Образование земельного участка под строительство линейного объекта

Порядок оформления прав на земельные участки (на период строительства/реконструкции линий связи, иных линейных объектов)

Прошу разъяснить какова процедура оформления прав на земельные участки (на период строительства / реконструкции линий связи, иных линейных объектов).Николай Иванович, г. Москва

Для разъяснения процедуры оформления прав на земельные участки (на период строительства / реконструкции линии связи, иных линейных объектов) мы подготовили экспертное заключение и предоставляем его в упрощенном виде.

В связи с изменениями законодательства с августа 2018 года по вопросам внесения в Единый государственный реестр недвижимости (Далее – ЕГРН) границ охранных зон линейных объектов, а также «время начала» их строительства (по новым требованиям законодательства, строительство разрешено после внесения сведений о границах охранной зоны в ЕГРН) изменилось.

Для внесения сведений о границах охранных зон линейного объекта в ЕГРН собственник линейного объекта должен получить разрешение на размещение объекта.

Далее кадастровый инженер готовит текстово-графическое описание характерных точек границ охранной зоны линейного объекта (Далее – Описание).

На основании проекта размещения линейного объекта, подготовленного кадастровым инженером описания, и разрешения на размещение линейного объекта, необходимо обратиться в уполномоченный орган государственной власти на выдачу соответствующих документов (решений (актов), постановлений, разрешений).

После полученного акта уполномоченного органа государственной власти, кадастровый инженер подает документы в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» для внесения с ведений о границах охранной зоны линейного объекта в ЕГРН и присвоению ему учетного номера.

После установления границы охранной зоны для линейного объекта, можно приступать к строительству объекта. Для этого должны быть оформлены права на земельный участок.

Сведения о правах и правообладателях земельных участков, возможно, получить из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (Далее – Выписка из ЕГРН). Запрос сведений ЕГРН возможно осуществить в электронном варианте через портал Росреестра. Так же сведения ЕГРН можно запросить на бумажном носителе, обратившись в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) с соответствующим заявлением. И в том и другом случае заявитель оплачивает государственную пошлину.

Согласно законодательству Российской Федерации: право на использование земельного участка для строительства / реконструкции линии связи и других линейных объектов подтверждают:

1. Договор аренды земельного участка.
2. Право собственности (обозначенное в Выписке из ЕГРН).
3. Соглашение о сервитуте.

I. Порядок оформления прав на земельные участки (на период строительства / реконструкции линий связи, иных линейных объектов), находящиеся в государственной, муниципальной или неразграниченной собственности следующий:

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса, одним из основных оснований для возникновения прав на земли находящихся в государственной, муниципальной или неразграниченной собственности является договор аренды.

Для заключения договора аренды в границах строительства линии связи необходимо поставить земельные участки на государственный кадастровый учет. В соответствии с пунктом 3 подпунктом 5 статьи 11.3 Земельного кодекса формирование границ земельных участков из земель находящихся в государственной, муниципальной или неразграниченной собственности осуществляется исключительно на основании проекта планировки и проекта межевания территории (Далее по тексту – ППТ и ПМТ).

В зависимости от значения линейные объекты подразделяются на объекты федерального, регионального или местного значения. В соответствии со значением линейного объекта определяется порядок утверждения проекта планировки и проекта межевания территории. К примеру, ППТ и ПМТ объекта регионального значения утверждается на уровне субъекта РФ, ППТ и ПМТ объекта местного значения утверждается на уровне органа местного самоуправления.

В зависимости от значения линейные объекты подразделяются на объекты федерального, регионального или местного значения. В соответствии со значением линейного объекта определяется порядок утверждения проекта планировки и проекта межевания территории. К примеру, ППТ и ПМТ объекта регионального значения утверждается на уровне субъекта РФ, ППТ и ПМТ объекта местного значения утверждается на уровне органа местного самоуправления.

1.Подготовительные и полевые работы.

