Реестры обманутых дольщиков: как не запутаться
2017 год в Нижегородской области по праву можно было бы назвать годом обманутых дольщиков: только у ГК «Квартстрой» как минимум четыре строительных комплекса оказались в глубоком кризисе. Такой масштаб «проблемных» строек настиг наш регион впервые.
Что же делать дольщикам в случае, когда надежды на своевременное завершение строительства уже не осталось?
Закон «Об участии в долевом строительстве» вместе с законом «О защите прав потребителей» предлагает классическое решение проблемы: неустойки, штрафы, моральный вред.
И многие потерявшие надежду граждане идут именно данным путем. На настоящий момент суды города и области завалены подобными исковыми заявлениями, которые суды, как водится, удовлетворяют.
Однако в ситуации, когда застройщик пребывает в предбанкротном состоянии, судебные решения о денежных взысканиях остаются фактически неисполненными, съедая большое количество времени, сил и средств.
Дабы не быть голословными, приведем данные из открытых источников службы судебных приставов (банк исполнительных производств) по некоторым компаниям ГК «Квартстрой», в частности ООО «Квартстрой-НН» (405 исполнительных производств):
Значительное число исполнительных производств было уже прекращено по истечению срока исполнения и исполнительные листы возвращены за невозможностью взыскания (отсутствие имущества у должника).
Когда же наступает момент, что с застройщика «взятки гладки», возникает необходимость задействовать все возможные государственные механизмы контроля и помощи обманутым дольщикам.
В данной статье мы остановимся на таком механизме, как реестры обманутых дольщиков.
Для жителей нашего города и области существуют два таких реестра: федеральный и региональный, каждый из которых подробнее рассмотрим ниже.
Федеральный реестр обманутых дольщиков
Полное название данного реестра — Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.
Порядок ведения данного реестра в настоящий момент регулируется Приказом Минстроя России от 12.08.2016 N 560/пр.
Включение граждан в данный реестр носит преимущественно информационный характер, то есть включаясь в данный ресурс, обманутый дольщик информирует государство о своей проблеме.
Чтобы быть включенным в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, необходимо:
- соответствовать критериям, установленным приказом Минстроя России. Самый «популярный» из таких критериев – несдача дома более 9 месяцев после истечения срока передачи квартиры по договору при отсутствии дополнительных финансовых на протяжении двух отчетных периодов.
- написать и подать заявление в Министерство строительства Нижегородской области, которое на уровне нашего региона уполномочено вносить данные об обманутых дольщиках в федеральный реестр.
Форму заявления и график приема граждан и более подробные правила влючения в реестр можно найти на сайте Министерства строительства Нижегородской области https://minstroy.government-nnov.ru/?id=102946.
Как уже говорилось выше, федеральный реестр носит преимущественно информационный характер и не предполагает конкретных механизмов государственной помощи.
На основе данных, содержащихся в федеральном реестре могут разрабатывать правительственные программы поддержки, учитываться при разработке иных мер помощи.
Это вовсе не значит, что нужно игнорировать этот способ защиты (особенно учитывая то, что включение в федеральный реестр займет совсем немного времени), однако рассчитывать на оперативную реакцию со стороны государства тоже не стоит.
Региональный (областной) реестр
Ведение регионального реестра предусмотрено специальным Законом Нижегородской области, принятым всего пару лет назад (https://minstroy.government-nnov.ru/?id=62613#Par47) и постановлением Правительства Нижегородской области от 02.02.2016 г. № 35 «Об утверждении Порядка формирования и ведения реестра граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов на территории Нижегородской области».
В отличие от федерального реестра включение в областной реестр, который, к слову сказать, также ведет Министерство строительства Нижегородской области, подразумевает конкретные материальные меры поддержки обманутым дольщикам, которые в общих словах можно свести к следующим видам:
денежная компенсация в размере фактически оплаченной суммы от стоимости объекта долевого строительства, определенной договором (соглашением) с застройщиком (в случае, если завершение строительства будет дороже, чем компенсация стоимости квартир. Это характерно для тех, чья стройка замерла на уровне «котлована»);
Для некоммерческих организаций*, созданных дольщиками:
субсидия на компенсацию стоимости арендных платежей, земельного налога для участком земельных участков под строящимися домами**;
субсидирование завершения строительства дома**, некоммерческой организации дольщиков.
*Вопрос о необходимости и порядке объединения обманутых дольщиков в некоммерческие организации ввиду его особой важности и актуальности будет рассмотрен в отдельной статье.
