Фонд гарантированного жилищного строительства

Что делает Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства?

Кроме контролирующего органа за соблюдением Федерального закона № 214-ФЗ в системе жилищного строительства следит Фонд защиты прав граждан. Рассказываем, что это за Фонд, какую информацию он проверяет и как с ним взаимодействовать застройщикам.

Что такое Фонд защиты дольщиков?

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства — это первая в России публично-правовая компания, которая регулирует отношения между застройщиками и дольщиками. Если коротко, Фонд:

Кто должен перечислять взносы в Фонд? Каждый застройщик, заключающий договор участия в долевом строительстве (ДДУ) на жилое помещение, обязан перевести 1,2% от суммы сделки на счет Фонда (взнос в компенсационный фонд). Ставка взноса одинакова для всех застройщиков, может изменяться один раз в год на основании федерального закона.

Кому не нужно отчислять взносы? Тем, кто не привлекает деньги граждан для строительства жилых помещений, а строит на свои средства или работает с счетами эскроу. Взносы также не перечисляют застройщики при продаже нежилых помещений: кладовых, машино-мест, коммерческой недвижимости.

Как застройщики работают с Фондом?

С 1 января 2018 года документооборот в сфере жилищного строительства переведен в электронный вид. Застройщики, Фонд, контролирующий орган и уполномоченные банки взаимодействуют в Единой информационной системе жилищного строительства.

Застройщики направляют в систему проектные декларации, а контролирующие органы выносят заключения о соответствии проектов. Фонд защиты дольщиков проверяет документацию застройщиков на соответствие 214-ФЗ.

Порядок действий при работе застройщиков с Фондом:

Зачем Фонд контролирует застройщиков?

Фонд защиты дольщиков помогает снизить риски в строительстве жилья. В системе жилищного строительства он проверяет финансовую устойчивость строительных компаний и проектную документацию, чтобы все застройщики соответствовали требованиям 214-ФЗ. Постоянный мониторинг позволяет быстрее исключать из реестра недобросовестные компании.

Миссия Фонда — следить, чтобы застройщики выполняли требования 214-ФЗ. Для дольщиков Фонд — это государственный гарант, который помогает не потерять деньги при сделках с недвижимостью. Застройщики по закону обязаны отчислять деньги в Фонд или работать с счетами эскроу, чтобы гарантировать покупателям завершение строительства или возврат вложенных денег.

Результаты работы Фонда защиты дольщиков на 15 апреля 2019 года

А как же контролирующий орган?

Контролирующий орган тоже проверяет застройщиков в системе жилищного строительства, но у них с Фондом разные задачи. Если коротко, контролирующий орган:

Фонд защиты дольщиков мониторит всех застройщиков. Если находит нарушение — сообщает в контролирующий орган или Росреестр. Контролирующий орган предпишет застройщику исправить нарушения, а Росреестр может приостановить регистрацию договоров участия в долевом строительстве.

Как следить за балансом в Фонде дольщиков?

Застройщик перечисляет процент с каждого договора участия в долевом строительстве на номинальный счет Фонда. Фонд резервирует нужную сумму и передает информацию об этом в Росреестр. Когда договор участия в долевом строительстве зарегистрируют, эти деньги зачислят на компенсационный счет Фонда.

Информацию по счету застройщика можно узнать в личном кабинете Единой информационной системы жилищного строительства. Система покажет свободный остаток, сколько денег зарезервировано на время проверки договоров участия в долевом строительстве, какая сумма на номинальном счете Фонда.

В личном кабинете застройщика удобно следить за операциями по счету

О работе Фонда в Единой информационной системе жилищного строительства. Коротко

Источник

Поручительство
по кредитам застройщикам

Новый механизм снижения рисков и нагрузки на капитал банков,
предоставляющих проектное финансирование жилищного строительства

Стандарты гарантирования содержат требования к проектам, банкам, застройщикам и условиям кредитования

Основные параметры поручительства

Целевой сегмент

Проектное финансирование
застройщиков по 214-ФЗ

Предмет покрытия

Основной долг + проценты

Уровень покрытия

Премия

Стоимость поручительства
зависит от уровня риска

Событие выплаты

Признание судом
застройщика банкротом

Залог

Залог по кредиту остается у банка
до выплаты по поручительству

Преимущества поручительства

Выше доходность

Кратный рост кредитования и диверсификация портфеля при том же капитале

Ниже риск

80% уровень компенсации при банкротстве застройщика

Крупнее кредиты

Увеличение лимита кредитования на группу связанных заёмщиков

Больше портфель

20% риск-вес на покрытую поручительством часть кредита*

* В соответствии с подпунктом 2.3.2. Инструкции Банка России от 28 июня 2017 г. №180-И «Об обязательных нормативах банков»

