Объединение квартир на стадии строительства

Объединяем две квартиры: БТИ, МЖИ и другие аббревиатуры

Я окончил архитектурный университет, поэтому ко мне часто обращаются с разными просьбами. Недавно мне написала моя бывшая одноклассница, и попросила помочь с объединением двух квартир. Я никогда не делал ничего подобного, поэтому пришлось перелопатить горы материалов. Оказалось, что всё также непросто, как кажется с первого взгляда.

Сразу оговорюсь, что мы решили делать всё легально. Самостоятельно я выполнять проект не мог (нет допусков СРО), поэтому выступал скорее в роли консультанта. Большая часть информации, которой мы пользовались в процессе объединения квартир, содержится в документе ППМ № 508-ПП в редакции №840-ПП .

Шаг. 1 Вопросы прав собственности

• Обе квартиры в собственности. Для объединения потребуется выписка из ЕГРН и документы из БТИ.
• Недвижимость взята в ипотеку. Для перепланировки понадобится согласие от банка. Однако кредитные организации достаточно часто отказывают. Если вы столкнулись с подобной ситуацией, лучше не делать перепланировку без согласия банка. После выплаты ипотеки могут возникнуть проблемы с оформлением прав собственности.
• Квартиры находятся в новостройке. Перед выполнением перепланировки в новостройке необходимо провести первичную инвентаризацию. Её осуществляет техник из БТИ. Однако перед вызовом специалиста следует заказать строительный план. Планировка на чертеже должна соответствовать планировке в реальности.

Если реальная ситуация в квартире не совпадает со строительным планом, можно действовать двумя способами. Во-первых, существует вариант привести всё в соответствие с документами своими силами. Во-вторых, можно обратиться в компанию, занимающуюся инвентаризацией. Это обойдётся примерно 70 000 рублей + тариф БТИ.

Шаг 2. Можно ли объединять квартиры?

Объединение квартир можно считать перепланировкой или переустройством. Всё зависит от масштаба будущих изменений. В любом случае действует одно правило – запрет на снос несущих стен. Их можно разбирать частично при условии сохранения нормативной прочности. Также иногда требуется усиление проёмов путём армирования.

Для выполнения всех этих работ необходимо оформить ТЗК («техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности выполнения перепланировки и переустройства квартиры»). Подготовкой документа занимаются:

• Архитектор, разработавший проект дома;
• ГБУ «Экспертный центр» (если архитектор проекта уже на пенсии или умер).

Стоимость оформления ТЗК – от 100 000 рублей.

Шаг 3. Подготовка проекта

Проект для объединения двух квартир может выполнить только архитектурная мастерская, имеющая соответствующие допуски СРО. При создании чертежей вы можете высказать свои пожелания архитектору. Однако важно помнить, что при перепланировке нельзя:

• переносить «мокрые» зоны (кухни, ванные комнаты, туалеты) на место жилых;
• делать кухню частью жилого помещения;
• располагать спальни под туалетами квартир, расположенных на верхнем и нижнем этажах;
• делать размер каналов вентиляции меньше;
• превращать небольшие туалетные комнаты, расположенные у входа, в крупные помещения для стирки;
• увеличивать площадь «мокрых» зон;
• наращивать балконы и оборудовать лоджии;
• убирать или переносить стояки.

Стоимость проекта перепланировки – около 60 000 рублей.

Шаг 4. Получение распоряжения на ведение строительных работ

Этот документ можно получить в Московской Жилищной Инспекции. Для этого туда необходимо представить бумаги, полученные на предыдущих этапах. Т. е. пакет документов должен включать:

• выписку из ЕГРН;
• согласие банка (если квартира в ипотеке);
• технический паспорт (БТИ);
• справку по форме 1а – выписку из техпаспорта с кратким описанием квартиры и дома (БТИ);
• справку по форме 5 – справку о состоянии дома (БТИ);
• ТЗК;
• проект перепланировки.

Документы подаются через МФЦ или службу «одного окна» в МЖИ. Ответ приходит, как правило, в течение месяца. В зависимости от сложности работ Мосжилинспекция может запросить дополнительные документы. Недостающие бумаги можно донести в течение 15 дней.

Если всё хорошо, ответ от Жилищной инспекции придёт в виде официального распоряжения, к которому будет приложен журнал ремонтно-строительных работ. Он заполняется подрядчиком.

Шаг 5. Объединение квартир

Работы по объединению квартиры должен выполнять подрядчик, имеющий допуски СРО. Поэтому компанию лучше найти ещё до подачи документов в МЖИ. Также существует возможность обратиться в специализированную организацию, которая возьмёт бригаду рабочих на субподряд, проверит качество строительных мероприятий и заполнит необходимые документы.

