За последние 5 лет Китай обогнал весь мир по темпам жилищного строительства
За последние 5 лет Китай обогнал весь мир по темпам жилищного строительства. По данным центра финансовых исследований Академии наук КНР, в течение последних 10 лет в Китае ежегодно возводится от 5 до 10 млн новых квартир. Заметьте, квартир, а не квадратных метров! Как этого удалось добиться? Секрет в том, что государство, устраивая конкурсы среди наиболее надежных поставщиков комплектующих для возведения домов, вкладывает в них средства. О том, что можно успешно внедрить в отечественной строительной индустрии, корреспондент «РБГ» побеседовал с вице-президентом Ассоциации строителей России Игорем Деруновым, который на днях вернулся из Поднебесной.
РБГ: Игорь Викторович, чем интересен России опыт строительной индустрии Китая?
Дерунов: В первую очередь опыт китайской стороны интересен тем, что они смогли решить нерешенную сегодня в России задачу: строить столько, чтобы удовлетворить спрос. Причем удовлетворить реальный спрос всех слоев населения, а не заниженный за счет заоблачных цен, что приводит к уменьшению количества потенциальных покупателей. В Китае строят жилье для разных категорий граждан и, что важно, в недосягаемых пока для российских строителей объемах — 3880 миллионов квадратных метров в 2011 году. Например, город Шанхай с 14-миллионным населением и очень ограниченными объемами свободных площадей строит в год более 80,73 миллиона квадратных метров жилья — это больше, чем строит вся отрасль России для почти 140 миллионов жителей страны. Я не склонен идеализировать китайских строителей, но факты эффективности работы отрасли налицо.
РБГ: Как китайские строители смогли выйти на такой уровень строительства?
Дерунов: Изучение этого опыта и было одной из задач поездки в Китай нашей делегации. Во-первых, китайские строители строят современные жилые объекты не только в столицах. Мы были в городе в провинции Джедзян с населением 800 тысяч человек, где один из местных лидеров строительного рынка показывал нам жилой комплекс, построенный за полтора года общей площадью 1 миллион квадратных метров. На этом объекте он применил новый для Китая коэффициент по количеству парковочных мест — 1,5 на семью. В результате комплекс был продан в рекордные сроки. Во-вторых, строители Китая при помощи властей всех уровней выстроили отношения с финансовыми институтами и упростили процедуры получения разрешительной документации, а взамен государственные органы получают от них гарантии выполнения проектов в точно оговоренные сроки и разрешают продажи на рынке только после полного окончания строительства. В-третьих, они используют особые источники финансирования покупок жилья. Частный покупатель не берет кредит в универсальном банке, для которого ипотека с ее сроками не всегда интересна, а для клиента дорога. Он оплачивает покупку своими накоплениями, которые имеет в федеральном фонде, учрежденном правительством, куда поступают отчисления с каждой заработной платы. Недостающие средства покупатель заимствует в том же фонде под 2-3% годовых сроком до 25 лет. Такой подход позволяет властям страны стимулировать спрос. Можно еще много рассказывать об опыте строительной отрасли Китая, но лучше мы этот опыт претворим в проектах в России.
РБГ: Какие проекты вы планируете реализовать в России, используя связи с китайской стороной?
Дерунов: По моему убеждению, необходимо, изучив опыт китайской строительной отрасли в сочетании с конкретной ситуацией и потребностями России, создать банк спроса и предложения на основе практических наработок Ассоциации строителей России, в первую очередь приложив максимум усилий для решения задач региональных строителей. Для этого нужно убрать посредников из цепочки поставщиков строительных материалов, которые идут из Китая. Особенно это касается отделочных материалов. Во-вторых, привлечь в страну современные строительные технологии по производству стройматериалов в виде строительства их производств в непосредственной близости от крупных городов России. И, в-третьих, использовать опыт промышленного производства комплектов домов малоэтажной застройки.
РБГ: Насколько нашим строителям интересны данные проекты?
Дерунов: Приведу только один пример, чтобы наши строители смогли оценить перспективы данного сотрудничества. Возьмем производство комплектов домов для малоэтажного домостроения, которое китайские производители поставили на промышленный поток.
