Наследование прав по договору долевого участия в строительстве

Как оформить ДДУ по наследству

По договору долевого участия застройщик обязуется построить и передать дольщику квартиру, а дольщик – оплатить ее. Право на получение квартиры по ДДУ может перейти по наследству. В этой статье мы расскажем, как переоформить такой ДДУ на наследника.

Может ли перейти по наследству

Договор долевого участия удостоверяет имущественные права требования дольщика к застройщику на получение квартиры. Эти права могут входить в состав наследственного имущества. Согласно Гражданскому кодексу РФ по наследству можно передать принадлежавшие наследодателю вещи, иное имущество и имущественные права, за некоторыми прямо указанными в законе исключениями (ст. 1112 ГК РФ).

Кто именно получит наследство, зависит от семейной ситуации дольщика-наследодателя, а также от наличия завещания. Гражданский кодекс устанавливает несколько очередей наследования – от близких родственников к самым дальним. Если наследники первой очереди (дети, родители, братья, сестры) отсутствуют, право на наследование переходит ко второй, и так далее. При наличии завещания имущество передается тому из наследников, в чью пользу оно написано.

Кроме того, независимо от наличия или отсутствия завещания, один или несколько наследников могут иметь право на обязательную долю в наследстве. Это касается иждивенцев наследодателя (нетрудоспособных, пенсионеров и т.п.). Все эти вопросы может подробно разъяснить нотариус, который будет вести наследственное дело.

Если наследник один, оформление ДДУ по наследству вопросов, как правило, не вызывает. При наличии же нескольких наследников одной очереди все унаследованное имущество будет разделено между ними в равных долях, если они не договорятся об ином. По умолчанию каждый из наследников получит часть прав по ДДУ (по сути, часть прав на будущую квартиру) пропорционально своей доле в наследстве.

Наследники могут заключить между собой соглашение о разделе и распределить имущество иным образом: к примеру, один из них заберет права по ДДУ, второй – автомобиль и т.п.

Из судебной практики: истцы (дети умершей) обратились в суд с требованием о включении в наследственную массу квартиры по ДДУ. Переживший ее супруг возражал против иска. Хотя дом был уже достроен, право собственности на квартиру оформлено не было. Рассмотрев дело, суд установил, что наследодательница приобрела права на получение квартиры согласно договору уступки ДДУ, и он был включен в состав наследства.

Как оформить

Передача ДДУ по наследству включает в себя несколько этапов.

Получение свидетельства о праве на наследство

Оформление ДДУ, как и любого другого наследства, проводится через нотариуса. Для этого в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя необходимо обратиться к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство.

Нотариусы, ведущие наследственные дела, распределяют между собой работу по первым буквам фамилий наследодателей. Необходимо обратиться за оформлением наследства к тому нотариусу, за которым закреплена соответствующая фамилия. Уточнить порядок распределения можно в любой нотариальной конторе.

Через 6 месяцев после смерти наследодателя нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство, в котором будут указаны права по ДДУ.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Соглашение с застройщиком и банком

Полученное свидетельство о праве на наследство необходимо предъявить застройщику для подписания соглашения о замене стороны в ДДУ. Как правило, сложностей с этим не возникает. Если наследников несколько, допсоглашение подписывается со всеми.

Отсутствие дополнительного соглашения само по себе не лишает прав на унаследованную квартиру. Однако в таком случае от дольщика потребуются дополнительные усилия для получения собственности – вплоть до обращения в суд.

Из судебной практики: дольщик заключил ДДУ и подал документы на его регистрацию совместно с застройщиком. Регистрация не состоялась по вине застройщика. В процессе оформления документов дольщик умер. Его наследники попытались переоформить на себя ДДУ. Застройщик от переоформления уклонялся, поэтому истцам было отказано в регистрации их прав. Суд установил, что застройщик не вправе отказать наследникам дольщика во вступлении в права. Как указал суд, отсутствие регистрации ДДУ в данном случае не свидетельствовало о том, что договор являлся незаключенным (наследодатель явно выразил свою волю на его заключение и уплатил цену за приобретаемые квартиры).

Долги наследодателя также входят в наследственную массу. Поэтому переоформление ипотеки будет осуществляться в тех долях, которые указаны в свидетельстве о праве на наследство.

Регистрация в Росреестре

Подписанное с застройщиком дополнительное соглашение к ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре, чтобы оно вступило в законную силу. Это может взять на себя застройщик или сам новый дольщик. Самый удобный способ подачи документов в Росрестр – через МФЦ.

