Наследование имущественных прав по долевому строительству

Принятие наследства по договору долевого участия в строительстве

Время чтения: 5 мин.

Недострой в наследство – вот примерно то, что получает наследник по ДДУ. Есть ли смысл в таком «счастье», можно сказать только при рассмотрении самого договора «под микроскопом».

Закон определил, что объектом наследства может служить не только собственность на конкретный объект, но и иные права и обязанности граждан. Законодательство РФ позволяет провести оформление наследства по ДДУ (договору долевого участия) и получить в наследство не только долгожданное новоселье, но и комплекс обязанностей по сделке в полном объёме. Об этом прямо говорит ФЗ № 214, регулирующий подобные правоотношения.

Правовое регулирование

Гражданский кодекс РФ, в положениях ст. 1112, устанавливает, что в наследство включаются не только права, но и обязанности умершего, кроме тех, что неразрывно связаны с личностью (например, алиментные обязательства).

Долевое участие в строительстве является, по сути, финансированием строительства недвижимости на стадии её возведения. В обмен на денежное вложение лицо получает квартиру после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и принят по акту.

Подобные отношения — это комплекс взаимных прав и обязанностей гражданина и застройщика. При этом ФЗ-214, в пункте 7 статьи 4, чётко устанавливает, что после смерти дольщика права и обязанности получают его наследники и застройщик не может отказывать им в этом.

Оформление наследства по договору на долевое участие в строительстве осуществляется точно также, как и оформление в иных случаях. Существенные отличия возникают лишь в процессе регистрации прав на конкретного человека, то есть уже после фактического правопреемства. Отношения регулируются общими нормами, определяющими такие отношения.

Общие правила

Наследование имущественных прав производится в общем порядке. И нет существенной разницы с наследованием конкретного объекта, к примеру, уже построенной квартиры. К общим моментам наследования данного типа прав относят следующее:

1. если изначально в договоре ДДУ был один дольщик, то это не значит, что наследство будет передано только одному наследнику. Гражданин вправе передать имущество неограниченному кругу лиц по завещанию, в любых долях. При этом наследование может осуществляться и по закону, тогда доли делятся в равных частях (за исключением обязательной доли в наследстве) и по завещанию;
2. вместе с правами на объект наследники получают и обязанности по договору ДДУ, например, выплату оставшейся суммы, а также иные обязанности, например, по кредитному договору, который оформлялся для заключения сделки;
3. отказаться от наследования прав и обязанностей по договору можно только при одновременном отказе от всего имущества. Частичный отказ от наследства не допускается, то есть наследственная масса представляет собой единый комплекс.

Основная причина отказа от наследства в таком случае – передача обязанностей. Чтобы принять окончательное решение по наследству, нужно оценить свои финансовые возможности, потенциальную стоимость передаваемого объекта и объём обязательств.

Практические вопросы

Процедура наследования комплекса прав и обязанностей по договору долевого участия состоит из нескольких обязательных этапов:

• оформление свидетельства о смерти гражданина. Получить его можно в ЗАГСе, выдаётся родственникам;
• обращение к нотариусу со свидетельством и подача заявления о вступлении в свои права;
• ожидание окончания шестимесячного срока и повторное обращение к нотариусу для получения свидетельства о праве.

Далее, после получения свидетельства, нужно переоформить приобретенные права по ДДУ в Росреестре. Сделать это можно самостоятельно, без явки застройщика.

Законодатель не определяет чётких сроков переоформления прав и обязанностей на объекты. Однако, сделать это нужно до сдачи готового объекта.

В противном случае застройщик не сможет передать жилье, поскольку не будет знать, кому он должен это сделать. А значит, у наследника новостройки есть шанс получить лишнюю «головную боль».

Наследники могут не принимать объект, а продать возможность требования третьим лицам. Например, если претендентов несколько, и они не могут между собой договориться о судьбе неделимого объекта, рекомендуется реализовать его, чтобы разделить средства в установленных долях.

Договор уступки права требования подписывается всеми наследниками, которые вступили в свои права или их представителями, независимо от принадлежащей доли. После этого застройщик уведомляется о замене стороны в ДДУ.

Если финансирование по ДДУ проводилось кредитными средствами, наследники получат обязательство перед банком по оплате соответствующего займа. Долги банку можно погасить и страховкой, если она имеется.

После получения свидетельства рекомендуется обратиться в банк для уточнения условий полученного наследодателем кредита. В некоторых случаях кредиторы идут на уступки и перезаключают договор с наследниками, предлагая им более выгодные условия или рассрочку платежа.

Подписание дополнительного соглашения

После получения свидетельства о праве на наследство претендент вправе обратиться к застройщику для заключения дополнительного соглашения о перемене стороны. Однако, отсутствие такого соглашения не является причиной отказа в регистрационных действиях в Росреестре.

Заключение данного документа проводится сугубо на добровольной основе. Никто не может заставить гражданина его подписать. Застройщики часто идут на некоторые уловки, убеждая правопреемников в необходимости подписания доп. соглашения. Делается это по следующим причинам:

• это позволит быстрее получить сведения о наследниках, чтобы в случае необходимости направлять им уведомления;
• в дополнительном соглашении могут быть изменены условия первоначального договора. Например, срок сдачи объекта передвигается на более позднюю дату.

Чаще всего в таком соглашении меняется дата сдачи объекта, и некоторые другие условия, по которым застройщик позволит снизить свои расходы. Наследникам рекомендуется внимательно изучать документ или вовсе регистрировать свои права без него.

Наследование договора долевого участия допускается в соответствии с действующим законодательством. Наследники получают не только права, но и обязанности в полном объёме, установленные первоначально заключенной сделкой. Отказ от наследства возможен только в полном объёме, поэтому наследникам нужно внимательно оценить все последствия принятия такого объекта в порядке правопреемства.

Источник

Как оформить ДДУ по наследству

По договору долевого участия застройщик обязуется построить и передать дольщику квартиру, а дольщик – оплатить ее. Право на получение квартиры по ДДУ может перейти по наследству. В этой статье мы расскажем, как переоформить такой ДДУ на наследника.

Может ли перейти по наследству

Договор долевого участия удостоверяет имущественные права требования дольщика к застройщику на получение квартиры. Эти права могут входить в состав наследственного имущества. Согласно Гражданскому кодексу РФ по наследству можно передать принадлежавшие наследодателю вещи, иное имущество и имущественные права, за некоторыми прямо указанными в законе исключениями (ст. 1112 ГК РФ).

Кто именно получит наследство, зависит от семейной ситуации дольщика-наследодателя, а также от наличия завещания. Гражданский кодекс устанавливает несколько очередей наследования – от близких родственников к самым дальним. Если наследники первой очереди (дети, родители, братья, сестры) отсутствуют, право на наследование переходит ко второй, и так далее. При наличии завещания имущество передается тому из наследников, в чью пользу оно написано.

Кроме того, независимо от наличия или отсутствия завещания, один или несколько наследников могут иметь право на обязательную долю в наследстве. Это касается иждивенцев наследодателя (нетрудоспособных, пенсионеров и т.п.). Все эти вопросы может подробно разъяснить нотариус, который будет вести наследственное дело.

Если наследник один, оформление ДДУ по наследству вопросов, как правило, не вызывает. При наличии же нескольких наследников одной очереди все унаследованное имущество будет разделено между ними в равных долях, если они не договорятся об ином. По умолчанию каждый из наследников получит часть прав по ДДУ (по сути, часть прав на будущую квартиру) пропорционально своей доле в наследстве.

Наследники могут заключить между собой соглашение о разделе и распределить имущество иным образом: к примеру, один из них заберет права по ДДУ, второй – автомобиль и т.п.

Из судебной практики: истцы (дети умершей) обратились в суд с требованием о включении в наследственную массу квартиры по ДДУ. Переживший ее супруг возражал против иска. Хотя дом был уже достроен, право собственности на квартиру оформлено не было. Рассмотрев дело, суд установил, что наследодательница приобрела права на получение квартиры согласно договору уступки ДДУ, и он был включен в состав наследства.

Как оформить

Передача ДДУ по наследству включает в себя несколько этапов.

Получение свидетельства о праве на наследство

Оформление ДДУ, как и любого другого наследства, проводится через нотариуса. Для этого в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя необходимо обратиться к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство.

Нотариусы, ведущие наследственные дела, распределяют между собой работу по первым буквам фамилий наследодателей. Необходимо обратиться за оформлением наследства к тому нотариусу, за которым закреплена соответствующая фамилия. Уточнить порядок распределения можно в любой нотариальной конторе.

Через 6 месяцев после смерти наследодателя нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство, в котором будут указаны права по ДДУ.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Соглашение с застройщиком и банком

Полученное свидетельство о праве на наследство необходимо предъявить застройщику для подписания соглашения о замене стороны в ДДУ. Как правило, сложностей с этим не возникает. Если наследников несколько, допсоглашение подписывается со всеми.

Отсутствие дополнительного соглашения само по себе не лишает прав на унаследованную квартиру. Однако в таком случае от дольщика потребуются дополнительные усилия для получения собственности – вплоть до обращения в суд.

Из судебной практики: дольщик заключил ДДУ и подал документы на его регистрацию совместно с застройщиком. Регистрация не состоялась по вине застройщика. В процессе оформления документов дольщик умер. Его наследники попытались переоформить на себя ДДУ. Застройщик от переоформления уклонялся, поэтому истцам было отказано в регистрации их прав. Суд установил, что застройщик не вправе отказать наследникам дольщика во вступлении в права. Как указал суд, отсутствие регистрации ДДУ в данном случае не свидетельствовало о том, что договор являлся незаключенным (наследодатель явно выразил свою волю на его заключение и уплатил цену за приобретаемые квартиры).

Долги наследодателя также входят в наследственную массу. Поэтому переоформление ипотеки будет осуществляться в тех долях, которые указаны в свидетельстве о праве на наследство.

Регистрация в Росреестре

Подписанное с застройщиком дополнительное соглашение к ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре, чтобы оно вступило в законную силу. Это может взять на себя застройщик или сам новый дольщик. Самый удобный способ подачи документов в Росрестр – через МФЦ.

Помимо заявления о регистрации (составляется на приеме в МФЦ), необходимо подать в Росреестр все экземпляры дополнительного соглашения в ДДУ.

После того, как все документы оформлены, новый дольщик может дожидаться окончания строительства. Вступить в права владения квартирой он сможет, когда будет оформлен акт приема-передачи и право собственности на новую недвижимость.

Как продать

Полученный в наследство ДДУ можно продать – точнее, передать, заключив договор уступки прав по нему. Это имеет смысл сделать, если наследодатель не успел выплатить ипотеку, а у наследников нет на это средств или желания. Могут возникнуть и другие причины для продажи – жилье неудобно расположено, нужны деньги на другую ипотеку и тому подобные основания.

Если наследник собирается уступить полученный ДДУ, порядок действий должен быть следующим:

• Оформить на себя наследство, как было описано выше;
• Заключить с покупателем договор уступки прав (предварительный или сразу основной);
• Произвести перерегистрацию ДДУ в Росреестре.

Уступка прав по ДДУ возможна только до подписания акта приема-передачи на квартиру (п. 2 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ). После того, как акт подписан, продать можно будет только готовую квартиру, предварительно зарегистрировав право собственности на нее. Это можно сделать по предварительному договору купли-продажи или без него.

Получив деньги за уступку, важно не забыть о налогах с них. Само по себе наследование имущества от близких родственников не облагается налогом (п. 2 ст. 217 НК РФ). Налог на наследование длительное время существовал в России, но был отменен (в отличие от налога на дарение, который не взимается только при дарении между близкими родственниками). Подробнее о налогах, которые должен заплатить уступивший свои права по ДДУ наследник, читайте в другом материале нашего сайта.

В статье приведена общая информация о содержании законодательства. Чтобы правильно оформить полученный в наследство ДДУ, проконсультируйтесь с юристом. Это поможет не потерять время и деньги.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник

НАСЛЕДОВАНИЕ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА — ПРОБЛЕМЫ ПРАКТИКИ

Ситуация жизненная — наличие у наследодателя незавершённого строительством объекта, наиболее часто – жилого дома. В статью 130 ГК РФ внесены изменения, в соответствии с которыми объекты незавершённого строительства были отнесены к недвижимым вещам. Указанные изменения вступили в силу с 1 января 2005 г. Соответственно, право собственности на этот объект с указанной даты подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Если право собственности на незавершённый строительством объект не зарегистрировано, то нотариус не вправе выдать свидетельство о праве на наследство и вопрос должен решаться в судебном порядке. Такая позиция вроде бы официальная. И понятно — нет данных о записи в реестре прав, то есть нет правоустанавливающих документов, не может быть выдано свидетельство о праве собственности в порядке наследования. В данном случае имеет место неразрешенная в установленном порядке ситуация с переходом имущественных прав, что исключает совершение нотариального действия.

Что дает нам закон — «права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом» – п. 2 ст. 8 ГК РФ;

«право собственности и другие вещные права… их возникновение… подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре …» – ст. 131 ГК РФ;

«право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации» – ст. 219 ГК РФ;

«право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом» – п. 1 и 2 ст. 223 ГК РФ.

В таких случаях вопрос должен решаться в судебном порядке. Иного варианта законодательство не предусматривает.

Наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам.

С другой стороны разъяснения ФНП которые противоречат официальной позиции и заключаются в следующем:

Под «наследством» понимается вся совокупность вещей, имущественных прав и имущественных обязанностей, которые на момент смерти принадлежали наследодателю, которой придана целостность. Гражданский кодекс РФ определяет имущество умершего, отождествляя термины «наследство» и «наследственное имущество», и указывает, что при наследовании оно переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное (п. 1 ст. 1110).

Статья 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (пункт 8) от 30.12.2004 г. №214-ФЗ, в ред. от 16.10.2006 г. (далее – Закон) предусмотрено, что существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Таким образом, его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное.

Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор, что он и сделал. Имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключённом в соответствии с указанным федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Свидетельство о праве на наследство выдаётся на права и обязанности по договору, без уточнения их объёма.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации моментом возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество признается момент государственной регистрации данного права. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Право обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства принадлежит участнику долевого строительства или его наследникам (пункт 4 статьи 16 Закона). При этом указанное право участник долевого строительства реализует в силу того, что он в соответствии со статьей 4 Закона (пункт 1) является стороной договора долевого строительства, то есть данное право вытекает и основывается на договоре участия в долевом строительстве.

После полного исполнения сторонами договора участия в долевом строительстве – застройщиком и участником долевого строительства – своих взаимных обязанностей (например, передача объекта по передаточному акту и оплата его стоимости) право участника долевого строительства обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации может быть реализовано участником долевого строительства самостоятельно, без участия другой стороны договора, так как данному праву участника долевого строительства не корреспондирует обязанность другой стороны договора – застройщика.

Если право на объект долевого строительства, основанное на договоре участия в долевом строительстве, участником долевого строительства не было зарегистрировано при его жизни, договор участия в долевом строительстве не может считаться прекратившим свое действие. В случае смерти участника долевого строительства до регистрации его права собственности на объект имущественные права и обязанности по такому договору в порядке наследования переходят к его правопреемникам, которые и исполнят впоследствии этот договор.

Указанное право не относится к правам и обязанностям, неразрывно связанным с личностью наследодателя, которые не входят в состав наследства (статья 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переход к наследникам имущественных прав и обязанностей умершего участника долевого строительства удостоверяется выданным нотариусом свидетельством о праве на наследство. Эти разьяснения даны ФНП РФ.

Таким образом, «право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании вышеизложенного, нотариус должен выдать свидетельство о праве на наследство по договору участия в долевом строительстве жилого дома, но ситуация в России неоднозначная. Вариантов исковых заявлений много, есть удовлетворение исковых требований, есть отказы. но по сути возможно и несудебное решение данного вопроса! Вот это и хотелось бы обсудить!

Источник