Долевое участие в строительстве в 2020 году: закон, нюансы.
Договор долевого участия заключается между застройщиком и будущим собственником жилья. Данный документ регламентируется Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Изменения с 2019 года.
С 2019 года в Закон № 214 – ФЗ были внесены изменения, которые стали своего рода, реформой в долевом строительстве. Ее цель – избежать обмана дольщиков, исключить риски потери собственных средств граждан.
2 апреля 2019 года вступило в силу Постановление Правительства № 480, где обозначены условия готовности дома, по которым застройщик может использовать средства участника долевого строительства. С прошлого года действует проектное финансирование строительства МКД с привлечением денежных средств банка.
Новая схема должна постепенно отменить ДДУ и изменит рынок новостроек в пользу покупателя.
Без сомнения, продажа готовых квартир в сданных домах полностью исключит риск недостроя оплаченной покупателем будущей квартиры. Но стоит ли ради этой благой цели полностью отказываться от работающего механизма долевого строительства, позволяющего гражданам решать свою жилищную проблему? Отказ от долевого строительства может сделать жилье недоступным для многих категорий граждан.
Застройщик обязан учитывать средства дольщиков отдельно от затрат на строительство
Увеличился список основания для внеплановых проверок каждого этапа строительства
Если застройщиком были использованы целевые кредитные средства, то эскроу — счета должны быть открыты в том же банке, где был взят кредит.
Денежные средства граждан в период строительства должны храниться на эскроу – счете. Это банковский счет, деньги с которого передадутся застройщику только после выполненных им обязательств перед депонентом. Такой счет является обязательным условием в кредитовании застройщиков.
Как выбрать застройщика в 2020 году.
Если Вы хотите приобрести жилье на первичном рынке, обязательно проверьте застройщика, прежде чем составлять и подписывать ДДУ.
На что необходимо обратить пристальное внимание:
1.Проектная декларация застройщика. Если застройщик добросовестный, то декларацию без труда можно найти на сайте компании в открытом доступе. Если документа там нет, попросите ее в офисе компании
2.Необходимо проверить, оформлена ли в отношении компании процедура банкротства. Для этого, на сайте «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» введите название компании застройщика. Если информация о банкротстве отсутствует, значит, в этом вопросе волноваться не стоит
3.Проверить на наличие судебных процессов в отношении компании. В электронной картотеке на сайте Федеральных арбитражных судов введите название компании
4.На сайте Федеральной налоговой службы проверьте регистрацию фирмы как юридического лица.
Заключение договора долевого участия.
Согласно Федеральному Закону № 214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, в трех экземплярах. Один – дольщику, второй – застройщику, третий хранится в Росреестре.
Все экземпляры должны быть подписаны. Договор считается заключенным с момента его регистрации в Росреестре.
В ДДУ обязательно должно быть описание объекта, план с графическим расположением частей жилого помещения, общая и поэтажная площадь, количество комнат и другие сведения.
Что должен содержать договор: (цена договора, сроки и порядок расчетов, срок ввода дома в эксплуатацию, срок передачи объекта долевого строительства от застройщика к участнику (то есть дата, когда компания введет дом в эксплуатацию и вручит ключи), гарантийный срок дома (обычно 5 лет).
Как снизить риски при заключении ДДУ.
Корректировка Федерального закона № 214 – ФЗ от 30.12.2004 г. сделала дольщиков более защищенными, чем раньше. Но риск при покупке жилья, все же есть.
Для того, чтоб избежать неприятных последствий при заключении ДДУ необходимо максимально предусмотреть все возможные риски:
Постараться получить самую полную информацию о застройщике и о построенных им объектах
Перед заключением договора обязательно должны быть предоставлены Вам для ознакомления разрешение на строительство именно этого объекта. Также пакет учредительных документов, бухгалтерский баланс и аудиторское заключение за предыдущий год.
Количество банков, предоставляющих ипотеку по данному объекту не должно быть меньше трех. А если банк всего один – лучше отказаться от подписания договора с этой компанией.
Чтобы избежать того, что дом может оказаться долгостроем, необходимо обратить внимание на такой момент. В договоре указывается срок сдачи объекта в эксплуатацию и срок передачи жилья дольщику. Так вот, временной промежуток между этими событиями не должен превышать 6 месяцев.
Если застройщик указывает больший срок, значит, он предполагает просрочку ввода дома в эксплуатацию.
Ответственность обеих сторон договора долевого участия согласно ФЗ № 214.
В Федеральном законе от 30.12.2004 г. № 214 – ФЗ предусмотрены нормы ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.
В случае неисполнения обязательств по договору долевого участия, сторона, нарушившая обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойку и возместить убытки в полном объеме.
