Объединить две квартиры в одну на стадии строительства

Можно ли объединить несколько квартир в одну?

Иногда квадратных метров одной квартиры становится мало или хочется купить большое пространство в понравившемся доме, а квартиры в нем могут быть однокомнатными. В таких случаях собственники могут решиться на объединение двух и более квартиру в одну. Будет ли такая перепланировка законной? Сразу ответим: да, юридически и технически объединение нескольких квартир в одну возможно .

Объединение квартир – это процесс совмещения нескольких объектов недвижимости в один. При этом старые объекты аннулируются, а на их месте возникает новый отдельный объект недвижимости. Объединение проходит через смежную стену или перекрытие квартиры.

О том, как согласовывать объединение квартир, а так же о реальных примерах и необходимых документах вы можете почитать тут .

Особенности согласования перепланировки при объединении квартир

Согласно действующей нормативной базе, запрета на объединение двух и более квартир не существует. В нашей практике были успешно объединены даже пять квартир. Поэтому не без оснований можем с уверенностью сказать, что объединение двух и более квартир разрешено законом.

Процесс, конечно, отличается от стандартной схемы согласования перепланировки квартиры и, как правило, занимает больше времени на каждом этапе согласования. При такой перепланировке есть свои нюансы, а также вы можете столкнуться с инспектирующими службами, которые не встречаются на этапах классической перепланировки в квартире.

Квартиры можно объединить и по горизонтали и по вертикали, но необходимым условием является техническая возможность выполнения перепланировки при объединении квартир. Этот процесс чаще всего проходит посредством устройства проема в несущей стене или в перекрытии между этажами. Для этих целей проводится техническое обследование специализированной организацией, которая производит строительные расчеты и выдает заключение о возможности и условиях устройства проема в несущих стенах.

Согласование перепланировки при разъединении квартиры на несколько других

Также мы не раз согласовывали процедуру разъединения квартир. Технически это сложнее, чем объединение, так как в каждой квартире должны обязательно быть санузел и кухня.

После успешного объединения квартир в одну некоторые собственники через некоторое время решают ее разъединить. Для реализации этого желания придется пройти всю процедуру согласования проектной документации заново.

Пример объединения квартир в одну

На планах БТИ на этаже было две смежные квартиры, после объединения которых получилась квартира с одним номером и одной кухней. В реестр также были внесены изменения: документы на две квартиры были аннулированы, а на их месте образован новый единый объект – квартира с суммарной площадью двух смежных квартир.

Источник

Как законно объединить две квартиры в одну?

Выкупить соседнюю квартиру (сверху, сбоку, снизу), прорубить соединяющую дырку и наслаждаться вдвое увеличенной площадью.

Затея очень неплохая!

Бывает и так, что в новостройке нет подходящих Вам квартир: по количеству комнат, площади или цене. Например, в новостройке нет 3-комнатных квартир, а сам дом — хороший.

Решение — купить соседние одно- и двухкомнатную и получить шикарную «трёшку» с кухней гостиной.

Как такового руководства для объединения квартир нет, поэтому используется план по перепланировке с небольшим отличием — в итоге получается не две квартиры, а одна. А значит, нужно менять кадастровый номер. Но об этом чуть позже.

Варианты объединения квартир

Пример объединения двух квартир в одной из новостроек.

Если квартиры находятся на одном уровне:

• Сделать дверь между квартирами и на этом остановится. У квартиры останется два отдельных входа.
• Убрать стену между квартирами совсем. Например, если смежными являются кухни — снести стену и получится кухня-гостиная.
• Объединить квартиры с помощью тамбура и сделать большую прихожую.

Если на разных уровнях — пробить лестницу.

Переустройство помещений

Самая большая проблема при объединении двух квартир — у вас получится 2 кухни и 2 санузла. Если два санузла в трёхкомнатной квартире — это плюс, (можно один устроить как гостевой или вообще оборудовать как сауну), то две кухни в квартире не нужны точно.

Если вы хотите использовать кухню как спальню, вызовите мастера, пусть перекроет подачу воды газа. Сами трубы срезать противозаконно, так же как и закрывать воздуховод.

Раз вы точно решились, план действий такой:

• Сделать проект объединения.
• Согласовать проект и получить разрешение на перепланировку.
• Провести работы по перепланировке.
• Согласовать перепланировку.
• Обновить информацию в ЕГРН.

Почему обязательно нужно делать проект

В вашем доме между квартирами может быть не несущая стена. Многие думают: ведь это незначительное изменение, зачем делать проект?

В каждом доме есть свои нюансы: в панельном не несущие стены являются «разгрузочными», а в монолитном доме, хоть и нет несущих стен внутри дома, но есть колонны, которые трогать ни в коем случае нельзя.

Ни один специалист не возьмет на себя такую ответственность и не пропустит перепланировку без проекта.

Квартира с несогласованной планировкой может вызвать массу проблем при продаже . Например, под такую квартиру не дадут ипотеку. Да и кто захочет купить жилье, из-за которого (необязательно, конечно) может рухнуть весь дом.

Если вы все таки решились и сделали перепланировку, то, когда все это откроется, суд обяжет вас вернуть всё как было за свой счет.

Где сделать проект перепланировки

В любой организации, у которой есть допуск СРО, то есть разрешение на проектирование. В идеале обратиться к той компании, кто проектировал этот дом. Но со старым фондом это просто невозможно, поэтому, лучше всего обратиться в крупную проектную организацию.

Чтобы узнать, есть ли у компании допуск, нужно найти ее в реестре. Раньше строителям выдавали лицензии, а теперь вносят в реестр СРО.

Запросите у компании их свидетельство о допуске к работам. Так вы увидите их номер в реестре.

У этой организации есть допуск

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о безопасности и допустимости перепланировки. Не забудьте забрать это заключение вместе с готовым проектом.

Согласование проекта и разрешение на перепланировку

Готовый проект нужно отнести в районный отдел архитектуры.
Где находится ваш и график работы по районам можно уточнить на сайте Администрации .

Кроме этого вам понадобятся документы:

• Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 N 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» (Приложение 1);
• Правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии), которыми являются сведения, содержащиеся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр);
• Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения;
• Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения, выдаваемый Тверским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ»;
• Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
• Заключение органа по охране памятников архитектуры , истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, выдаваемый Комитетом по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области.

В течении 30-45 дней вам выдадут разрешение на проведение строительных работ. Если нет, то придется или судится с отделом архитектуры или переделывать план.

Провести работы по перепланировке

Обязательно сделайте всё точно по по проекту, который вам согласовали. Если что-то пойдет не так, комиссия не примет у вас перепланировку и придется все переделывать. Также помните, что любая перепланировку вредит вашему дому!

В распоряжении вам четко пропишут согласованные работы и сроки, к которым все должно быть готово. Еще там указано, что вы будете обязаны впустить комиссию для подтверждения того, что все сделано правильно. Никто ведь не хочет попасть под суд, верно?

Согласование перепланировки

Когда все работы будут сделаны, вам нужно обратиться в администрацию района.

Там вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, сходится ли конечный результат с проектом. Если всё в порядке, вам выдадут соответствующий акт.Теперь нужно заново ввести квартиру в эксплуатацию. Нужны следующие документы:

• заявление по форме №2 о том, что был составлен акт приемочной комиссии;
• паспорта собственников;
• все документы о разрешении на перепланировку;
• новых техпаспорт.

Через 30 дней вам выдадут разрешение на эксплуатацию.

Обновить информацию в ЕГРН

Теперь по факту у вас вместо двух квартир одна. И об этом нужно внести соответствующую запись в кадастре недвижимости. Полный пакет документов лучше уточнить в местном МФЦ, но вот то, что вам понадобится точно:

• паспорт и документы на собственность;
• техплан;
• разрешение на ввод;
• документы, которые вы сдавали в отдел архитектуры для согласование перепланировки.

В общем, вам понадобится всё то, что вы оформляли и получали в течении всего процесса объединения.

Через неделю вам выдадут выписку из ЕГРН с новым кадастровым номером и новым планом квартиры.

Поздравляем! Теперь вы все сделали по закону и у вас не будет проблем ни с соседями, ни с будущими покупателями.

Лайфхак!

Если вы не собираетесь потом продавать такую квартиру, а все изменения в планировку ограничатся проёмом в одной ненесущей стене, то можете и не заморачиваться с узакониванием перепланировки.

Когда будет нужно продать квартиру, просто восстановите стену и получите обратно 2 квартиры, которые продать будет проще и быстрее.

Помните, в начале статьи мы объединили одно- и двухкомнатную квартиры в трёхкомнатную? Настало время обратных превращений.

Источник

Застройщики предлагают покупателям объединять несколько маленьких квартир в одну большую

Интервью с акционером Capital Group Павлом Тё: «На рынке останется не больше 10 крупных игроков»

Как девелоперы выживают в кризис

Самый ходовой товар – малогабаритные студии (минимальный бюджет при максимальной цене за 1 кв. м), – решили девелоперы, соответственно, именно студии и однокомнатные квартиры или «евродвушки» преобладают сейчас в новом предложении. Предполагается, что их покупают как первое жилье молодые бессемейные граждане – или люди пожилые. Семейные, которым нужно больше одной спальни, еще должны поискать приемлемый вариант.

Если есть желание и деньги, можно приобрести любое количество квартир в доме, ограничений нет, уточняет Вера Богучарова, замруководителя юридического департамента Est-a-Tet. На элитных объектах с помощью одной такой сделки можно выполнить чуть ли не месячный план продаж. Екатерине Румянцевой, председателю совета директоров Kalinka Group, известны случаи, когда для семьи выкупался целый этаж. В практике компании Savills в России были клиенты, которые покупали и объединяли квартиры для получения дополнительных видовых характеристик.

Поправки о компенсационном фонде для защиты дольщиков внесены в Госдуму

На объектах эконом-класса размах не тот, но покупка двух однокомнатных квартир под будущее объединение тоже случается, и риэлторы уже готовы отметить это как тенденцию. Впрочем, в компании «Миэль-новостройки» долю покупок смежных квартир с целью объединения на первичном рынке в массовом сегменте оценивают не более чем в 5% (против 8–10% в элитном сегменте, данные Kalinka Group).

Цена 1 кв. м в маленьких квартирах, как правило, выше, чем в больших, напоминает Сергей Егоров, партнер S.A. Ricci. Как минимум поэтому «объединение» может быть невыгодно клиенту. Впрочем, для застройщика оптовый покупатель – желанный клиент, можно было бы рассчитывать на скидки. По словам Анатолия Довганя, директора аналитического департамента Savills в России, дисконт при покупке больших площадей может достигать и 10% от общей стоимости объектов, но опять же – это сведения с рынка элитной недвижимости. В компании «Бест-новострой» покупку двух квартир «оптовой» не считают. В 2016 г. за покупку двух квартир в комфорт-классе можно было рассчитывать всего на 1–2% скидки. На старте продаж в инвестиционно привлекательных проектах и того нет, добавили в «Бест-новострое».

Это забота покупателя

Объединять квартиры можно как на этапе строительства дома, так и в построенном объекте. Но сами застройщики крайне редко утруждаются этим. Впрочем, в некоторых случаях, рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новостроя», они идут навстречу клиенту и не возводят стену между квартирами, чтобы покупателю потом не нужно было ее ломать.

По закону застройщики обязаны вводить объект в эксплуатацию в соответствии с утвержденной документацией. Богучарова объясняет: «До начала строительства застройщик должен разработать проектную документацию, в которой указаны все будущие помещения в здании, провести ее экспертизу, получить разрешение на строительство и для реализации квартир опубликовать проектную документацию, в которой так же указываются все помещения строящегося дома. Чтобы продать квартиры на этапе строительства, застройщик заключает с покупателем в соответствии с ФЗ-214 договор долевого участия и регистрирует документ в Росреестре. И в договоре должна быть указана та квартира, которая есть в проектной декларации. Чтобы внести изменения в проект, юридически и фактически объединить квартиры, застройщику нужно пройти все эти этапы заново». При объединении нескольких квартир могут измениться технико-экономические показатели, добавил Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель», что, в свою очередь, может привести к внесению изменений в проект всего жилого комплекса.

Чаще застройщики предусматривают лишь «возможность» объединения смежных квартир, благо монолитное домостроение это позволяет. Порой даже есть соответствующие расчеты. Или они выполняются по заказу клиентов: делается дополнительный проект, чтобы проверить, можно ли прорубить проходы в несущих стенах в нужном месте или реализовать нестандартные проекты планировок самих квартир и какова будет нагрузка на конструкции, объясняет Екатерина Сванидзе, партнер архитектурной студии Dvekati.

По словам Доброхотовой, в ЖК «Маяк» в Химках покупатели берут квартиры блоками: однокомнатная плюс однокомнатная или однокомнатная плюс двухкомнатная. И в дальнейшем почти в 90% случаев эти квартиры объединяют в одну. В этом проекте расположение квартир таково, что все они имеют вид на воду (комплекс расположен на берегу канала им. Москвы). Однако в каждой квартире, невзирая на количество комнат, на канал выходят окна только одной комнаты. «Приобретая две однушки, покупатель получает две комнаты с уникальными видовыми характеристиками, – рассказывает Доброхотова. – Купив трехкомнатную квартиру, он получил бы только одну комнату, выходящую окнами на воду». Также на покупку двух смежных квартир приходится примерно каждая пятая сделка в комплексе «Фили град», продолжает Доброхотова. Но в данном случае сделки совершаются в основном с апартаментами, поскольку их перепланировку легче согласовать.

По словам Румянцевой, возможность объединения предусмотрена в проекте Neva Towers в «Москва-сити». Площади апартаментов начинаются от 60 кв. м, застройщик – Renaissance Development – по желанию покупателей готов объединить апартаменты в любом объеме в пределах этажа. В ЖК «Резиденции Тверская» (ул. 2-я Брестская, вл. 6) пентхаусы (от 80 до 165 кв. м) на 12-м этаже жилого комплекса можно расширять и по горизонтали, и по вертикали. Если клиенту понравится квартира этажом ниже, то между уровнями будет действовать капсульный лифт. «В практике нашей компании есть опыт объединения двух квартир, находящихся на двух этажах, – рассказала Сванидзе, – квартиры соединялись лестницей, а перекрытие усиливали с помощью пилонов».

По словам Татьяны Гофман, руководителя отдела продаж ГК «СМУ-6», в проекте компании «Юннаты» (ул. Юннатов, д. 16) также есть люди, которые приобретали по несколько квартир для их объединения. Например, две однокомнатные примерно по 46 кв. м каждая и по две двухкомнатные площадью около 80 кв. м. Хотя были и другие комбинации. По просьбам клиентов проектировщики компании сделали расчеты и разработали проекты, по которым в несущих стенах появились проемы. Гофман уточнила, что оформлением перепланировки (объединения) квартир будут заниматься сами собственники, поэтому на этапе сдачи дома застройщик заложил проемы кирпичом. За первый месяц продаж в «Юннатах» реализовано 70% квартир, довольна Гофман. Но к тому, что клиенты будут настолько охочи до больших квартир, в компании готовы не были.

Если дом сдается с отделкой от застройщика и в ДДУ отделка идет приложением (т. е. включена в стоимость квартиры), то все инициативы с объединением и расходы по ним ложатся на плечи покупателя, уточняет Доброхотова. «Намного удобнее под перепланировку покупать проекты в монолите без отделки, благо сейчас есть широкий выбор», – советует она.

По словам Арсланова, чаще всего оформление нескольких квартир в одну происходит после ввода жилого дома в эксплуатацию и оформления прав собственности на участника долевого строительства, его слова подтверждает Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер». На этом этапе застройщик свои обязательства перед покупателем уже выполнил и считает, что дальнейшие вопросы, в том числе по объединению квартир, покупатель должен решать самостоятельно, уточняет Довгань.

Основанием для оформления объединения квартир является проект перепланировки, который разрабатывают архитекторы с учетом действующих норм. Без согласованного проекта производить работы по объединению закон запрещает. Штраф небольшой, 2000–2500 руб., уточняет Богучарова, но Мосжилинспекция также выдаст предписание об устранении выполненной перепланировки и нужно вернуть квартиру в первоначальное состояние. Если этого не сделать, то контролирующий орган через суд вправе отобрать квартиру у собственника и продать ее с торгов, добавляет юрист.

Дважды собственник

Если квартиры были объединены на этапе строительства и застройщиком были внесены соответствующие изменения в проектную документацию, юридически есть основание признать несколько квартир одним объектом долевого строительства, комментирует Арсланов. На кадастровый учет ставится один объект недвижимости и право собственности также оформляется на один. Но если застройщик сам не оформлял документы на объединение квартир, то покупатель получает столько свидетельств о собственности, сколько объектов фигурировало в ДДУ и сколько было передано покупателю по передаточным актам, продолжает Наталья Шаталина, гендиректор «Миэль-новостроек». Уже после перепланировки, которой в соответствии с Жилищным кодексом является объединение квартир, владелец получает акт приемочной комиссии, вносятся изменения в технический паспорт жилого помещения. На основании данных документов гражданин обращается с заявлением в регистрирующий орган (Росреестр) и получает одно свидетельство на объединенную квартиру. «После получения свидетельства квартиры считаются единым объектом недвижимости и могут быть проданы только вместе. В противном случае всю процедуру придется повторить, но уже в обратном порядке», – предупреждает Мельников.

Богучарова добавила, что объединение квартир – это сложный архитектурный проект, который может обойтись в среднем в сумму до 100 000 руб. Однако основная статья расходов – не сам проект, а его согласование (до 800 000 руб., независимо от сегмента недвижимости).

