Нарушение при строительстве многоквартирных домов

Статья 14.28. Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ в статью 14.28 настоящего Кодекса внесены изменения

Статья 14.28 . Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

ГАРАНТ:

См. комментарии к статье 14.28 КоАП РФ

Административные правонарушения, составы которых предусмотрены статьей 14.28 настоящего Кодекса, ввиду особой значимости охраняемых законом общественных отношений, выступающих объектом посягательства этого административного правонарушения, не могут быть признаны малозначительными согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в пункте 16 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.

ГАРАНТ:

См. комментарии к статье 14.28 КоАП РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 1 мая 2016 г. N 139-ФЗ в часть 1 статьи 14.28 настоящего Кодекса внесены изменения

1. Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния, —

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

2. Опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений —

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2016 г. N 222-ФЗ в часть 3 статьи 14.28 настоящего Кодекса внесены изменения

3. Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме —

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

Информация об изменениях:

Часть 4 изменена с 15 ноября 2019 г. — Федеральный закон от 4 ноября 2019 г. N 353-ФЗ

4. Непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в установленный срок в орган, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанного регионального государственного контроля (надзора) и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а равно представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений —

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от десяти тысяч до двадцати пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до пятисот тысяч рублей.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ статья 14.28 настоящего Кодекса дополнена частью 5

5. Непредставление лицом, обеспечивающим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, в установленный срок в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, информации о расторжении или досрочном прекращении договора страхования и (или) досрочном прекращении поручительства —

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

Информация об изменениях:

Статья 14.28 дополнена частью 6 с 1 октября 2018 г. — Федеральный закон от 29 июля 2018 г. N 236-ФЗ

6. Необоснованное принятие органом, осуществляющим региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, решения о выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, или об отказе в выдаче такого заключения, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния, —

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.

Примечание. В случае нарушения лицом требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, административная ответственность, установленная частью 1 настоящей статьи, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

Источник

Основные нарушения, допускаемые застройщиками при заключении договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Пунктом 2 статьи 1 Федерального закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон № 214) закреплен перечень оснований привлечения денежных средств граждан, которое допускается только на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности.

Застройщиками привлекаются денежные средства в целях жилищного строительства способами, не предусмотренными вышеуказанным требованиями, например заключаются предварительные договора купли-продажи жилых помещений, договора инвестирования строительства и т.п.

Застройщиками не исполняются обязанности, установленные Федеральным законом № 214-ФЗ, а именно, привлекаются денежные средства граждан в отсутствие разрешения на строительство и правоустанавливающих документов на земельный участок; не исполняются обязанности по государственной регистрации договора долевого участия; неисполнение условий договора по своевременному вводу объекта в эксплуатацию, отсюда вытекающие последствия по неуведомлению участников долевого строительства об изменении срока ввода жилого дома в эксплуатацию, несвоевременное направление дольщику предложения об изменении условий договора долевого строительства; внесении изменений в проектную декларацию объекта; нарушаются графики строительства; допускается нецелевое использование привлеченных денежных средств.

При передаче объекта долевого строительства застройщиками не передаются участникам долевого строительства инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащие необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта.

Размещаются в сети Интернет проектные декларации, содержащие неполные и недостоверные сведения; несвоевременно направляются отчеты в контролирующие органы; не обеспечивают свободного доступа к информации по объектам строительства, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства.

Заключаются с гражданами договора долевого участия в строительстве в отсутствие намерения или реальной возможности возвести и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом.

Застройщиками при заключении договоров включаются условия, ущемляющие права граждан – участников долевого строительства.

В нарушение требований ст. 421 Гражданского кодекса РФ, устанавливающий свободу договора, в договор включаются условия, предусматривающие обязанность участника долевого строительства заключить договор с управляющей компанией в течение 5 (10) дней после передачи ему квартиры. В данном случае, предметом договора долевого участия является только передача объекта долевого строительства и застройщик не вправе обязывать участника заключать иные договора, не связанные с предметом договора долевого участия. Застройщик не может выступать посредником в отношении третьих лиц.

Ущемляют интересы дольщиков условия договора, которые позволяют застройщику составить односторонний акт приема-передачи квартиры через семь дней после установленного договором срока. При этом, в Законе № 214 установлено, что застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи объекта лишь после того, как истек срок со дня, предусмотренного для передачи квартиры в договоре.

С нарушением заключаются те договора, в которых застройщик разрешает уступку прав требования только в том случае, если такой договор уступки письменно согласован с застройщиком, Закон № 214 не обязывает согласовывать уступку с застройщиком.

В некоторых договорах участия в долевом строительстве выявлены условия, согласно которым споры, возникающие при исполнении договора долевого участия, разрешаются в суде по месту нахождения застройщика. Действующее законодательство позволяет дольщику самому определять в каком суде будет рассматриваться дело: по месту его проживания, по месту нахождения ответчика или по месту заключения договора.

Условием, ущемляющим права граждан, считается включение оплаты цены договора только в безналичном порядке или только в наличном порядке. В законодательстве установлено право для покупателя рассчитаться по договору удобным для него способом.

Условие договора, в котором сказано, что днем исполнения обязанности по оплате по договору признается день поступления средств на расчетный счет застройщика или в кассу строительной организации. При этом, в статье 37 Закона о защите прав потребителей установлено, что в тех случаях, когда внесение средств предусмотрено через банковских и платежных агентов, договор считается оплаченным с момента внесения денежных средств в платежный терминал.

Источник

Административная ответственность застройщика

Один из способов обеспечить соблюдение девелоперами закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» — административная ответственность застройщика и его должностных лиц. Описание возможных нарушений закона и их последствия перечислены в КоАП России.

