Фжс кооператив жилищное строительство

Что из себя представляет жилищно-строительный кооператив (ЖСК)?

Каждый взрослый, самостоятельный человек мечтает стать владельцем жилья. Это рассматривается как необходимый этап роста, как основа для создания семьи или повышения общественного статуса.

Правовая форма ЖСК

В последней редакции ст. 110 ЖК РФ от 28.01.2020 г. прописано, что такое жилищно-строительный кооператив (касается ЖСК и ЖК, образованных после 01.12.2011 г.). Там сказано, что таким кооперативом признается свободное объединение граждан и юридических лиц (в случаях, прописанных в законе) как членов с целью приобретения жилья и для эксплуатации многоквартирного дома (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349). Правовые особенности данных объединений отмечены и в п. 4 ст. 49 ГК РФ (ред. от 31.01.2016 ФЗ № 7).

Члены (пайщики) имеют равные права и возможности. Они собственными средствами участвуют в постройке, ремонте и содержании многоквартирного дома. ЖСК получает разрешение на строительство и выступает в качестве застройщика. При этом необходимо соблюдать ограничения: ЖК не может одновременно строить несколько домов. Высота возводимого дома не может превышать 3 этажа (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).

Все нюансы, посвященные управлению многоэтажными домами, которое может осуществляться как силами членов ЖК, так и управляющей компанией, зафиксированы в ФЗ № 390 (ред. от 02.12.2019 г.).

Жилищные кооперативы не являются коммерческими объединениями. Целью участия в таком товариществе считается приобретение квартиры, т. е. материального конечного продукта. Пайщики не извлекают дополнительной прибыли при постройке своего жилья. Таким образом, правовая форма ЖСК соответствует потребительскому кооперативу.

Разновидности кооперативов

Кооперативные организации образуются с разными целями. ЖСК занимаются строительством жилья для своих членов. В процессе постройки деньги, собранные в качестве паев, можно тратить только в соответствии с решениями общего собрания. Данное обстоятельство делает управление стройкой прозрачным и исключает возможность злоупотреблений.

Кроме описанных ЖК, существуют т. н. ЖНК. Это жилищно-накопительные кооперативные объединения. Эти организации не получают разрешения на строительство, им оно не нужно. Члены ЖНК собирают взносы, которые предназначены для покупки уже построенного, готового жилья. Накопительные объединения тоже не считаются коммерческими.

Преимущества и недостатки

Членство в ЖСК имеет свои преимущества:

Подводные камни, с которыми сталкиваются пайщики ЖСК:

Права членов жилищно-строительного кооператива

У члена ЖСК, как и любой другой организации, имеются неотъемлемые права. Одновременно в уставе должны быть прописаны и обязанности.

Пайщик может участвовать в общих собраниях и голосовать по рассматриваемым вопросам, изучать документы ЖСК (бухгалтерскую расчетную документацию, право на земельный участок, отчеты о голосовании на общих собраниях, заключения ревизоров и т. д.). Их руководство обязано предоставить всем членам. Это уменьшает возможность обмана вкладчиков. Пайщик может в любой момент выйти из ЖСК и получить обратно часть денег в соответствии с уставом.

Обязанностью членов организации является своевременная оплата паевых взносов, коммунальных и других обязательных платежей. Пайщик обязан выполнять решения общего собрания, участвовать в покрытии убытков ЖСК (если они есть) и платить налоги на жилую недвижимость согласно НК РФ.

Каждый член кооператива может уменьшить риски, если будет принимать активное участие в его деятельности.

По какому принципу работает система

ЖСК, поскольку это добровольное объединение пайщиков, можно создать, собрав группу учредителей. В качестве таковых выступают как физические, так и юридические лица. Членами кооператива могут стать граждане, которым исполнилось 16 лет. Общее число учредителей не должно превышать количество будущих квартир.

Инициаторы должны разработать устав и план развития организации, затем на собрании учредителей составить протокол о создании ЖСК и принятии устава. После этого производится регистрация юридического лица по фактическому местоположению ЖСК.

В ФНС предоставляются чек об уплате государственной пошлины, устав, протокол собрания учредителей и заявление о регистрации. Процедура регистрации занимает 3 дня.

Важно грамотно составить устав. Это необходимо делать в соответствии со ст. 116 ГК РФ и ст. 112 ЖК РФ. В приведенных законодательных актах подробно описаны требования к уставным документам и информация, которая обязательно должна там содержаться. В частности, после регистрации решением собрания создается ревизионная комиссия и выбирается ревизор на срок до 3 лет.

Учредители вкладывают средства на общий расчетный счет согласно уставу. Оттуда осуществляется финансирование строительства. Процесс контролируется пайщиками и ревизионной комиссией. Все решения принимаются на общих собраниях.

Отличия от других управляющих организаций

Наиболее близкой к ЖСК формой покупки жилья считается т. н. ДДУ (договор долевого участия). Между ними существует разница в подходах. Если в ЖСК расходование средств и процесс строительства контролируется его членами, то при долевом участии средства передаются застройщику, который тратит их по своему усмотрению. Процесс стройки непрозрачный, что часто приводит к обману дольщиков.

После сдачи дома ЖСК часто преобразуются в ТСЖ (товарищества собственников жилья). ТСЖ занимается управлением эксплуатации здания. Членами товарищества являются те же пайщики бывшего кооператива. Они точно так же участвуют в обслуживании, как ранее в процессе стройки.

Как осуществляется приобретение квартир через ЖСК

Покупка жилья через ЖСК происходит в несколько стадий:

ЖСК удерживает административный сбор 6% от стоимости жилья.

Риски жилищно-строительного кооператива

Из-за роста цен на материалы и удорожания работы подрядчиков цена на квартиру может увеличиться. Этот вопрос должен быть урегулирован в уставе.

При вступлении в ЖСК председатель не обязан предъявлять разрешения на землю и строительство. Необходимо убедиться, что эти документы в порядке.

Ответственность со стороны кооператива за срыв сроков сдачи дома не прописана законодательно.

Вступить в организацию можно только по решению общего собрания пайщиков. Иные способы недействительны.

Источник

Жилищно-строительный кооператив: создание, управление, ликвидация

Ч то такое ЖСК

Жилищно-строительным кооперативом считается объединение граждан и организаций которые хотят приобрести жилую недвижимость и участвуют в ее возведении путем вложения своих средств. Помимо строительства у ЖСК есть и еще одна задача – дальнейшее руководство домом. Основой для создания такого кооператива является слияние паевых взносов его участников (в виде денег, имущества и так далее).

Первые жилищно-строительные кооперативы в нашей стране появились в 1920-х годах, просуществовали около 15 лет и были запрещены по идеологическим причинам. Из-за существенного увеличения численности населения в конце 1950-х годов правительство возродило эти объединения. В 1980-е годы около 8 процентов МКД в стране строилось именно кооперативами.

В современных условиях создание ЖСК зачастую становится вынужденной мерой в условиях, когда застройщик не справляется с взятыми на себя обязательствами. Будущие владельцы помещений в таких ситуациях зачастую получают все права на объект незавершенного строительства и своими силами достраивают дома. Однако ЖСК создаются не только из-за того, что занимавшаяся строительством организация не справилась со своими задачами.

Появляются кооперативы и в тех случаях, когда будущие владельцы помещений считают, что могут сами возвести МКД, без привлечения специализированной организации, которой нужно платить дополнительные средства.

Отличия ЖСК от ЖК

Основное отличие ЖК от ЖСК заключается в том, что первый не занимается строительством дома. Участники жилищных кооперативов приобретают уже готовое жилье, и в дальнейшем вкладывают деньги в его обслуживание, ремонт и восстановление. Члены ЖСК тоже финансируют все необходимые процедуры по поддержанию МКД в нормальном состоянии, но начинают они именно с его постройки.

Строительный жилищный кооператив создается еще до того, как дом возведен и сдан в эксплуатацию. Его члены вкладывают в постройку МКД свои средства, в качестве которых могут выступать не только деньги, но и оборудование, стройматериалы или имущественные права.

Правовая основа и порядок создания

Правила работы ЖСК сегодня прописываются в жилищном законодательстве. Определение понятия «жилищно-строительный кооператив» приведено в статье 110 ЖК РФ. Вопросы о том, как ЖСК создается, функционирует и работает со своими членами, рассматриваются в следующих документах:

Законодательство говорит о том, что ЖСК можно создать при наличии 5 и более участников. В то же время ограничивается максимальное число членов – их не может быть больше, чем квартир (плюс нежилых помещений) в возводящемся доме.

Решение о создании ЖСК принимается на общем собрании, оно закрепляется в составленном по его итогам протоколе. На этом мероприятии собираются все, кто хочет сформировать объединение для возведения дома. Помимо прочего, на собрании утверждается устав ЖСК

Созданный волеизъявлением будущих владельцев помещений кооператив проходит процедуру государственной регистрации, и становится юридическим лицом. Сформировавшие его граждане и организации далее рассматриваются как члены ЖСК.

Устав жилищного кооператива

Правила составления устава ЖСК определяются в статье 113 ЖК РФ. В том числе, в нем должна содержаться следующая информация:

Указанные в ЖК РФ пункты обязательно нужно прописать в уставе, но ими этот документ не ограничивается. По желанию участников его можно дополнить и другими положениями. Единственное условие здесь – отсутствие противоречий с действующим законодательством.

Особенности управления

Статья 115 ЖК РФ определяет, какие органы управления используются в жилищно-строительных кооперативах:

Ключевые вопросы в управлении ЖСК решаются на общих собраниях, там же выбирается правление и органы контроля. Обязанности правления прописываются в уставе и различных внутренних документах кооперативного объединения.

Из состава правления выбирается председатель ЖСК, на которого возлагаются следующие обязанности:

Создается в ЖСК также ревизионная комиссия, которая контролирует его хозяйственную деятельность и финансовые операции. Она собирается не более чем на три года в составе, определенном уставом. Лица, включенные в ревизионную комиссию, не допускаются к руководству кооперативом и вхождению в иные управляющие органы.

Комиссия выполняет следующую работу:

Раскрытие информации в ЖСК. ГИС ЖКХ

Правительственное постановление № 331 от 27 марта 2018 года о правилах раскрытия информации распространяется, в том числе, и на жилищно-строительные кооперативы. Если ЖСК управляет домом, то он должен разместить на досках объявлений:

При изменении реквизитов стендовая информация меняется в течение 3 дней.

ЖСК также обязуются размещать сведения в ГИС ЖКХ по общим правилам, определенным в ФЗ-209 от 21 июля 2014 года. Перечень раскрываемой информации приведем ниже.

Членство в ЖСК

Порядок вступления в ЖСК по закону предполагает подачу заявления правлению. Рассматривается оно в течение одного месяца. Решение о приеме новых членов должно пройти через общее собрание, в ходе которого оно попадает в протокол.

Членом кооператива гражданин или юридическое лицо становится после того, как уплатит вступительный взнос. Иногда участникам требуется подтверждение членства в ЖСК. Для этого им на основании заявления выдаются соответствующие справки (выписки).

Членство в кооперативе не означает автоматического получения права собственности на недвижимое имущество. При создании ЖСК формируется его паевой фонд, в котором накапливаются необходимые для ведения строительства средства. Пока взнос в этот фонд полностью не погашен, собственником член кооператива не станет. Однако это только начало, потому что потом дольщику потребуется зарегистрировать свои права на квартиру.

В ЖСК могут входить только жильцы данного дома, у которых нет задолженностей по членским взносам. Вносить средства нужно лишь после того, как на общем собрании будет одобрена кандидатура нового участника.

Членство в ЖСК предполагает появление ряда прав и обязанностей.

Члены товарищества наделяются следующими правами:

Участникам ЖСК нужно помнить и о своих обязанностях:

Общее собрание членов ЖСК

Высшим управляющим органом считается общее собрание. Его созыв происходит по правилам, указанным в уставе, в нем же прописывается компетенция. Для легитимности принятых решений их должны одобрить более 50% присутствующих на собрании. При этом собрание в принципе может принимать какие-то решения, если на него пришло не менее половины от всех членов кооператива. При соблюдении всех этих условий принятые и внесенные в протокол решения считаются обязательными для каждого из участников объединения.

Источник

Фонд проиграл очередное крупное разбирательство с башкирскими властями

Оказавшееся на грани банкротства ГУП «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» (ФЖС) проиграло очередной раунд арбитражных разбирательств региональным властям и мэрии Уфы. Суды двух инстанций отказались взыскать с минфина республики и администрации в пользу ФЖС 641 млн руб. убытка, понесенного в результате предоставления 160 квартир обманутым дольщикам «воздушных этажей» в микрорайоне Бакалинский. Суды сочли, что между возникновением убытка и действиями властей нет причинно-следственной связи. ФЖС намерен отстаивать интересы вплоть до привлечения к ответственности должностных лиц, организовавших участие предприятия в невыгодном проекте.

