- Физический износ объекта незавершенного строительством
- Определение эксплуатационных затрат при оценке проектных решений жилых и общественных зданий
- 16.1. Определение и оценка физического износа и морального старения незавершенного объекта недвижимости
- 16.1.1. Оценка физического износа объектов незавершенного строительства
Физический износ объекта незавершенного строительством
Newbie 
Группа: Members
Сообщений: 4
Пользователь №: 268
Регистрация: 5-09 07
Подскажите как посчитать физический износ производственно-складского здания (незавершенное строительство) стройка остановилась в 2000 году. Метод срока жизни по моему мнению применять не совсем корректно. Нашел в инете:
http://revolution.allbest.ru/finance/00020849_0.html
«. Незавершенные строительством объекты, не имеющие кровли, завершенных ограждающих конструкций и инженерных систем, а также те, на которых не проводились работы по консервации, испытывают воздействие повышенной влажности, агрессивной воздушной среды и различных температурных колебаний. Пребывание незащищенных конструкций на открытом воздухе ускоряет процесс снижения их прочностных свойств.
Размер физического износа может быть рассчитан как скорректированная величина ежегодных амортизационных отчислений для данного типа зданий с учетом условий пребывания конструкций вне теплового контура.
Может кто знает из какого источника к-т 1.1?
Advanced Member
Группа: Members
Сообщений: 161
Пользователь №: 54
Регистрация: 26-10 06
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости незавершенного строительством здания (в процентах) можно принять, подобрав аналог (по проекту) в сборнике Ко-инвест, например.
Могу отправить Вам на мыло расчетную таблицу, если напишите адрес, куда отправлять.
Advanced Member
Группа: Members
Сообщений: 302
Пользователь №: 37
Регистрация: 6-10 06
Advanced Member
Группа: Members
Сообщений: 116
Пользователь №: 74
Регистрация: 16-11 06
| QUOTE (Lenin @ 11 08 2008, 13:59) |
| Если нет (нет окон, не отапливается например) то надо срок жизни считать с коэффициентом 3. Т.е. с 2000 года зданию уже (2008-2000)*3=24 |
а чем обосновывается коэффициент 3?
метод срока жизни слишком субъективен, поскольку определение эффективного возраста строения (который, кстати, может отличаться от фактического) производится только на основе экспертного мнения оценщика.
Да и потом, как можно определить типичный срок экономической жизни для незавершенного строительством здания?
Newbie
Группа: Members
Сообщений: 4
Пользователь №: 268
Регистрация: 5-09 07
Определение эксплуатационных затрат при оценке проектных решений жилых и общественных зданий
16.1. Определение и оценка физического износа и морального старения незавершенного объекта недвижимости
16.1.1. Оценка физического износа объектов незавершенного строительства
По аналогии со строительными нормами (ВСН 53-86р) физический износ (ФИ) строительного объекта на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и восстановительной стоимости последних:
| где | Сстр | — | полная восстановительная стоимость элементов здания, определяемая сметой на СМР или укрупненными показателями восстановительной стоимости; |
| Сн | — | стоимость работ, определяемая на незавершенное строительство по формулам: | |
| а) через единичные расценки: | |||
 | |||
| б) через ресурсные нормы: | |||
 | |||
Ущерб выражается также в снижении первоначальной стоимости конструкций или здания в целом.
В связи с неравномерностью износа отдельных элементов, их разнопрочностью ( рис. 16.1), необходимостью восстановления зданий при повреждениях и т. п. и необходимостью в связи с этим выполнения и восстановительных работ, что повышает уровень надежности, увеличивает долговечность, стоимость.
| Конструкции | Доля общей стоимости, % | |
|---|---|---|
| в кирпичных зданиях | в полносборных зданиях | |
| Фундаменты | 5 | 7 |
| Стены | 35 | 30 |
| Лестницы | 2 | 2 |
| Перекрытия | — | 11 |
| Крыши | — | 3 |
| Итого | 42 | 53 |
Для незавершенного строительства важно учитывать, что чем дольше здание остается в состоянии незавершенности, тем больше увеличивается его физический износ ( рис. 16.1).
Физический износ конструкций и элементов в укрупненных показателях и характеристика его состояния приведены в таблице 16.1.
Наиболее распространенными методами оценки физического (материального) износа являются: а) определение износа по нормативным срокам службы (обратная задача); б) обследование физического состояния объекта в целом или его важнейших конструктивных элементов.