**Многоквартирный дом данном случае должен быть включен в перечень объектов незавершенного жилищного строительства (!)
Обязательным условием предоставления любой из указанных мер является нахождение граждан проблемного дома в региональном реестре.
Выбор же конкретной меры зависит от целой совокупности обстоятельств.
Так, фактически оплаченную стоимость объекта включенным в реестр дольщикам могут компенсировать при условии, что завершение строительства дома превышает сумму вложенных в данный дом средств, а продолжение строительства невозможно без нарушения градостроительного законодательства и технических норм.
Однако включиться в областной реестр не так-то просто, а главное совсем небыстро т.к. в отличие от федерального, условия для включения здесь существенно строже и обманутый дольщик должен соответствовать одному из них:
- Признание в судебном порядке права собственности на долю в объекте незавершенного жилищного строительства;
- право требования гражданина к застройщику подтверждено в судебном порядке и не исполнено в рамках исполнительного производства, со дня окончания которого прошло не более трех лет;
- признание в судебном порядке факта привлечения застройщиком средств двух или более граждан по договорам в отношении одного и того же объекта.
Включению в реестр по основаниям, выше, подлежат граждане, пострадавшие от действий (бездействия) застройщиков, заключившие договоры (соглашения), связанные с привлечением денежных средств для строительства многоквартирного дома, застройщик которого исключен из Единого государственного реестра юридических лиц либо прекратил выполнение обязательств по строительству многоквартирного дома, что подтверждается соответствующим актом комиссии, созданной уполномоченным органом. При этом с момента прекращения выполнения обязательств по строительству многоквартирного дома до момента рассмотрения вопроса о включении в реестр гражданина, пострадавшего от действий (бездействия) застройщика, должно пройти не менее чем полтора года.
В данном случае можно подвести следующий итог:
Во-первых, для включения граждан в региональный реестр обманутых дольщиков необходимо одно из перечисленных выше судебных решений (чаще – это признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства).
Во-вторых, застройщик должен быть ликвидирован (в том числе в результате признания застройщика банкротом) либо прекращение его деятельности должно быть зафиксировано специальной комиссией.
Для включения в региональный реестр дольщику, соответствующему описываемым выше условиям, необходимо также обратиться с заявлением в Министерство строительства НО. Форма и порядок приема документов можно найти на сайте Минстроя https://minstroy.government-nnov.ru/?id=66793.
Напоследок в связи с изучением практики ведения реестров обманутых дольщиков хотелось бы развеять также некоторые необоснованные опасения, бытующие вокруг проблемных строек и констатировать следующие:
Нахождение в федеральном реестре не исключает нахождение в региональном реестре обманутых дольщиков.
Указанные механизмы только дополняют друг друга и ни в коей мере не призваны ограничивать права пострадавших граждан. Принимая областной закон, нижегородский законодатель ставил целью, прежде всего, создать дополнительные гарантии обманутым дольщикам.
Признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не лишает гражданина, пострадавшего от недобросовестного застройщика, статуса «обманутого дольщика».
Как указывалось выше, признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства является одним из трех оснований включения пострадавших граждан в региональный реестр обманутых дольщиков, что наоборот официально делает такого гражданина обманутым дольщиком по смыслу областного закона.
Конечно же, само по себе наличие права собственности на объект незавершенного строительства, признанное судом, мало что изменит в правах пострадавшего гражданина, однако необходимо рассматривать данное судебное решение как промежуточный этап в решении сложившейся проблемы.
Потенциальная невозможность региона удовлетворить требования всех обманутых дольщиков не будет препятствовать получению федеральной поддержки, в случае оказания таковой.
Закон Нижегородской области от 01.10.2015 №144-З был принят всего пару лет назад и в силу жесткости его требований (наличие судебного решения, ликвидация застройщика) относительно не так много граждан могли на настоящий момент уже попасть в реестр, соответственно констатировать его нежизнеспособность на сегодняшний момент было бы преждевременным.
По состоянию на начало 2017 года в региональный реестр обманутых дольщиков были включены собственники свыше 19 домов, включая недострои печально известного ООО «Волго-окский проект».
В открытых источниках со ссылкой на Минстрой (http://nn.dk.ru/news/pyat-iz-19-sobstvennikov-dolgostroev-nizhnego-novgoroda-poluchayut-gospodderzhku-237070347) была опубликована информация о пяти домах, планируемых быть строенными с использованием региональной поддержки.
