Наследство договор участия в долевом строительстве

Как оформить ДДУ по наследству

По договору долевого участия застройщик обязуется построить и передать дольщику квартиру, а дольщик – оплатить ее. Право на получение квартиры по ДДУ может перейти по наследству. В этой статье мы расскажем, как переоформить такой ДДУ на наследника.

Может ли перейти по наследству

Договор долевого участия удостоверяет имущественные права требования дольщика к застройщику на получение квартиры. Эти права могут входить в состав наследственного имущества. Согласно Гражданскому кодексу РФ по наследству можно передать принадлежавшие наследодателю вещи, иное имущество и имущественные права, за некоторыми прямо указанными в законе исключениями (ст. 1112 ГК РФ).

Кто именно получит наследство, зависит от семейной ситуации дольщика-наследодателя, а также от наличия завещания. Гражданский кодекс устанавливает несколько очередей наследования – от близких родственников к самым дальним. Если наследники первой очереди (дети, родители, братья, сестры) отсутствуют, право на наследование переходит ко второй, и так далее. При наличии завещания имущество передается тому из наследников, в чью пользу оно написано.

Кроме того, независимо от наличия или отсутствия завещания, один или несколько наследников могут иметь право на обязательную долю в наследстве. Это касается иждивенцев наследодателя (нетрудоспособных, пенсионеров и т.п.). Все эти вопросы может подробно разъяснить нотариус, который будет вести наследственное дело.

Если наследник один, оформление ДДУ по наследству вопросов, как правило, не вызывает. При наличии же нескольких наследников одной очереди все унаследованное имущество будет разделено между ними в равных долях, если они не договорятся об ином. По умолчанию каждый из наследников получит часть прав по ДДУ (по сути, часть прав на будущую квартиру) пропорционально своей доле в наследстве.

Наследники могут заключить между собой соглашение о разделе и распределить имущество иным образом: к примеру, один из них заберет права по ДДУ, второй – автомобиль и т.п.

Из судебной практики: истцы (дети умершей) обратились в суд с требованием о включении в наследственную массу квартиры по ДДУ. Переживший ее супруг возражал против иска. Хотя дом был уже достроен, право собственности на квартиру оформлено не было. Рассмотрев дело, суд установил, что наследодательница приобрела права на получение квартиры согласно договору уступки ДДУ, и он был включен в состав наследства.

Как оформить

Передача ДДУ по наследству включает в себя несколько этапов.

Получение свидетельства о праве на наследство

Оформление ДДУ, как и любого другого наследства, проводится через нотариуса. Для этого в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя необходимо обратиться к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство.

Нотариусы, ведущие наследственные дела, распределяют между собой работу по первым буквам фамилий наследодателей. Необходимо обратиться за оформлением наследства к тому нотариусу, за которым закреплена соответствующая фамилия. Уточнить порядок распределения можно в любой нотариальной конторе.

Через 6 месяцев после смерти наследодателя нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство, в котором будут указаны права по ДДУ.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Соглашение с застройщиком и банком

Полученное свидетельство о праве на наследство необходимо предъявить застройщику для подписания соглашения о замене стороны в ДДУ. Как правило, сложностей с этим не возникает. Если наследников несколько, допсоглашение подписывается со всеми.

Отсутствие дополнительного соглашения само по себе не лишает прав на унаследованную квартиру. Однако в таком случае от дольщика потребуются дополнительные усилия для получения собственности – вплоть до обращения в суд.

Из судебной практики: дольщик заключил ДДУ и подал документы на его регистрацию совместно с застройщиком. Регистрация не состоялась по вине застройщика. В процессе оформления документов дольщик умер. Его наследники попытались переоформить на себя ДДУ. Застройщик от переоформления уклонялся, поэтому истцам было отказано в регистрации их прав. Суд установил, что застройщик не вправе отказать наследникам дольщика во вступлении в права. Как указал суд, отсутствие регистрации ДДУ в данном случае не свидетельствовало о том, что договор являлся незаключенным (наследодатель явно выразил свою волю на его заключение и уплатил цену за приобретаемые квартиры).