Помимо заявления о регистрации (составляется на приеме в МФЦ), необходимо подать в Росреестр все экземпляры дополнительного соглашения в ДДУ.

После того, как все документы оформлены, новый дольщик может дожидаться окончания строительства. Вступить в права владения квартирой он сможет, когда будет оформлен акт приема-передачи и право собственности на новую недвижимость.

Как продать

Полученный в наследство ДДУ можно продать – точнее, передать, заключив договор уступки прав по нему. Это имеет смысл сделать, если наследодатель не успел выплатить ипотеку, а у наследников нет на это средств или желания. Могут возникнуть и другие причины для продажи – жилье неудобно расположено, нужны деньги на другую ипотеку и тому подобные основания.

Если наследник собирается уступить полученный ДДУ, порядок действий должен быть следующим:

• Оформить на себя наследство, как было описано выше;
• Заключить с покупателем договор уступки прав (предварительный или сразу основной);
• Произвести перерегистрацию ДДУ в Росреестре.

Уступка прав по ДДУ возможна только до подписания акта приема-передачи на квартиру (п. 2 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ). После того, как акт подписан, продать можно будет только готовую квартиру, предварительно зарегистрировав право собственности на нее. Это можно сделать по предварительному договору купли-продажи или без него.

Получив деньги за уступку, важно не забыть о налогах с них. Само по себе наследование имущества от близких родственников не облагается налогом (п. 2 ст. 217 НК РФ). Налог на наследование длительное время существовал в России, но был отменен (в отличие от налога на дарение, который не взимается только при дарении между близкими родственниками). Подробнее о налогах, которые должен заплатить уступивший свои права по ДДУ наследник, читайте в другом материале нашего сайта.

В статье приведена общая информация о содержании законодательства. Чтобы правильно оформить полученный в наследство ДДУ, проконсультируйтесь с юристом. Это поможет не потерять время и деньги.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник

Принятие наследства по договору долевого участия в строительстве

Время чтения: 5 мин.

Недострой в наследство – вот примерно то, что получает наследник по ДДУ. Есть ли смысл в таком «счастье», можно сказать только при рассмотрении самого договора «под микроскопом».

Закон определил, что объектом наследства может служить не только собственность на конкретный объект, но и иные права и обязанности граждан. Законодательство РФ позволяет провести оформление наследства по ДДУ (договору долевого участия) и получить в наследство не только долгожданное новоселье, но и комплекс обязанностей по сделке в полном объёме. Об этом прямо говорит ФЗ № 214, регулирующий подобные правоотношения.

Правовое регулирование

Гражданский кодекс РФ, в положениях ст. 1112, устанавливает, что в наследство включаются не только права, но и обязанности умершего, кроме тех, что неразрывно связаны с личностью (например, алиментные обязательства).

Долевое участие в строительстве является, по сути, финансированием строительства недвижимости на стадии её возведения. В обмен на денежное вложение лицо получает квартиру после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и принят по акту.

Подобные отношения — это комплекс взаимных прав и обязанностей гражданина и застройщика. При этом ФЗ-214, в пункте 7 статьи 4, чётко устанавливает, что после смерти дольщика права и обязанности получают его наследники и застройщик не может отказывать им в этом.

Оформление наследства по договору на долевое участие в строительстве осуществляется точно также, как и оформление в иных случаях. Существенные отличия возникают лишь в процессе регистрации прав на конкретного человека, то есть уже после фактического правопреемства. Отношения регулируются общими нормами, определяющими такие отношения.

Общие правила

Наследование имущественных прав производится в общем порядке. И нет существенной разницы с наследованием конкретного объекта, к примеру, уже построенной квартиры. К общим моментам наследования данного типа прав относят следующее:

1. если изначально в договоре ДДУ был один дольщик, то это не значит, что наследство будет передано только одному наследнику. Гражданин вправе передать имущество неограниченному кругу лиц по завещанию, в любых долях. При этом наследование может осуществляться и по закону, тогда доли делятся в равных частях (за исключением обязательной доли в наследстве) и по завещанию;
2. вместе с правами на объект наследники получают и обязанности по договору ДДУ, например, выплату оставшейся суммы, а также иные обязанности, например, по кредитному договору, который оформлялся для заключения сделки;
3. отказаться от наследования прав и обязанностей по договору можно только при одновременном отказе от всего имущества. Частичный отказ от наследства не допускается, то есть наследственная масса представляет собой единый комплекс.