Взыскание неустойки и возврат денег.
В случае, если застройщик нарушил договорные обязательства перед дольщиком (например, не передал квартиру в срок, указанный в ДДУ), значит последний имеет полное право на взыскание неустойки.
Сначала необходимо грамотно составить претензию и направить ее в адрес компании, указанный в договоре. Отправлять строго по почте, заказным письмом с уведомлением.
Вторым этапом происходит взыскание в судебном порядке, если застройщик не выполнил требования в претензии.
В обоих случаях понадобится помощь юриста для грамотного составления претензии и искового заявления в суд.
Долевое строительство: что это и в чем его преимущества?
Покупка квартиры в строящемся доме считается рискованным вложением денег в недвижимость. Это позволяет существенно сэкономить по сравнению с покупкой готовой квартиры. При этом возможно банкротство застройщика, остановка строительства и невозможность вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в жилищное и градостроительное законодательство, ужесточающие требования к застройщику и защищающие права участников долевого строительства. Как же оно работает сегодня и в чем преимущества данного способа покупки жилья.
Что такое долевое строительство?
Долевое строительство — это договор, по условиям которого застройщик получает деньги от долевого участника и взамен обязуется предоставить ему квартиру в строящемся доме по определенному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.
Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»). В соответствии с поправками к данному закону с 1 июля 2018 года, продажа квартир в строящихся домах проводится через банковское сопровождение сделок, а с 1 июля 2019 года – только с использованием эскроу-счетов. И только при заключении договора долевого участия.
В чем суть данных изменений?
До 2018 года застройщики не имели ограничений по использованию денег дольщиков. Возникали ситуации когда квартиры не были распроданы на этапе котлована можно было остановить стройку и объявить себя банкротом, дольщики не получали купленное жилье и теряли вложенные в строительство средства. С 1 июля 2018 года, после вступления в силу поправок к закону «Об участии в долевом строительстве», требования к застройщикам усилились.
Был введен переход от долевого участия к проектному финансированию. Продажа жилья производится с использованием эскроу-счетов. Застройщики обязаны принимать средства дольщиков на специализированные банковские счета, а расходование средств на этих счетах будет контролироваться банком.
Застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство откроют отдельный банковский счет (ч. 2.3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ). Одно разрешение на строительство выдается на один жилой комплекс и открывается только один счет.
Проверить информацию о застройщике можно в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС.
Благодаря поправкам в Закон были запрещены жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Их участники вносили пай в кооператив и становились пайщиками. В этом случае получить свою квартиру они могли только после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Этой схемой часто пользовались недобросовестные застройщики, поэтому с 1 июля 2018 года любые формы привлечения денежных средств застройщиком от покупателей, помимо заключения договора долевого участия, запрещены. Исключение составляют только ЖСК, которым землю под застройку предоставило государство или муниципалитет бесплатно (в том числе согласно Федеральному закону от 24 июля 2008 года 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»), а также кооперативы, созданные в случаях, когда дом достраивается после банкротства застройщика.
Как закон защищает права дольщиков?
Несмотря на то, что взнос за будущую квартиру похож на инвестицию, это не инвестиция в привычном понимании этого слова. Вкладывая деньги в какой-то проект инвестор рискует их потерять в случае неудачи. При долевом строительстве, согласно принятым поправкам, независимо от того, сколько средств привлечет застройщик, дольщик получит либо квартиру, либо свои деньги обратно.
С 1 июля 2018 года для застройщиков стало обязательным банковское сопровождение всех сделок. Для этого он должен открыть счет в уполномоченном банке и совершать с него платежи, касающиеся исключительно строительства дома. При этом застройщик вносит на счет и собственные средства в размере не менее 10% от общей проектной стоимости объекта.
Плата за квартиру по договору долевого участия, которую вносит дольщик, также переводится через банк и страхуется Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн. рублей — по аналогии со страхованием депозитов частных лиц.
Если раньше финансовую ответственность за убытки и недостроенный объект нес застройщик как юридическое лицо, то теперь она распространяется на руководителя и собственников застройщика.
В случае смерти дольщика его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор (п. 7 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Что такое проектное финансирование жилищного строительства?
Проектное финансирование предполагает жесткий контроль над средствами застройщика со стороны банка. Банк финансирует расходы застройщика по согласованной смете, а застройщик получает деньги дольщиков с эскроу -счета только после ввода жилья в эксплуатацию.