Отсюда желание сэкономить. В некоторых случаях можно при объединении оформить недвижимость как две отличные с юридической точки зрения квартиры, говорит Егоров из S.A. Ricci. Например, если соединялись две смежные квартиры через межкомнатную стену, в которой был организован дверной проем, но были оставлены оба внешних входа и сохранены обе кухни – жилплощадь по-прежнему может считаться двумя разными квартирами. Это, кстати, отмечает Доброхотова, позволит быстро ликвидировать изменения, если собственник захочет продать эти квартиры: заложили дверь между ними, и все. Чаще всего собственники так и делают, признает Доброхотова, чтобы избежать хлопот со сбором разрешительной документации и проблем при возможной будущей продаже.

Тем, кто покупает несколько квартир, чтобы собрать себе одну, следует подумать и о налогах, говорят специалисты. Налог на новый объединенный объект будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости квартиры целиком за вычетом 20 кв. м из налоговой базы, уточняет Анастасия Могилатова, гендиректор Welhome. Пока объединение квартир не было оформлено, налоговый вычет составит по 20 кв. м на каждый отдельный объект – это может быть выгоднее. Кроме того, по закону «О налоге на имущество физических лиц» собственник жилья кадастровой стоимостью до 10 млн руб. платит налог по ставке 0,1%, при стоимости от 10 млн до 20 млн руб. – 0,15%, от 20 млн до 50 млн – 0,2%, до 300 млн – 0,3%. «При объединении квартир кадастровая стоимость объекта увеличивается, что может привести к увеличению ставки налогообложения», – напоминает Егоров.

Зато объединение квартир позволит сэкономить на коммунальных платежах. Богучарова считает, что ниже будут коммунальные расходы на объединенную четырехкомнатную, нежели за одно- и двухкомнатную, из которых ее «собрали». Во втором случае собственник дважды платит за постоянные расходы, не исчисляемые по счетчику и в зависимости от площади квартиры, например за уборку территории, вывоз мусора и т. д. Так, средний размер коммунальных платежей для стандартных двухкомнатных квартир – около 5000 руб. в месяц, для четырехкомнатных – около 6500–7000 руб.

Непростые проекты

Архитекторы готовы объединять жилые пространства по горизонтали, вертикали и этажами, но расходятся во мнении, насколько подобная покупка рациональна. Владислав Андреев, основатель студии DBA-Group, в числе плюсов такого объединения называет большее количество мокрых точек – «это удобно», больше окон и больше света, «а также возможность разработать нестандартный проект». «В случае больших квартир (речь идет о квартирах, занимающих половину этажа или целый этаж в элитном доме) практично иметь отдельный вход для персонала или для загрузки продуктов на кухню, а также иметь кладовую с отдельным входом», – рассуждает дизайнер. Сванидзе с мнением про точки подключения воды и канализации согласна, она также считает, что «удвоение площади коридоров и прихожих дает архитекторам более широкие возможности при проектировании».

Саша Лукич, управляющий партнер Portner Architects, напротив, уверен, что лишние коридоры жильцам не нужны – а платить за неиспользуемую площадь придется. «Объединение нескольких квартир удобно для застройщиков как инструмент продаж, – категоричен архитектор. – Пока это возможно на рынке, где квартиры продаются без перегородок и отделки. Конечный пользователь в результате объединения может оказаться разочарованным». При проектировании больших квартир в них изначально выделяются дневная активная зона с прихожей, гостевым санузлом, гостиной и кухней-столовой – и ночная, тихая зона, с отдельным коридором, спальнями, санузлом и гардеробными, коридоры не должны занимать больше 10–12%, объясняет Лукич. Функциональная схема маленьких квартир другая. «При объединении двух небольших квартир архитектор не может сдвигать колонны и стояки, и это, как правило, приводит к тому, что коридоров и других нерациональных зон в объединенных квартирах может быть до 30% от площади», – оценивает он. И уж если выбирать объекты для объединения, то правильно. «Оптимальное расположение для больших 4–5-комнатных квартир – это угол или торец здания, чтобы жилище не получалось вытянутым и коридоры не располагались параллельно фасаду, а образовали бы центральный компактный узел. Большие квартиры должны располагаться на верхних этажах: им нужно меньшее количество мокрых зон, которые нельзя расширять над жилыми помещениями. И добавлять нельзя, а убирать – можно, что особо важно при объединении квартир. Если нужно объединить две квартиры, лучше покупать те, что на верхних этажах», – советует архитектор. С точки зрения девелопера это тоже логично, так как верхние этажи, как правило, дороже из-за лучшей освещенности и видовых характеристик, добавляет Лукич.

Источник