Во время поездки мы посетили несколько производств, применяющих разные технологии утепления стен. При этом все они следуют критериям, которые весьма необходимы для развития строительной отрасли в любой стране. Это скорость строительства дома за счет продуманности и технологичности проекта. Например, нам показывали дома площадью 300 квадратных метров, где от заливки фундамента до окончания чистовой отделки и установки оборудования в дом проходит 3-4 недели при работе бригады из 12 человек. Причем задействовано только 3 квалифицированных рабочих, остальные — разнорабочие.
Следующий принцип — использование современных и экологичных материалов при производстве комплектов домов. Все материалы имеют международные и федеральные сертификаты качества и безопасности. При этом данные дома обладают рядом преимуществ по сейсмо стойкости, выдерживают высокую ветронагрузку, имеют малый вес, что снижает требования к фундаментам.
Для эксперимента мы привезли в Россию несколько таких домов. Они имеют одно важное преимущество: комплект дома, сделанный на промышленной основе, мобилен (от 2 до 6 контейнеров весь дом, общий вес от 16 до 80 тонн). Но самое главное — низкая цена. К примеру, холдинг, который мы посетили в Китае, производит в месяц 250 000 кв. метров комплектов домов, себестоимость строительства которых составляет 250 долларов США за кв. метр. При этом цены на рынке никто не демпингует, просто строители имеют более гибкую систему ценообразования для каждого из проектов.
РБГ: Вы рассказали о достижениях китайской строительной отрасли, а как это можно применить в практической работе российским компаниям?
Дерунов: Хороший вопрос. Вы правы: мало посмотреть и оценить чужой опыт, необходим системный подход использования этого опыта на практике. Поэтому мы разработали ряд принципов, предлагаемых для сотрудничества. Один из них — разделение полномочий. Строители должны строить, производители — производить, транспортники — перевозить, организаторы проектов — их организовывать. Речь идет о максимальной специализации всех участников процесса. Их совместная слаженная работа будет способствовать снижению цены и сроков реализации, а также позволит увеличить объемы реализации товаров и услуг. Члены Ассоциации строителей России сейчас фактически в режиме онлайн получают мощнейший рычаг по подготовке, согласованию, организации бизнеса с китайской стороной, используя всю силу ее государственной системы.
РБГ: А чем данный подход отличается от уже существующих на сегодня проектов в российско-китайских экономических отношениях?
Дерунов: Как и везде, отличия между успешным и провальным проектом — в мелочах, но эти мелочи часто являются определяющими. Мы не собираемся рассказывать российским строителям, как необходимо эффективно работать, но у нас есть существенный аргумент для того, чтобы быть полезным друг другу. Этот аргумент — опыт работы с китайской стороной, послужной список выполненных крупнейших проектов, профессиональная команда. Будущее — за конкурентными преимуществами и желанием эти преимущества получить, для чего опыт китайской отрасли может быть хорошим примером.
Миллиард в квадрате
За последние 5 лет Китай обогнал весь мир по темпам жилищного строительства. Страна демонстрирует весьма успешное решение «квартирного вопроса». Если бы можно было собрать все строящиеся в КНР жилые объекты в каком-либо отдельно выбранном месте, то за сутки там вырос бы целый город с населением в 100 тысяч человек.
2011 год не стал исключением в плане темпов и объемов строительства. И это несмотря на осторожные прогнозы и не самые благоприятные вести с мировых рынков строительства и продаж жилой недвижимости.
Самая многонаселенная страна в мире продолжает успешно решать исключительно важный для каждого человека и каждой семьи квартирный вопрос.
Десять лет спустя
Десять лет прошло с тех пор, как автор статьи покинул КНР после продолжительной работы здесь — в разных городах, в том числе и в Пекине. И вот вернулся. Первое впечатление. Я не в Пекине, а в каком-то неизвестном мегаполисе. Вспоминаю западный район столицы вокруг станции метро «Бабаошань». Десять лет назад здесь была окраина: заброшенные пустыри, одноэтажные лачуги, в которых, как казалось, не жили, а ютились люди. Шиком считались дома-пятиэтажки. И лишь новый, уже тогда функционировавший многоэтажный офис-билдинг Международного радио Китая на этом фоне выглядел эталоном будущего — этаким «мистером в смокинге».
Кто бы мог подумать, что в этом же районе, на месте пустырей и лачуг всего через 10 лет раскинутся новые широкие улицы и зеленые парки, появятся автомобильные развязки, в которых запросто запутаться. «Ведь было время, — подумалось, — по Пекину на автомобиле рулил не хуже, чем по Москве». А сейчас вокруг — незнакомые глазу проспекты, многоэтажные жилые здания, уже освоенные рекламодателями, с призывами купить квартиру именно здесь. И еще — стройки, новостройки и высоченные строительные краны.
Но все это эмоции и первые впечатления после десятилетнего перерыва. Реальные же факты, подтверждаемые цифрами официальной статистики, оказываются еще более впечатляющими.
30 квадратов на каждого
По данным центра финансовых исследований Академии наук КНР, в течение последних 10 лет в Китае ежегодно строилось от 5 до 10 млн новых квартир. Заметьте, квартир, а не квадратных метров!
Лишь несколько цифр, которые наглядно демонстрируют динамику жилстроя в КНР.
Обеспечение граждан жильем стало заботой государства с момента создания Китайской Народной Республики в 1949 году. Тогда на каждого жителя страны приходилось по 3 кв. метра жилой площади.
В 1987 году в Китае обеспеченность жильем в среднем уже составляла 10 кв. м на человека.
За последние 10 лет этот показатель вырос до 30 кв. м.
Как же удавалось и удается в столь короткие исторические сроки успешно решать жилищный вопрос в стране с населением, превышающим миллиард человек? Ведь за цифрами — реальные человеческие жизни, судьбы десятков миллионов семей, огромные усилия государства и политическая воля руководства избавить людей от нужды.
«Через тернии — к звездам» страна и ее граждане шли долгие годы. Хотя, если быть честным, до «звезд» и сейчас еще далеко. «Средняя температура по больнице» — те самые 30 кв. м на человека — еще не признак здоровья и благополучия общества в целом. Ведь есть очень богатые и очень бедные. И живут соответственно: у кого — коттедж или вилла со всеми удобствами на 1000 кв. м, а у кого — лачуга с удобствами на улице. Впрочем, как и в любой другой стране.
Однако благодаря политике реформ и открытости в КНР начались многочисленные эксперименты, появились собственные разработки в области решения жилищного вопроса, был изучен и заимствован опыт других стран. И все это были реальные шаги к решению проблемы.
Но в Китае — всё всегда по-китайски. Такова уж специфика страны, культуры, менталитета. Долго, извилисто, зато уж надежно.
Сначала в ряде городов, включая Пекин и Шанхай, были проведены пилотные жилищные реформы, включавшие повышение квартплаты, введение жилищных субсидий и ряд других шагов. Но они, увы, не продвинули страну к решению проблемы.
Затем китайцы воспользовались идеей Всемирного Банка по созданию жилищных акционерных обществ — прибыльных по своей природе организаций, в деятельность которых государство не должно вмешиваться. Тоже не прижилось.
И вот — рубежный 1995 год. Госсоветом КНР опубликована жилищная программа — «Национальный проект удобного жилья». К этому моменту число семей с высокими доходами быстро росло, увеличивался разрыв между уровнем жизни богатых и бедных. Государство объявило, что отныне жилье не будет бесплатным, а преуспевающие семьи утратят право на субсидии. Это заставило последних искать жилье на рынке. Для населения же со средними и низкими доходами стали строить больше доступных квартир. Была поставлена задача: к 2000 году обеспечить удобным жильем семьи, в которых на человека приходится менее 4 кв. м жилой площади. При этом дополнительные льготы предоставлялись особым группам населения, таким как учителя и пенсионеры. А еще — отдельные предприятия стали предлагать скидки на приобретение жилья уходящим на пенсию сотрудникам.
Постепенно, шаг за шагом, подходили к главному — доступности. Важным стимулом здесь было введение государственного ипотечного кредитования. Причем стоимость жилья поставили в прямую зависимость от его месторасположения, размера и качества. Система государственной ипотеки позволила заметно снизить процентную ставку по сравнению с предложениями коммерческих банков. Правда, получить такой кредит можно только при покупке квартиры площадью не более 100 кв. м. Тем самым китайские власти определили, что государство намерено помогать в решении квартирных проблем только самым нуждающимся.
Предлагались, отрабатывались и другие варианты. В итоге был найден путь, позволяющий учитывать интересы практически всех слоев населения — от самых зажиточных до живущих за порогом бедности. Причем акцент в избранной политике был сделан на последних — нуждающихся в социальном жилье.
Квартира по-китайски
Для этого, в силу разных жизненных обстоятельств, надо быть, увы, просто бедным. Таких в Китае предостаточно. И это уже никак не китайская специфика, а реалии жизни людей на всей нашей планете, число которых совсем недавно перевалило за 7 млрд.
Что в Китае подразумевают под словом «жилье»? Это необходимо знать, чтобы понять, ради чего стоит бороться за социальную площадь.
Согласно «Национальному проекту удобного жилья» новые квартиры должны иметь спальни, гостиную, кухню, туалет, кладовую и балкон. Дома в 7 этажей и выше должны быть оборудованы лифтами. Обязательно наличие помещения для стиральной машины со сливной трубой. Сдача жилья без кухонь и туалетов исключена. Такие были приняты стандарты. При этом под жилой площадью подразумевается площадь квартиры, не включающая метраж кухни и санузла. Разумно. Живем-то мы не в санузле и не на кухне.
Перечислены, вроде, обычные условия для проживания. Но каково из лачуги, где на человека приходится по 3-4 кв. м, перебраться едва ли не в царские хоромы.
И что для этого надо?
Всего три условия: зарабатывать не более 570 долларов в месяц на семью из трех человек, причем чтобы на каждого приходилось менее 10 кв. м жилплощади; иметь, увы, проблемы со здоровьем. И, наконец, быть везучим.
Если первые две позиции в принципе понятны, то о везении стоит сказать отдельно. Речь идет об обычной лотерее, в которой социальное жилье разыгрывается между теми, кто соответствует двум первым условиям.
А уж там — кому повезет, тот и получит социальную квартиру. Зато — по справедливости, а не по блату — «через черный ход» или по звонку свыше. И все под контролем.
Фемида на страже семейного очага
В 2011 году нуждающимся в жилье по льготным социальным схемам предоставлено 10 млн квартир, что на 70% больше, чем годом ранее. Это обошлось бюджету в 15,5 млрд долларов.
Причем привилегия строить доступное социальное жилье предоставлена только проверенным в деле застройщикам. Как пояснил глава пекинского управления по реализации программы доступного жилья Цзоу Цзиньсун, такие проекты интересны бизнесменам прежде всего из-за масштаба открывающегося рынка и доходов от последующего обслуживания комплексов.
Во-вторых, государство обязывает застройщиков передавать в социальную сферу 20% возводимых квартир. Несмотря на то что такие квадратные метры приходится отдавать по низким ценам, китайские девелоперы на это соглашаются. И вот почему. Таким образом они получают государственную гарантию сбыта квартир в построенных ими домах. То есть зарабатывают свои деньги объемами построенного жилья и стопроцентной гарантией, что вернут вложенные средства, хоть и не с такой большой прибылью, какую получили бы на свободном рынке. Но ведь коммерческое жилье еще надо продать. А это — время. А время, как известно, деньги. Вот и получается: отдай дешевле, принеси пользу нуждающимся, но все равно останешься с прибылью и в стабильной финансовой ситуации, которую гарантирует государство.
Руководство Китая отдает себе отчет в сложности решаемых проблем, в необходимой прозрачности всех процедур предоставления социального жилья. Контроль над бизнесом — жесточайший. Украсть ничего не получится. За откат чиновнику виновных ждет жестокое наказание. Иногда — в высшей мере жестокое.
Новый год. Пора подумать о новоселье
В предстоящие 5 лет китайские власти намерены «в целом решить задачу по обеспечению жильем населения с низкими доходами». Согласно планам, утвержденным Госсоветом КНР, с 2011 по 2015 год по программе доступного жилья будет реализовано 36 млн квартир. А это значит, что в новом, 2012 году их будет построено более 7 млн. Около 2 млн китайских семей в ближайший год смогут справить новоселье в современных домах со всеми бытовыми удобствами.
В 2011-2013 годах около 20% населения Китая смогут частично или полностью решить жилищную проблему с помощью государства.
Масштабы Китая и масштабы его жилищных проблем — колоссальны. Об этом говорят все и на всех уровнях. Но власти стараются справиться, отдавая себе отчет в том, что реализация той же программы «Удобное жилье» является залогом социальной и политической стабильности в стране. Дать миллионам граждан КНР жилье — первейшая из задач, и решается она более чем эффективно и быстро. В том числе во многом благодаря жесткой борьбе с коррупцией.