Важно, что при проектном финансировании деньги застройщика и генподрядчика (то есть всех структур, которые участвуют в строительстве проекта) должны находиться в одном и том же банке. Это обеспечит прозрачность переводов денежных средств на всех этапах финансирования. Перевод денег по эскроу-счетам осуществляется только после того, как застройщик предоставит обосновывающие документы на расходы. При этом банк может отказать в проведении операции, если признает ее нецелевым расходованием средств. Обналичивать средства по эскроу-счетам можно только для выплаты зарплаты сотрудникам.
Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании?
Эскроу-счет — это специальный счет для учета и блокирования денежных средств, которые банк (эскроу-агент) получает от дольщика для передачи их застройщику при возникновении оснований, предусмотренных договором счета. Права на деньги, лежащие на эскроу-счете, до определенной даты принадлежат участнику долевого строительства, а после этой даты передаются застройщику (например, после сдачи в эксплуатацию нового дома).
Эскроу-счета стали обязательными с 1 июля 2019 года.
Деньги вносятся покупателем на эскроу-счет после заключения договора участия в долевом строительстве. Отозвать деньги с эскроу-счета в любой момент (если, например, покупатель передумал) нельзя. Но если застройщик признан банкротом, то дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от договора долевого участия и получить обратно внесенную сумму. При этом застройщик обязан выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком является гражданин (а не компания) — пени платятся в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ).
Кроме того, покупатель имеет право отказаться от покупки, если сдача дома в эксплуатацию задерживается более чем на два месяца. В этом случае застройщик обязан предупредить дольщика о задержке не позднее, чем за два месяца до обозначенного в договоре срока сдачи дома. Если вы не хотите ждать, то имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть свои деньги.
Может ли застройщик привлекать деньги дольщиков по договору долевого участия без эскроу-счетов после 1 июля 2019 года?
Может только в одном случае – если речь идет о достройке жилого дома, который начинал строиться по старым правилам, то есть застройщик начал привлекать средства граждан на его строительство до 1 июля 2019 года.
Достроить таким образом можно не все дома, а только те, которые соответствуют критериям, перечисленным в постановлении Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года № 480:
1. Дом должен быть построен минимум на 30%;
У этого правила есть два исключения:
— Степень готовности дома может составлять не менее 15%, если застройщик действует в рамках договора о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории или других договоров, согласно которым он обязуется построить объекты социальной и инженерно-технической инфраструктуры, или производит снос ветхого и аварийного жилья;
— Степень готовности дома может составлять не менее 6%, если его строит застройщик, который входит в перечень системообразующих организаций, а общая площадь возводимых им многоквартирных домов составляет не менее 4 млн кв. м и объекты строительства находятся на территориях не менее четырёх субъектов Российской Федерации. (К таким застройщикам относятся также дочерние общества юридических лиц, включенных в перечень системообразующих организаций, или застройщики, чьим контролирующим лицом является компания, включенная в этот перечень). Это правило также действует в отношении застройщиков, которые достраивают многоквартирный дом после другого застройщика (например, если тот обанкротился) и исполняют обязательства перед пострадавшими дольщиками, а также, если проект реализуется на земельном участке, права на который застройщик приобрел по основаниям, установленным подпунктами 3 и 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
2. Дольщикам должно быть продано не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений и машино-мест в многоквартирном доме.
Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?
Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета работающего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.
Кроме того, банк вправе отказать гражданину в открытии эскроу-счета, если будет подозревать его в отмывании денег или пособничестве терроризму.
Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве?
В каждом регионе существуют уполномоченные органы исполнительной власти (ст. 23 закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), которые регулярно проверяют застройщиков и ход строительства жилья. В случае обнаружения нарушений они передают информацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая вправе внести в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН) сведения о том, что застройщик на определенный срок приостанавливает деятельность по привлечению денежных средств от дольщиков. Срок передачи информации зависит от серьезности нарушений и не превышает 10 дней.
Кроме того, чтобы минимизировать риски покупателей квартир в строящихся домах, в рамках компании ДОМ.РФ был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Фонд получает отчисления от застройщиков в размере 1,2% от стоимости каждого договора о долевом участии в строительстве. Из этих средств формируется компенсационный фонд, который позволит или достроить жилой объект в случае банкротства строительной компании — или вернуть деньги гражданам. Подробную информацию о Фонде и его работе можно найти на сайте фонд214.рф
С 1 января 2018 года в России при поддержке ДОМ.РФ начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), которая позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства. ЕИСЖС – это онлайн-платформа, с помощью которой легко получить самую актуальную информацию о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании по всем регионам страны.
Платформа предназначена для граждан, организаций и других участников жилищного рынка. В частности, через ЕИСЖС можно получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору долевого участия в Фонд защиты прав граждан. Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность застройщика и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).