Однако даже в ситуации отсутствия финансовой возможности у региона удовлетворить потребности всех граждан, включенных в реестр обманутых дольщиков Нижегородской области, при гипотетическом выделении дополнительного финансирования из федерального бюджета, вполне логично было бы предположить, что реализовываться такая помощь будет также через уже существующие механизмы господдержки, включая указанный региональный реестр и закон Нижегородской области.
Кроме того, как уже говорилось выше, обманутый дольщик не перестает быть таковым, одновременно претендуя на различные виды господдержки. Ведь обманутым дольщиком гражданин может считаться ровно до тех пор, пока его требование не будет удовлетворено в полном объеме (т.е. пока ему не предоставлена денежная компенсация по стоимости договора либо предоставлено жилое помещение).
Неполная выплата денежных средств по договору долевого участия не лишает обманутого дольщика права на получение государственной поддержки в соответствии с региональным законом.
Частью 3 ст. 5 упомянутого Закона Нижегородской области № 144-З предусмотрен механизм получения господдержки и для граждан, которые не полностью оплатили помещение.
В случае выделения некоммерческой организации дольщиков такой меры поддержки, как субсидия на достройку дома, не оплатившие полностью свой объект участники долевого строительства участвуют в софинансировании расходов на достройку в размере неуплаченной части стоимости по договору долевого участия, на условиях предварительной оплаты таких расходов.
Следовательно, невнесение гражданином полной стоимости объекта долевого строительства не будет основанием для отказа включить его в региональный реестр для получения предусмотренной областным законом государственной поддержки (см. также решение Советского районного суда г. Н. Новгород по делу №2-1919/2017).
И в качестве заключения….
Народная мудрость гласит: «под лежачий камень вода не течет». Поэтому оказавшись в сложной правовой ситуации необходимо действовать, но действовать сообща, разумно, осмотрительно, при этом эффективно используя, в том числе, хоть и небогатый, но существующий на настоящий момент инструментарий государственной поддержки обманутых дольщиков.
copyright © 2017 адвокат Нижегородской коллегии адвокатов № 2 Махова Анна
Внимание дольщиков!
Сообщаем, что с 1 апреля 2016 года каждый четверг с 9:00 до 18:00 (обед с 13:00 до 13:48) по адресу г. Нижний Новгород, ул. Ошарская, д. 63, каб. 208 – ДЕНЬ ПРИЕМА документов граждан для включения в Реестр граждан.
1 октября 2015 года вышел Закон Нижегородской области № 144-З «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, и некоммерческих организаций, созданных лицами, пострадавшими от действий (бездействия) таких застройщиков, на территории Нижегородской области».
Гражданам, пострадавшим от действий (бездействия) застройщиков предоставляется мера государственной поддержки – денежная компенсация в размере фактически оплаченной суммы от стоимости объекта долевого строительства, определенной договором (соглашением) с застройщиком.
Некоммерческим организациям, созданным гражданами с целью обеспечения завершения строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, предоставляются следующие меры государственной поддержки:
1) субсидия на финансовое обеспечение (возмещение) затрат по определению стоимости завершения строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирных домов, строящихся с привлечением средств граждан, обязательства перед которыми не выполняются застройщиками, и оплате арендных платежей, земельного налога за земельные участки под многоквартирными домами, строящимися с привлечением средств граждан, обязательства перед которыми не выполняются застройщиками;
2) субсидия на завершение строительства и ввод в эксплуатацию объектов незавершенного жилищного строительства, строящихся с привлечением средств граждан, обязательства перед которыми не выполняются застройщиками.
Для предоставления указанных мер государственной поддержки необходимо включение в Реестр гражан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, на территории Нижегородской области (далее – Реестр граждан).
Порядок формирования и ведения Реестра граждан утвержден постановлением Правительства Нижегородской области от 2 февраля 2016 года № 35. Указанный Порядок содержит форму заявления о внесении сведений в Реестр граждан, перечень прилагаемых документов, представляемых гражданами для включения в Реестр граждан, и необходимые требования к их предоставлению:
- каждый документ, содержащий два и более листа, представляется в прошитом, пронумерованном виде. Количество листов подтверждается подписью гражданина на обороте последнего листа на месте прошивки. В случае, если документ состоит из одного листа, верность копии подтверждается подписью гражданина;
- копии документов представляются с предъявлением оригиналов. В случае представления копий документов, верность которых засвидетельствована в нотариальном порядке, предъявление оригинала документов не требуется.
В случае представления документов представителем гражданина, пострадавшего от действий (бездействия) застройщика, представляется документ, подтверждающий полномочия представителя, оформленный в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
*дополнительная информация в разделе «Деятельность», «Контроль и надзор за долевым строительством»