Для уточнения объема выборки при детальном обследовании, заполнения паспорта на здание и т. п. может понадобиться интегральная усредненная оценка категории состояния всей генеральной совокупности конструкций каждого вида. Для этого может быть использована формула:
Наиболее распространенными, основанными на классических методах начисления физического износа, методами оценки физического износа объектов недвижимости, в том числе из-за незавершенности, являются:
Физический износ в соответствии с ведомственными строительными нормами ВСН 53-86 (р) [68] выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных работ, устраняющих повреждения конструктивного элемента, системы инженерного оборудования или здания в целом и их восстановительной стоимости.
При незавершенном строительстве физический износ отдельных конструктивных элементов (КЭ), систем инженерного оборудования (СИО) или их участков оценивается путем сравнения выявленных признаков физического износа с их количественными значениями [1, 2, 28]. Выявление признаков физического износа производится путем визуального и инструментального натурного обследования здания.
Физический износ КЭ или систем СИО, имеющих разную стоимость износа отдельных участков, можно определить по формуле:
| где | ФИk | — | физический износ КЭ или СИО, %; |
| ФИi | — | физический износ i-го участка КЭ или СИО, определенный в ВСН 53-86 (р), табл. 1-71; | |
| Рi | — | размеры (площадь и длина) i-го участка, кв. м или м; | |
| Рk | — | размеры всего КЭ или СИО, кв. м или м; | |
| n | — | число поврежденных участков. |
Физический износ здания в целом можно определить по формуле:
| где | ФИз | — | физический износ здания, %; |
| ФИki | — | физический износ i-го КЭ или СИО; | |
| Si | — | доля восстановительной стоимости i-го КЭ или СИО в общей восстановительной стоимости здания, %; | |
| n | — | число отдельных КЭ или СИО в здании. |
Усредненные доли восстановительной стоимости и конструктивных элементов и устройств в системах инженерного оборудования здания приведены в табл. 16.2; 16.3.
| Наименование укрупненных КЭ | Наименование КЭ | Удельные веса по группам капитальности, % | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| I | II | III | IV | V | ||
| Стены и перегородки (100%) | Стены и перегородки | 73 | 86 | 80 | 76 | 61 |
| 27 | 14 | 20 | 24 | 39 | ||
| Крыша (100%) | Конструкция крыши | 75 | 40 | 40 | 40 | 47 |
| Кровельное покрытие | 25 | 60 | 60 | 60 | 53 | |
| Проемы (100%) | Окна | 48 | 56 | 56 | 67 | 67 |
| Двери | 52 | 44 | 44 | 33 | 33 | |
| СИО | Устройства | Удельный вес устройств для зданий этажности, % | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 1-3 | 4-6 | 9-16 | более 12 | ||
| Внутреннее горячее водоснабжение | Магистрали | 40 | 30 | 25 | 20 |
| Стояки | 30 | 40 | 45 | 55 | |
| Полотенцесушители | 10 | 13 | 15 | 15 | |
| Смесители | Запорная арматура | 10 | 10 | 10 | 7 |
| Центральное отопление | Магистрали | 35 | 25 | 20 | 15 |
| Стояки | 26 | 27 | 29 | 31 | |
| Отопительные приборы | 30 | 40 | 45 | 50 | |
| Запорная аппаратура | 9 | 7 | 5 | 3 | |
| Калориферы | — | 1 | 1 | 1 | |
| Внутренний водопровод | Трубопроводы | 45 | 42 | 38 | 35 |
| Запорная аппаратура | 30 | 32 | 34 | 35 | |
| Бачки смывные | 25 | 26 | 28 | 30 | |
| Внутренняя канализация | Мойки, раковины и др. | 25 | 25 | 20 | 20 |
| Ванны | 30 | 30 | 35 | 35 | |
| Унитазы | 20 | 20 | 25 | 25 | |
| Трубопроводы | 25 | 25 | 20 | 20 | |
| Внутреннее электрооборудование | Магистрали | 20 | 20 | 25 | 25 |
| Внутриквартальные сети | 25 | 25 | 22 | 22 | |
| Электроприборы | 30 | 32 | 33 | 35 | |
| ВРУ | 25 | 23 | 20 | 18 | |
В состав работ по устранению физического износа, приведенный в «Правилах оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86», не включены сопутствующие отделочные работы, подлежащие выполнению при ремонте данного элемента.
Численные значения физического износа округляются:
На основе этих допусков и ограничений может быть произведена оценка физического износа здания в целом, например крупнопанельного 5-этажного жилого дома на любой стадии завершения. Удельные веса КЭ и СИО следует принять в соответствии со сборником УПВС № 28. Результаты оценки физического износа КЭ и СИО, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в табл. 16.4; 16.5. Физический износ здания равен 21% (20,88%).