Долги наследодателя также входят в наследственную массу. Поэтому переоформление ипотеки будет осуществляться в тех долях, которые указаны в свидетельстве о праве на наследство.

Регистрация в Росреестре

Подписанное с застройщиком дополнительное соглашение к ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре, чтобы оно вступило в законную силу. Это может взять на себя застройщик или сам новый дольщик. Самый удобный способ подачи документов в Росрестр – через МФЦ.

Помимо заявления о регистрации (составляется на приеме в МФЦ), необходимо подать в Росреестр все экземпляры дополнительного соглашения в ДДУ.

После того, как все документы оформлены, новый дольщик может дожидаться окончания строительства. Вступить в права владения квартирой он сможет, когда будет оформлен акт приема-передачи и право собственности на новую недвижимость.

Как продать

Полученный в наследство ДДУ можно продать – точнее, передать, заключив договор уступки прав по нему. Это имеет смысл сделать, если наследодатель не успел выплатить ипотеку, а у наследников нет на это средств или желания. Могут возникнуть и другие причины для продажи – жилье неудобно расположено, нужны деньги на другую ипотеку и тому подобные основания.

Если наследник собирается уступить полученный ДДУ, порядок действий должен быть следующим:

• Оформить на себя наследство, как было описано выше;
• Заключить с покупателем договор уступки прав (предварительный или сразу основной);
• Произвести перерегистрацию ДДУ в Росреестре.

Уступка прав по ДДУ возможна только до подписания акта приема-передачи на квартиру (п. 2 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ). После того, как акт подписан, продать можно будет только готовую квартиру, предварительно зарегистрировав право собственности на нее. Это можно сделать по предварительному договору купли-продажи или без него.

Получив деньги за уступку, важно не забыть о налогах с них. Само по себе наследование имущества от близких родственников не облагается налогом (п. 2 ст. 217 НК РФ). Налог на наследование длительное время существовал в России, но был отменен (в отличие от налога на дарение, который не взимается только при дарении между близкими родственниками). Подробнее о налогах, которые должен заплатить уступивший свои права по ДДУ наследник, читайте в другом материале нашего сайта.

В статье приведена общая информация о содержании законодательства. Чтобы правильно оформить полученный в наследство ДДУ, проконсультируйтесь с юристом. Это поможет не потерять время и деньги.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник

Как по закону унаследовать права и обязанности по договору долевого участия?

В прошлом году после смерти матери я посетил нотариуса. Я единственный наследник, никаких препятствий для наследования нет, все документы в порядке. У нотариуса я подписал заявление на наследство (которое было составлено ею), в состав которого входят права и обязанности по договору долевого участия. Она выдала мне справку, о том что заведено наследственное дело.

Я попросил её предварительно рассчитать стоимость её услуг за выдачу свидетельств о наследстве. Она мне на бумажке карандашом написала и держа в своей руке показала, не отдавая мне в руки. По части ДДУ вышла сумма, которая складывалась из пошлины 0,3% от ПОЛНОЙ стоимости квартиры, указанной в ДДУ и услуг правового и технического характера.

Непосредственно по ДДУ у меня проблем нет. Кредита нет, предусмотрена оплата с отсрочкой равными платежами, вся сумма ещё не выплачена (я продолжаю в соответствие с графиком платежей со своего счета исправно её выплачивать строительной компании), дом не достроен, на стадии завершения в этом году.

Я не могу согласиться с рассчётами по свидетельству на ДДУ, поэтому написал сначала обращение через сайт Нотариальной Палаты, к которой относится нотариус. Ответ пришел мне по электронной почте. Смысл ответа — нотариус поступает правильно. С правовой точки зрения меня их рассуждения совершенно не убедили, и я уверен в свой правоте.

Я также писал в Росреестр с вопросом, а нужно ли им вообще свидетельсво с указанием в нем ДДУ, чтобы зарегистрировать дополнительное соглашение со строителями. Ответ пришел большой и абсолютно бессмысленный, просто отписка.

В итоге у меня два вопроса:

Первый (главный) — определиться в принципе, каким путем мне унаследовать ДДУ.

