Обращение взыскания объект незавершенного строительства

Нестандартные объекты недвижимого имущества: особенности обращения взыскания

юридические науки

• Гайфутдинова Розалия Закиевна , кандидат наук, доцент
• Казанский (Приволжский) федеральный университет, Набережночелнинский институт

• ТРЕТЬИ ЛИЦА
• ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ
• РЕНТА
• НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
• ПРАВО ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ

Похожие материалы

Как известно, недвижимое имущество является одним из наиболее распространенных объектов обращения взыскания в исполнительном производстве. В то же время, перечень, специфика и правовой режим объектов недвижимого имущества достаточно разнообразны. Обзор научной литературы показывает, что большинство научных исследований посвящены наиболее распространенным объектам (жилые и нежилые помещения, земельные участки) или наиболее простым правовым режимам (на праве единоличной собственности, без особых обременений (кроме залога)). При этом относительно мало научных работ, посвященных таким нестандартным ситуациям, как обремененные рентой, объекты незавершенного строительства, объекты права общей собственности, нахождение имущества у третьих лиц. Хотя, следует отметить, что в жизни и правоприменительной практике такие ситуации не такая уж редкость. В связи с этим, в настоящей статье автор предпринял попытку анализу особенности обращения взыскания на недвижимое имущества в вышеуказанных ситуациях.

Недвижимое имущество должника может быть обременено рентой и, как правило, сторонами такого договора выступают физические лица. Несмотря на малую популярность договора ренты, его нельзя сбрасывать со счетов. На актуальность данного вопроса указывало Распоряжение ГУ ФССП РФ по Москве от 14.11.2006 г. № 223-р «Об утверждении Методических разъяснений о возможности обращения взыскания на недвижимое имущество должника-гражданина, обремененное рентой на основании договора пожизненного содержания с иждивением» [1].

Для обращения взыскания на подобное недвижимое имущество имеет особое значение норма ст. 604 Гражданского кодекса РФ, согласно которой недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания, может быть отчуждено, сдано в залог или иным способом обременено только с предварительного согласия получателя ренты. Таким образом, и взыскание на такое недвижимое имущество не может быть обращено без согласия получателя ренты.

Особенности обращения взыскания на объекты незавершенного строительства связаны, прежде всего, с тем, что для обращения на них взыскания как на недвижимое имущества обязательна его предварительная государственная регистрация в соответствии с законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [2]. Согласно ст.ст. 130, 219 Гражданского кодекса РФ, незавершенное строительство является недвижимым имуществом и право собственности на него подлежит государственной регистрации. Здесь и находят применение нормы ст. 66 закона «Об исполнительном производстве» о праве судебного пристава-исполнителя обращаться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество.

Особый порядок обращения взыскания на право общей собственности должника, обращение на которую часто встречается в рамках исполнительного производства [3]. Соглашаемся с мнением о том, что «в отношении должников — физических лиц особенно актуально правило о том, что взыскание может быть обращено на долю должника в общем имуществе, поскольку такая ситуация возникает в отношении должников, состоящих в браке»[4]. Согласно ч. 6 ст. 69 закона «Об исполнительном производстве», если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на долю должника, определяемую в соответствии с федеральным законом. Необходимо отметить, что в настоящее время довольно часто встречается долевая собственность в недвижимом имуществе. Пристав накладывает арест на долю в общем недвижимом имуществе и производит ее оценку в общем порядке обращения взыскания на недвижимое имущество. Особый порядок реализации такой доли. Так, согласно ст. 255 Гражданского кодекса РФ, при недостаточности у собственника другого имущества, кредитор участника долевой или совместной собственности вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если же такое выделение в натуре невозможно (как это часто бывает с недвижимостью), либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. Цена предложения в таком случае должна быть соразмерна рыночной стоимости такой доли. Если остальные участники общей собственности отказались от приобретения доли должника, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов [3]. Но здесь у взыскателя появляются определенные трудности, так как в суде, при подаче подобного требования, он должен доказать наличие задолженности и отсутствие у должника иного имущества, невозможность раздела находящегося в долевой собственности недвижимого имущества в натуре и выдела доли должника или несогласие на такой раздел остальных участников долевой собственности, а также подтвердить получение отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника, поскольку лишь при наличии такого отказа у кредитора возникает право требования обращения взыскания на долю должника путем ее продажи с публичных торгов [5]. Если участников долевой собственности несколько, то взыскателю придется провести сложную и долгую работу по их розыску и получению необходимых бумаг. Как вариант, остальные участники общей долевой собственности могут быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц [6]. Согласно Апелляционному определению Воронежского областного суда от 20.09.2012 г. № 33-4828 [7], закон «Об исполнительном производстве» не содержит положений, ограничивающих право на преимущественное приобретение долей в праве собственности на имущество, принудительно реализуемых на торгах в рамках исполнительного производства.