Две инстанции арбитражного суда отказали ГУП «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» (ФЖС) в удовлетворении иска на 641,38 млн руб. убытка к министерству финансов республики и мэрии Уфы. Решение апелляционного суда опубликовано в конце марта. Убытками предприятие считает расходы, понесенные в результате предоставления 160 квартир площадью 8,3 тыс. кв. м обманутым дольщикам жилого комплекса «Солнечный» в уфимском микрорайоне Бакалинский. В 2011 году правительство Башкирии своим распоряжением №375-р возложило на ФЖС обязанности застройщика этого микрорайона, поручив достроить три проблемных дома и предоставить квартиры дольщикам. Предполагалось, что эти расходы будут компенсированы фонду земельными участками. Однако в ходе строительства выяснилось, что дольщиков больше, чем предполагалось: часть из них купили у предыдущего застройщика, компании «Стройпроектцентр», квартиры на «воздушных» этажах, не предусмотренных проектом. Предоставить квартиры этим 160 покупателям застройщика обязал Кировский районный суд Уфы. С 2015 год ФЖС исполняет решение суда и передает квартиры дольщикам в других своих ЖК — «Глумилино-7», «Иремель», «Юрюзань» и «Зеленый берег», следует из материалов дела.

В распоряжении правительства механизм возмещения этих расходов предусмотрен не был. В суде фонд пытался доказать причинно-следственную связь между распоряжением кабмина и понесенными непредусмотренными затратами. Результатом «реализации полномочий органов госвласти» в лице минфина стал дефицит оборотных средств предприятия, заявил фонд в суде. Мэрия, по мнению ФЖС, должна ответить за то, что не предоставила достоверной информации о количестве обманутых дольщиков. В 522,3 млн руб. ГУП оценило основной долг в 119 млн руб.— проценты за пользование средствами.

ФЖС — крупный госзаказчик строительства жилых и нежилых объектов. Выручка в 2018 году составила 613,6 млн руб., чистая прибыль — 19,6 млн руб. Объем исполнительных производств, возбужденных на предприятие в текущем году, по данным Kartoteka.ru, превысил 5,8 млн руб., в прошлом — 505,7 млн руб. В феврале ООО «Строительная артель имени Ларионова» направило в арбитражный суд Башкирии заявление о признании фонда банкротом за долг 1 млн руб. Судебное заседание назначено на 15 апреля.

Ответчики в суде исковые требования не признали. Представитель минфина заявил, что истец не доказал причинно-следственную связь между возникновением убытка и действиями правительства. Бюджет на себя поручительств по обязательствам фонда не брал: компенсация предусматривалась земельными участками, отметил представитель минфина. Он также отметил, что ФЖС и госкомстрой в нарушение распоряжения №375-р не предоставили министерству смету, необходимую для завершения строительства проблемных домов.

Представитель мэрии Уфы в суде заявил, что у администрации не было обязательств составлять списки обманутых дольщиков микрорайона Бакалинский: этот пункт распоряжения носил рекомендательный характер. Кроме того, по требованиям пропущен срок исковой давности, заявил юрист администрации.

Суды сочли довод об отсутствии причинно-следственной связи между распоряжением правительства и убытками ГУП убедительным. Правительство не поручало фонду бесплатно передавать квартиры дольщикам на «воздушных» этажах, указал суд.

ФЖС намерен обжаловать решение в кассационной инстанции суда. «Суды общей юрисдикции, опираясь на распоряжения правительства, обязывают предприятие бесплатно предоставить квартиры дольщикам, а арбитражные суды такую обязанность отрицают»,— недоумевает юрист Рауль Сайфуллин, представляющий интересы фонда. По его словам, ФЖС намерен отстаивать свои интересы вплоть до привлечения к ответственности должностных лиц, принимавших решение об участии ГУП в убыточном проекте. «Отсутствие источника покрытия убытков может привести к банкротству предприятия и неисполнению его обязательств перед более чем 900 дольщиков, а также перед такими кредиторами, как АО “Региональный фонд” и мэрия Уфы, которым фонд должен более 1,5 млрд руб.»,— отметил собеседник.

Это не первый спор, в котором ФЖС пытается получить от властей компенсацию за завершение домов обманутых дольщиков. В 2019 году фонд пытался взыскать с минфина и кабмина 1,07 млрд руб. за девять достроенных домов, в том числе трех в ЖК «Солнечный». Но проиграл в трех инстанциях суда.

Партнер адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Елена Якушева полагает, что шансов оспорить решение у ФЖС нет: «В распоряжении правительства не устанавливались расходные обязательства республики». В то же время председатель коллегии «Ин лекс» Татьяна Яшникова полагает, что выводы суда «сделаны без учета принципа справедливости, закрепленного в том числе в статье 15 ГК, определяющей принципы взыскания убытков участниками гражданского оборота». «Суд не рассмотрел возражения истца относительно размера причиненных кредитору убытков, а сразу сделал вывод об отсутствии причинно-следственной связи»,— отмечает эксперт и предполагает, что «отказ властей связан с нежеланием создавать прецедент взыскания убытков с государства».

Источник