Если нотариус неправильно рассчитывает свидетельство по ДДУ, пытаясь хапнуть, то как правильно считать? В интернете я читал про случаи отказа нотариусов, и уже согласен с этим, т.к. имущественных прав на квартиру нет даже у строителей, и не было у моей мамы (как дольщика), закон говорит прямо — право собственности на недвижимость может быть только после государственной регистрации (без учета оплаченных сумм и т.д.). Поэтому по наследству эти ИМУЩЕСТВЕННЫЕ права передать нельзя (потому что они ещё не возникли). Я считаю что по сути по наследству мне переходят исключительно ОБЯЗАННОСТИ (уплатить всю сумму по договору), и если я их выполню, и застройщик построит дом, то далее на основании договора долевого участия (и доп соглашения к нему) я могу обратиться в Росреестр, после регистрации и возникает КВАРТИРА, как имущество, с её оценочной стоимостью. Уж простите за мой неюридический язык.

Вторая проблема — нет оснований для подачи заявления в суд на нотариуса. Должен быть либо ОТКАЗ в нотариальных действиях, либо неправильно СОВЕРШЕННЫЕ действия. Ни того, ни другого не было. Нотариус упорно не хочет выдать мне стоимость услуг на бумаге ПЕРЕД тем, как я оплачу эти услуги, я даже записал наш разговор на диктофон.

Всю техническую работу я готов проделать сам, писать письма и пр. Мне нужна истина, может быть примеры судебных решений. В любом случае, заранее спасибо.

Источник

Наследство договор участия в долевом строительстве

Как быть, если участник долевого строительства ушел из жизни до сдачи дома в эксплуатацию? Кто может претендовать на жилье, которое будет построено?

Как правило, деньги за жилое помещение уже уплачены, а по факту оформить на него право собственности невозможно, поскольку строительство еще не завершено.

За разъяснениями мы обратилиськ помощнику президента Нотариальной палаты Курганской области по законодательно-методической работе Александре Веселовой:

— В соответствии с действующими нормами Гражданского кодекса в случае смерти дольщика (участника долевого строительства) до момента передачи ему построенной квартиры право наследования возникает на общих основаниях.

Статья 1112 ГК РФ предусматривает, что в состав наследства подлежит включению не только имущество, принадлежащее наследодателю на момент его смерти, но и имущественные права и обязанности.

По своей сути, договор участия в долевом строительстве — это соглашение между застройщиком, который берет на себя обязательство построить в предусмотренные сроки многоквартирный дом, получить разрешение на ввод его в эксплуатацию и передать соответствующий объект (квартиру) участнику долевого строительства, и дольщиком, который обязан выплатить согласованную в договоре цену и принять квартиру. Исполненным этот договор будет считаться тогда, когда участник долевого строительства примет квартиру от застройщика по акту передачи или иному документу о передаче. До подписания акта приема-передачи квартиры договорные отношения между застройщиком и дольщиком не прекращаются. Поэтому в случае смерти дольщика к его наследникам перейдут все права и обязанности по договору участия в долевом строительстве. При этом следует иметь в виду, что договорные отношения не прекращаются и в том случае, если участник долевого строительства не полностью оплатил согласованную в договоре цену за строительство квартиры. Обязательства перед застройщиком также будут исполнять наследники, принявшие наследство.

Не секрет, что на практике бывают ситуации, когда застройщик переоформляет договор участия в долевом строительстве на так называемого правопреемника без предъявления свидетельства о праве на наследство. Безусловно, это является нарушением прав наследников, принявших наследство.

Единственным доказательством прав наследника на имущество, а также имущественные права и обязанности наследодателя является свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом. Если наследников несколько, то имущественные права и обязанности по договору участия в долевом строительстве переходят ко всем наследникам. В этом случае данное имущественное право считается их общей долевой собственностью. Соответственно по обязательствам наследодателя они также несут солидарную ответственность каждый в пределах перешедшего к нему наследственного имущества.

Поскольку договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, наследники со свидетельством о праве на наследство для замены стороны в договоре могут обратиться непосредственно в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сначала могут обратиться к застройщику для заключения соглашения о замене стороны в договоре участия в долевом строителстве, а затем в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И когда многоквартирный дом будет сдан в эксплуатацию, получать квартиру от застройщика будут уже наследники.

Источник