Особый порядок обращения взыскания на долю должника в общем имуществе супругов, так как в таком случае начинает действовать семейное законодательство.

Согласно ст. 45 Семейного кодекса РФ, по обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено только на имущество этого супруга, а при его недостаточности кредитор вправе требовать выдела доли супруга-должника (которая причиталась бы ему при разделе общего имущества супругов) для обращения на нее взыскания. Относительно вопроса о том, кто может подавать такое требование, существуют следующие мнения. Согласно п. 2 Приказа УФССП от 6 октября 2010 г. № 816 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке обращения взыскания на совместно нажитое имущество супругов» [8], при выявлении совместно нажитого супругами имущества судебный пристав-исполнитель накладывает на него арест в общем порядке, после чего уведомляет взыскателя о необходимости обращения в суд за выделом доли совместно нажитого имущества, устанавливая взыскателю для этого определенный срок. В то же время, согласно Определению Приморского краевого суда от 03.03.2014 г. по делу № 33-1698 [9] ошибочны выводы о том, что судебному приставу-исполнителю не предоставлено право на обращение в суд с подобным заявлением. Иное мнение высказано в Определении Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.04.2009 г. № 3705/09 [10] и в Апелляционном определении Ульяновского областного суда от 15.04.2014 г. по делу № 33-1125/2014 [11].

Следует отметить, что закрепление возможности предъявления такого требования приставом-исполнителем было бы целесообразным. Предлагается закрепить подход, согласно которому требование о выделе доли в общем имуществе супругов при обращении на него взыскания в рамках исполнительного производства может быть подано в суд именно судебным приставом-исполнителем. Это позволило бы избежать излишнего затягивания исполнительного производства. Ведь в данном процессе роль взыскателя минимальна.

В отношении применения в рассматриваемых правоотношениях правила из ч. 3 ст. 35 СК РФ о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, можно привести выводы из Определения Московского областного суда от 30.08.2011 г. по делу № 33-16422 [12]. Так, согласно указанному судебному акту, в случае, предусмотренном п. 3 ст. 35 СК РФ, речь идет о сделках совершенных на основе добровольного волеизъявления одного из супругов, тогда как при заключении сделки на торгах по продаже арестованного имущества, в рамках исполнения судебного акта, такого согласия быть не может.

Несмотря на, казалось бы, довольно четкую регламентацию обращения взыскания на долю должника в совместном имуществе супругов, на практике данная процедура имеет определенные сложности. Так, А.И. Хикматуллин отмечает следующую проблему: «в случае, когда совместно нажитое имущество супругов не выявлено, судебные приставы-исполнители неправомерно отказывают взыскателям в направлении запросов в регистрирующие органы для установления имущества, зарегистрированного на супруга должника, аргументируя это тем, что супруг должника не является стороной по исполнительному производству и установление его имущественного положения превышает служебные полномочия судебного пристава-исполнителя» [13].

Таким образом, можно сделать вывод о том, что обращение взыскания на право общей собственности должника довольно часто используется в рамках исполнительного производства, но при этом особенностью данной процедуры является то, что здесь необходимо особо активное участие взыскателя.

Законом «Об исполнительном производстве» особо выделено обращение взыскания на имущество, находящееся у третьих лиц (ст. 77 закона «Об исполнительном производстве»). При обращении взыскания на недвижимое имущество данная статья актуальна в отношении группы недвижимого имущества «по закону» — морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Согласно ч. 1 указанной статьи, по общему правилу обращение взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц, производится на основании судебного акта и в отдельных случаях оно может быть произведено на основании исполнительной надписи нотариуса. Заявление в суд об обращении взыскания на имущество, находящееся у третьих лиц подается взыскателем или судебным приставом-исполнителем и рассматривается судом в десятидневный срок со дня его поступления. Вступивший в законную силу судебный акт об обращении взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц, подлежит немедленному исполнению.

