Финмодель инвестпроекта в EXCEL, версия 2.0.
На предыдущей странице мы может быть и не в полной мере подробно познакомили Вас с такими понятиями как инвестиционный анализ, дисконтирование, приведенная стоимость и т.д. Но о применении в реальной практике этих знаний мы еще не раз поговорим на страницах нашего сайта, особенно в части такого важнейшего понятия как рыночная оценка стоимости чистых активов, а также ответа на самый распространенный вопрос собственников предприятий: «Где деньги?»
При этом мы выложили там же на предыдущей странице весьма схематичную финансовую модель для расчетов основных показателей эффективности инвестиционных проектов, которая представляет собой, наверное, больше некий инвестиционный калькулятор для того, чтобы «поиграться», чем полноценную финансовую модель инвестиционного проекта. Этот недочет мы устраним здесь, предоставив читателю возможность погрузиться в методологию инвестиционного проектирования.
Как обычно, наш экскурс сопровождается примером реально действующей инвестиционной модели, которую сразу в начале раздела выкладываем для скачивания в виде следующего EXCEL-файла:
Здесь в качестве примера и для лучшего понимания финмодель выложена с заполненными данными, анезаполненный экземпляр этого же EXCEL-файла Вы, как обычно, найдете в конце настоящей страницы.
Опишем сначала кратко основные характеристики, возможности и недостатки представленной инвестмодели. Понимание недостатков позволит нам определиться с направлением доработок при создании очередной версии модели.
Горизонт моделирования увеличен в два раза до двадцати лет.
В отличие от предыдущей версии настоящая модель имеет более разветвленную структуру внеоборотных активов. Производственные мощности разделяются на три цеха, каждый из которых производит свой набор готовой продукции, которая попадает в операционный цикл для дальнейшей продажи. Количество номенклатурных позиций готовой продукции равно 28-ми: 6-ть для первого цеха и по 11-ть для второго и третьего цехов, причем модель позволяет увеличивать разнообразие готовой продукции, но скорее всего для этого пользователю необходимо будет обратиться к нам за помощью – в следующей версии мы реализуем более удобный функционал по добавлению любого количества дополнительных номенклатурных позиций готовой продукции.
Капитальные затраты теперь ранжируются на четыре типа, а именно на покупку земли, строительные работы, покупку и ввод в эксплуатацию оборудования, покупку транспорта. Для каждого типа, а всего их в финмодели 30-ть с учетом строительства вышеупомянутых трех цехов, можно задавать свой период амортизации. Недостатком является тот факт, что не учитывается специфика каждого из указанных типов капзатрат, а также мы пока что не стали рассматривать арендные или лизинговые операции. В версии 3.0 планируется устранить все эти недостатки.
Капитальные затраты (например, график строительных работ и ввод объектов в эксплуатацию) и их оплата теперь отделены друг от друга, что соответствует реальной практике. Для каждого объекта капитальных затрат пользователь может выбрать одну из трех предложенных схем оплаты:
— «один-в-один с работами», т.е. когда график оплат в точности совпадает с графиком затрат;
— «аванс плюс оплата», т.е. когда в начале проекта оплачивается заданный процент предоплаты, после чего по факту завершения каждого этапа графика капитальных затрат оплачивается остаток, соответствующий доле затрат текущего этапа;
— «вручную, доли%», т.е. задание произвольного графика оплаты.
Важно отметить, что в версии 2.0 инвестиционной модели мы исключили возможность автоматического масштабирования производственных модулей при росте плана продаж в единицах готовой продукции. Теперь для каждого цеха задается объем максимальной выработки в месяц и соответственно итоговый план продаж автоматически корректируется.
Но при этом добавлена возможность задания вручную года запуска строительства каждого из трех цехов, либо вообще можно исключать строительство того или иного цеха, тогда и продукция такого цеха вместе с расходами будут исключены из учета финмодели.
Под формирование себестоимости готовой продукции в EXCEL-файле с моделью выделен отдельный лист, где для каждого цеха можно задать до 30-ти общих ингредиентов и от 5-ти до 10-ти отдельных специфических себестоимостных составляющих на каждую отдельную номенклатурную позицию готовой продукции. Сформированная таким образом себестоимость, выраженная в деньгах, для каждого наименования производимой продукции считается, как себестоимость на начало периода инвестиционного проекта, после чего пользователь может в разрезе каждого цеха задать уровни инфляции, согласно которым финмодель пересчитывает себестоимость продукции в будущих периодах.
Классические инвестиционные модели предусматривают такую логику формирования рентабельности продаж, при которой сначала рассчитывается себестоимость производства продукции, после чего задается, возможно в результате предварительного маркетингового исследования, «средний чек» продаж. Сравнивая маркетинговое виденье ценовых уровней продаж и уровней их себестоимости предполагается, что пользователь, получая таким образом расчет рентабельности, может принимать решение о целесообразности вообще такого производства.