Основная причина отказа от наследства в таком случае – передача обязанностей. Чтобы принять окончательное решение по наследству, нужно оценить свои финансовые возможности, потенциальную стоимость передаваемого объекта и объём обязательств.

Практические вопросы

Процедура наследования комплекса прав и обязанностей по договору долевого участия состоит из нескольких обязательных этапов:

• оформление свидетельства о смерти гражданина. Получить его можно в ЗАГСе, выдаётся родственникам;
• обращение к нотариусу со свидетельством и подача заявления о вступлении в свои права;
• ожидание окончания шестимесячного срока и повторное обращение к нотариусу для получения свидетельства о праве.

Далее, после получения свидетельства, нужно переоформить приобретенные права по ДДУ в Росреестре. Сделать это можно самостоятельно, без явки застройщика.

Законодатель не определяет чётких сроков переоформления прав и обязанностей на объекты. Однако, сделать это нужно до сдачи готового объекта.

В противном случае застройщик не сможет передать жилье, поскольку не будет знать, кому он должен это сделать. А значит, у наследника новостройки есть шанс получить лишнюю «головную боль».

Наследники могут не принимать объект, а продать возможность требования третьим лицам. Например, если претендентов несколько, и они не могут между собой договориться о судьбе неделимого объекта, рекомендуется реализовать его, чтобы разделить средства в установленных долях.

Договор уступки права требования подписывается всеми наследниками, которые вступили в свои права или их представителями, независимо от принадлежащей доли. После этого застройщик уведомляется о замене стороны в ДДУ.

Если финансирование по ДДУ проводилось кредитными средствами, наследники получат обязательство перед банком по оплате соответствующего займа. Долги банку можно погасить и страховкой, если она имеется.

После получения свидетельства рекомендуется обратиться в банк для уточнения условий полученного наследодателем кредита. В некоторых случаях кредиторы идут на уступки и перезаключают договор с наследниками, предлагая им более выгодные условия или рассрочку платежа.

Подписание дополнительного соглашения

После получения свидетельства о праве на наследство претендент вправе обратиться к застройщику для заключения дополнительного соглашения о перемене стороны. Однако, отсутствие такого соглашения не является причиной отказа в регистрационных действиях в Росреестре.

Заключение данного документа проводится сугубо на добровольной основе. Никто не может заставить гражданина его подписать. Застройщики часто идут на некоторые уловки, убеждая правопреемников в необходимости подписания доп. соглашения. Делается это по следующим причинам:

• это позволит быстрее получить сведения о наследниках, чтобы в случае необходимости направлять им уведомления;
• в дополнительном соглашении могут быть изменены условия первоначального договора. Например, срок сдачи объекта передвигается на более позднюю дату.

Чаще всего в таком соглашении меняется дата сдачи объекта, и некоторые другие условия, по которым застройщик позволит снизить свои расходы. Наследникам рекомендуется внимательно изучать документ или вовсе регистрировать свои права без него.

Наследование договора долевого участия допускается в соответствии с действующим законодательством. Наследники получают не только права, но и обязанности в полном объёме, установленные первоначально заключенной сделкой. Отказ от наследства возможен только в полном объёме, поэтому наследникам нужно внимательно оценить все последствия принятия такого объекта в порядке правопреемства.

Источник

Наследство по ДДУ: особенности и правила оформления

Оформить наследство по ДДУ (договору долевого участия в строительстве) возможно согласно положениями Федерального закона № 214-ФЗ. Наследники в таком случае не только получают недвижимость, но и обязаны будут выплатить остаток денежных средств по договору.

Правовые аспекты

На основании положений ст. 1112 Гражданского кодекса РФ в качестве наследства могут выступать не только права на какую-либо собственность покойного, но и его обязанности.

Долевое участие предполагает финансирование возведения объекта недвижимости. Соответственно, за свои материальные вложения гражданин получает жилое помещение после того, как строительство будет завершено и дом введен в эксплуатацию.

После смерти дольщика его права и обязанности по договору наследуют правопреемники, застройщик не может чинить им какие-либо препятствия.

Наследство при этом оформляют по тем же правилам, что и в стандартных ситуациях наследования недвижимости. Отличия возникают при процедуре регистрации прав в отношении конкретного лица после фактического вступления в права наследования.

