Финансовые инструменты, которые помогут Вам построить свой дом.
Данные опроса по жилищным предпочтениям россиян, проведенного по заказу Министерства строительства России, говорят, что жить в своем загородном доме хотели бы 93% респондентов, т. е. – практически все.
При такой расположенности россиян к загородной жизни, большинство пока все-таки живет в квартирах, хотя могли бы позволить себе совершенно другой уровень комфорта, спроектировав и построив дом «под себя» и под потребности своей семьи, если бы, у них было больше возможностей построить дом в кредит. Результаты вышеупомянутого опроса говорят, что эта мера очень востребована, так как 25% опрошенных готовы воспользоваться кредитом для строительства дома.
Похоже, что государство намерено способствовать развитию отрасли. Минстрой планирует сделать банковские кредиты на загородные дома же массовым явлением, как ипотека на квартиру, разрабатывая рекомендательные стандарты для малоэтажного строительства. Это значит, что дома в ближайшем будущем станут еще более доступны.
Однако и сейчас в Вашем распоряжении уже есть следующие финансовые инструменты:
Качество, высокие стандарты строительства и добропорядочность строительной компании являются важными критериями при одобрении банками кредита на строительство. К кредитованию самостоятельного строительства (если вы решите строить самостоятельно с привлечением, например, бригады), банки относятся весьма настороженно. Кредитные организации не уверены, что в этом случае дом будет построен качественно и в соответствие со строительными нормами, а также – что будет достроен вообще.
СК «ИндивиДом» уже имеет положительный опыт взаимодействия с кредитными организациями, обладает хорошей деловой репутацией, и ответственным отношением к соблюдению строительных норм, что позволяет оказывать для своих клиентов поддержку в получении заемных средств.
Что нужно для успешного получения кредита?
Для этого, в первую очередь, необходимо, чтобы у заемщика был оформлен земельный участок и получен градостроительный план.
Затем мы приступаем к подготовке всей необходимой документации, которую заемщик должен будет предоставить в банк или Пенсионный фонд для получения денег:
Важное примечание:
Процедура пройдет успешно, если у Вас, как у заемщика есть другое имущество, которое может потребоваться в залог (в случае ипотеки), сбережения для внесения первоначального аванса за строительство, так как процедура перечисления средств требует времени. Также гарантией целевого использования для банка или Пенсионного Фонда будет служить проект не на часть работ (только фундамент), а на строительство дома в комплектации «теплый контур», или «под ключ».
Читайте еще статьи на эту тему:
Эффективные финансовые инструменты для покупки квартиры
Эффективные финансовые инструменты для покупки квартиры
Количество инструментов для покупки первичного жилья увеличивается. Застройщики открывают новые возможности для покупателей, не обладающих суммой, требуемой для полной оплаты стоимости квартиры. Благодаря этому возникают более выгодные условия для расчетов. Они способствуют приросту новых клиентов, не желающих использовать классическую ипотеку.
Классическая ипотека
Благодаря продлению государственной программы субсидирования до начала 2017 года доля ипотечных кредитов удерживается на высоком уровне. Без этого чистая ставка достигает 15%. Для многих потенциальных покупателей это становится непреодолимым барьером. Программа субсидирования снижает данную цифру до 12%, когда первоначальный взнос превышает 20%.
Можно найти более выгодные варианты. Банки-партнеры компаний-застройщиков предлагают 11,5% и ниже. Специальные акции помогают снизить размер начислений к долгу до 7-9%. Как правило, это не чистая ипотека – через 2-3 года покупателя переводят на обычную ставку.
Заем на покупку жилой недвижимости берут более 42% квартир в Москве. По области эта цифра достигает 63%.
Рассрочка
Изначально покупка в рассрочку была рассчитана на срок до 2-3 лет. Она не могла составить конкуренцию ипотечному кредитованию. Сейчас застройщики предлагают выплачивать оставшуюся сумму в течение 5 лет. Большая часть контрактов предполагает 15-летний срок.
В основном покупатели рассчитываются 7 лет. Отличительная особенность рассрочки – низкая процентная ставка при большом вступительном взносе. Чем выше внесенная при подписании договора сумма, тем меньше процентов начисляется на остаток. Это оптимальное решение для тех, кто располагает достаточным количеством средств, но хочет получить более комфортное жилье, стоимость которого выше доступных ему предложений.
Комбинированные схемы
Для покупки новой квартиры, находящейся на этапе строительства, старую продают банку, сохраняя за собой право проживания до окончания стройки. Вместо переезда в арендуемое жилье владельцы недвижимости платят финансовому учреждению фиксированные взносы. Банк выплатит до 70% его рыночной стоимости, за исключением случаев, когда владельцы находят покупателей (продажу осуществляет кредитная организация и выплачивает недостающую разницу).
Появляются новые инструменты, ориентированные на разные жизненные ситуации и возможности граждан. Это облегчает возможность приобрести достойное жилье без чрезмерной нагрузки на бюджет.
Финансовые инструменты для строительства жилья
Без секьюритизации ипотечных активов развитие полноценной ипотеки невозможно.
Механизм секьюритизации заключается в том, что часть своих ипотечных активов банк преобразует в ценные бумаги. Бумаги он выпускает на рынок, — проще говоря, продает. Полученные средства, в свою очередь, направляет на выдачу новых ипотечных кредитов.
Таким образом, все при деле. Инвестор, купивший ипотечные бумаги, «режет купоны». Заемщик получает кредит на жилье. А банк — доход.
Простая изящная схема.
Банкам она дает сразу несколько преимуществ. Позволяет, во-первых, снять кредитные риски (они перекладываются на покупателя ценных бумаг), во-вторых, привлечь долгосрочное финансирование не посредством кредитов, а с рынка ценных бумаг.
Наличие такого механизма принципиально важно для банков, которые хотят быстро расти, но при этом не обладают значительными ресурсами. (По западным меркам, даже российский крупняк выглядит всего лишь средне). Законодательная база вторичного рынка — федеральный закон об ипотечных ценных бумагах — в первом приближении создана. Но самих ипотечных бумаг в России не появилось.
В секьюритизации нуждаются как крупные, так и средние игроки, но для специализированных банков реально функционирующий механизм секьюритизации является составной частью бизнес-модели. Таким образом, именно специализированные ипотечные банки, скорее всего, будут основными разработчиками и промоутерами таких механизмов.
Если бы схемы рефинансирования через выпуск ипотечных ценных бумаг запустили средние банки, первичный ипотечный рынок, возможно, сформировался бы, наконец, как действительно массовый. Да и отечественный фондовый рынок получил бы хороший импульс к развитию. По статистике Европейской ипотечной федерации за 2002 год, в Германии ипотечные бумаги составляют 36% всего фондового рынка страны, в Швеции — 45%. А в Дании 70%!
В теории, кстати, существует два типа ипотечных ценных бумаг (ИЦБ): ипотечные облигации европейского типа (так сказать, восходящие к немецким ипотечным облигациям Pfandbriefe) и бумаги американского типа (Mortgage backed securities). Эти два типа бумаг соответствуют двум типам ведения бизнеса.
Зампред Городского ипотечного банка Руслан ИСЕЕВ характеризует две базовые модели секьюритизации так: « Первая модель — «балансовая» — предполагает выпуск ценных бумаг, обеспеченных активами, которые остаются на балансе банка-кредитора. В российском законе она представлена в формате ипотечных облигаций. К механизму выпуска ипотечных облигаций могут прибегать крупные универсальные банки, для которых выдача ипотечных кредитов является лишь частью их деятельности.
Вторая модель, «внебалансовая», — это модель ипотечных сертификатов участия (ИСУ, российский аналог Mortgage backed securities). Она более востребована специализированными ипотечными банками: экономический смысл их деятельности заключается в как можно более быстрой выдаче как можно большего числа ипотечных кредитов и их последующей продаже. «Внебалансовая» секьюритизация осуществляется посредством продажи ипотечных активов (кредитных договоров и закладных) с баланса Банка. Структурирование такой продажи зависит от характера и структуры спроса на ИСУ и может включать механизм «транширования», т.е. создание на основе единого пула ипотечных активов нескольких классов ценных бумаг с различными уровнями риска.
Основными преимуществами «внебалансовой» секьюритизации являются: снятие рисков с баланса ипотечного банка, а также возможность капитализации положительной разницы между ставкой по кредиту и соответствующей текущей рыночной ставкой.
При этом организация и структурирование такой сделки является достаточно сложной задачей с серьезными транзакционными издержками. Поэтому сложные структурированные сделки экономически оправданы лишь при сравнительно больших объемах».
Объективно ни одну из моделей нельзя назвать лучшей: у каждой свои преимущества. И в мировой практике они развиваются, в общем, на почти паритетных началах.
Российский рынок в настоящий момент как раз находится в стадии их примерки и выбора. Эмитентам разного типа к лицу разное.
Внешторгбанк — второй по величине российский банк, после Сбербанка. Ресурсов у него достаточно. Почему он задумался о вторичном рынке сразу, только выйдя на рынок первичный?
Словом, все происходит в соответствии с теорией. ВТБ как крупный универсальный банк склоняется к секьюритизации по «балансовой» модели. Кредитные организации, ориентирующиеся на «чисто ипотечную» специализацию, идут вторым путем — пытаются реализовать схемы «классической» ипотеки.
Специализированный ипотечный банк «Тройки» вскоре был официально назван Городским ипотечным банком.
Руслан ИСЕЕВ, зампред правления Городского ипотечного банка, признает, что команда осуществила несколько сделок секьюритизации. И уточняет: «Наверное, правильнее назвать их квазисекьюритизацией. Экономическая суть этих операций тождественна сути «классических» сделок секьюритизации: мы продали ипотечные активы на рынке, а привлеченные таким образом средства направили на выдачу ипотечных кредитов. Конечно, фактически получилась всем известная операция цессии. Но в сделке, в то же время, присутствовала принципиальная новизна. Во-первых, впервые были проданы именно ипотечные кредиты. Во-вторых (это самое важное), порядок ценообразования в этой сделке соответствовал именно механизму секьюритизации».
При структурировании сделки, рассказал г-н ИСЕЕВ, возник ряд вопросов, относящихся к области законодательства — главным образом налогового. Решение проблем было достигнуто в процессе переговоров между продавцом и покупателем. В данном случае стороны нашли взаимно приемлемое решение. Но в принципе это показатель того, что российским ипотечным схемам не хватает технологической и юридической проработанности.
В частности, не может заработать система выпуска ипотечных ценных бумаг через уже упоминавшийся механизм Special Purpose Vehicle – SPV (в российском законодательстве эта структура называется специальным ипотечным агентом).
Базовая схема секьюритизации через SPV заключается в том, что, собрав большой пул ипотечных активов, банк продает их неаффилированной структуре — этому самому специализированному агенту (не путать с агентством!). А SPV эмитирует собственные бумаги и из денег, полученных от их продажи на рынке, расплачивается с банком. Такая схема (по утверждениям специалистов) имеет множество преимуществ. Она, как можно понять (хотя понять это непросто!) расчищает баланс банка, защищает интересы инвесторов (риск банкротства SPV очень низок и сопряжен только с риском самих секьюритизированных активов). В нее могут «заходить» иностранные инвесторы.
Механизм SPV «обкатан» в обширной зарубежной практике и везде доказал свою эффективность и действенность. Однако, как отмечают специалисты, для того, чтобы статус SPV был более понятен и мог использоваться на практике, в российское законодательство необходимо внести целый ряд изменений и дополнений. В частности, нужны изменения в Налоговом кодексе, позволяющие исключить двойное налогообложение при выпуске ипотечных ценных бумаг.
По утверждениям многих наших собеседников, запуск механизма SPV — основная задача, которую нужно решить на данном этапе существования российской ипотеки. Это тем более важно, что механизм работает и в случае ипотечных облигаций, и в случае ипотечных сертификатов участия. Более того, он работает и при секьюритизации любых других коммерческих активов, не обязательно ипотечных.
Часть российских специалистов по секьюритизации считает, кроме того, что нужен отдельный закон о секьюритизации, в котором были бы прописаны все вопросы, связанные с этим процессом. И, как водится, подзаконные акты к нему. Например, у центральных банков некоторых стран разработаны инструкции, определяющие, в каких случаях в результате сделок по секьюритизации могут быть вынесены за баланс ипотечные активы и снижены нормы по резервированию и достаточности капитала.
В осуществлении всех названных мер нет, в принципе, ничего невероятного. Но нужен мощный начальный толчок. В нем-то все дело.
Кто будет основными игроками этого рынка?
Геннадий СУВОРОВ считает, что, если на российский рынок ипотечных ценных бумаг выйдет серьезный западный инвестиционный банк, то все российские банки окажутся на обочине бизнеса по причине своего низкого кредитного рейтинга.
Николай ШИТОВ думает, что российские структуры гораздо больше западных подготовлены к работе на отечественном рынке с точки зрения инфраструктуры, но у наших хуже технологии.
В любом случае, при конкуренции участников рынка выигрывает потребитель.