** RWA = 150% (без поручительства) по сравнению
с RWA = (150%*20% + 20%*80%) = 46% (с поручительством), Н1 = 10%

Кредитный портфель при том же капитале **

Общий риск-вес по кредиту **

Рентабельность капитала (ROE) **

** RWA = 150% (без поручительства) по сравнению с RWA = (150%*20% + 20%*80%) = 46% (с поручительством), Н1 = 10%

Цифровое взаимодействие через личный кабинет банка в единой информационной системе жилищного строительства на всех этапах сделки

Удобный формат комнаты данных и отслеживания статуса заявки

02 Получение поручительства

На соответствие минимальным
требованиям

Анализ процессов кредитования проектного финансирования

Проверка стандартов анализа

Анализ методики работы экспертных служб банка

Решение
за 10 рабочих дней

Определение условий кредитования

Подготовка материалов к кредитному комитету

Подача заявки на поручительство
в ДОМ.РФ

Проверка сделки на соответствие
стандартам гарантирования

Оценка риска, основанная на рыночных данных

Согласование индикативных условий
и стоимости поручительства

4. Детальный анализ

Анализ ключевой документации по проекту

Дополнительная верификация предпосылок бизнес-плана

Согласование уточненных параметров поручительства

5. Решение уполномоченного органа

Одобрение сделки в ДОМ.РФ

6. Начало действия поручительства

Подписание договора поручительства

Проверка отлагательных условий

Структурирование сделки и определение условий кредитования

Подготовка материалов к кредитному комитету

Подача заявки на поручительство в ДОМ.РФ

Проверка сделки на соответствие стандартам гарантирования

Оценка риска, основанная на рыночных данных

Согласование индикативных условий и стоимости поручительства

4. Детальный анализ

Анализ ключевой документации по проекту

Дополнительная верификация предпосылок бизнес-плана

Согласование уточненных параметров поручительства

5. Решение уполномоченного органа

Одобрение сделки в ДОМ.РФ

6. Начало действия поручительства

Подписание договора поручительства

Проверка отлагательных условий

Анализирует соблюдение плана продаж и бюджета строительства

Определяет точки контроля в ходе реализации проекта

Отражает выявленные отклонения в отчете о мониторинге и предоставляет:

Информацию о фактических значениях выявленных ФКР**

Подтверждающие документы и описание планируемых действий при необходимости

План-факт анализ и обновленный бизнес-план (при наличии значимых отклонений от плановых параметров)

Осуществляет мониторинг исполнения Банком обязательств перед ДОМ.РФ

Верифицирует обновленный Банком бизнес-план и план предлагаемых мероприятий

Оценивает влияние выявленных ФКР на уровень риска по сделке и проводит его перерасчет

Принимает решение о необходимости реструктуризации

Актуализирует бизнес-план и разрабатывает возможные стратегии реструктуризации

Проводит андеррайтинг условий реструктуризации и согласовывает их с Застройщиком

Проводит анализ обновленного бизнес-плана и стратегии реструктуризации

Формирует предложения по обновленным показателям бизнес-плана и условиям реструктуризации

Предлагает новые параметры Поручительства и согласовывает их с Банком (возможен отказ Банка от реструктуризации)

Совместно прорабатывают план урегулирования

Пересматривают условия Поручительства при изменении условий кредитования

Согласовывают план реструктуризации и измененные условия поручительства

Необходимые документы для подачи заявки

Анкета по проекту (заполняется в личном кабинете банка*)

Маркетинговые исследования (презентация, описание проекта)

* Для получения доступа в личный кабинет банка необходимо направить нам запрос

Перечень документов для детального анализа

Презентация с описанием Проекта и ТЭПы.

Условия кредитования, согласованные между Банком и Заемщиком, отражающие существенные условия сделки (Term Sheet).

Модель движения денежных средств по Проекту.