Если у покойного несколько наследников, то они совместно получают имущество по ДДУ. Обязательства и правомочия по договору входят в общедолевую собственность.

Наследники могут вместе распоряжаться имуществом и выполнять обязанности умершего дольщика на основании соглашения. Соответственно, в договоре в качестве дольщика будут указаны несколько человек.

Если было составлено завещание в пользу одного лица, то все права и обязательства в отношении собственности наследодателя переходят к нему одному.

Процедура оформления наследства

Отказаться от обязанности вносить финансовые средства по договору долевого участия можно только при официальном отказе от всего наследного имущества. Частичное наследование недопустимо.

Для вступления в права наследникам придется пройти несколько этапов:

• получить документ о смерти наследодателя в отделе ЗАГС;
• передать этот документ и заявление о принятии наследства нотариусу, который должен проверить, оставил ли умерший завещание или нет;
• нотариус открывает наследственное дело и собирает заявления от всех возможных наследников в течение 6 месяцев;
• если имеется завещательный акт, то полномочия умершего по ДДУ переходят упомянутым в нем лицам. Свои права также могут предъявить граждане, имеющие право на обязательную долю в наследстве;
• если завещание составлено не было, то наследование производится в порядке очереди, предусмотренной законом;
• через полгода все наследники получают свидетельства о принятии имущества;
• представить документ застройщику и оформить с ним дополнительное соглашение об изменении участника договора. Эту бумагу регистрируют в Росреестре. Закон не требует обязательного заключения такого соглашения, однако судебная практика показывает, что у правопреемников, не составивших соглашения к ДДУ, возникали трудности при получении объекта недвижимости;
• если на финансирование строительства жилья умерший оформлял кредит в банке, то наследникам перейдут обязательства по выплате этого кредита. При наличии страховки долги погашаются за ее счет. После получения документа о правах на наследство рекомендуют обратиться в банковскую организацию за уточнением условий кредита. Иногда банк предлагает перезаключить договор на имя наследника на более выгодных условиях;
• если умершим не была выплачена полная сумма по договору, то оставшиеся средства вносят его наследники в соответствии с долями;
• если по договору была внесена полная сумма за будущий объект недвижимости, то расчет государственной пошлины будет произведен, исходя из размера внесенной суммы;
• если строительство еще не завершено, то будут рассматриваться степень готовности жилья, размер уже перечисленных финансовых средств и прочие факторы.

Далее, наследникам необходимо оформить приобретенные права по договору участия в Росреестре. Присутствие застройщика необязательно.

Законодательство не устанавливает строгих сроков перерегистрации прав на недостроенные объекты. Юристы советуют сделать это до передачи квартиры. Иначе, у застройщика не будет точной информации, кому передать жилплощадь.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Как зарегистрировать права собственника?

После передачи квартиры застройщиком необходимо зарегистрировать право собственности на нее.

Передача объекта недвижимости происходит на основании акта приема-передачи. Следует тщательно проверить качество проведенных строительных работ, при необходимости отразить в документе все имеющиеся недочеты. На нашем сайте вы также можете узнать о том, как принимать квартиру в новостройке.

Какие-либо дополнительные соглашения застройщика с наследником необходимо регистрировать в Росреестре. Однако регистрация прав собственности на жилье возможна и при отсутствии таких соглашений, если дом уже был введен в эксплуатацию и у наследника есть на руках акт приема-передачи квартиры по ДДУ.

Этот акт обязательно предъявляют в органах госрегистрации.

Если застройщик отправляет уведомление о готовности объекта долевого строительства на имя умершего гражданина до получения наследником документа о принятии наследства, то наследник обязан в кратчайшие сроки известить застройщика о переходе прав по ДДУ другому лицу и представить всю необходимую документацию. В передаточном акте должно быть указано имя наследника.

Иногда наследники хотят получить права на строящуюся квартиру, но при этом не желают выплачивать ипотечный кредит, оставшийся от покойного. В такой ситуации они могут вступить в права наследования с условием дальнейшей продажи права на недвижимый объект.

Этот вариант актуален до подписания акта приема-передачи с застройщиком.

При оформлении перехода права требования на жилплощадь на третье лицо важно составить с ним соглашение о передаче ему долговых обязательств по ДДУ.

Если объект недвижимости был принят, то реализовать его наследник вправе после регистрации права собственности.

Для того чтобы избежать конфликтов между наследниками и корректно оформить документацию на недвижимость, рекомендуют обратиться к квалифицированному юристу.

Источник