• получение координат пунктов государственной геодезической сети (ГГС) в территориальных органах Росреестра;
• полевое обследование пунктов ГГС с целью оценки их фактического состояния и выявления пунктов, пригодных для геодезического обеспечения работ;
• выполнение топографической съемки с подземными коммуникациями в масштабе от 1:500 до 1:2000;
• выполнение инженерно-геодезических изысканий в системе координат требуемой ФГБУ «Федеральная Кадастровая палата Росреестра» по соответствующему субъекту РФ для постановки на кадастровый учет;
• математическая обработка материалов топографо-геодезических работ;
• оформление и печать картографических материалов.

Поскольку конечной целью является формирование границ земельного участка на период строительства линейного объекта, то в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ в качестве исходных данных кадастровому инженеру потребуется утвержденный проект межевания территории.

2. Разработка проекта планировки и проекта межевание территории по объекту.

• запрос и получение Постановления органа местного самоуправления «О принятии решения о необходимости подготовки проекта планировки и проекта межевания территории Объекта» с техническим заданием;
• разработка проекта планировки и проекта межевании территории Объекта в соответствии с законодательством РФ. Результатом работ будет являться проект планировки и проект межевания территории Объекта в 1-м экз.;
• согласование разработанного проекта планировки и проекта межевания территории с администрациями муниципальных образований;
• утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории.

3. Кадастровые работы в отношении земель муниципального образования, право на которые не разграничены.

• подготовка межевого плана на образование границ земельного участка на период строительства Объекта;
• направление межевого плана в ФГБУ «Федеральная Кадастровая палата Росреестра»;
• получение выписки из ЕГРН, со сведениями о проведении кадастрового учета земельного участка и присвоения ему адреса и кадастрового номера.

4. Заключение Договора аренды.

• сбор документов необходимых для заключения договора аренды с органом местного самоуправления.
• обращение в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, на период строительства линии связи.
• подписание договора аренды;
• обращение в органы Росреестра с заявлением о регистрации прав аренды на соответствующий участок (в случае заключения договора аренды на срок свыше 1 года).

II. Порядок оформления прав на земельные участки находящиеся частной собственности в аренде, постоянном (бессрочном) пользовании, безвозмездном пользовании.

1. Запрос сведений ЕГРН о земельных участках, в границах строительства линии связи.
2. Подготовка схем наложения формируемых границ на земельные участки, прошедшие процедуру государственного кадастрового учета ранее.
3. Информирование собственников земельных участков о проведении кадастровых работ.
4. Получение предварительного согласия от правообладателя земельного участка на проведение строительно-монтажных и кадастровых работ.
5. Подготовка межевых планов на формирование земельного участка (частей) земельного участка.
6. Передача подготовленных межевых планов о формировании земельного участка (частей) земельных участков собственникам земельных участков для последующего их направления в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области.
7. Регистрация Договоров аренды в органах Росреестра (при заключении договора аренды на срок свыше 1 года).

После того, как установлены границы охранной зоны объекта, а также оформлены права на земельный участок под строительство линейного объекта. Чтобы начать строительство данного линейного объекта, необходимо, согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Далее – ГрК РФ), необходимо получить разрешение на строительство.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, указанных в пункте 5 статье 51 ГрК РФ.

Согласно пунктом 19 статьей 51 ГрК РФ: Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

После завершения строительства линейного объекта, необходимо поставить его на кадастровый учет, а также получить Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, с перечнем прилагаемых документов, согласно статье 55 ГрК РФ.

В заключение хочется отметить, что порядок оформления прав на земельные участки на период строительства / реконструкции линейного объекта, глобально не изменился, а лишь стал проводиться позже по этапу, при строительстве линейного объекта.

Источник

Статья 11.3. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

СТ 11.3 ЗК РФ

1. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;

2) проектная документация лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

2. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

2.1. Образование лесных участков в целях размещения линейных объектов осуществляется на основании утвержденного проекта межевания территории.

3. Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков:

1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;

2) из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу;

3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;

4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, за исключением образования земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», образования земельного участка для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, не являющихся линейными объектами, а также образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений;

5) для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

4. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях их предоставления гражданам в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» осуществляется в соответствии с указанным Федеральным законом.

Комментарий к Статье 11.3 Земельного кодекса РФ

Из структуры главы I.1 ЗК РФ видно, что законодатель посчитал необходимым выделить вопросы образования земельных участков, находящихся в публичной собственности, в отдельную статью, тем самым определив, что процесс образования таких земельных участков характеризуется некоторыми особенностями по сравнению с общими нормами об образовании земельных участков.

Эти особенности заключаются в определенном перечне документов, в соответствии с которыми могут быть образованы такие земельные участки. К ним относятся проект межевания территории, утвержденный в соответствии с ГрК РФ, проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков, а также схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. При этом образование земельных участков в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории допускается только при отсутствии утвержденного проекта межевания территории.

Таким образом, в приоритетном порядке образование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании проекта межевания территории. Такой подход позволяет наиболее рационально организовать процесс образования земельных участков, в том числе для целей дальнейшего предоставления гражданам и юридическим лицам, поскольку он в полной мере отвечает принципам устойчивого развития территорий и осуществлению строительства на основании документации по планировке территории, на которых основано законодательство о градостроительной деятельности (п. 4 ст. 2 ГрК РФ). Согласно ст. 43 ГрК РФ текстовая часть проекта межевания территории включает в себя: перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, в том числе возможные способы их образования; перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в том числе в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд; вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных ГрК РФ. На чертежах межевания территории отображаются: границы планируемых (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории) и существующих элементов планировочной структуры; красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории; линии отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений; границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков, условные номера образуемых земельных участков, в том числе в отношении которых предполагаются их резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд; границы зон действия публичных сервитутов.

Согласно ч. 5 ст. 43 ГрК РФ проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории; линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений; границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты; границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства; границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения; границы территорий объектов культурного наследия; границы зон с особыми условиями использования территорий; границы зон действия публичных сервитутов.

Согласно ст. 46 ГрК РФ подготовка и утверждение документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или городского округа, осуществляется с учетом результатов публичных слушаний. В связи с этим население может выражать собственное мнение относительно утверждаемой документации по планировке территории в части проектируемых границ будущих земельных участков, формирующихся для дальнейшего предоставления гражданам и юридическим лицам. Это в полной мере соответствует юридической природе такого института, как публичные слушания . Подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории осуществляется в соответствии с системой координат, используемой для ведения государственного кадастра недвижимости (ч. 6 ст. 41 ГрК РФ).
———————————
Как отмечено в Определении Конституционного Суда РФ от 15 июля 2010 г. N 931-О-О (Вестник Конституционного Суда РФ. 2011. N 2), будучи публично-правовым институтом, призванным обеспечить открытое, независимое и свободное обсуждение общественно значимых проблем (вопросов), имеющих существенное значение для граждан, проживающих на территории соответствующего публичного образования, публичные слушания, по смыслу статьи 3 Конституции РФ и федерального законодательства, которым регулируется их проведение, не являются формой осуществления власти населением. Тем не менее они предоставляют каждому, кого может затронуть предполагаемое решение, правомочие на принятие которого принадлежит компетентным органам и должностным лицам, возможность участвовать в его обсуждении независимо от наличия специальных знаний либо принадлежности к определенным организациям и объединениям. Конечная цель такого обсуждения — выработка рекомендаций по общественно значимым вопросам либо получение общественной оценки правового акта. Соответственно, процесс принятия управленческих решений становится более открытым для граждан, и эта открытость обеспечивается принудительной силой закона, обязывающего органы власти проводить публичные слушания по определенным вопросам.

Таким образом, образование земельных участков на основании проекта межевания территории позволяет учитывать все особенности развития соответствующей территории, в том числе планируемые и существующие территории общего пользования, земельные участки, предназначенные для размещения объектов инфраструктуры, а также установленные ограничения в использовании объектов недвижимости.

