Финансовая модель проекта строительства жилья
Оценка эффективности девелоперского проекта, подготовка его бюджета, могут быть связаны с проблемами, так как большинство рекомендаций, шаблонов и вообще всех материалов по анализу инвестиционных проектов ориентированы на бизнес производственного типа. С точки зрения используемых на выходе финансовых показателей всё это подойдет и для строительства жилого дома. Но структура строительного бизнеса сильно отличается, поэтому на этапе подготовки финансовой модели вы вряд ли сможете опираться на опыт оценки в сфере производства. В этой статье я рассмотрю некоторые типичные «проблемные» элементы строительного бизнеса.
Самое важное отличие строительного проекта – это цикл производства и продажи. Обычный бизнес начинается с того, что компания инвестирует в создание средств производства: зданий, оборудования, техники, запасов. Эти основные средства не предназначены для продажи, они остаются собственностью инвестора, а производство и продажа продукции повторяется циклически в течение всего проекта. При строительстве дома всё не так. Построенное здание может выглядеть как долгосрочный актив, но оно является еще и товаром, который инвестор продает покупателю. То есть весь цикл от начала строительства до распродажи всех квартир – это один большой цикл производства, и себестоимость продукции (квартир) надо рассчитывать, анализируя весь проект. Это сильно меняет структуру модели.
К этому отличию добавляется несколько специфических элементов. Например, хотя инфляция и разные схемы определения цены могут встречаться в любых проектах, для жилищного строительства характерны определенные варианты и было бы желательно реализовать их в модели. Состав и структуру расходов тоже можно адаптировать под этот тип бизнеса, такая специализированная модель будет облегчать жизнь на этапе работы с данными проекта.
В целом, структуру финансовой модели строительного проекта можно представить так:
Это общий план, но в каждом блоке такой модели есть много тонкостей, которые желательно учесть при подготовке структуры. Назовем некоторые из них.
Цена строительства это один из ключевых для проекта параметров, и она на этапе моделирования часто известна только по аналогам, то есть готовой и законтрактованной сметы нет. Это является причиной недооценки стоимости строительства – ведь если стоимость постройки известна в сегодняшних ценах, но фактически контакт на отдельные этапы будет заключаться через год-полтора, то вполне естественно, что его цена окажется выше. А в модели будет указана сегодняшняя сумма!
Чтобы этого не происходило, необходимо очень внимательно следить за тем, на какую дату определены цены и правильно ли модель применяет к этим ценам инфляцию. Способов обеспечить такую корректность можно придумать много. Например, в Альт-Инвест Строительство для этого предусмотрена схема, при которой стоимость этапа вводится в виде общей суммы в сегодняшних ценах, а распределение затрат указано в процентах – тогда реальная сумма затрат будет автоматически определяться с учетом накопившейся инфляции:
Другая проблема моделирования строительных проектов – себестоимость проданных площадей. В циклическом производственном процессе, например в производстве мебели, вопросы правильного учета себестоимости сводятся к тому, что необходимо вычислять амортизацию для зданий и оборудования, а в остальном просто все затраты каждого периода вычитаются из доходов этого периода и полученная сумма считается прибылью. В полноценном бухучете всё, конечно, сложнее, но приблизительные стратегические модели вполне ограничиваются таким подходом.
Но в строительстве затраты на создание квартир или офисных площадей сильно распределены по времени, так же как и доходы. Вычислить суммы налогов отдельно в каждом периоде совершенно невозможно, так как ошибки будут значительными. Следовательно, надо предусмотреть отдельную таблицу, в которой будут сводится все составляющие себестоимости. В ней мы вычисляем себестоимость квадратного метра, которую и применяем к продаваемым площадям. В результате, рассчитанные налоги будут достаточно близки к реальности.
Еще один тонкий вопрос организации учета в модели – дольщики и соинвесторы. Это покупатели, которые приобретают квартиры и коммерческие площади на этапе строительства. С маркетинговой точки зрения описание этих продаж обычно ничем не отличается от продажи готовых площадей: цены и объемы, график платежей, темпы роста и т.п. Но учет продажи дольщикам отличается довольно сильно. Есть очевидные вещи: продажи в другом периоде, передача помещений только после достройки здания. Менее очевидны, но очень важны и отличия в налогообложении продаж дольщикам и продаж готовых квартир. В результате оказывается, что совместить эти два вида продаж в одной таблице можно, но для этого придется создавать сложные формулы, учитывающие то один, то второй вариант.
Более простым и изящным решением будет разнести продажи дольщикам и продажи готовых площадей в две самостоятельные таблицы. Это делает модель немного менее гибкой при изменениях планов продаж, но упрощение всей структуры с лихвой компенсирует это неудобство.
При планировании продаж квартир или машиномест на стоянке будет удобно пользоваться единицами и строить прогнозы в штуках. Но коммерческие площади обычно сдаются просто в квадратных метрах, нарезка этажей на офисы и магазины будет индивидуальной и никаких типовых одинаковых помещений не будет. Значит такие типы помещений лучше планировать сразу в квадратных метрах. Это важно предусмотреть в модели: она должна одинаково подходить для обоих видов планирования. Мы сделали для этой цели переключатель при создании новых статей дохода, он настраивает вид статьи и способ описания объемов продаж. Но на начальном уровне можно реализовать переключение и просто с помощью флагов в таблице доходов.
Надо обратить внимание на то, что как бы ни планировались доходы – в единицах или в квадратных метрах – модель всегда должна предусматривать расчет того, сколько квадратных метров продано в составе квартиры, так как от этого зависит расчет себестоимости и налогов.
Последний пример специального решения при создании модели – учет рассрочек. Сейчас многие квартиры продаются с рассрочкой, доходящей иногда до 1,5-2 лет, причем это не ипотека, финансируемая банком, а именно рассрочка, предлагаемая застройщиком. То есть каждая продажа выливается не в один платеж от покупателя, а в целую серию платежей.
Существует только один способ аккуратно учесть это: необходимо моделировать «водопад» поступления денег, выделяя для каждого транша свою строку. В Альт-Инвест Строительство число строк-траншей определяет пользователь при добавлении статьи дохода, а в простой таблице без автоматизации можно предусмотреть 8-12 строк и заполнять только те из них, которые будут нужны. Сумма поступлений по всем строкам будет итоговым доходом от продаж.
Это, конечно, далеко не все тонкости создания финансовых моделей для недвижимости, но для начала перечисленные здесь решения могут помочь при проведении анализа. Более подробно с внешним видом финансовых моделей можно познакомиться на примере демо-версии программы Альт-Инвест Строительство.
BRP ADVICE ⇒ База знаний ⇒ Финансовое моделирование в строительстве
Финансовое моделирование в строительстве – что это?
Финансовое моделирование в строительстве обычно означает построение модели для оценки проекта по строительству какого-либо объекта. Например, для расчета инвестиционной привлекательности строительства жилого дома, бизнес-центра, микрорайона, иного объекта или целой даже группы объектов.
Следовательно, задачей становится прогнозирование денежных потоков и их сопоставление с учетом ценности денег во времени. Проведение классической инвестиционной оценки при этом требует учета некоторых отраслевых особенностей.
Планирование денежных потоков удобно проводить, опираясь на классическую структуру отчета о движении денежных средств. При этом целесообразно формировать прогнозные формы и других ключевых отчетов: отчета о финансовых результатах и баланса. С помощью этих отчетов можно контролировать формирование себестоимости, признание выручки, учет и распределение НДС, расчеты с различными контрагентами и многие другие существенные аспекты деятельности будущего предприятия. Кроме того, благодаря взаимосвязям между различными балансом, БДР и БДДС можно убедиться, что модель построена верно с точки зрения общепринятых принципов учета.
В чем особенности финансового моделирования в строительстве?
Финансовое моделирование в строительстве имеет много общего с созданием моделей в других отраслях, но есть и отличия. Разница обусловлена в значительной степени возможностью и необходимостью детализации расходов на создание объекта. Например, для производственного проекта обычно планируется инвестиционная стадия, в рамках которой происходит создание производственных мощностей. В финансовой модели строительства часто полезно выделить несколько стадий создания объекта. Например, для модели строительства жилого дома со встроенными коммерческими помещениями самостоятельными этапами могут быть:
— предпроектная стадия,
— проектирование,
— строительство,
— создание социальной инфраструктуры,
— благоустройство.
При этом стадии могут быть как последовательны (то есть до завершения одного этапа второй начаться не может), так и могут быть параллельны.
Следующей сложностью оказывается то, что в строительном проекте могут рассматриваться и сопоставляться разные бизнес-модели. Так, для финансовой модели жилого дома со встроенными коммерческими помещениями и подземным паркингом можно запланировать следующие стратегии:
1. Все создаваемые объекты предназначены для продажи.
2. Все жилые помещения предназначены для продажи, а коммерческие площади для сдачи в аренду.
3. Часть как коммерческих, так и жилых помещений будут использоваться для генерации рентного дохода, а часть будет реализована.
Кроме того, цена объектов зачастую сильно зависит от степени завершенности строительства. Следовательно, можно рассчитать и сопоставить инвестиционную привлекательность при разных стратегиях вывода объекта на рынок. Например:
1. Максимальные продажи на наиболее ранних стадиях готовности объекта. Это позволит сократить сумму привлекаемого финансирования и, как следствие, уменьшить величину процентной нагрузки, однако цены и доходы от продаж будут сравнительно ниже.
2. Отказ от продаж до достижения высокого уровня готовности объекта. Тогда цены и доходы от продаж будут выше, чем в предыдущем варианте, но на ранних стадиях строительного проекта может потребоваться больше заемного финансирования. Это приведет к сравнительно большим процентной нагрузке.
Даже в случае с тремя моделями формирования доходы (продажи, аренда и их сочетание) и двумя стратегиями вывода объекта на рынок (продажи раньше или продажи позже) получается шесть возможных сочетаний. Хорошая финансовая модель в таком случае позволяет в едином окне увидеть, какие будут ключевые результаты для любого из таких шести вариантов. При этом общие для всех вариантов исходные данные, например, такие как расходы на создание проектной документации, бюджет на строительство, стоимость благоустройства, расходы на создание социальной инфраструктуры, изменяются в едином центре управления моделью. При изменении таких прогнозов должны автоматически обновляться и результаты для всех упомянутых сочетаний.
Однако этих сочетаний для оценки проекта недостаточно: существуют классические риски недостаточной точности прогнозов. Так, расходы на проектирование и строительство могут оказаться выше изначально запланированных, а цены продаж ниже. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом возможных отклонений в прогнозируемых доходах и расходах, объединенных, например, в пессимистичный, базисный и оптимистичный сценарии, – это стандартный метод оценки рисков. Такой же метод оценки рисков может применяться и в финансовом моделировании в строительстве.
Таким образом, хорошая финансовая модель в строительстве может одновременно показывать, и какая стратегия продаж оптимальна, и останется ли проект прибыльным при реализации пессимистического сценария.
С точки зрения показателей оценки инвестиционной привлекательности к классическим показателям чистой приведенной стоимости (NPV), внутренней нормы доходности (IRR), простого и дисконтированного срока окупаемости (PbP и DPbP) добавляются модифицированная внутренняя норма доходности (MIRR) и ставка капитализации (CapRate).
Модифицированная внутренняя норма доходности позволяет избежать недостатков классического IRR, которые ярко проявляются в строительной отрасли. Так, знак денежного потока периода для строительного проекта может меняться несколько раз. Это определяет множественность IRR, а MIRR даже в такой ситуации имеет единственное значение.
Ставка капитализации является отраслевым стандартом при оценке эффективности в сфере коммерческой недвижимости. Кроме использования ставки капитализации необходимо учитывать и другие отраслевые особенности строительных проектов. Например, при финансовом моделировании строительства жилого дома со встроенными коммерческими помещениями и подземным паркингом следует учитывать, что реализация жилой недвижимости физическим лицам НДС не облагается. Следовательно, НДС по расходам, связанным с созданием таких площадей к вычету принять не удастся, а вот по коммерческим площадям будет формироваться и исходящий, и входящий НДС.
В результате необходимо вести раздельный учет НДС. Для этого потребуется разделить все планируемые затраты на связанные с созданием объектов, реализация которых не облагается НДС, и реализация которых облагается НДС.
К иным часто встречающимся особенностям относятся использование земельного участка в качестве вклада в уставный капитал, существование уже понесенных расходов, которые необходимо учесть при проведении оценки, возврат заемных средств путем передачи кредитору части созданных площадей.
Более высокая детализация временных предпосылок, необходимость более глубокого и разностороннего моделирования стратегий и сценариев развития проекта, большее количество критериев инвестиционной оценки определяют несколько более высокую сложность моделей строительных проектов.
Как строить финансовую модель строительного проекта?
Несмотря на существование отличий в оценке и планировании принципы финансового моделирования в строительстве такие же, как и в любой другой отрасли:
1. Целеполагание. Модель должна решать поставленную задачу. Зачастую нет необходимости делать слишком высокую детализацию, так как избыточное усложнение увеличивает вероятность ошибок в планировании, удлиняет срок создания финансовой модели, но при этом в дополнительных данных нет необходимости и целесообразности.
2. Наглядность. Модель должна быть информативной и давать явные ответы на ключевые вопросы. Например, окупается ли проект, какова его доходность и какое значение принимает ставка капитализации.
3. Прозрачность. Модель должна быть проверяема. Вся логика, заложенная в расчеты, должна быть понятна. А сами расчеты должны быть понятны и последовательны.
4. Гибкость. Модель должна позволять изменить исходные данные и буквально через несколько секунд показывать, что будет с эффективностью при новых условиях.
Методики, используемые в финансовом моделировании строительства, такие же, как и в классическом моделировании. При построении моделей строительных проектов в Excel к таким методикам будут относиться в том числе:
1. Динамическое планирование времени. То есть создание таких механизмов планирования каждого этапа проекта и связанных с ним доходов и расходов, чтобы любые изменения продолжительности стадий проекта, дат их начала и окончания приводили к мгновенному пересчету всех денежных потоков, их перераспределению по периодам планирования и, конечно, переформированию отчетности и пересчету показателей эффективности.
2. Техника бинарных флагов или техника маски. Это методика, которая позволяет значительно упростить использование логических функций в модели, сделать реализацию деревьев решений простой и наглядной.
3. Техника «штопор». Это техника, которая позволяет за несколько секунд формировать аналоги оборотно-сальдовых ведомостей, и лежит в основе составления прогнозного баланса элементарными формулами.
4. Автоматическое управление кассовыми разрывами. С помощью такой методики можно программно определять периоды, в которых недостаточно финансирования, привлекать долг на покрытие кассовых разрывов даже с учетом появляющейся процентной нагрузки. В результате можно оценить общий недостаток в финансировании с учетом процентов и заранее предусмотреть более высокие лимиты по кредитным линиям и займам.
5. Автоматизированный анализ чувствительности и сценарный анализ. Это инструменты встроенного в Excel анализа, которые просто интегрируются в финансовые модели и позволяют в единой таблице одновременно видеть ключевые результаты при разных сценариях и стратегиях развития.
Таким образом, финансовое моделирование в строительстве коренным образом не отличается от моделирования, например, производственного бизнеса. Однако требует более развитых навыков моделирования, более глубоких знаний инструментария Excel и, конечно, знания отраслевых особенностей.
Посмотрите, как все это может быть интегрировано в единый файл, на примере бесплатной финансовой модели BRP ADVICE для оценки проекта строительства жилого дома со встроенными коммерческими помещениями и подземным паркингом по этой ссылке >>>
Хороших Вам проектов!
Виктор Рыбцев.
Генеральный директор BRP ADVICE.