим законодательством РФ;
д) не позднее ________ со дня подписания передаточного акта с Дольщиком совершить все действия, необходимые для регистрации права собственности Дольщика на Квартиру;
е) без доверенности вести общие дела по предмету настоящего Договора и совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами;
ж) после сдачи Здания в эксплуатацию заключить договор с эксплуатационной службой для обеспечения в Квартире коммунальных услуг, противопожарной сигнализации и других необходимых систем.
4.2. Дольщик обязуется:
а) в течение ______ после получения сообщения Застройщика о завершении строительства Здания и готовности Квартиры к передаче принять Квартиру и подписать передаточный акт при отсутствии претензий к Квартире;
б) предоставить все необходимые от Дольщика для регистрации права собственности на Квартиру документы.
4.3. Право собственности на Квартиру возникает у Дольщика с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством РФ порядке. Право собственности на Квартиру будет оформляться силами Застройщика за счет средств _______ в течение _______ после подписания передаточного акта.
4.4. Застройщик гарантирует, что Квартира свободна от прав третьих лиц, не заложена и не состоит под арестом.
4.5. Вступая в число Дольщиков по строительству Здания, Дольщик приобретает право на часть незавершенного строительством Здания, являющегося общей долевой собственностью.
4.6. Обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания Сторонами передаточного акта о передаче Квартиры.
4.7. Обязательства Дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с п. 4.1 и разделом 5 настоящего Договора и подписания Сторонами передаточного акта о передаче Квартиры.
- 5. ЦЕНА ДОГОВОРА
5.1. Стоимость Квартиры по настоящему Договору составляет __________ (_______) рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра ______ (___________) рублей и общей площади Квартиры, равной _______ кв. м.
5.2. В указанную сумму включены ___________________________________________________.
5.3. Цена настоящего Договора может быть изменена после его заключения в случаях: ____________________________________________________________________________________.
- 6. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
6.1. Дольщик перечисляет денежные средства в размере, указанном в п. 4.1 Договора, на расчетный счет Застройщика в размерах, в порядке и в сроки, указанные в графике платежей, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № 1).
6.2. Факт оплаты Дольщиком стоимости Квартиры будет подтверждаться копиями платежных поручений с отметкой банка об исполнении.
Днем исполнения обязанности Дольщика по оплате всей (части) стоимости Квартиры признается день поступления денежных средств на расчетный счет Застройщика.
- 7. КАЧЕСТВО ПРЕДМЕТА. ГАРАНТИЯ КАЧЕСТВА
7.1. Качество Квартиры, которая будет передана Застройщиком Дольщику по настоящему Договору, должно соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
7.2. Гарантийный срок на Квартиру, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в ее состав, составляет ___________ (______) года (лет) с момента подписания передаточного акта.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав Квартиры, составляет ______________ (______) года (лет) и исчисляется со дня подписания передаточного акта.
Все обнаруженные в течение этого срока недостатки, которые не могли быть выявлены при осмотре Квартиры и подписании передаточного акта, должны быть устранены Застройщиком самостоятельно или с привлечением иных лиц в _______ срок с момента уведомления его Дольщиком об этих недостатках.
7.3. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) Квартиры, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа Квартиры или ее частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим Дольщиком или привлеченными им третьими лицами.
- 8. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ
8.1. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
8.2. Действие настоящего Договора прекращается с момента выполнения Сторонами своих обязательств, предусмотренных настоящим Договором, ввода Здания в эксплуатацию, государственной регистрации права собственности Дольщика на Квартиру, согласно условиям настоящего Договора, и полного расчета между Сторонами.
8.3. Помимо оснований досрочного прекращения действия настоящего Договора, предусмотренных законодательством РФ, расторжение настоящего Договора до истечения срока его действия возможно в следующих случаях:
8.3.1. Дольщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор в случаях:
- — неисполнения Застройщиком обязательства по передаче Квартиры в срок, превышающий установленный п. 1.6 Договора на 2 (два) месяца;
- — неисполнения Застройщиком обязанностей, предусмотренных законом, в случае, если Здание и (или) Квартира построены Застройщиком с отступлениями от условий Договора, приведшими к ухудшению качества Здания и (или) Квартиры, или с иными недостатками, которые делают их непригодным для предусмотренного настоящим Договором использования;
- — существенного нарушения требований к качеству Квартиры.
8.3.2. По требованию Дольщика настоящий Договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
- — прекращения или приостановления строительства Здания, в состав которого входит Квартира, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный настоящим Договором срок (п. 1.6 Договора) Квартира не будет передана Дольщику;
- — существенного изменения проектной документации строящегося Здания, в состав которого входит Квартира, в том числе существенного изменения размера Квартиры;
- — изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав Здания;
8.4. В случае одностороннего отказа Дольщика от Договора или в случае расторжения Договора в судебном порядке по указанным выше основаниям Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные Дольщиком в счет цены Договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных Дольщиком. Указанные проценты начисляются со дня внесения Дольщиком денежных средств или части денежных средств в счет цены Договора до дня их возврата Застройщиком Дольщику.
8.4.1. Застройщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор в случаях:
- — систематического нарушения Дольщиком сроков внесения платежей, указанных в графике платежей (Приложение № 1 к настоящему Договору), то есть нарушения срока внесения платежа более чем 3 (три) раза в течение 12 (двенадцати) месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 2 (два) месяца;
- -______________________________________________________________________.
В случае одностороннего отказа Застройщика от Договора по указанным выше основаниям Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные Дольщиком в счет цены Договора в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.
8.5. В случае одностороннего отказа одной из Сторон от исполнения настоящего Договора Договор считается расторгнутым со дня направления другой Стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения Договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
- 9. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
9.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
9.2. Стороны будут разрешать возникающие между ними споры и разногласия путем переговоров. При этом под переговорами понимаются как устные консультации, проводимые Сторонами, так и обмен письменными сообщениями.
9.3. В случае недостижения согласия по спорному (спорным) вопросу (вопросам) в ходе переговоров Стороны могут передать спор в суд в соответствии с правилами о подведомственности и подсудности.
- 10. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
10.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего Договора Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
- 11. ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ (ФОРС-МАЖОР)
11.1. Стороны по настоящему Договору освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если оно явилось следствием форс-мажорных обстоятельств. При этом срок выполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали обстоятельства или последствия, вызванные этими обстоятельствами.
11.2. Если форс-мажорные обстоятельства длятся более ________ (_______) месяцев, Стороны имеют право расторгнуть Договор до истечения срока его действия.
- 12. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
12.1. Любая информация о финансовом положении Сторон и условиях договоров с третьими лицами, участвующими в строительстве Здания, будет считаться конфиденциальной и не подлежащей разглашению. Иные условия конфиденциальности могут быть установлены по требованию любой из Сторон.
12.2. Обо всех изменениях в платежных, почтовых и других реквизитах Стороны обязаны немедленно (в течение ____ (_____)дней) извещать друг друга.
12.3. Все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме. Дополнительные соглашения должны быть скреплены подписями Сторон, печатью Застройщика и зарегистрированы в установленном законодательством РФ порядке. Дополнительные соглашения будут являться неотъемлемой частью настоящего Договора.
12.4. Настоящий Договор составлен на ________ (_____) страницах, включая график платежей (Приложение № 1), в 3 (трех) экземплярах, по одному для каждой Стороны и один для государственной регистрации. Все экземпляры имеют равную юридическую силу и являются оригиналами.
- 13. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН