Определение стоимости строительства по объектам-аналогам
Если для целей составления сметы по проекту отсутствуют необходимые укрупненные сметные нормативы стоимости строительных работ, то на стадии предпроектной разработки могут использоваться стоимостные показатели объектов-аналогов. Они берутся из смет на строительные работы по тем объектам, которые были построены или спроектированы ранее. Здесь используются показатели стоимости, которые разрабатываются на укрупненные измерители строительных объектов:
- 1 кубометр строительного объема;
- 1 квадратный метр площади;
- 1 тонна оборудования;
- 1 километр длины инженерных сетей и так далее.
Анализ стоимостных показателей для большого числа построенных в России объектов позволил составить справочник «Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам». Он сокращенно называется УПБС-2001 и используется в работе инженеров-сметчиков и оценщиков. Его можно использовать при расчете сметной стоимости строительства на нескольких стадиях:
- обоснование инвестиций;
- планирование капитальных вложений;
- подготовка подрядных конкурсов.
Для объектов-аналогов предусмотрено наличие современных проектно-конструктивных и организационно-технологических решений. Стоимость, которая определена в УПБС-2001, включает в себя стоимость, уплачиваемую за строительно-монтажные работы, оборудование, мебель, прочие работы и затраты.
Если предполагается разработка сметы по объекту-аналогу, то при выборе его необходимо соблюдение максимального соответствия характеристик проектируемого или аналогичного объекта по нескольким признакам:
- конструктивно-планировочное решение;
- производственно-технологическое назначение;
- функциональное назначение.
Чтобы учесть при подготовке смет для аналогов отклонения в проектных решениях некоторых конструктивных элементов зданий и видов работ (например, характер отделки, конструкция пола или кровли) необходимо выполнить корректировку показателей. Для этого используются удельные веса цены конструктивных элементов, которые берутся из справочника.
Для укрупненных показателей стоимости и показателей по объектам-аналогам должна выполняться привязка к условиям возведения того здания или сооружения, которое оценивается. Процедура привязки заключается в том, что корректируются стоимостные показатели в зависимости от природно-климатических особенностей и уровня цен в районе проведения строительных работ.
Природно-климатические условия возведения строительных объектов при составлении сметы по объекту-аналогу учитываются в проектных решениях несущих и ограждающих конструкций, а также фундаментов. Если строительство планируется вести в районе с сейсмической активностью, то здесь при расчете сметы на строительство дома необходимо использовать отдельные поправки, размеры которых берутся с опорой на имеющийся опыт.
При возведении зданий промышленного назначения в их строительной части удорожание материалов в смете обычно рассчитывается с использованием следующих коэффициентов:
- 1,04 — при сейсмичности 7 баллов;
- 1,05 — 8 баллов;
- 1,08 — 9 баллов.
Территориальные различия, существующие в уровне цен на строительные работы в конкретном регионе, учитываются за счет использования поправочных коэффициентов к стоимости, которая определена по показателям базовых цен (обычно в качестве базы для составления смет по объектам-аналогам используется Московская область).
Пересчет базисной стоимости в текущий уровень цен осуществляется с использованием индексов по элементам сметной стоимости в строительстве, среди которых строительно-монтажные работы, приобретение мебели, оборудования и инвентаря и прочие расходы.
Недвижимое имущество:Раздел 5. Сравнительный подход к оценке
Содержание
5.1. Выбор аналогов
5.1.1. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1 [2]). Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.
Комментарии к определению «объект-аналог»:
№ п/п | Фрагмент определения | Комментарий |
---|---|---|
1 | … сходный объекту оценки … | Критерием схожести является разница в значениях факторов стоимости объекта оценки и объектов-аналогов. где: ∆ЦОП – разница в значении ценообразующего параметра между объектом оценки и объектом-аналогом. Пороговое значение схожести (аналог / не аналог) определяется индивидуально – зависит от значений ценообразующих параметров объекта оценки, объектов-аналогов и рыночной конъюнктуры. |
2 | … по основным … характеристикам… | Основные характеристики, влияющие на стоимость = существенные факторы стоимости → критерий существенности. Критерий существенности зависит от:
|
3 | … и другим характеристикам … | К другим характеристикам, выходящим за рамки групп «экономические», «материальные» и «технические» может быть отнесена группа правовых характеристик: объем прав на объект оценки и его составные части, наличие сервитутов и обременений. |
5.1.2.Выбор объектов-аналогов.
5.1.2.1. Требования п. 22 ФСО № 7:
- в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (п.п. «б»);
- при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (п.п. «в»).
5.1.2.2. Критерии выбора объектов-аналогов: Таблица 20
№ п/п | Критерий | Комментарий | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
1 | Обеспечение максимальной точности расчетов | При прочих равных условиях следует выбрать такие аналоги, различия в ценообразующих характеристиках которых с объектом оценки могут быть учтены максимально точно. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2 | Информация по объектам-аналогам должна описывать все существенные факторы стоимости. | См. п. 2 табл. 19. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
3 | Значения существенных факторов стоимости должны быть близки к объекту оценки. | См. п. 1 табл. 19. Ключевым является совпадение у объекта оценки и объектов-аналогов варианта наиболее эффективного использования (НЭИ). НЭИ в т.ч., определяет отнесение объекта к тому или иному сегменту рынка. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
4 | Выборка объектов-аналогов должна быть репрезентативна текущей ситуации на рынке. | Репрезентативность – соответствие характеристик выборки данных, используемых в расчете характеристикам, генеральной совокупности данных в целом (всех потенциально доступных данных в определенном сегменте рынка). Репрезентативность определяет, насколько возможно распространять результаты моделирования на основе определенной выборки на всю генеральную совокупность, из которой она была взята. При некотором упрощении, ближайшим аналогом термина «репрезентативность» из математической статистики является «достаточность» из законодательства об оценочной деятельности. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
5 | Источники получения информации по объектам-аналогам должны быть открытыми, либо информация должна быть документально подтверждена. | Текст ячейки | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
6 | Следует использовать аналоги, существенное различие в цене которых относительно друг друга могут быть объяснены известными значениями факторов стоимости. | Должны быть понятны причины отличия цен объектов-аналогов (с учетом рыночной волатильности). | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
7 | Следует использовать аналоги, различия в факторах стоимости которых могут быть учтены в расчетах. | Ряд различий в факторах стоимости не могут быть учтены в расчетах в связи с отсутствием необходимых аналитических и статистических данных. Подобные аналоги не рекомендуется использовать в расчетах. 5.2. Корректирование цен аналогов5.2.1. Направление внесения корректировок:
5.2.2. Основные группы корректировок, применяемых в сравнительном подходе к оценке недвижимости (п.п. «е» п. 22 ФСО №7 [5]]:
5.2.3. По характеру влияния на стоимость корректировки подразделяют на:
или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. 5.2.4. Основными методами определения величины корректировок являются: 5.2.4.1 Величина корректировки определяется тем, как рынок реагирует на различие в значении соответствующего ценообразующего параметра объекта оценки и объекта-аналога.
5.2.5. Аддитивная модель внесения относительных корректировок – модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок: Модель предполагает, что корректировки не испытывают взаимного влияния (предполагается, что рынок оценивает каждую характеристику независимо от других характеристик). 5.2.6. Мультипликативная модель внесения корректировок : 5.2.7.«Самолетик Зумберга» – мнемонические правила внесения относительных корректировок. 5.2.7.1. Отправные точки для понимания принципов внесения относительных корректировок:
5.2.7.2. Что должно быть в знаменателе дроби. Знаменатель – это база расчета, это то, от чего необходимо найти отличия, и если не указано конкретное значение, то это единица. Обозначения для дальнейших расчетов: О – объект оценки; А – объект-аналог. Вопрос 1: на сколько 100 отличается от 90? Как 100 относится к 90? На сколько 100 больше (или меньше), базового значения — 90? В данном случае основой для сравнения (знаменателем) является 90. Необходимо определить насколько именно от этой основы (базы) отличается другая величина: (100-90)/90. Вопрос 2: на сколько 90 отличается от 100? (90-100)/100, поскольку мы определяем отличие именно от ста. Таким образом, если по условиям задачи дано, что «аналог дороже (или дешевле), чем объект оценки», то «чем что» и является знаменателем, именно от этого и ищем отличия, и получим: (А — О) / О. Если же по условию «объект оценки дешевле (или дороже), чем аналог», то получим: (О — А) / А. Это и есть первое главное правило относительных корректировок. 5.2.7.3. Определение корректирующих коэффициентов в сравнительном подходе. Правило определения корректирующих коэффициентов в сравнительном подходе – аналог всегда в знаменателе. Для того, чтобы определить корректировку сравнительного подхода, необходимо сначала определить относительные стоимости (факторы стоимости) О и А, приняв за единицу величину стоимости, относительно которой определяются отличия (ту самую, которая «дороже чем что», или «дешевле чего»), а уже после этого жёстко соблюсти правило «аналог всегда снизу», и разделить полученную относительную стоимость О на относительную стоимость А. Пример: А дороже О на 30%. Дороже чего? Дороже О. О = 1. А = 1 +30% = 1,3. И теперь, чтобы определить корректирующих коэффициент: О / А = 1 / 1,3 = 0,77 (или «минус» 23% ). И это является одной из самых частых ошибок экзамена. Весьма часто, для того, чтобы определить корректировку для данного примера, экзаменуемые попросту уменьшают величину А на 30%, поскольку «он же дороже на 30%, значит его надо уменьшить на 30%). И это является ошибкой. Вспомните НДС: чтобы его добавить, надо прибавить к базе расчёта 18%, а чтобы его вычленить из стоимости с НДС, нельзя просто вычесть 18%, необходимо разделить на 1,18. Чтобы себя проверить, вычтите из А (взяв любое значение стоимости) 30%, получив якобы стоимость О, а потом к этой стоимости О вновь прибавьте 30%. Получили первоначальную стоимость? Нет! А по условию А больше О именно на 30%, т.е. прибавив к О 30% мы должны получить А, и прибавив к 1 те самые 30%, получим 1,3 — наш А, равно как к 0,77 прибавив 30%, получим единицу. А вот к 0,7 прибавив 30%, единицу не получим. 5.2.7.4. Элементы визуализации для облегчения запоминания – «самолетик Зумберга» Полученные факторы стоимости для наглядности можно свести в «самолётик Зумберга»: Таблица 23.
Трансформируем данные табл. 23 применительно к трем объектам-аналогам:
Помня, что корректирующий коэффициент равен О/А, а величина корректировка равна (О-А)/А, или (О/А)-1, получим
Определение размера корректировок:
5.2.7.5. Внесение последовательных корректировок На экзамене присутствуют задачи, где необходимо определить сложные последовательные корректировки, т.е. различия указаны не к одной и той же величине, а к последующей (или предыдущей). Например:
Если по условиям задачи О и А являются соседними строками таблицы, то сложности не возникает. Например, О – «введен в эксплуатацию», а А – «начато строительство надземной части». База расчёта (основа для поиска различий) в данном случае – введен в эксплуатацию. Соответственно, О = 1, А = 1 – 15% = 0,85. Помня, что «аналог снизу», корректирующий коэффициент для аналога составит 1 / 0,85. А если по условиям задачи корректировать придётся через стадию, например, О – «введён в эксплуатацию», а А – «начаты земляные работы», тогда удобнее сразу сделать таблицу стоимостей относительно предыдущей стадии, и относительно базовой величины.
Стоимость стадии «начаты земляные работы» относительно базовой стадии «Введён в эксплуатацию» определена аналогично износу по мультипликативной модели: 1 х (1 – 15%) х (1 – 10%) или 1 х 0,85 х 0,9 Другими словами, для того, чтобы определить стоимость «начаты земляные работы» относительно «введён в эксплуатацию», необходимо перемножить друг на друга все последующие стадии. И при условии, если О – «начаты земляные работы», а А – «введен в эксплуатацию», корректировка составит: 0,765 / 1 – 1 = -23,5%, но никак не (-10)+(-15)=-25% Примечание: если мы найдём различия 0,765 от 0,85, то получим те же самые -10%: 0,765/0,85 – 1 = -0,1 или -10%. 5.2.8. На что обратить внимание: 5.2.8.1. В практической деятельности:
5.2.8.2. На квалификационном экзамене: в условии некоторых задачах прямо указывается последовательность внесения корректировок и их взаимное влияние. 5.3. Метод сравнения продажМетод сравнения продаж – определение рыночной стоимости объекта путем анализа цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом. C A i C K = C A i × [ k 1 × k 2 × . . . k n ] ± [ k 1 ± k 2 ± . . . k m ] , <\displaystyle C_
5.4. Метод валового рентного множителя (мультипликатора)Валовый рентный множитель (валовый рентный мультипликатор) – показатель, равный отношению цены продажи к валовому доходу от объекта недвижимости. 5.5. Метод регрессионного анализа5.5.1. Регрессионный анализ – статистический метод исследования влияния одной или нескольких независимых переменных на зависимую переменную (применительно к оценочной деятельности – влияния ценообразующих параметров на стоимость). C = C = f ( C O P 1 , C O P 2 , . . . . , C O P i ) , <\displaystyle C=C=f(COP_<1>,COP_<2>. COP_),> 5.5.2. Основные понятия теории вероятностей и математической статистики [28]:
|