Перед выполнением чистовых отделочных работ подготавливается «Акт о завершённом переустройстве». Его оформляют после проверки объекта приёмочной комиссией. Акт должен быть подписан собственником, архитектурной мастерской, подрядной организацией и Мосжилинспекцией.

В ходе приёмки жилищный инспектор:

• делает сверку выполненных мероприятий с проектом перепланировки, предоставленным ранее;
• проверяет документы, включая акты скрытых работ;
• оценивает точность соблюдения всех строительных норм и правил, доступность общедомовых инженерных коммуникаций.

Акт подписывается в трёх экземплярах. Свою копию вы получите в Мосжилинспекции, воспользовавшись службой «одного окна». Второй экземпляр вместе с проектной документацией будет отправлен в БТИ, а третий останется в архиве.

Шаг 6. Подготовка новых документов БТИ

После окончания всех ремонтно-строительных мероприятий в документы БТИ вносятся изменения. Для этого снова проводится инвентаризация. Вам потребуется вызвать техника БТИ, чтобы он провёл замеры, сравнил квартиру на чертежах и в реальности. Если всё окажется нормально, будет оформлен новый технический паспорт.

Шаг 7. Регистрация изменений

Изменения регистрируются в Росреестре. Для этого потребуются:

• разрешение на перепланировку, полученное ранее;
• акт приёмочной комиссии;
• новый технический паспорт и план, который оформляется кадастровыми инженерами.

Объединённая квартира – это новый объект, на который необходимо оформить право собственности. Он также ставится на кадастровый учёт. Юридически вы будете являться бывшим собственником, поскольку объединяемые квартиры больше не будут существовать.

Почему могут отказать в объединении квартир?

В большинстве случаев проблем с получением разрешения на выполнение перепланировки не возникает. Отказы случаются, если:

• проект выполнен с нарушением норм. Существует огромное количество ограничений по выполнению демонтажа. Но грамотные проектировщики с ними хорошо знакомы. Как правило, ещё на стадии подготовки документации архитекторы скажут, что можно сделать, а от чего лучше сразу отказаться. Если вы не хотите получить отказ, обращайтесь в надёжную проектную организацию, имеющую аналогичные объекты в своём портфолио;
• отсутствуют согласования при затрагивании общедомовой собственности. Тут всё зависит от того, насколько вы дружны с вашими соседями. Если вы не уверены, лучше не расширяться за счёт общей площади.

Если вы получили отказ, не спорьте. Он всегда сопровождается подробным обоснованием. Лучше устранить замечания, а затем обратиться в МЖИ для повторного согласования.

Тщательно готовьтесь к перепланировке

В некоторых случаях проводить объединение двух квартир не совсем разумно. Стоимость подготовки всех документов и выполнения работ может быть сопоставима с покупкой недвижимости. Поэтому стоит несколько раз подумать и посчитать. Если вы всё-таки решились на объединение квартир, то:

• посоветуйтесь со специалистом (архитектор/юрист) о возможности выполнения перепланировки;
• подыщите квалифицированную архитектурную мастерскую, обладающую соответствующим опытом;
• составьте смету перед началом всего процесса перепланировки;
• начинайте работы только после получения всех разрешительных документов;
• ничего не меняйте в ходе производства работ, поскольку квартира должна полностью соответствовать проекту;
• нанимайте для выполнения перепланировки компании, имеющие соответствующие допуски СРО.

Если вы будете соблюдать все рекомендации, проблем с выполнением и оформлением перепланировки не возникнет. Вы сможете завершить все работы, получить необходимые документы и наслаждаться новым расширенным жильём. Процесс, конечно, тяжёлый. Но сегодня на рынке существует множество компаний-посредников, которые готовы облегчить вам жизнь за определённую плату.

Источник

Объединение квартир: особенности и варианты

Поговорим о таком сложном случае проведения перепланировки, как объединение двух и более квартир в единую площадь. Объединить квартиры трудно, предупредим сразу, есть много нюансов. Но варианты существуют и добиться своей цели вполне реально, хотя усилий приложить придётся немало.

Главное преимущество объединения квартир — получение более просторной жилой площади без переезда в другое место. Согласитесь, удобно — не покидая привычный дом, любимый район, получить квартиру в два, а то и три раза больше прежней. Или, не найдя подходящей по размеру квартиры, купить сразу две в одном доме.

Но проблем с объединением квартир много. Будьте готовы, что на согласование перепланировки может уйти полгода! Кроме того, сначала нужно получить точный план всего многоквартирного дома, ведь есть случаи, когда объединить квартиры просто невозможно в силу конструктивных особенностей.

