Какой документ должны выдать при полной оплате по договору ДДУ?
Здравствуйте. 1.5 года назад купил квартиру по ДДУ с рассрочкой на период строительства. В ближайшее время буду платить последний платёж. Скажите пожалуйста, они должны мне дать какой-нибудь документ о полной оплате суммы или достаточно чека о оплате ?
Доброе утро Олег! Как только регистрация ДДУ завершена, можно перейти к оплате самой квартиры. Производить расчет никогда не следует за наличные деньги, поскольку речь идет всегда о больших суммах, что априори означает большие риски. Для оплаты за столь дорогие покупки создаются специальные аккредитивные счета. На такой счет вносятся деньги дольщиком еще перед подачей заявления в Росреестр. После успешной регистрации ДДУ, застройщик сможет получить деньги со счета. Банк в такой ситуации выступает хранителем денег дольщика и гарантом соблюдения процедуры оплаты. Чтобы застройщик смог получить деньги с аккредитивного счета, ему следует предъявить банку зарегистрированный ДДУ. Банк после этого выполнит транзакцию перевода денег с аккредитивного счета на счет компании-застройщика. Если по любой причине не произошла регистрация ДДУ, дольщик в любой момент может забрать свои деньги обратно. Бывает, что застройщик не работает с аккредитивами, предпочитая получать деньги напрямую от покупателя после регистрации ДДУ. В такой ситуации дольщик ничем не рискует и сможет сам выполнить перевод со своего банковского счета на счет продавца. Важно при этом лично убедиться в том, что регистрация прошла успешно, не верить на слово. Для этого можно после получения известия о регистрации лично подать запрос в ЕГРН и убедиться в достоверности сведений.
Только в крайнем случае можно расплатиться с застройщиком наличными. Рисков для дольщика при таком варианте взаиморасчетов очень много: можно потерять квитанцию об оплате, можно оказаться ограбленным на пути к офису застройщика, застройщик может позже заявить, что оплата была произведена фальшивыми деньгами и т.д. В итоге получится так, что ДДУ есть, регистрация его произведена, но оплата не получена. Застройщик аннулирует договор из-за неуплаты, предъявит неустойку, а вот доказать что-либо самому дольщику будет крайне затруднительно.
Платежное поручение с необходимым штампом и подпись операциониста банка — главный и единственный подтверждающий документ оплаты по ДДУ.
Для более подробной консультации Вы можете обратиться к юристам нашей компании.
СОГЛАШЕНИЕ ОБ УСТУПКЕ ПРАВ ПО ДДУ С ЭСКРОУ. Правила. Особенности. Нюансы.
Совсем, казалось бы, недавно вступили в силу нормы об обязательном оформлении сделок по долевому участию в строительстве через счета эскроу…
Всего лишь год прошел как застройщики робкими шагами стали опробовать законодательные новшества….
Стал прозрачен и ясен порядок открытия счетов эскроу и оплаты ДДУ….
Всё больше домов, оформляемых по новым правилам, готовятся ко вводу в эксплуатацию.
Теперь самое время задаться вопросом: «А как же сделать уступку по ДДУ со счетом эскроу?»
ДДУ С ЭСКРОУ — а что тут особенного?
Особенность ДДУ со счетами эскроу в том, что денежные средства, оплаченные Первоначальным дольщиком (участником), зачисляются не на расчетный счёт Застройщика (как это было ранее), а хранятся на спец.счете, открытом на имя Первоначального дольщика, и Застройщик получит эти деньги только после ввода объекта в эксплуатацию.
КАК ЭТО ВЛИЯЕТ НА УСТУПКУ ПРАВ ПО ДДУ?
На первый взгляд – всё просто. Пункт 10 ст. 15.5 ФЗ№ 214 говорит нам о том, что в случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по ДДУ к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения об уступке переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.
На первый взгляд всё просто. Но давайте вникнем в процедурные вопросы
По ДДУ без эскроу сторонам соглашения об уступке было необходимо:
— получить согласие застройщика на уступку прав по ДДУ,
— убедиться, что ДДУ Первоначальным дольщиком полностью оплачен (подтверждается справкой от застройщика),
— рассчитаться между собой,
— зарегистрировать уступку в Росреесте,
— предоставить Застройщику копию зарегистрированного соглашения об уступке прав.
Но мы помним, что оплаченные Первоначальным дольщиком по ДДУ с эскроу средства находятся на счете (пусть и специализированном), но это счёт — Первоначального дольщика!
Застройщик этих денег не получал, он даже вправе отказать в выдаче справки, подтверждающей факт полной оплаты ДДУ.
На самом деле порядок изменился незначительно. На мой взгляд, стало даже удобнее.
Стороной, подтверждающей факт расчетов по ДДУ, вместо застройщика, становится Банк (эскроу-агент). Т.е. за справкой о полной оплате ДДУ нужно идти непосредственно в Банк, где открыт эскроу-счёт.
— получить согласие застройщика на уступку прав по ДДУ,
— получить от Банка эскроу-агента справку о полной оплате ДДУ,
— рассчитаться между собой,
— зарегистрировать уступку в Росреестре,
— Новому участнику предоставить Застройщику оригинал зарегистрированного соглашения об уступке прав,
— Новому участнику предоставить Банку эскроу-агенту оригинал зарегистрированного соглашения об уступке прав,
— Новому участнику заключить соглашение в Банком эскроу-агентом о замене счета, на который будут возвращены средства в случае расторжения ДДУ.
Если жилой дом уже введен в эксплуатацию, то выполнение последнего пункта – не требуется.
В ФЗ № 214 появилось понятие: срок условного депонирования – это период времени, в течение которого денежные средства, оплаченные по ДДУ, хранятся на эскроу-счёте.
Согласно п. 4 ст. 15.5 ФЗ №214 срок условного депонирования не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (или иного объекта по ДДУ), указанных в проектной декларации.
Сейчас застройщики и уполномоченные банки используют для ДДУ и договоров эскроу именно такую формулировку, слово-в-слово как в Законе. Но на первоначальных этапах во многих ДДУ была указана конкретная дата, после которой внесенные дольщиком по ДДУ средства возвращаются обратно на счёт дольщика, в случае если Застройщик не предоставит Банку Разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
В этом случае может сложиться ситуация, когда Первоначальный Участник уступил свои права по ДДУ, получил расчёт, но в период регистрации соглашения об уступке в Росреестре или до предъявления зарегистрированного соглашения об уступке Банку срок условного депонирования истекает.
Тогда Банк эскроу-агент возвращает деньги обратно Первоначальному дольщику.
Аналогичная ситуация возникнет в случае, когда Застройщик нарушает срок строительства, указанный в проектной декларации.
Что делать – Как быть?
Во-первых, внимательно прочитать ДДУ относительно срока условного депонирования. Если формулировки взяты из закона – обязательно изучить проектную декларацию (сайт дом.ру Вам в помощь).
Во-вторых, договориться с Первоначальным дольщиком о расчете после регистрации соглашения об уступке и подтверждения Банком эскроу-агентом на ДДУ за Новым дольщиком (т.е. заключения с Новым дольщиком договора эскроу). Оптимальный вариант в этой ситуации – Система безопасных расчетов в крупных банках или расчеты через ячейку.
В-третьих, зарегистрировать уступку и предъявить Соглашение Банку эскроу-агенту:
— или ДО наступления указанного в ДДУ срока условного депонирования (в этом случае Новый Дольщик подписывает с Банком соглашение об изменении счёта, на который возвращаются средства при расторжении ДДУ).
— или (и это идеальный вариант) ПОСЛЕ ввода объекта в эксплуатацию, (в этом случае денежные средства, оплаченные по ДУДС, уже направлены Застройщику, и нет оснований опасаться их потери).
Для удобства приложил Вам форму Соглашения об уступке по ДДУ с эскроу.
Подтверждение оплаты по ДУ.
Собираюсь приобрести квартиру по переуступке по ДУ. Продавец утверждает, что оплачена вся сумма по договору, но один из чеков на оплату утерян. Достаточно ли в этом случае выдачи застройщиком Акта сверки взаиморасчетов с указанием, что оплачена вся сумма по договору. Или все-таки нужны какие-то документы вместо утерянного чека? Если выяснится, что оплату по утерянному чеку произвел другой человек, сможет ли он оспорить сделку? Спасибо!
Да, имеет смысл потребовать у застройщика акт сверки либо справку о погашении задолженности по договору долевого строительства, заключенному на основании Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Это будет доказательством на случай спора в суде (ст.55-56 ГПК РФ). Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ «каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом».
Да. акта достаточно. При возникновении спора — это письменный документ, который подтверждает отсутствие выполнение обязательств (ст. 71 ГПК РФ, ст. 309 ГК РФ)
Никто при таких условиях сделку не оспорит.
Из акта будет следовать что все оплачено, акт выдан самим же застройщиком, будет стоять его подпись.
Оснований для оспаривания не будет.
Оспорить сделку невозможно, если даже если платил другой человек, поскольку этот другой человек не заключал договор ДУ. Но этот другой человек имеет право потребовать вернуть ему эти деньги, полученные застройщиком в качестве неосновательного обогащения на основании ст.1102 ГК РФ. Но я не думаю, что в вашем случае может возникнуть такая ситуация, ибо кто станет платить за чужую квартиру.
И все-таки, хотелось бы получить ответ на вопрос: Возможно ли оспорить в суде договор переуступки, если аккредитив оплачен другим лицом? Спасибо!