Нарушения при строительстве жилого многоквартирного дома

Административная ответственность застройщика

Один из способов обеспечить соблюдение девелоперами закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» — административная ответственность застройщика и его должностных лиц. Описание возможных нарушений закона и их последствия перечислены в КоАП России.

Если незаконно привлекаются средства граждан

Для того, чтобы продавать квартиры в строящемся доме участникам долевого строительства, строительная компания должна соответствовать ряду требований, указанных в 214 ФЗ. К сожалению, некоторые строители их игнорируют.

Пренебрежение законом о долевом строительстве будет стоить застройщику административной ответственности в виде штрафа согласно части первой статьи 14.28 КоАП РФ. Эта статья устанавливает санкции за нарушение требований 214 Федерального закона при строительстве многоквартирных домов.

Штраф со строительной компании составит (в рублях) от 500 тыс. до 1 миллиона. Ее генеральный директор, а иногда – и другие должностные лица «заработают» собственные административные штрафы от двадцати до 50 тыс. руб.

Примечание к ст. 14.28 КоАП устанавливает, что каждый незаконно заключенный договор долевого строительства считается отдельным административным нарушением. То есть, сумма штрафов должна быть умножена на количество ДДУ, заключенных в период, когда нельзя было привлекать средства дольщиков.

Если покупатели введены в заблуждение относительно предлагаемых квартир

Чтобы сообщить потенциальным покупателям квартир сведения о проекте многоквартирного дома, девелопер обязан опубликовать достоверную проектную декларацию. Как следует из названия, в этом документе содержатся все основные данные о новостройке, а также и о самой компании. Игнорирование обязанности опубликовать проектную декларацию в установленный срок, а равно указание в ней недостоверных данных влечет административную ответственность застройщика по части 2 статьи 14.28 КоАП — штраф от 200 до 500 тысяч рублей. К генеральному директору застройщика при этом может быть применен дополнительный штраф – от 5 до пятнадцати тыс. руб.

К застройщику, распространяющему недостоверные данные о проектах, может быть применена статья 14.7 КоАП об административной ответственности за обман потребителей. Привлечение к ответственности по этой статье произойдет в случае, если застройщик вводит в заблуждение граждан, заключивших ДДУ.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Если нарушены требования законодательства о рекламе

Федеральный закон «О рекламе» содержит расширенные требования к тому, каким образом можно рекламировать строящееся жилье. Административная ответственность за несоблюдение этих правил установлена статьей 14.3 КоАП. Штраф может составить до пятисот тысяч рублей, а также до двадцати тысяч рублей с директора строительной компании.

Если в ДДУ есть условия, противоречащие 214 федеральному закону

Статья 14.8 КоАП РФ устанавливает ответственность за многие нарушения прав потребителей. Но наиболее часто в строительной отрасли применяется часть вторая указанной статьи, устанавливающая административную ответственность за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих права дольщиков-потребителей. Административные санкции по ней невелики – от 10 до 20 тысяч рублей с юридического лица, от 1 до двух тысяч рублей с его генерального директора. Однако эта ответственность наступает за каждый случай (то есть, за каждого дольщика, с которым был заключен такой договор). Итоговый штраф при этом может достигнуть внушительной суммы.

Если застройщик не отчитывается перед органами строительного надзора

Обязанность застройщиков регулярно отчитываться перед региональным строительным надзором установлена 214 Федеральным законом. Получая отчетность, Стройнадзор контролирует ход строительства и предотвращает появление обманутых дольщиков. Если застройщик не подает необходимую отчетность, искажает в ней данные, либо не предоставляет другие необходимые документы в полном и достоверном виде, административная ответственность по третьей и четвертой частям ст. 14.28 предусматривает взыскание с него штрафа в размере от 50 до 200 тысяч рублей, и от 5 до 15 тысяч с его уполномоченных сотрудников.

Если застройщик не разместил информацию в ЕИСЖС

Обязанность застройщиков публиковать сведения о себе, а также о проекте строительства в единой информационной системе ЕИСЖС была установлена в последних редакциях 214 Федерального закона. За пренебрежение этой обязанностью будут привлекать к административной ответственности в соответствии со статьей 13.19.3 КоАП. Эта норма вступила в силу первого октября 2018 года.

Если застройщик игнорирует предписания органов власти

Последствия невнимательного отношения к полученным требованиям органов строительного надзора закреплены в статье 19.5 Кодекса об административных правонарушениях. Согласно ее части второй, в этом случае административная ответственность — в том числе, застройщика в долевом строительстве — составит от ста до 200 тысяч рублей, должностных лиц – от 10 до 15 тысяч рублей.

Если девелопер нарушает правила строительства

Случается, что многоквартирный дом начинают строить до получения разрешения на строительство. Продажа квартир в нем попадет под действие статьи 14.28, которая рассматривалась выше. Строительные работы без оформления разрешения будут рассматриваться, как самостоятельное административное правонарушение, ответственность за которое установлена статьей 9.5. КоАП. Санкцией за это может являться штраф до одного миллиона рублей, или же строительство может быть приостановлено на срок до 90 дней. Предполагается, что за этот срок нужно будет устранить допущенные нарушения.

За нарушение технических требований к строительству или использование не предусмотренных проектом строительных материалов девелопер может быть привлечен к ответственности по статье 9.4. КоАП. В зависимости от обстоятельств совершения правонарушения, административный штраф может составить от ста тысяч рублей до одного миллиона. Есть также вероятность, что деятельность застройщика приостановят на 60 или девяносто дней.

Процесс строительства – дело сложное, и зачастую не обходящееся без накладок. Поэтому случается, что нарушения закона допускают даже крупные и надежные застройщики. Единичный случай нарушения закона может и не свидетельствовать о том, что с той или иной строительной компанией не стоит вести дел. Однако в любом случае привлечение застройщика к административной ответственности – это повод повнимательнее присмотреться к нему, чтобы оценить риски приобретения у него квартиры.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник

Нарушения при строительстве жилого многоквартирного дома

Основные нарушения, допускаемые при строительстве жилья в многоквартирных домах

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Судебная практика – это совокупность решений судов (в первую очередь высших) по различным категориям дел, играет роль вспомогательного источника права, восполняя пробелы, существующие в законодательстве.

ПРАВА ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

Люди практически каждый день покупают какие-либо товары и услуги, но не всегда эти покупки оказываются надлежащего качества. Рассказываем, как защитить свои права, если покупка оказалась плохого качества, и вернуть свои деньги.

Помимо уже упоминавшихся нарушений, связанных с подменой понятий, заключением договора с названием и предметом несоответствующим характеру отношений, организациями, привлекающими денежные средства для строительства жилья в многоквартирных домах допускаются другие нарушения. Среди них наиболее распространенными являются:

• непредоставление информации об исполнителе (застройщике) – свидетельства о регистрации; разрешения на строительство; документов, подтверждающих право на земельный участок и др.;

• непредоставление информации об объекте строительства: отсутствие подробного описания квартиры; стоимости работы, сроке передачи построенной квартиры;
• включение в договор условий, ущемляющих права потребителей. Например, договором может быть предусмотрено, что передача построенной квартиры осуществляется после заключения заказчиком договора о жилищно-коммунальном обслуживании и др.
• нарушение срока передачи построенной квартиры, отсутствие в договоре условия о сроке ее передачи;
• заключение договоров организациями-посредниками не обладающими правами на их заключение и др.
При разрешении споров о защите прав потребителей необходимо иметь в виду, что условия договоров, ущемляющих права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
В соответствии с Кодексом РФ об административных правонарушениях (далее по тексту – КоАП РФ) возможно привлечение к административной ответственности лиц, нарушивших права потребителя при заключении договора на долевое строительство при осуществлении строительства жилья.
В настоящее время возникает множество проблем, связанных с долевым строительством. Как не прогореть, вкладывая деньги в незавершенный дом, и что делать если вы уже «попали»?
Давайте попробуем разобраться в часто встречающихся случаях обмана потребителей на рынке жилья. Рассмотрим наиболее характерные проблемы дольщиков.

