Незавершенное строительство. Налоговый вычет возможен?
Приветствую читатель, сегодня поговорим о возможности получить налоговый вычет на объект незавершенного строительства. Давайте начнём.
Имущественный налоговый вычет предоставляется, в случае приобретения на территории РФ жилого дома, а также земельного участка, который предоставлен для индивидуального жилищного строительства или на котором расположен приобретаемый жилой дом. Вычет возможен и при покупке доли недвижимости (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
До тех пор, пока строящийся дом непригоден для проживания в нем, он не может признаваться жилым. Только с момента регистрации права собственности на жилой дом у налогоплательщика возникает право на имущественный вычет. При обращении за вычетом обязательным является документ, подтверждающий право собственности налогоплательщика на жилой дом или долю в нем.
Вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов на приобретение объекта незавершенного строительства и на его достройку в размере, не превышающем 2 млн руб. (пп. 1, 7 п. 3 ст. 220 НК РФ). Т.е., если приобретен объект незавершенного строительства, то получить вычет можно после его достройки и регистрации права собственности на жилой дом.
При достройке объекта незавершенного строительства вычет предоставляется в отношении расходов на:
— приобретение земельного участка под индивидуальное жилищное строительство;
— разработку проектной и сметной документации, приобретение строительных и отделочных материалов, оплата работ или услуг по отделке, расходов на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации.
Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Доходы от продажи недвижимости освобождаются от обложения НДФЛ, если имущество находилось в собственности налогоплательщика не менее минимального предельного срока владения. По общему правилу это пять лет, если недвижимость приобретена после 01.01.2016 (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2, 4 ст. 217.1 НК РФ).
Минимальный срок владения составляет три года, если недвижимость вы получили, например, в собственность по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника либо приобрели его до 01.01.2016 (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Если проданный объект незавершенного строительства принадлежал вам на праве собственности менее минимального предельного срока владения, то доходы от его продажи облагаются НДФЛ. При исчислении налога, подлежащего уплате, доходы можно уменьшить на имущественный вычет, если вы являетесь налоговым резидентом РФ (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Справка: налоговый резидент РФ — гражданин РФ, фактически находящийся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Вычет предоставляется в размере фактически полученного дохода, но не более (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):
· 1 млн руб. — в отношении доходов, полученных от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также доли (долей) в указанном имуществе;
· 250 000 руб. — в отношении иного недвижимого имущества.
Поскольку объект незавершенного строительства не является жилым объектом, в целях получения имущественного налогового вычета он относится к категории «иного недвижимого имущества» и максимальный размер имущественного вычета при его продаже составляет 250 000 руб.
Вместо указанного вычета налогоплательщик вправе уменьшить полученный доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение объекта незавершенного строительства (в том числе его достройку и отделку) (пп. 2 п. 2, пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ).
Если статья была полезна ставьте лайк и подписывайтесь на канал.
Как продать объект незавершенного строительства в 2020 г.?
2. Понятие объекта незавершенного строительства.
3. Условия для совершения сделок с объектом незавершенного строительства.
Пробелы в законодательстве в отношении объектов незавершенного строительства по причине относимости их к недвижимости порождали большое количество споров в отношении данных объектов, а при рассмотрении споров суды были вынуждены самостоятельно разрабатывать правовой режим регулирования объектов незавершенного строительства, устраняя пробелы в законодательстве.
2. Понятие объекта незавершенного строительства.
Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, объекты незавершенного строительства подпадают под режим «недвижимого имущества». Но само определение объекта незавершенного строительства в законодательстве по-прежнему отсутствует, что вызывает значительные сложности в судебной и правоприменительной практике при квалификации тех или иных объектов в качестве не завершенных строительством объектов (объектов незавершенного строительства).
Исходя из п. 1 ст. 55, п. п. 1, 2 ст. 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие его всем требованиям законодательства, градостроительным и строительным нормам и правилам, а также проектной документации и допускающим его эксплуатацию в соответствии с разрешенным использованием (назначением), является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Отсутствие разрешения на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию и есть тот самый основополагающий признак, позволяющий отделить завершенные строительством объекты от незавершенных.
3. Условия для совершения сделок с объектом незавершенного строительства
Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Условия для совершения сделок с объектом незавершенного строительства:
-недострой не должен быть предметом действующего договора строительного подряда.
В противном случае согласно ст. 740 Гражданского кодекса Российской Федерации у подрядчика сохраняется право на продолжение работ и, следовательно, объект не будет свободен от прав третьих лиц. В п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что сделки с объектом незавершенного строительства незаконны, если он является предметом договора строительного подряда.
-нужно пройти процедуру государственной регистрации права на данный объект в Росреестре.
Чтобы зарегистрировать право собственности на недостроенный объект, понадобятся разрешение на строительство, документы, подтверждающие права на земельный участок.
Здание или сооружение считается самостроем, если возведено на земле, не отведенной для этой цели, без соответствующего разрешения, без утвержденного проекта или с существенными отклонениями от него, а также с грубым нарушением основных строительных норм и правил.
Незаконное строение по решению суда может быть снесено, причем за счет застройщика.
После процедуры госрегистрации объекта незавершенного строительства и оформления на него права собственности он может быть предметом сделок (ст. 130 и 219 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 14 и подп. 4 п. 1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
При оформлении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства продавцу необходимо будет представить покупателю следующие документы:
-разрешение на строительство;
-государственный акт на право собственности на земельный участок или договор аренды земельного участка;
-проектно-разрешительную документацию на строительство;
Согласно ст. 549 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе данные, позволяющие установить его расположение на земельном участке.
В случае с объектом незавершенного строительства все существенные признаки данного объекта должны быть прописаны в договоре купли-продажи как можно более детально, чтобы недостроенный объект был четко идентифицирован (местонахождение, ориентировочная площадь, характеристики в соответствии с проектной документацией и т.п.). Договор также должен предусматривать цену, установленную за единицу площади или иным образом.
После заключения сторонами договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, сторонам необходимо зарегистрировать переход права собственности на данный объект к покупателю в Росреестре.
Налог при продаже объекта незавершенного строительства
Добрый день. У меня такой вопрос: как рассчитать налог 13% при продаже объекта незавершенного строительства стоимостью 350,000р? И учитывают ли в расчете налога, сумму покупки этого объекта в размере 120,000р?
Объект незавершенного строительства стоит на кадастровом учете?
Сделка купли-продажи(покупки) была зарегистрирована?
ГК РФ Статья 130. Недвижимые и движимые вещи
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Если владеете недвижимостью в течение пяти лет и более с момента её гос. регистрации, то, при продаже этой недвижимости Вам не нужно платить НДФЛ с её продажи.
В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
Если срок владения недвижимостью не превышает 5 лет, следует определить налогооблагаемую базу (доход).
В тех случаях, когда доход (цена продажи) меньше кадастровой стоимости недвижимости, для определения дохода, подлежащего налогообложению, нужно руководствоваться статьей 217 НК РФ.
В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Продавец продал 10 февраля квартиру за 500 000 руб., кадастровая стоимость которой на 1 января года продажи 2 000 000 руб., т.к. цена продажи меньше её кадастровой стоимости, налог будет рассчитываться не с 500 000 руб., а с 1 400 000 руб. (2 000 000 руб. х 0,7).
Варианты определения суммы НДФЛ с продажи объекта незавершенного строительства
1) 13% от дохода с продажи недвижимости (с учетом ст. 217 НК РФ) за вычетом затрат на её приобретение (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
13% х (350 000 руб. (если доход больше кадастровой стоимости) — 120 000 руб.) = 29 900 руб..
2) 13% от дохода с продажи недвижимости (с учетом ст. 217 НК РФ) за вычетом имущественного налогового вычета 250 000 (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
13% х (350 000 руб. (если доход больше кадастровой стоимости) — 250 000 руб.) = 13 000 руб. .
1)имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества