Финансовый план строительство жилого дома

Как составить бюджет строительного проекта

Библиотека финансового директора продолжает делиться экспертным мнением.

Описываем шаги (работы) проекта

Процесс подготовки бюджета проекта начинается с составления сетевого графика работ проекта (диаграммы Ганта). Сетевой график проекта составляется техническими отделами компании и передается в планово-экономический отдел. Главное на что нужно обратить внимание ПЭО при получение сетевого графика – это однозначное понимание дат начала и окончания для каждой из работ. Именно от этих дат будет зависеть в какой период будут попадать затраты по работам.

Следующий вопрос, который необходимо решить после получения сетевого графика – это детализация видов работ. Работы могут быть очень сильно детализированы, что с технической точки зрения, скорей всего, верно. Но вот для составления бюджета проекта это может быть осложняющим фактором, т.к. излишняя детализация работ затрудняет составления бюджета по времени, а так же в последующем его корректировку и контроль за его исполнением. Это становиться очень трудоемким. Особенно это актуально для крупных проектов. В данном случае работы нужно укрупнить. Вопрос по укрупнению нужно решать коллегиально с руководством и техническими службами компании.

У каждого вида работы должна быть единица измерения. Если для вида работы сложно определить единицу измерения, то стоить выбрать универсальную единицу измерения – процент выполнения работы.

Планируем ресурсы под работы проекта

После того как определились с сетевым графиком работ по проекту приступаем непосредственно к составлению бюджета прямых затрат на строительство.

Первое с чем необходимо определиться, какие работы будут выполняться собственными силами, а какие с помощью подрядчиков.

Рекомендуется для всех работ, которые есть возможность выполнить собственными силами, выбрать этот вариант, чтобы даже, если вы решите воспользоваться помощью подрядчиков, можно было быстро рассчитать альтернативные издержки и оптимальную стоимость подрядных работ.

Для каждой работы, которая будет выполняться с помощью подрядчиков, необходимо определить стоимость этой работы за час и далее просто перемножить кол-во необходимых часов на эту стоимость. Методика определения стоимости подрядной работы выходит за рамки данной статьи, но, например, это может быть средняя рыночная стоимость в вашем регионе.

Статья затрат для работ выполняемых с помощью подрядчиков будет одна – «Подрядные работы».

Основой для составления бюджета являются нормативы для видов работ. Нормативы, обычно, предоставляет сметный отдел.

Соответственно, сначала сметный отдел должен для каждой работы проставить, какое кол-во этих ресурсов необходимо для выполнения работы.

Обычно выделяют следующие основные ресурсы:

Задача ПЭО на основании этих нормативов рассчитать бюджет затрат в суммовой выражении по прямым статьям затрат. Прямые статьи затрат для работ, выполняемых собственными силами, следующие:

Расчет заработной платы, социальных выплат и материалов достаточно прост. Берем требуемое нормативами кол-во ресурсов и перемножаем на заработную ставку и стоимость материалов, соответственно.

Расчет по статье «Механизмы» зависит от нескольких факторов:

Соответственно, далее берем нормативную стоимость работы механизма в час и перемножаем на кол-во часов.

После этого шага мы можем сформировать бюджет прямых переменных затрат. При этом мы сможем посмотреть наш бюджет не только в разрезе статей затрат, но и в разрезе работ. Точнее каждую работу в разрезе статей.

Накладные общепроизводственные расходы

Накладные общепроизводственные расходы рассчитываем на основании наших потребностей в ресурсах и производственных показателях.

Например, расходы на охрану труда зависят от количества занятых трудовых ресурсов, которые мы уже запланировали на предыдущем шаге.

Поделив общую сумму прямых затрат на кол-во квадратных метров в планируемом здании, мы получаем производственную себестоимость квадратного метра, основанную на прямых затратах.

Планируем доходы и бюджет заимствований

После того как запланированы график строительства и потребность в деньгах для его выполнения, отдел продаж может приступать к планированию продаж и необходимых коммерческих бюджетов.

Отталкиваясь от себестоимости квадратного метра и рыночных цен, формируются цены реализации для разных этапов продажи.

После подготовки предварительного плана продаж финансовый отдел может сформировать отчет о движении денежных средств с целью выявления кассовых разрывов и обеспечения ликвидности компании.

При обнаружении кассовых разрывов и не хватке денежных средств для обеспечения строительства проекта, бюджет продаж возвращается на корректировку в отдел продаж.

Скорей всего в данном случае справиться с данной задачей только с помощью корректировки бюджета продаж не удаться. В этом случае необходимо запланировать заимствование денежных средств в те периоды, когда возникают кассовые разрывы.

После того, как будет подготовлен бюджет заимствований, нужно проверить, как процентные расходы по кредитам и займам повлияли на рентабельность проекта.

Вам также могут быть интересны статьи на аналогичные темы :

Источник

Бизнес-план Строительство жилых домов. Строительная фирма. Скачать PDF, XLSX. Финансовый план

Бизнес-план Строительство жилых домов. Строительная фирма. Скачать PDF, XLSX. Финансовый план

Бизнес-план Строительство жилых домов. Строительная фирма. Скачать PDF, XLSX. Финансовый план

Настоящий бизнес-план предоставляется на рассмотрение на конфиденциальной основе исклю-чительно для принятия решения о возможности финансирования данного проекта и не может быть использован для копирования или каких-либо иных целей, а также передаваться третьим лицам.
Принимая, на рассмотрение этот бизнес-план, получатель берет на себя ответственность и га-рантирует возврат данной копии инициатору проекта по указанному адресу, если он не намерен участвовать в финансировании проекта.
Все данные, оценки, планы, предложения и выводы, приведенные по данному проекту, касаю-щиеся ее потенциальной прибыльности, объемов реализации, расходов, нормы прибыли и бу-дущего ее уровня, актуальны на 31 марта 2014 г. и основываются на согласованных мнениях участников разработки проекта.
Информация, содержащаяся в данном бизнес-плане, получена из источников, заслуживающих доверия.

ОГЛАВЛЕНИЕ
1 РЕЗЮМЕ
2 ХАРАКТЕРИСТИКА УЧАСТКА
2.1 Месторасположение участка
2.2 Ситуационный анализ участка
2.3 Транспортная доступность
3 ОБЗОР РЫНКА
3.1 Общие показатели рынка недвижимости
3.2 Рынок недвижимости г. Кременки
3.3 Ситуация на рынке недвижимости близлежащих городов – Серпухова и Протвино
3.4 Цены
4 МАРКЕТИНГОВАЯ КОНЦЕПЦИЯ
4.1 Технико-экономические показатели
4.2 Параметры квартир
4.3 Техническая часть
5 ГРАФИК РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА
6 ПЛАН ПРОДАЖ
6.1 Стратегия продаж
6.2 Ценовая политика
6.3 План продвижения
6.4 План продаж
7 ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН
7.1 Затраты на строительство
7.2 Текущие операционные расходы
7.3 Налоги
7.4 План движения денежных средств
7.5 Показатели коммерческой эффективности проекта
8 ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВАРИАНТ – ПЕССИМИСТИЧЕСКИЙ СЦЕНАРИЙ
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ПРЕДЛОЖЕНИЯ КВАРТИР В Г. КРЕМЕНКИ
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ИНФОРМАЦИЯ О НОВОСТРОЙКАХ В БЛИЗЛЕЖАЩИХ РЕГИОНАХ
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. ФИНАНСОВЫЕ ТАБЛИЦЫ
План продаж
План движения денежных средств
План прибыли
Чистая текущая стоимость

ЦЕЛЬ ПРОЕКТА Планируется строительство 17-ти этажного 5-ти секционного жилого дома в пос. Биокомбината Щелковского р-на Московской области.
МЕСТОНАХОЖДЕНИЕ ОБЪЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА Земельный участки расположен расположение вблизи (22 км) от г. Москва в экологически чистой зоне Подмосковья на берегу реки Клязьмы на возвышенности и в окружении сосновых лесов.
ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОЕКТА Финансирование проекта планируется за счет собственных средств, средств от продаж квартир и заемных средств.
ОБЩИЙ ОБЪЕМ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ 66,73 млн. рублей,
ОБЩИЙ ОБЪЕМ ЗАЕМНЫХ СРЕДСТВ 200,0 млн. рублей, Погашение кредита и выплата процентов планируется за счет выручки от реализации квартир.

Основные характеристики объектов

Текущее состояние
В рамках реализации строительства 5-ти секционного 17-ти этажного Жилого Комплекса «Берег Клязьмы», расположенного по адресу: Щелковский район, пос. Биокомбината были пройдены следующие этапы:
1. Оформлены земельно-правовые отношения.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок от 25.10.2013 г., серия 50-АЕ № 513604, выданное Застройщику – ООО «МВСК-Строй». Площадь земельного участка 6 418 кв.м.;
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок от 18.12.2013 г., серия 50-АЕ № 517027, выданное застройщику – ООО «МВСК-Строй». Площадь земельного участка 4 960 кв.м.;
Кадастровый номер земельного участка 50:14:0030502:32, общая площадь 6 418 кв.м., кадастровая стоимость – 21 970 033,42* (см. Примечание)
Кадастровый номер земельного участка 50:14:0030502:481, общая площадь 4 960 кв.м., кадастровая стоимость – 16 979 022,4* (см. Примечание)
2. Выполнен комплекс работ по инженерно-геологическим изысканиям.
3. Оформлен Градостроительный план земельного участка.
4. Разработан, согласован в установленном порядке и утвержден проект планировки территории.
5. Получены технические условия на подключение к инженерным сетям, в том числе:
ТУ на водоснабжение и канализирование;
ТУ на электроснабжение;
ТУ на теплоснабжение;
ТУ на ливнестоки;
ТУ на телефонизацию;
ТУ на радиофикацию.
6. Разработана и передана в экспертизу проектная документация. Получение итогового заключения негосударственной экспертизы – до 24 января 2014 года.
7. Оформление разрешения на строительство – до 15 марта 2014 года.
8. Открытие ордера на земляные работы – до 20-го марта 2014 года.

Источник

Бизнес план строительства жилого дома

Финансовая модель строительства жилого дома

1. Краткий инвестиционный меморандум

Строительный бизнес во все времена был достаточно прибыльным видом бизнеса. Это объясняется некоторыми факторами. Во-первых, это постоянный спрос. Люди перемещаются в города и спрос на многоквартирные дома постоянно растет. Во-вторых, это крупные объёмы и соответственно большая потенциальная прибыльность данного бизнеса. Примерный срок окупаемости строительства многоквартирного дома составляет 20 месяцев, начиная со старта продаж квартир, точка безубыточности приходится уже на второй месяц продаж.

Для организации данного бизнеса потребуются не только крупные финансовые вложения, но и достаточно большие человеческие ресурсы. Для быстрой и эффективной работы по возведению здания потребуется нанять в штат 111 человек. Большая часть из них — строители и разнорабочие. Также для возведения здания потребуется арендовать земельный участок у города. Минимальная площадь составляет 10 гектар.

Общая площадь жилого дома будет составлять 16 000 м2. Из них 12 000 м2 будут жилого помещения и 4 000 м2 коммерческие площади (с учетом коэффициента потерь площадей 30%). Средняя себестоимость строительства 1 м2 составляет 13 500 руб./м2. Маржинальность данного бизнеса составляет от 30 до 40%. В результате финансовые показатели проекта будут следующие:

Первоначальные инвестиции — 251 905 000 рублей

Ежемесячная прибыль — 12 500 000 рублей

Срок окупаемости — 45 месяцев

Точка безубыточности — 26 месяцев

Рентабельность продаж — 240%

2. Описание бизнеса, продукта или услуги

Первой необходимостью для человека является потребность в жилье. Спрос на жилую недвижимость постоянно расте. Об этом свидетельствует постоянный рост продаж, так и увеличивающийся ввод в эксплуатацию новых зданий. Поэтому вложение средств в строительство многоэтажных домов является прибыльным и перспективным видом бизнеса.

Основным видом деятельности предприятия будет строительство и продажа жилой и коммерческой недвижимости, а также управление этими домами после строительства.

Для данного бизнес-плана общая высотность здания составляет 10 этажей. Дом включает 5 подъездов. На каждом этаже расположено 3 квартиры: 1 однокомнатная квартира, площадью 35 м2, 1 двухкомнатная квартира — 60 м2 и 1 трехкомнатная квартира — 90 м2. Строить необходимо монолитный дом. Это позволит существенно снизить затраты и ускорить процесс строительства.