Процесс согласования включает составление проекта перепланировки. Желательно обратиться в проектную организацию, которая входит в профильное СРО. Затем документы подаются в жилинспекцию, а после — в БТИ, где будет составлен новый техплан квартиры.

Правила перепланировки описаны в СНиП 31–01–2003 «Здания жилые многоквартирные». Объединение квартир в целом в отдельный пункт не выделяется и считается перепланировкой. Есть несколько самых важных запретов, о которых вы должны обязательно знать:

• Нельзя демонтировать, переносить вентиляционные каналы, уменьшать их сечение, нарушать общедомовые коммуникации.
• Нельзя сносить несущие стены, вырубать несущие балки , ригели, обрезать или передвигать несущие пилоны и колонны. В несущей стене можно будет сделать лишь проём для прохода, причём с обязательным усилением конструкции. Это должно быть предусмотрено в проекте.
• Нельзя переносить существующие проёмы в несущих стенах без наличия проекта и разрешения профильных организаций.
• Нельзя поменять местами кухню и жилые комнаты. Исключением станет случай, если под вами нет жилой площади, то есть квартира находится на первом этаже. Кроме того, поменять местами кухню и жилую комнату можно будет в случае двухуровневого объединения квартир по вертикали, если одна из них находится на последнем этаже. О таком варианте поговорим подробнее ниже.
• Нельзя разместить санузел, ванную комнату над жилым помещением.
• Нельзя объединять кухню с жилым пространством, если в квартире газ. Выход только один — отказаться от газоснабжения и установить электрическую варочную поверхность.

Как видим, список запретов достаточно велик, именно поэтому перед покупкой второй квартиры или сразу двух-трёх на площадке, следует изучить проект дома. Может оказаться, что в стене, где решено сделать объединяющий проём , располагается вентиляционный ствол. В этом случае объединять квартиры не разрешат.

Рассмотрим три существующих варианта объединения квартир:

1. Квартиры на одной площадке. Самый распространённый вариант, вызывающий меньше всего проблем с получением разрешения. По словам специалистов, если стена из блоков или кирпичей, нельзя будет трогать лишь верхний несущий ригель. В случае, если вся стена несущая, можно будет сделать лишь проём шириной не больше 160 сантиметров, обязательно с усилением конструкции. Если есть возможность захватить часть общедомовой территории — тамбур или коридор перед квартирой — стены и вовсе можно не трогать, сделав общий вход. Однако для такого решения нужно согласие всех соседей.

2. Квартиры друг над другом. Это уже не горизонтальное, а вертикальное объединение жилых площадей. Возможность объединить квартиры на разных этажах зависит от состояния и особенностей перекрытий. Чем выше расположена квартира, тем больше шансов получить разрешение. Обычно не вызывает проблем объединение квартиры или мансарды на верхнем этаже. Минус такого решения — нужна лестница, которая «съест» минимум по четыре квадратных метра полезной площади в каждой из объединяемых квартир. Кроме того, проём в перекрытиях придётся укреплять рамой и колоннами-подпорками, а размеры и вес лестницы должны будут отвечать строительным нормам. Об остальных плюсах и минусах двухуровневых квартир мы уже писали .

Источник

Как законно объединить две квартиры в одну?

Выкупить соседнюю квартиру (сверху, сбоку, снизу), прорубить соединяющую дырку и наслаждаться вдвое увеличенной площадью.

Затея очень неплохая!

Бывает и так, что в новостройке нет подходящих Вам квартир: по количеству комнат, площади или цене. Например, в новостройке нет 3-комнатных квартир, а сам дом — хороший.

Решение — купить соседние одно- и двухкомнатную и получить шикарную «трёшку» с кухней гостиной.

Как такового руководства для объединения квартир нет, поэтому используется план по перепланировке с небольшим отличием — в итоге получается не две квартиры, а одна. А значит, нужно менять кадастровый номер. Но об этом чуть позже.

Варианты объединения квартир

Пример объединения двух квартир в одной из новостроек.

Если квартиры находятся на одном уровне:

• Сделать дверь между квартирами и на этом остановится. У квартиры останется два отдельных входа.
• Убрать стену между квартирами совсем. Например, если смежными являются кухни — снести стену и получится кухня-гостиная.
• Объединить квартиры с помощью тамбура и сделать большую прихожую.

Если на разных уровнях — пробить лестницу.

Переустройство помещений

Самая большая проблема при объединении двух квартир — у вас получится 2 кухни и 2 санузла. Если два санузла в трёхкомнатной квартире — это плюс, (можно один устроить как гостевой или вообще оборудовать как сауну), то две кухни в квартире не нужны точно.

Если вы хотите использовать кухню как спальню, вызовите мастера, пусть перекроет подачу воды газа. Сами трубы срезать противозаконно, так же как и закрывать воздуховод.