Законодатель посчитал целесообразным сохранить и возможность образования земельных участков на основании схемы расположения земельного участка, поскольку, во-первых, применительно далеко не ко всем территориям в настоящее время разработаны и утверждены проекты межевания, позволяющие образовать земельные участки в соответствии с такими проектами, а во-вторых, в связи с тем, что подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа функциональной зоны (ч. 1 ст. 43 ГрК РФ), что обусловливает невозможность и нецелесообразность подготовки и утверждения проекта межевания для образования отдельных земельных участков (например, на территориях с низкой плотностью застройки и низким спросом на земельные участки) или запрещена (например, образование земельных участков для выпаса скота, ведения личного подсобного хозяйства за пределами границ населенного пункта, огородничества).

Разработка и утверждение проекта межевания территории является неотъемлемым этапом развития застроенных территорий (ст. 46.3 ГрК РФ), комплексного освоения территории (ст. 46.4 ГрК РФ), освоения земельных участков, предоставленных юридическим лицам для садоводства, огородничества и дачного хозяйства (п. 5 ст. 39.8, п. п. 4 и 5 ст. 39.10 ЗК РФ), установления границ земельных участков, занятых многоквартирными домами (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» ), строительства и реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ).
———————————
СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 17; 2011. N 13. Ст. 1688.

В части образования земельных участков, занятых многоквартирными домами, обратим внимание на вывод ВС РФ, сделанный в Определении от 8 февраля 2016 г. N 303-КГ15-18725, указывающий на то, что по мнению ВС РФ отсутствие проведенных мероприятий по публичным слушаниям, а также утвержденных проектов межевания застроенной территории и проекта планировки территории, не могут лишить собственников помещений в многоквартирном доме их законного права на формирование земельного участка под их жилым домом, в связи с чем в судебном порядке на орган публичной власти была возложена обязанность по утверждению схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

При этом необходимо учитывать, что положения подп. 3 п. 3 комментируемой статьи устанавливают необходимость образования на основании проекта межевания не только земельных участков, занятых многоквартирными домами, но и любых земельных участков, расположенных в границах элемента планировочной структуры, застроенного такими домами. Как предусмотрено п. 35 ст. 1 ГрК РФ, элемент планировочной структуры — это часть территории поселения, городского округа или межселенной территории муниципального района (квартал, микрорайон, район и иные подобные элементы). Виды элементов планировочной структуры устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Применительно к образованию земельных участков для линейных объектов федерального, регионального или местного значения следует отметить, что в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 252-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения комментируемой статьи были изменены путем исключения необходимости утверждения проекта межевания территории для целей эксплуатации существующего линейного объекта федерального, регионального или местного значения, поскольку ранее подп. 5 п. 3 комментируемой статьи предусматривал необходимость утверждения проекта межевания для размещения, то есть в том числе и для эксплуатации (подп. 7 п. 5 ст. 27 ЗК РФ) линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

Необходимость выделения в качестве самостоятельного вида документов, на основании которых осуществляется образование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков объясняется правилами проектирования лесных участков, закрепленными в ст. 70.1 ЛК РФ. В проектной документации лесных участков указываются площадь проектируемого лесного участка, описание его местоположения и границ, целевое назначение и вид разрешенного использования лесов, а также иные количественные и качественные характеристики лесных участков. Такая документация утверждается органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляющими полномочия по предоставлению лесных участков.

Федеральным законом от 1 мая 2016 г. N 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» комментируемая статья была дополнена п. 4, предусматривающим возможность образования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с особыми правилами, предусмотренными данным Законом. В частности, его положениями предусматривается возможность образования земельных участков на основании схемы размещения земельного участка на публичной кадастровой карте или кадастровом плане территории. Концептуальной особенностью данной схемы является то, что она является непосредственным основанием для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет при отсутствии межевого плана земельного участка (ч. 5 ст. 6 данного Закона).

Исходя из положений данной статьи местоположение, границы и площадь лесных участков определяются соответственно по лесным кварталам и (или) лесотаксационным выделам, их границам и площади. Проектирование лесных участков осуществляется в границах соответственно лесничеств и лесопарков.

Источник