Для открытия и начала строительства необходимо собрать разрешения и подготовить техническую документацию. Важным фактором является наличие профильного образования. Для директора и прочих сотрудников фирмы наличие профильного образования является обязательно. Без этого компания не сможет получить лицензию на допуск к работам по инженерным изысканиям, составлению проектной документации, строительно-монтажным и другим работам. Допуск к этим работам необходимо получать у саморегулируемой организации (СРО).

Первоначально организации необходимо выбрать земельный участок. Поиск земельного участка проще всего начинать с изучения Градостроительного плана города. Это позволит наиболее точно определить территории, где можно предусмотрено строительство многоквартирных домов. Следующим этапом необходимо проверить, кому принадлежит земельный участок. Это могут быть как земли, принадлежащие государству, так и частные земли. В случае с государственной землей вам необходимо заключить договор аренды или приобрести землю на торгах (в случае проведения аукциона).

Далее компания может приступать к работе над проектной документацией. Проектная документация играет решающую роль для получения разрешения на строительство от государственной экспертизы по строительству. Средний срок составления проектной документации составляет 6 месяцев. Разрабатывать план и дизайн-проект необходимо в соответствии с выдержкой из Архитектурного бюро и проекта планировки территории.

Как только проектная документация будет составлена проект можно отправлять на согласование и прохождение экспертизы в Главгосэкспертиза России. В результате фирма должна получить разрешение на строительство и приложенное положительное заключение Экспертизы. Средний срок получения разрешения и заключения составляет 30-40 дней.

Как только заключение будет получено, компания может приступать к земляным работам и подготовке к заливке фундамента. Одновременно с этим вам потребуется получить технические условия на электричество, технические условия на водоснабжение и канализацию, на теплоснабжение и газоснабжение. С профильными организациями вам необходимо подписать договор о присоединении.

Как только все разрешения и договоры подписаны, компания может приступать к полноценному строительству. Средний срок подготовки и согласования всех условий составляет 1 год.

Для организации строительной компании потребуется приобрести следующее оборудование:

Перечень данного оборудования не является исчерпывающим и дополняется в соответствии с потребностями. Большая часть работ находится на аутсорсинге. Это заказ бетона, песка с заводов, закупка инженерных систем и коммуникаций. Все эти затраты включены в себестоимость за 1 м2, который в среднем составляет 13 500 руб./м2.

Общий срок строительства дома составит от 1,5 до 2 лет.

Соблюдая все нормативные требования и соблюдая все технические регламенты, компания сможет строить высококлассные дома и занять лидирующие позиции на рынке.

3. Описание рынка сбыта

Для строительной компании главными факторами успеха являются скорость и качество строительства, а также скорость реализации построенных площадей.

Так как первые два фактора в большей степени зависят от проектной и строительной команды, то за скорость реализации построенных площадей отвечают менеджеры по продажам и рекламная кампания.

Для того, чтобы составить эффективную рекламную кампанию, бизнесу необходимо определиться с целевой аудиторией.

Основной аудиторией жилой недвижимости являются физические лица. Они будут выбирать жилье для проживания. Другой категорией является бизнес. Это могут быть как физические лица, которые приобретают квартиры для сдачи в аренду, так и предприниматели, покупающие коммерческие площади для ведения бизнеса.

Главным факторами, определяющий скорость реализации, являются условия продажи. Для увеличения продаж необходимо использовать различные акции, привлекательные кредитные условия от банков-партнеров, бонусы в виде стандартизированного ремонта.

При начале продаж обязательно продумайте политику и этапы проведения данных акций.

4. Продажи и маркетинг

Для стабильных продаж потребуется создать эффективную и грамотную маркетинговую стратегию, и рекламную кампанию. Подготовкой рекламной кампании будет заниматься рекламное агентство на аутсорсинге.

Для эффективного продвижения необходимо использовать все рекламные каналы, как оффлайн, так и онлайн. Это позволит охватить наибольшую аудиторию и повысить динамику продаж.

К основным оффлайн каналам можно отнести:

Данные каналы продвижения относятся к традиционным каналам продвижения. Стоит отметить, что для данного вида бизнеса они не теряют своей актуальности и показывают высокую отдачу.

К основным онлайн каналам можно отнести:

Данные каналы также являются эффективными и позволят охватить еще более широкую аудиторию из соседних городов.

В результате рекламная кампания должна содержать четкий маркетинговый план и определять этапы каждого канала.

5. План производства

Для открытия строительного бизнеса необходимо:

Источник