Обоснование заложенных в бизнес-план Проекта предпосылок: цен продаж, темпов продаж (маркетинговые исследования, ретро-данные и т.п.).

Заключение кредитного инспектора Банка с анализом и выводами по кредитной сделке.

Заключение подразделения кредитных рисков по сделке.

Заключение строительного эксперта Банка/заключение сюрвейерской компании по Проекту с чек-листом проверки и актуальности ИРД по Проекту.

Заключение залоговой службы Банка с результатами оценки имущественного обеспечения по кредитной сделке.

Заключение о проверке деловой репутации заемщика/залогодателей/ поручителей/бенефициаров/ГВК и их руководителей.

Документация по Проекту:
— сводный сметный расчет бюджета Проекта;
— график строительства Проекта;
— график финансирования Проекта;
— реестр договоров по Проекту;
— реестр платежей по Проекту;
— реестр актов выполненных работ/услуг по Проекту;
— разрешение на строительство Объекта;
— положительное заключение государственной/негосударственной экспертизы (аккредитованным юридическим лицом) о результатах инженерных изысканий и проектной документации Проекта (в том числе все заключения по изменениям проектной документации);
— иные существенные документы, которые упоминаются в заключении строительного эксперта Банка/сюрвейерской компании.

На соответствие минимальным требованиям

Анализ процессов кредитования проектного финансирования

Проверка стандартов анализа

Анализ методики работы экспертных служб банка

Структурирование сделки и определение условий кредитования
Подготовка материалов к кредитному комитету

Подача заявки на поручительство в ДОМ.РФ

Проверка сделки на соответствие стандартам гарантирования
Оценка риска, основанная на рыночных данных
Согласование индикативных условий и стоимости поручительства

4. Детальный анализ

Анализ ключевой документации по проекту
Дополнительная верификация предпосылок бизнес-плана
Согласование уточненных параметров поручительства

5. Решение уполномоченного органа

Одобрение сделки в ДОМ.РФ

6. Начало действия поручительства

Подписание договора поручительства
Проверка отлагательных условий
Начало покрытия

Анализирует соблюдение плана продаж и бюджета строительства

Определяет точки контроля в ходе реализации проекта

Отражает выявленные отклонения в отчете о мониторинге и предоставляет:

Информацию о фактических значениях выявленных ФКР**

Подтверждающие документы и описание планируемых действий при необходимости

План-факт анализ и обновленный бизнес-план (при наличии значимых отклонений от плановых параметров)

Осуществляет мониторинг исполнения Банком обязательств перед ДОМ.РФ

Верифицирует обновленный Банком бизнес-план и план предлагаемых мероприятий

Оценивает влияние выявленных ФКР на уровень риска по сделке и проводит его перерасчет

Принимает решение о необходимости реструктуризации

Актуализирует бизнес-план и разрабатывает возможные стратегии реструктуризации

Проводит андеррайтинг условий реструктуризации и согласовывает
их с Застройщиком

Проводит анализ обновленного
бизнес-плана и стратегии реструктуризации

Формирует предложения по обновленным показателям бизнес-плана и условиям реструктуризации

Предлагает новые параметры Поручительства и согласовывает
их с Банком (возможен отказ Банка от реструктуризации)

Совместно прорабатывают план урегулирования

Пересматривают условия Поручительства при изменении условий кредитования

Согласовывают план реструктуризации и измененные условия поручительства

Ключевые требования

Застройщик и Проектная Декларация удовлетворяют требованиям 214-ФЗ.

Застройщик может строить в рамках нескольких РнС*, только если:
— проект относится к категории комплексной застройки;
— весь проект финансируется в рамках одного кредитного договора.

Опыт застройщика в строительстве жилой недвижимости не менее 3-х лет и более 10 тыс кв. метров.

* Разрешение на строительство

Банк имеет право на открытие счетов эскроу.

Опыт финансирования проектов строительства жилой недвижимости.

Привлечение средств дольщиков через механизм эскроу в соответствии со статьей 15.4 214-ФЗ.

LLCR* ≥ 1.25 (согласно расчету ДОМ.РФ).

Устойчивость Проекта к снижению цен на 20%.

Наличие права Застройщика на землю на срок не менее срока ввода в эксплуатацию + 6 месяцев либо предусмотренное договором обязательство по их своевременному продлению.

Срок действия ИРД** превышает плановый срок строительства не менее чем на 3 месяца, либо актуализация может быть проведена без дополнительных затрат и смещения сроков.

Срок действие РнС*** превышает срок ввода в эксплуатацию более чем на 3 месяца либо есть обязательство по его своевременному продлению.

*LLCR (Loan Life Coverage Ratio) финансовый коэффициент, используемый для оценки способности заемщика погасить кредит. Рассчитывается как отношение денежного потока, доступного для обслуживания кредита, к лимиту кредита и процентам за весь срок кредитования
**Исходно-разрешительная документация
*** Разрешение на строительство

Цель кредитования – финансирование строительства объектов недвижимости в рамках проектов.

Минимальный размер кредитного лимита 200 млн рублей.

Ограничение иных обязательств

Целевые займы только от основного общества и иные кредиты от этого же банка подлежат субординации целевому кредиту (выплаты процентов по таким кредитам в срок не ранее, чем через 6 месяцев после окончания срока целевого кредита).

Иные обязательства не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства.

Заемщиком или его имуществом не обеспечивается исполнение обязательств 3-х лиц.

Участие Заемщика собственными средствами предусматривается в форме:

оплаты расходов, связанных с заключением договоров об освоении территории в целях строительства жилья/договоров о комплексном освоении территории /договоров о развитии застроенной территории;

затрат по подготовке проектной документации и выполнению инженерных изысканий, а также проведению экспертизы проектной документации;

оплаты выполненных (актированных) строительно-монтажных работ;

прочих расходов Заемщика, не предусмотренные ст. 18 214-ФЗ, а также иные расходы, не подлежащие финансированию за счет целевого кредита.

В случае, если стоимость земельного участка, затрат на снятие запрета на строительство и изменение ВРИ превышает 10% от бюджета Проекта, оплата таких затрат собственными средствами Застройщика должна составлять не менее 10% бюджета Проекта.

Затраты, предполагаемые за счет cобственных средств, должны быть либо понесены до первого транша, либо сумма должна быть размещена на залоговом счете.

Доля собственных средств Заемщика, вложенных для финансирования затрат строительства объекта в рамках бюджета Проекта
до осуществления первого транша по кредитному договору, в виде денежных средств должна составлять не менее 5% от бюджета Проекта.

Расчеты между участниками проекта

Согласованные реестры платежей в разрезе каждого объекта.

Лимит на сумму незачтенных авансов и иные расходы не может превышать 20% от Кредитного лимита. При этом сумма авансов, выданных Заемщику и не зачтенных суммами предоставленных актов выполненных работ/услуг либо актами приема-передачи оборудования, не может превышать 30% от суммы договора, по которому выплачивается аванс.

В дату раскрытия счетов эскроу не менее 85% денежных средств на счетах эскроу направляются на погашение в первую очередь задолженности
по процентам, начисленным, но не уплаченным за период инвестиционной фазы. При недостаточности средств на счетах эскроу для погашения 100% капитализированных процентов оплата процентов должна быть произведена за счет собственных средств Заемщика.

В дату раскрытия счетов эскроу оставшаяся часть денежных средств после погашения начисленных, но не уплаченных на инвестиционной фазе процентов, направляется на погашение (в порядке очередности):

предусмотренных кредитным договором комиссий, штрафных санкций и пр.;

Оставшиеся денежные средства со счетов эскроу направляются на расчетный счет Заемщика в Банке.

После ввода в эксплуатацию фиксированная доля от поступлений (но не менее 60%) идет на оплату процентов по кредиту и основного долга.

Реализация площадей по цене не ниже минимальной, при которой LLCR = 1.1 (согласно расчету ДОМ.РФ).

Возобновляемый лимит (предельный объем продаж площадей объекта, вывод которого из состава залога возможен без осуществления предварительного погашения кредита) не превышает 10% от кредитного лимита.

Застройщик обязан обеспечить межевание земельного участка под каждым объектом до ввода в эксплуатацию первого объекта.

Регламентирован список ковенант, включаемый в условия кредитования, а также ковенанты, нарушение которых дает Банку право на досрочное взыскание.

Отчет о разработке модели оценки рисков

Оформите заявку

Мы свяжемся с вами в ближайшее время

Добавляйте понравившиеся объекты залоговой недвижимости в заявку.

Выберите не менее 5 объектов.

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Источник

Фонд гарантированного жилищного строительства