Список литературы

1. Распоряжение ГУ ФССП РФ по Москве от 14.11.2006 г. № 223-р «Об утверждении Методических разъяснений о возможности обращения взыскания на недвижимое имущество должника-гражданина, обремененное рентой на основании договора пожизненного содержания с иждивением» // СПС «КонсультантПлюс».
2. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.
3. Гайфутдинова Р.З., Валеев Д.Х. Исполнительное производство: особенности обращения взыскания на недвижимое имущество. – М.: Статут, 2016. 158 с.
4. Решетникова И.В. Как исполнить решение суда? Пособие для взыскателя / А.В. Закарлюка, М.А. Куликова, А.С. Намятов и др.; рук. авт. кол. И.В. Решетникова. М., 2013. 400 с.
5. Определение ВАС РФ от 13.06.2012 г. № ВАС-6841/12 по делу № А73-6068/2011 // СПС «КонсультантПлюс».
6. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.09.2006 г. по делу № А42-12331/2005 // СПС «КонсультантПлюс».
7. Апелляционное определение Воронежского областного суда от 20.09.2012 г. № 33-4828 // СПС «КонсультантПлюс».
8. Приказ УФССП России по Москве от 06.10.2010 г. № 816 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке обращения взыскания на совместно нажитое имущество супругов» // СПС «КонсультантПлюс».
9. Определение Приморского краевого суда, от 3 марта 2014 г. по делу № 33-1698 // СПС «КонсультантПлюс».
10. Определение ВАС РФ от 15.04.2009 № 3705/09 по делу № А46-6124/2008 // СПС «КонсультантПлюс».
11. Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 15 апреля 2014 г. по делу № 33-1125/2014 // СПС «КонсультантПлюс».
12. Определение Московского областного суда от 30.08.2011 г. по делу № 33-16422 // СПС «КонсультантПлюс».
13. Эффективность принудительного исполнения судебных решений и актов других органов: сб. материалов Международной научно-практической конференции, г. Казань, Казанский (Приволжский) федеральный университет, 8 — 11 июня 2011 г. / З.М. Али-Заде, Ю.А. Артемьева, Й. Аутдехааг и др.; отв. ред. А.О. Парфенчиков, Д.Х. Валеев/ — 2011. 430 с.

Создание электронного архива по направлению «Науки о Земле и энергетика»

Электронное периодическое издание зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор), свидетельство о регистрации СМИ — ЭЛ № ФС77-41429 от 23.07.2010 г.

Соучредители СМИ: Долганов А.А., Майоров Е.В.

Источник

Обращение взыскания на объекты незавершенного строительства

4.2. Общие положения

Объектами незавершенного строительства считаются здания и сооружения, которые находятся на стадии строительства (возведения) и не могут быть использованы по своему целевому назначению.

4.3. Поиск объектов незавершенного строительства

Как правило, объект незавершенного строительства принадлежит лицу, которому принадлежит земельный участок, или находится на ином праве, чем право собственности (например, на праве аренды), соответственно право собственности и право долгосрочной аренды на земельный участок регистрируется в Росреестре, куда и направляется запрос судебным приставом-исполнителем. Незавершенное строительство также может быть выявлено путем запроса о его наличии у должника и, кроме того, просмотром бухгалтерского баланса должника-организации по строке «незавершенное строительство».

4.4. Арест объектов незавершенного строительства

Для наложения ареста судебный пристав-исполнитель выносит постановление о наложении ареста и акт о наложении ареста (описи имущества).

Как и все недвижимое имущество, незавершенное строительство передается под охрану должнику или членам его семьи, назначенным судебным приставом-исполнителем, либо лицам, с которыми территориальным органом ФССП России заключен договор.

4.5. Оценка объектов незавершенного строительства

Для оценки незавершенного строительства в соответствии со ст.

4.6. Реализация объектов незавершенного строительства

При этом, если с объектом незавершенного строительства не совершались сделки, то он, как правило, не зарегистрирован и в Росреестре. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст. 2 Федерального закона »О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтому судебному приставу-исполнителю необходимо зарегистрировать права на объект незавершенного строительства. Данное положение подтверждается судебной практикой, в частности п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона »О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»« ! . При регистрации объекта незавершенного строительства судебный пристав-исполнитель выносит постановление о проведении государственной регистрации права собственности на имущество должника, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем. Регистрация объекта незавершенного строительства осуществляется в соответствии со ст. 66 Закона об исполнительном производстве, что уже было рассмотрено выше.

Документ о государственной регистрации права собственности на имущество выдается судебному приставу-исполнителю. Копия документа о государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права остается в материалах исполнительного производства.

Реализация недвижимого имущества осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

При передаче для реализации объекта незавершенного строительства к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:

• копия акта о наложении ареста на имущество должника;

• правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;

• копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания.

• копия решения об отводе земельного участка;

• копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.

Источник