Раз вы точно решились, план действий такой:

• Сделать проект объединения.
• Согласовать проект и получить разрешение на перепланировку.
• Провести работы по перепланировке.
• Согласовать перепланировку.
• Обновить информацию в ЕГРН.

Почему обязательно нужно делать проект

В вашем доме между квартирами может быть не несущая стена. Многие думают: ведь это незначительное изменение, зачем делать проект?

В каждом доме есть свои нюансы: в панельном не несущие стены являются «разгрузочными», а в монолитном доме, хоть и нет несущих стен внутри дома, но есть колонны, которые трогать ни в коем случае нельзя.

Ни один специалист не возьмет на себя такую ответственность и не пропустит перепланировку без проекта.

Квартира с несогласованной планировкой может вызвать массу проблем при продаже . Например, под такую квартиру не дадут ипотеку. Да и кто захочет купить жилье, из-за которого (необязательно, конечно) может рухнуть весь дом.

Если вы все таки решились и сделали перепланировку, то, когда все это откроется, суд обяжет вас вернуть всё как было за свой счет.

Где сделать проект перепланировки

В любой организации, у которой есть допуск СРО, то есть разрешение на проектирование. В идеале обратиться к той компании, кто проектировал этот дом. Но со старым фондом это просто невозможно, поэтому, лучше всего обратиться в крупную проектную организацию.

Чтобы узнать, есть ли у компании допуск, нужно найти ее в реестре. Раньше строителям выдавали лицензии, а теперь вносят в реестр СРО.

Запросите у компании их свидетельство о допуске к работам. Так вы увидите их номер в реестре.

У этой организации есть допуск

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о безопасности и допустимости перепланировки. Не забудьте забрать это заключение вместе с готовым проектом.

Согласование проекта и разрешение на перепланировку

Готовый проект нужно отнести в районный отдел архитектуры.
Где находится ваш и график работы по районам можно уточнить на сайте Администрации .

Кроме этого вам понадобятся документы:

• Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 N 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» (Приложение 1);
• Правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии), которыми являются сведения, содержащиеся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр);
• Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения;
• Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения, выдаваемый Тверским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ»;
• Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
• Заключение органа по охране памятников архитектуры , истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, выдаваемый Комитетом по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области.

В течении 30-45 дней вам выдадут разрешение на проведение строительных работ. Если нет, то придется или судится с отделом архитектуры или переделывать план.

Провести работы по перепланировке

Обязательно сделайте всё точно по по проекту, который вам согласовали. Если что-то пойдет не так, комиссия не примет у вас перепланировку и придется все переделывать. Также помните, что любая перепланировку вредит вашему дому!

В распоряжении вам четко пропишут согласованные работы и сроки, к которым все должно быть готово. Еще там указано, что вы будете обязаны впустить комиссию для подтверждения того, что все сделано правильно. Никто ведь не хочет попасть под суд, верно?

Согласование перепланировки

Когда все работы будут сделаны, вам нужно обратиться в администрацию района.

Там вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, сходится ли конечный результат с проектом. Если всё в порядке, вам выдадут соответствующий акт.Теперь нужно заново ввести квартиру в эксплуатацию. Нужны следующие документы:

• заявление по форме №2 о том, что был составлен акт приемочной комиссии;
• паспорта собственников;
• все документы о разрешении на перепланировку;
• новых техпаспорт.

Через 30 дней вам выдадут разрешение на эксплуатацию.

Обновить информацию в ЕГРН

Теперь по факту у вас вместо двух квартир одна. И об этом нужно внести соответствующую запись в кадастре недвижимости. Полный пакет документов лучше уточнить в местном МФЦ, но вот то, что вам понадобится точно:

• паспорт и документы на собственность;
• техплан;
• разрешение на ввод;
• документы, которые вы сдавали в отдел архитектуры для согласование перепланировки.

В общем, вам понадобится всё то, что вы оформляли и получали в течении всего процесса объединения.

Через неделю вам выдадут выписку из ЕГРН с новым кадастровым номером и новым планом квартиры.

Поздравляем! Теперь вы все сделали по закону и у вас не будет проблем ни с соседями, ни с будущими покупателями.

Лайфхак!

Если вы не собираетесь потом продавать такую квартиру, а все изменения в планировку ограничатся проёмом в одной ненесущей стене, то можете и не заморачиваться с узакониванием перепланировки.

Когда будет нужно продать квартиру, просто восстановите стену и получите обратно 2 квартиры, которые продать будет проще и быстрее.

Помните, в начале статьи мы объединили одно- и двухкомнатную квартиры в трёхкомнатную? Настало время обратных превращений.

Источник