Мы же закладываем здесь несколько иной подход к формированию бюджета продаж.
BRP ADVICE ⇒ База знаний ⇒ Финансовое моделирование в строительстве
Финансовое моделирование в строительстве – что это?
Финансовое моделирование в строительстве обычно означает построение модели для оценки проекта по строительству какого-либо объекта. Например, для расчета инвестиционной привлекательности строительства жилого дома, бизнес-центра, микрорайона, иного объекта или целой даже группы объектов.
Следовательно, задачей становится прогнозирование денежных потоков и их сопоставление с учетом ценности денег во времени. Проведение классической инвестиционной оценки при этом требует учета некоторых отраслевых особенностей.
Планирование денежных потоков удобно проводить, опираясь на классическую структуру отчета о движении денежных средств. При этом целесообразно формировать прогнозные формы и других ключевых отчетов: отчета о финансовых результатах и баланса. С помощью этих отчетов можно контролировать формирование себестоимости, признание выручки, учет и распределение НДС, расчеты с различными контрагентами и многие другие существенные аспекты деятельности будущего предприятия. Кроме того, благодаря взаимосвязям между различными балансом, БДР и БДДС можно убедиться, что модель построена верно с точки зрения общепринятых принципов учета.
В чем особенности финансового моделирования в строительстве?
Финансовое моделирование в строительстве имеет много общего с созданием моделей в других отраслях, но есть и отличия. Разница обусловлена в значительной степени возможностью и необходимостью детализации расходов на создание объекта. Например, для производственного проекта обычно планируется инвестиционная стадия, в рамках которой происходит создание производственных мощностей. В финансовой модели строительства часто полезно выделить несколько стадий создания объекта. Например, для модели строительства жилого дома со встроенными коммерческими помещениями самостоятельными этапами могут быть:
— предпроектная стадия,
— проектирование,
— строительство,
— создание социальной инфраструктуры,
— благоустройство.
При этом стадии могут быть как последовательны (то есть до завершения одного этапа второй начаться не может), так и могут быть параллельны.
Следующей сложностью оказывается то, что в строительном проекте могут рассматриваться и сопоставляться разные бизнес-модели. Так, для финансовой модели жилого дома со встроенными коммерческими помещениями и подземным паркингом можно запланировать следующие стратегии:
1. Все создаваемые объекты предназначены для продажи.
2. Все жилые помещения предназначены для продажи, а коммерческие площади для сдачи в аренду.
3. Часть как коммерческих, так и жилых помещений будут использоваться для генерации рентного дохода, а часть будет реализована.
Кроме того, цена объектов зачастую сильно зависит от степени завершенности строительства. Следовательно, можно рассчитать и сопоставить инвестиционную привлекательность при разных стратегиях вывода объекта на рынок. Например:
1. Максимальные продажи на наиболее ранних стадиях готовности объекта. Это позволит сократить сумму привлекаемого финансирования и, как следствие, уменьшить величину процентной нагрузки, однако цены и доходы от продаж будут сравнительно ниже.
2. Отказ от продаж до достижения высокого уровня готовности объекта. Тогда цены и доходы от продаж будут выше, чем в предыдущем варианте, но на ранних стадиях строительного проекта может потребоваться больше заемного финансирования. Это приведет к сравнительно большим процентной нагрузке.
Даже в случае с тремя моделями формирования доходы (продажи, аренда и их сочетание) и двумя стратегиями вывода объекта на рынок (продажи раньше или продажи позже) получается шесть возможных сочетаний. Хорошая финансовая модель в таком случае позволяет в едином окне увидеть, какие будут ключевые результаты для любого из таких шести вариантов. При этом общие для всех вариантов исходные данные, например, такие как расходы на создание проектной документации, бюджет на строительство, стоимость благоустройства, расходы на создание социальной инфраструктуры, изменяются в едином центре управления моделью. При изменении таких прогнозов должны автоматически обновляться и результаты для всех упомянутых сочетаний.
Однако этих сочетаний для оценки проекта недостаточно: существуют классические риски недостаточной точности прогнозов. Так, расходы на проектирование и строительство могут оказаться выше изначально запланированных, а цены продаж ниже. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом возможных отклонений в прогнозируемых доходах и расходах, объединенных, например, в пессимистичный, базисный и оптимистичный сценарии, – это стандартный метод оценки рисков. Такой же метод оценки рисков может применяться и в финансовом моделировании в строительстве.
Таким образом, хорошая финансовая модель в строительстве может одновременно показывать, и какая стратегия продаж оптимальна, и останется ли проект прибыльным при реализации пессимистического сценария.
С точки зрения показателей оценки инвестиционной привлекательности к классическим показателям чистой приведенной стоимости (NPV), внутренней нормы доходности (IRR), простого и дисконтированного срока окупаемости (PbP и DPbP) добавляются модифицированная внутренняя норма доходности (MIRR) и ставка капитализации (CapRate).
Модифицированная внутренняя норма доходности позволяет избежать недостатков классического IRR, которые ярко проявляются в строительной отрасли. Так, знак денежного потока периода для строительного проекта может меняться несколько раз. Это определяет множественность IRR, а MIRR даже в такой ситуации имеет единственное значение.
Ставка капитализации является отраслевым стандартом при оценке эффективности в сфере коммерческой недвижимости. Кроме использования ставки капитализации необходимо учитывать и другие отраслевые особенности строительных проектов. Например, при финансовом моделировании строительства жилого дома со встроенными коммерческими помещениями и подземным паркингом следует учитывать, что реализация жилой недвижимости физическим лицам НДС не облагается. Следовательно, НДС по расходам, связанным с созданием таких площадей к вычету принять не удастся, а вот по коммерческим площадям будет формироваться и исходящий, и входящий НДС.
В результате необходимо вести раздельный учет НДС. Для этого потребуется разделить все планируемые затраты на связанные с созданием объектов, реализация которых не облагается НДС, и реализация которых облагается НДС.
К иным часто встречающимся особенностям относятся использование земельного участка в качестве вклада в уставный капитал, существование уже понесенных расходов, которые необходимо учесть при проведении оценки, возврат заемных средств путем передачи кредитору части созданных площадей.
Более высокая детализация временных предпосылок, необходимость более глубокого и разностороннего моделирования стратегий и сценариев развития проекта, большее количество критериев инвестиционной оценки определяют несколько более высокую сложность моделей строительных проектов.
Как строить финансовую модель строительного проекта?
Несмотря на существование отличий в оценке и планировании принципы финансового моделирования в строительстве такие же, как и в любой другой отрасли:
1. Целеполагание. Модель должна решать поставленную задачу. Зачастую нет необходимости делать слишком высокую детализацию, так как избыточное усложнение увеличивает вероятность ошибок в планировании, удлиняет срок создания финансовой модели, но при этом в дополнительных данных нет необходимости и целесообразности.
2. Наглядность. Модель должна быть информативной и давать явные ответы на ключевые вопросы. Например, окупается ли проект, какова его доходность и какое значение принимает ставка капитализации.
3. Прозрачность. Модель должна быть проверяема. Вся логика, заложенная в расчеты, должна быть понятна. А сами расчеты должны быть понятны и последовательны.
4. Гибкость. Модель должна позволять изменить исходные данные и буквально через несколько секунд показывать, что будет с эффективностью при новых условиях.
Методики, используемые в финансовом моделировании строительства, такие же, как и в классическом моделировании. При построении моделей строительных проектов в Excel к таким методикам будут относиться в том числе:
1. Динамическое планирование времени. То есть создание таких механизмов планирования каждого этапа проекта и связанных с ним доходов и расходов, чтобы любые изменения продолжительности стадий проекта, дат их начала и окончания приводили к мгновенному пересчету всех денежных потоков, их перераспределению по периодам планирования и, конечно, переформированию отчетности и пересчету показателей эффективности.
2. Техника бинарных флагов или техника маски. Это методика, которая позволяет значительно упростить использование логических функций в модели, сделать реализацию деревьев решений простой и наглядной.
3. Техника «штопор». Это техника, которая позволяет за несколько секунд формировать аналоги оборотно-сальдовых ведомостей, и лежит в основе составления прогнозного баланса элементарными формулами.
4. Автоматическое управление кассовыми разрывами. С помощью такой методики можно программно определять периоды, в которых недостаточно финансирования, привлекать долг на покрытие кассовых разрывов даже с учетом появляющейся процентной нагрузки. В результате можно оценить общий недостаток в финансировании с учетом процентов и заранее предусмотреть более высокие лимиты по кредитным линиям и займам.
5. Автоматизированный анализ чувствительности и сценарный анализ. Это инструменты встроенного в Excel анализа, которые просто интегрируются в финансовые модели и позволяют в единой таблице одновременно видеть ключевые результаты при разных сценариях и стратегиях развития.
Таким образом, финансовое моделирование в строительстве коренным образом не отличается от моделирования, например, производственного бизнеса. Однако требует более развитых навыков моделирования, более глубоких знаний инструментария Excel и, конечно, знания отраслевых особенностей.
Посмотрите, как все это может быть интегрировано в единый файл, на примере бесплатной финансовой модели BRP ADVICE для оценки проекта строительства жилого дома со встроенными коммерческими помещениями и подземным паркингом по этой ссылке >>>
Хороших Вам проектов!
Виктор Рыбцев.
Генеральный директор BRP ADVICE.