Если незаконно привлекаются средства граждан

Для того, чтобы продавать квартиры в строящемся доме участникам долевого строительства, строительная компания должна соответствовать ряду требований, указанных в 214 ФЗ. К сожалению, некоторые строители их игнорируют.

Пренебрежение законом о долевом строительстве будет стоить застройщику административной ответственности в виде штрафа согласно части первой статьи 14.28 КоАП РФ. Эта статья устанавливает санкции за нарушение требований 214 Федерального закона при строительстве многоквартирных домов.

Штраф со строительной компании составит (в рублях) от 500 тыс. до 1 миллиона. Ее генеральный директор, а иногда – и другие должностные лица «заработают» собственные административные штрафы от двадцати до 50 тыс. руб.

Примечание к ст. 14.28 КоАП устанавливает, что каждый незаконно заключенный договор долевого строительства считается отдельным административным нарушением. То есть, сумма штрафов должна быть умножена на количество ДДУ, заключенных в период, когда нельзя было привлекать средства дольщиков.

Если покупатели введены в заблуждение относительно предлагаемых квартир

Чтобы сообщить потенциальным покупателям квартир сведения о проекте многоквартирного дома, девелопер обязан опубликовать достоверную проектную декларацию. Как следует из названия, в этом документе содержатся все основные данные о новостройке, а также и о самой компании. Игнорирование обязанности опубликовать проектную декларацию в установленный срок, а равно указание в ней недостоверных данных влечет административную ответственность застройщика по части 2 статьи 14.28 КоАП — штраф от 200 до 500 тысяч рублей. К генеральному директору застройщика при этом может быть применен дополнительный штраф – от 5 до пятнадцати тыс. руб.

К застройщику, распространяющему недостоверные данные о проектах, может быть применена статья 14.7 КоАП об административной ответственности за обман потребителей. Привлечение к ответственности по этой статье произойдет в случае, если застройщик вводит в заблуждение граждан, заключивших ДДУ.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Если нарушены требования законодательства о рекламе

Федеральный закон «О рекламе» содержит расширенные требования к тому, каким образом можно рекламировать строящееся жилье. Административная ответственность за несоблюдение этих правил установлена статьей 14.3 КоАП. Штраф может составить до пятисот тысяч рублей, а также до двадцати тысяч рублей с директора строительной компании.

Если в ДДУ есть условия, противоречащие 214 федеральному закону

Статья 14.8 КоАП РФ устанавливает ответственность за многие нарушения прав потребителей. Но наиболее часто в строительной отрасли применяется часть вторая указанной статьи, устанавливающая административную ответственность за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих права дольщиков-потребителей. Административные санкции по ней невелики – от 10 до 20 тысяч рублей с юридического лица, от 1 до двух тысяч рублей с его генерального директора. Однако эта ответственность наступает за каждый случай (то есть, за каждого дольщика, с которым был заключен такой договор). Итоговый штраф при этом может достигнуть внушительной суммы.

Если застройщик не отчитывается перед органами строительного надзора

Обязанность застройщиков регулярно отчитываться перед региональным строительным надзором установлена 214 Федеральным законом. Получая отчетность, Стройнадзор контролирует ход строительства и предотвращает появление обманутых дольщиков. Если застройщик не подает необходимую отчетность, искажает в ней данные, либо не предоставляет другие необходимые документы в полном и достоверном виде, административная ответственность по третьей и четвертой частям ст. 14.28 предусматривает взыскание с него штрафа в размере от 50 до 200 тысяч рублей, и от 5 до 15 тысяч с его уполномоченных сотрудников.

Если застройщик не разместил информацию в ЕИСЖС

Обязанность застройщиков публиковать сведения о себе, а также о проекте строительства в единой информационной системе ЕИСЖС была установлена в последних редакциях 214 Федерального закона. За пренебрежение этой обязанностью будут привлекать к административной ответственности в соответствии со статьей 13.19.3 КоАП. Эта норма вступила в силу первого октября 2018 года.

Если застройщик игнорирует предписания органов власти

Последствия невнимательного отношения к полученным требованиям органов строительного надзора закреплены в статье 19.5 Кодекса об административных правонарушениях. Согласно ее части второй, в этом случае административная ответственность — в том числе, застройщика в долевом строительстве — составит от ста до 200 тысяч рублей, должностных лиц – от 10 до 15 тысяч рублей.

Если девелопер нарушает правила строительства

Случается, что многоквартирный дом начинают строить до получения разрешения на строительство. Продажа квартир в нем попадет под действие статьи 14.28, которая рассматривалась выше. Строительные работы без оформления разрешения будут рассматриваться, как самостоятельное административное правонарушение, ответственность за которое установлена статьей 9.5. КоАП. Санкцией за это может являться штраф до одного миллиона рублей, или же строительство может быть приостановлено на срок до 90 дней. Предполагается, что за этот срок нужно будет устранить допущенные нарушения.

За нарушение технических требований к строительству или использование не предусмотренных проектом строительных материалов девелопер может быть привлечен к ответственности по статье 9.4. КоАП. В зависимости от обстоятельств совершения правонарушения, административный штраф может составить от ста тысяч рублей до одного миллиона. Есть также вероятность, что деятельность застройщика приостановят на 60 или девяносто дней.

Процесс строительства – дело сложное, и зачастую не обходящееся без накладок. Поэтому случается, что нарушения закона допускают даже крупные и надежные застройщики. Единичный случай нарушения закона может и не свидетельствовать о том, что с той или иной строительной компанией не стоит вести дел. Однако в любом случае привлечение застройщика к административной ответственности – это повод повнимательнее присмотреться к нему, чтобы оценить риски приобретения у него квартиры.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник