Налогообложение объектов незавершенного строительства физических лиц

Как исчисляется налог на имущество физических лиц по объектам незавершенного строительства?

Объект незавершенного строительства является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц, если на такой объект оформлено право собственности (ст. 400, пп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ).

Обязанность по уплате налога возникает, если в субъекте РФ, на территории которого расположено такое имущество, введен порядок уплаты налога исходя из кадастровой стоимости имущества. Если в целях налогообложения имущества применяется его инвентаризационная стоимость, то налог уплачивается только в отношении тех объектов незавершенного строительства, инвентаризационная стоимость которых определена (Информация ФНС России от 31.05.2017, от 10.04.2017).

При исчислении налога в отношении объекта незавершенного строительства исходя из его кадастровой стоимости необходимо учитывать следующие особенности.

Налоговые вычеты и льготы

Объекты незавершенного строительства не включены в перечень объектов, по которым предоставляется вычет по налогу на имущество. На федеральном уровне льгота по объектам незавершенного строительства также не предусмотрена. Однако льготы могут быть предусмотрены нормативными правовыми актами муниципальных образований (законодательством г. г. Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя) (п. 2 ст. 399, п. п. 3 — 5 ст. 403, п. 4 ст. 407 НК РФ; Информация ФНС России от 31.05.2017).

Примечание. Информацию о льготах, установленных местными органами власти, вы можете получить через интернет-сервис ФНС России «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» или на сайте УФНС вашего региона.

Размеры налоговых ставок устанавливаются нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления, а в г. г. Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — региональными законами. Так, в г. Москве ставки налога на имущество физических лиц установлены Законом г. Москвы от 19.11.2014 N 51.

Налоговые ставки могут быть увеличены, но не более чем в три раза, при этом должны соответствовать пределам, установленным федеральным законодательством (п. п. 2 — 4 ст. 406 НК РФ).

В общем случае при определении налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства, если проектируется жилой дом, налоговая ставка составляет 0,1%. При этом в г. Москве ставка в отношении подобных объектов установлена в размере 0,3% кадастровой стоимости (пп. 1 п. 2, пп. 1 п. 6 ст. 406 НК РФ; п. 3 ст. 1 Закона N 51).

Порядок и срок уплаты налога

Налог уплачивается по месту нахождения объекта незавершенного строительства на основании направленного налоговым органом уведомления (п. 2 ст. 409 НК РФ).

При этом налоговый орган не направляет налоговое уведомление, если общая сумма исчисленных имущественных налогов составляет менее 100 руб. Есть одно исключение: налоговый орган направит уведомление с суммой налога менее 100 руб. в том году, по окончании которого он утратит право его направить (за три предшествующих года) (п. 4 ст. 52 НК РФ).

Исчисление суммы налога

Налоговая инспекция рассчитывает налог по истечении календарного года отдельно по каждому объекту незавершенного строительства по месту его нахождения на основании сведений, представленных органами Росреестра (п. 4 ст. 85, п. п. 1, 2 ст. 408 НК РФ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).

Налог уплачивается за период не более чем три года, предшествующих календарному году направления налогового уведомления ( абз. 3 п. 2 ст. 52 , п. 4 ст. 409 НК РФ).

Если объект незавершенного строительства находится в общей долевой собственности, то каждый из ее участников уплачивает налог пропорционально своей доле.

Если объект незавершенного строительства находится в общей совместной собственности супругов, они уплачивают налог поровну (п. 3 ст. 408 НК РФ).

Помимо этого, если объект незавершенного строительства находится в собственности менее года, налог исчисляется с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев владения объектом незавершенного строительства к 12 календарным месяцам года (п. 5 ст. 408 НК РФ).

Первые четыре года с момента введения нового порядка исчисления налога исходя из кадастровой стоимости имущества являются переходными. Для них установлен особый порядок расчета и применение временных понижающих коэффициентов, которые позволят снизить налоговую нагрузку на граждан (в первый год — 0,2; во второй — 0,4; в третий — 0,6; в четвертый — 0,8).

В течение переходного периода сумма налога рассчитывается по формуле (п. 8 ст. 408 НК РФ):

Сумма налога к уплате

Сумма налога за год (Н1) без учета переходных правил, то есть налоговая база x Ставка налога

Сумма налога исходя из инвентаризационной стоимости за год, предшествующий году перехода на расчет исходя из кадастровой стоимости, либо сумма налога за 2014 г. в случае перехода на расчет исходя из кадастровой стоимости с 01.01.2015 (Н2)

Понижающий коэффициент (от 0,2 до 0,8 в зависимости от года)

Если инвентаризационная стоимость объекта незавершенного строительства не определялась, показатель Н2 будет равен 0. Таким образом, сумма налога к уплате равна произведению суммы налога за год (Н1) без учета переходных правил и соответствующего понижающего коэффициента.

Начиная с пятого года налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости без применения понижающих коэффициентов.

Вы обязаны до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (календарным годом), сообщить в налоговый орган о каждом объекте налогообложения, по которому не получили налоговое уведомление. Сообщать об объектах налогообложения не нужно, если вы ранее получали налоговое уведомление в отношении объекта налогообложения или не получали его в связи с предоставлением налоговой льготы ( п. 2.1 ст. 23 НК РФ).

Налогоплательщик должен уплатить сумму налога не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (календарным годом), начиная с налогового периода 2015 г. (п. 1 ст. 409 НК РФ; Письмо ФНС России от 11.01.2016 N БС-4-11/48@).

Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц? Узнать →

Как определить ставку налога на имущество физических лиц? Узнать →

Как рассчитать налог на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости? Узнать →

Источник

Налог на имущество физлиц: объекты незавершенного строительства

Обязанность по уплате налога на имущество физических лиц возникает при одновременном соблюдении как минимум трех условий. Так, имеющееся имущество признается объектом налогообложения, физлицо владеет им на праве собственности и из инспекции получено уведомление об уплате в отношении данного имущества налога. В то же время на законодательном уровне введена дополнительная обязанность для физлиц в случае, если они столкнутся с тем, что в полученном уведомлении не указано принадлежащее им имущество, уведомить об этом налоговую инспекцию. Проблема в том, что среди объектов налогообложения налогом на имущество физлиц с 1 января 2015 г. значатся и объекты незавершенного строительства. Нужно ли о них информировать налоговиков и как вообще происходит налогообложение подобных «недостроев»?

С 1 января 2015 г. порядок исчисления и уплаты налога на имущество физических лиц на территории РФ регулируется гл. 32 Налогового кодекса (далее — Кодекс). Исчисление налога на основании ст. 408 Кодекса, как и прежде, осуществляется налоговым органом. При этом уплата налога производится налогоплательщиками на основании налоговых уведомлений, которые направляются налогоплательщикам налоговыми органами по окончании налогового периода, то есть года. За 2015 г. налог нужно уплатить не позднее 1 декабря 2016 г. (ст. 409 НК).

В то же время перечень объектов налогообложения с начала минувшего года значительно расширен. К таковым в соответствии с п. 1 ст. 401 Кодекса относится расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество:

1. жилой дом. При этом для целей налогообложения к жилым домам относятся также жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства;
2. жилое помещение (квартира, комната);
3. гараж, машино-место;
4. единый недвижимый комплекс;
5. объект незавершенного строительства;
6. иные здания, строения, сооружения, помещения.

Разрешите сообщить

Больше всего вопросов возникает касательно такого объекта налогообложения, как «объект незавершенного строительства». В понимании многих граждан это просто какой-то недострой. И тогда вообще непонятно, как в отношении его нужно платить налог.

Ситуация становится еще более проблемной, если учесть, что согласно п. 2.1 ст. 23 Кодекса по налогам, уплачиваемым на основании налоговых уведомлений, физлица обязаны сообщать о наличии у них объектов недвижимого имущества, признаваемых объектами налогообложения по соответствующим налогам, в инспекцию по месту жительства или по месту нахождения такого имущества. Такая обязанность возникает в случае, если по тем или иным причинам уведомление из налогового органа получено не было или же в нем отсутствовал тот или иной объект недвижимости.

При этом к названному сообщению нужно приложить копии правоустанавливающих документов на «потерянные» объекты или документы, подтверждающие госрегистрацию ТС, о существовании которых налоговики также оказались, что называется, не осведомлены.

Юридические тонкости

Итак, если мы говорим об объекте незавершенного строительства, то для простого обывателя перед глазами встает картинка — некий недостроенный объект. Кстати говоря, многие «физики» на своих дачах годами, а то и десятилетиями что-то строят и никак не достроят. Означает ли это, что все они «попали» на налог на имущество? В этом вопросе как раз и нужно разбираться.

Начнем с того, что согласно ст. 400 Кодекса плательщиками налога на имущество признаются физлица, владеющие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 401 Кодекса. При этом в силу положений ст. 130 Гражданского кодекса объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимым вещам, права на которые подлежат госрегистрации. А ст. 25 Закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закреплено, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности (право пользования) на земельный участок, на котором размещен этот объект, а также на основании разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Причем переход права собственности на «незавершенку» также подлежит госрегистрации в установленном на то порядке.

Ну и, наконец, если учесть, что согласно ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, то выходит, что именно с этого момента и появляется объект налогообложения налогом на имущество физлиц. Иными словами, если права на «незавершенку» не зарегистрированы, то и объект налогообложения как таковой отсутствует. А это означает, что у физлица в отношении этого объекта не возникает обязанность уплачивать налог и сообщать о его существовании налоговикам не нужно.

Зарегистрированный недострой

На практике необходимость зарегистрировать права на объект незавершенного строительства возникает в случае, если его предполагается продать. При таких обстоятельствах с момента госрегистрации права собственности налог на имущество в отношении его платить уже придется. И сумму налога налоговики уже определят самостоятельно на основании информации, которая к ним поступит из госреестра. Здесь важно учитывать два момента.

Во-первых , согласно п. 5 ст. 408 Кодекса в случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового периода права собственности на имущество исчисление суммы налога в отношении данного имущества производится с учетом специального коэффициента. Таковой определяется как отношение числа полных месяцев, в течение которых это имущество находилось в собственности налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом периоде. При этом если возникновение права собственности на имущество произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно или прекращение права собственности на имущество произошло после 15-го числа соответствующего месяца, то такой месяц принимается за полный. Если же право на имущество возникло после 15-го числа соответствующего месяца или прекратилось до 15-го числа соответствующего месяца включительно, то месяц возникновения (прекращения) указанного права не учитывается при исчислении налога.

Во-вторых , в пп. 15 п. 1 ст. 407 Кодекса предусмотрено право физических лиц, владеющих хозяйственными строениями или сооружениями, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства, заявить право на налоговую льготу. Она предоставляется в размере подлежащей уплате суммы налога в отношении названных объектов при условии, что они принадлежат физлицу на праве собственности и не используются им в предпринимательской деятельности. Однако. данная льгота к объектам незавершенного строительства не имеет никакого отношения. Как разъяснили представители ФНС в Письме от 3 марта 2016 г. N БС-4-11/3541@, хозяйственные строения и сооружения представляют собой результат завершенного строительства. Соответственно, в отношении «недостроев» указанная льгота не применяется.

Источник

Налог на имущество — объект незавершенного строительства

НЗС и налог на имущество

Незавершенное строительство (НЗС) — это объект, по которому не закончены строительные работы. НЗС может находиться как в одной из стадий строительства, так и в стадии опытной эксплуатации или быть приостановленным, законсервированным либо прекращенным. В любом случае это означает, что окончательная стоимость объекта не сформирована, и он не готов к полноценной эксплуатации по тому назначению, для которого создается.

Но несмотря на некую неполноценность такого объекта, по нему может возникать обязанность уплаты налога на имущество как у физических, так и у юридических лиц.

Основные положения по этому налогу содержит Налоговый кодекс РФ (гл. 30 — для юрлиц, гл. 32 — для физлиц).

Налог на имущество организаций имеет статус регионального, а налог с физлиц — местного. Поэтому особенности налогообложения устанавливаются не только НК РФ, но и нормативкой субъектов РФ и муниципалитетов, которая может определять особенности налоговой базы, дифференциацию налоговых ставок (в пределах, определенных НК РФ), введение дополнительных льгот.

Эксперты КонсультантПлюс детально разъяснили нюансы налогообложения незавершенного строительства имущественным налогом. Получите пробный доступ к системе К+ и бесплатно переходите в Готовое решение.

Налог на имущество по НЗС для физлиц

По налоговый период 2019 года включительно НЗС физлиц облагается налогом при выполнении трех обязательных условий (ст. 400, подп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ, письма Минфина от 14.12.2017 № 03-05-06-01/83522, от 27.05.2015 № 03-05-06-01/30444, информация ФНС России от 31.05.2017, приказ Минстроя РФ от 04.04.1992 № 87):

• на объект зарегистрировано право собственности;
• субъект РФ установил в качестве базы для налогообложения кадастровую стоимость или объект относится к облагаемым только на основе кадастровой стоимости по ст. 378.2 НК РФ (административные, торговые, жилые объекты);
• величина стоимости объекта определена.

При этом собственники объектов незавершенного строительства не имеют льгот, освобождающих от уплаты налога, и не пользуются налоговыми вычетами, за исключением льгот и вычетов, установленных муниципальными нормативными актами по месту нахождения объектов.

ВАЖНО! С 2020 года налог на имущество будет рассчитываться только по кадастровой стоимости.

Ставки налога при расчете на основе кадастровой стоимости зависят от назначения и стоимости незавершенного объекта (п. 2 ст. 406 НК РФ):

• 0,1% — для НЗС жилья (по решению местных властей данная ставка может снижаться до нуля или увеличиваться, но не более чем в 3 раза);
• 2% — для НЗС административных, торговых и дорогих (более 300 млн руб.) объектов;
• 0,5% — для НЗС прочих объектов.

Предельные ставки налога от инвентаризационной стоимости определены только стоимостью объекта (п. 4 ст. 406 НК РФ):

• 0,1% — не более 300 тыс. руб.;
• 0,1–0,3% — от 300 тыс. до 500 тыс. руб.;
• 0,3–2% — более 500 тыс. руб.

У ряда физлиц есть право на льготы по налогу (п. 1 ст. 407 НК РФ). К в частности ним относятся:

• люди, имеющие государственные награды;
• инвалиды;
• участники боевых действий или отслужившие в армии более 20 лет;
• граждане, подвергшиеся воздействию радиации в результате аварий;
• члены семей погибших при исполнении обязанностей военных и госслужащих;
• пенсионеры и предпенсионеры и др.;
• физлица, использующие в личном хозяйстве хозстроения площадью до 50 кв. м.

Административные, торговые и дорогие (более 300 млн руб.) объекты не льготируются (п. 5 ст. 407 НК РФ), а по остальным льгота может быть применена только к одному объекту недвижимости каждого вида по выбору налогоплательщика при наличии документального подтверждения права на нее. Документы на льготу подаются в ИФНС вместе с заявлением о ее предоставлении не позднее 1 ноября года, за который будет рассчитан налог (п. 7 ст. 407 НК РФ).

Льготированию не подлежат также объекты, используемые в предпринимательской деятельности. К НЗС, которое, являясь недостроем, еще не используется в предпринимательских целях, льгота может быть применена. Однако если ИФНС будет выявлен факт такого использования НЗС, то налог на это имущество начислят.

Расчет налога осуществляет ИФНС и высылает уведомление вместе с платежным документом налогоплательщику-физлицу с таким расчетом, чтобы физлицо получило комплект документов на уплату налога не позднее чем за 30 дней до наступления срока платежа (п. 2 ст. 52 НК РФ).

Если на объект НЗС оформлена общая или долевая собственность, то налогоплательщиками будут все его собственники в равных или пропорциональных доле частях соответственно (п. 3 ст. 408 НК РФ).

Если объект возник в течение налогового года, то его кадастровая стоимость для целей налогообложения принимается на дату регистрации в кадастре. В случае выявления ошибки в кадастровой стоимости пересчет налога делается с периода такой ошибки. При спорной кадастровой стоимости изменения налога учитываются начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (п. 2 ст. 403 НК РФ).

Если право собственности на объект существует неполный год, то расчет делается с учетом коэффициента, снижающего налог в пропорции к количеству полных месяцев фактического нахождения в собственности. При этом полным месяцем считается тот, в котором право собственности возникло до 15 числа или прекратилось после 15 числа (п. 5 ст. 408 НК РФ).

Так же, с учетом количества месяцев фактического наличия права на собственность, учитывается льгота по налогу. При этом месяцы возникновения и исчезновения права на льготу считаются полными (п. 6 ст. 408 НК РФ).

Если налогоплательщик, имеющий НЗС в собственности, не получил уведомления ИФНС на уплату налога, и они ни разу ему не приходили, ему необходимо проинформировать налоговую инспекцию о наличии объекта налогообложения (п. 2.1 ст. 23 НК РФ).

Налог на имущество по НЗС для юрлиц

Объекты НЗС, находящиеся в распоряжении юрлиц, не являются предметом обложения налогом на имущество, если они не готовы для использования в процессе производства. Факт готовности определяет само юрлицо. Однако это не означает, что объект НЗС можно сколь угодно долго держать в стадии незавершенного.

Особенно опасен в этом отношении этап опытной эксплуатации. Если на этом этапе не осуществляется необходимая доработка объекта (не продолжают вкладываться средства в доведение его технических характеристик до проектных), а в производстве продукции он систематически участвует, то безопаснее ввести его в состав основных средств и обложить налогом на имущество. В противном случае ИФНС может признать его объектом налогообложения, и суд с ней согласится (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.03.2015 № Ф09-9720/14).

Объекты, которые юрлицо строит самостоятельно, привлекая для этого заемные средства, будут иметь разную стоимость в бухгалтерском и налоговом учете в связи с разным учетом процентов. Важно сохранить эту разницу при вводе объекта в эксплуатацию. Обе стоимости по-своему важны: налоговая — для расчета амортизации, которая учтется при определении налога на прибыль, а бухгалтерская — для расчета налога на имущество, если не появится обязанности считать этот налог от кадастровой стоимости.

Итоги

У юридических лиц объекты незавершенного строительства не облагаются налогом на имущество.

У физических лиц незавершенное строительство может облагаться налогом, если в регионе его местонахождения налоговая база по налогу исчисляется с кадастровой стоимости, оно находится в собственности физического лица и известна его кадастровая стоимость.

Источник