Затягивается срок сдачи дома. Объем прав гражданина в этом случае будет зависеть от того, заключен ли с ним договор участия в долевом строительстве или мы имеем дело с иным договором/сделкой. А если заключен договор долевого участия в строительстве, то когда это произошло. После 1 апреля 2005 г. (когда вступил в действие Федеральный закон № 214-ФЗ) или соответственно до этого срока. В зависимости от этого, наступают разные правовые последствия.
Пример 1.1. Вами в 2003 году заключен договор долевого участия строительства. Срок сдачи дома, оговоренный в договоре 2-ой квартал 2004 года. Но уже наступил 2007 года, а Ваш дом так и не сдан. И застройщики обещают сдать в лучшем случае в апреле 2007 г.
У вас есть два варианта решения проблемы.
Первый вариант: дожидаться сдачи дома, а за все время просрочки требовать неустойку – по 3% ежедневно на основании п.5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей». При этом по закону неустойка максимум составит цену договора, т. е. сумму, уплаченную вами за квартиру. Например, вы заплатили 600 тыс. руб. Значит сумма неустойки, будет не больше 600 тыс. руб. С учетом времени просрочки неустойка составила бы у вас гораздо больше, но поскольку в законе есть оговорка – максимальный размер неустойки не может превышать цену договора. Но суд может уменьшить размер неустойки, на практике прецеденты не редкость.
Второй вариант: если вы не желаете дожидаться окончания строительства дома, то вы можете написать заявление застройщику: в связи с нарушением сроков исполнения обязательств по договору прошу выплатить неустойку в размере 3% за каждый день просрочки и указываете сумму. Скорее всего, никакого ответа вы не получите либо он будет отрицательным. Тогда обращаетесь в суд по месту вашей регистрации, либо по юридическому адресу застройщика, либо по месту исполнения договора.
Кроме того, если в период просрочки вы арендуете жилплощадь, то имеете право все эти траты включить в убытки и также потребовать их взыскания с застройщика дополнительно к неустойке. Но надо будет предъявить доказательства – договор аренды и платежи по нему.
Пример 1.2. Вами в сентябре 2005 года заключен договор долевого участия строительства. Срок сдачи дома, оговоренный в договоре 4-ой квартал 2006 года. Но уже наступил 2007 год, а Ваш дом так и не сдан. И застройщики обещают сдать в лучшем случае в конце 2007 г.
У вас также есть два варианта решения проблемы.
Первый вариант: дожидаться срока сдачи дома, а за все время просрочки требовать неустойку —в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Более того, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
Обратите внимание: Как и в примере 1.1, есть оговорка – максимальный размер неустойки не может превышать цену договора.
Второй вариант: Вы можете в одностороннем порядке расторгнуть договор. Согласно ГК РФ (ст. 450 – 453) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации, подобное соглашение также должно быть зарегистрировано. Важен и тот факт, что если основанием изменения или расторжения договора явилось существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных таким изменением или расторжением. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии с п.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ является существенным условием договора участия в долевом строительстве. Его нарушение является для дольщика существенным. Следовательно, в случае изменения или расторжения договора дольщик может требовать возмещения причиненных ему этим убытков.
Застройщик в этом случае обязан в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора, возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Пример. Рассмотрим ситуацию, когда договор участия в долевом строительстве не заключался, но есть другое правовое основание привлечения средств, в первую очередь договор. В таком договоре могут быть предусмотрены особые меры ответственности застройщика за нарушение сроков сдачи объекта дольщикам (к примеру, неустойка по образцу договора долевого участия в строительстве). В этом случае дольщик имеет полное право воспользоваться этими мерами ответственности. Если договор не предусматривает никакой ответственности за просрочку сдачи объекта, то вопрос придется решать на основании общих положений об обязательствах ГК РФ. При этом основным средством, которым сможет воспользоваться дольщик в случае неисполнения обязательства застройщика по передаче объекта в срок является взыскание с должника убытков в соответствии со ст. 15 и 393 ГК РФ.
Куда обращаться с жалобами на действия застройщика? Обращайтесь в местные органы власти (районную администрацию, управу и т. п.). В последнее время власти, обеспокоенные проблемами и массовыми акциями пострадавших дольщиков, довольно активно берутся содействовать в скорейшей сдаче-приемке новостроек.

Дом построен, но вы не можете получить документы, необходимые для оформления права собственности на квартиру. Необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру на основании выполненных обязательств по договору. Право на обращение в суд предусмотрено, кроме Конституции РФ, ст. 12 ГК РФ.

Источник