Финансирование затрат на строительство

Как составить бюджет строительного проекта

Библиотека финансового директора продолжает делиться экспертным мнением.

Описываем шаги (работы) проекта

Процесс подготовки бюджета проекта начинается с составления сетевого графика работ проекта (диаграммы Ганта). Сетевой график проекта составляется техническими отделами компании и передается в планово-экономический отдел. Главное на что нужно обратить внимание ПЭО при получение сетевого графика – это однозначное понимание дат начала и окончания для каждой из работ. Именно от этих дат будет зависеть в какой период будут попадать затраты по работам.

Следующий вопрос, который необходимо решить после получения сетевого графика – это детализация видов работ. Работы могут быть очень сильно детализированы, что с технической точки зрения, скорей всего, верно. Но вот для составления бюджета проекта это может быть осложняющим фактором, т.к. излишняя детализация работ затрудняет составления бюджета по времени, а так же в последующем его корректировку и контроль за его исполнением. Это становиться очень трудоемким. Особенно это актуально для крупных проектов. В данном случае работы нужно укрупнить. Вопрос по укрупнению нужно решать коллегиально с руководством и техническими службами компании.

У каждого вида работы должна быть единица измерения. Если для вида работы сложно определить единицу измерения, то стоить выбрать универсальную единицу измерения – процент выполнения работы.

Планируем ресурсы под работы проекта

После того как определились с сетевым графиком работ по проекту приступаем непосредственно к составлению бюджета прямых затрат на строительство.

Первое с чем необходимо определиться, какие работы будут выполняться собственными силами, а какие с помощью подрядчиков.

Рекомендуется для всех работ, которые есть возможность выполнить собственными силами, выбрать этот вариант, чтобы даже, если вы решите воспользоваться помощью подрядчиков, можно было быстро рассчитать альтернативные издержки и оптимальную стоимость подрядных работ.

Для каждой работы, которая будет выполняться с помощью подрядчиков, необходимо определить стоимость этой работы за час и далее просто перемножить кол-во необходимых часов на эту стоимость. Методика определения стоимости подрядной работы выходит за рамки данной статьи, но, например, это может быть средняя рыночная стоимость в вашем регионе.

Статья затрат для работ выполняемых с помощью подрядчиков будет одна – «Подрядные работы».

Основой для составления бюджета являются нормативы для видов работ. Нормативы, обычно, предоставляет сметный отдел.

Соответственно, сначала сметный отдел должен для каждой работы проставить, какое кол-во этих ресурсов необходимо для выполнения работы.

Обычно выделяют следующие основные ресурсы:

Задача ПЭО на основании этих нормативов рассчитать бюджет затрат в суммовой выражении по прямым статьям затрат. Прямые статьи затрат для работ, выполняемых собственными силами, следующие:

Расчет заработной платы, социальных выплат и материалов достаточно прост. Берем требуемое нормативами кол-во ресурсов и перемножаем на заработную ставку и стоимость материалов, соответственно.

Расчет по статье «Механизмы» зависит от нескольких факторов:

Соответственно, далее берем нормативную стоимость работы механизма в час и перемножаем на кол-во часов.

После этого шага мы можем сформировать бюджет прямых переменных затрат. При этом мы сможем посмотреть наш бюджет не только в разрезе статей затрат, но и в разрезе работ. Точнее каждую работу в разрезе статей.

Накладные общепроизводственные расходы

Накладные общепроизводственные расходы рассчитываем на основании наших потребностей в ресурсах и производственных показателях.

Например, расходы на охрану труда зависят от количества занятых трудовых ресурсов, которые мы уже запланировали на предыдущем шаге.

Поделив общую сумму прямых затрат на кол-во квадратных метров в планируемом здании, мы получаем производственную себестоимость квадратного метра, основанную на прямых затратах.

Планируем доходы и бюджет заимствований

После того как запланированы график строительства и потребность в деньгах для его выполнения, отдел продаж может приступать к планированию продаж и необходимых коммерческих бюджетов.

Отталкиваясь от себестоимости квадратного метра и рыночных цен, формируются цены реализации для разных этапов продажи.

После подготовки предварительного плана продаж финансовый отдел может сформировать отчет о движении денежных средств с целью выявления кассовых разрывов и обеспечения ликвидности компании.

При обнаружении кассовых разрывов и не хватке денежных средств для обеспечения строительства проекта, бюджет продаж возвращается на корректировку в отдел продаж.

Скорей всего в данном случае справиться с данной задачей только с помощью корректировки бюджета продаж не удаться. В этом случае необходимо запланировать заимствование денежных средств в те периоды, когда возникают кассовые разрывы.

После того, как будет подготовлен бюджет заимствований, нужно проверить, как процентные расходы по кредитам и займам повлияли на рентабельность проекта.

Вам также могут быть интересны статьи на аналогичные темы :

Источник

Финансирование строительства

Финансирование строительства – важная тема, о которой постоянно дискутируют строители, застройщики, заказчики и инвесторы. Давайте вместе разберемся о направлении выделенных средств на капитальную стройку и рассмотрим финансирование строительства, с учетом источников финансирования.

Распределение денежных средств, предназначенных для нового строительства, осуществляется на основе инвестиционных проектов и бизнес-планов заказчика. Инвестиционный проект играeт едва ли не самую главную роль в финансировании строительства. Причем, инвесторы не просто занимаются финансированием строительства, а также выделяют денежные средства на:

В инвестиционных проектах определяются объемы капитальных вложений и их структура, источники финансирования капиталовложений, показатели их эффективности, с учетом инвестиционных рисков. К примеру, чтобы построить производственную базу, вначале будут определяться такие показатели, как:

Как только эти показатели будут рассчитаны, инвестор тут же включает их в свой бизнес-план, в котором финансирование строительства предусмотрено по месяцам, кварталам и годам.

Финансирование строительства может осуществляться авансовыми платежами, частичной оплатой за готовые части проекта или уплатой за полностью готовый проект. Финансирование строительства предусматривает договорные цены, рассчитанные из определения стоимости проекта, строительно-монтажных работ, производства металлоконструкций, пуско-наладочных работ по установке оборудования.

Контролируют финансирование строительства заказчик, застройщик, инвестор и специалисты финансовых подразделений Генерального подрядчика. Они проводят сметные расчеты, технико-экономические расчеты, характеризующие целесообразность финансирования строительства и эффективность проекта. Определяют:

После того как пакет документов для финансирования строительства полностью готов, утвержден и подписан, оплата согласована между всеми участника проекта, Генеральный подрядчик начинает свою непосредственную работу.

Не следует также забывать, что оплата строительства из собственных средств заказчика – единственная схема финансирования строительства, которая была актуальна во все времена. Вы можете позвонить нам по телефону 209-09-40, чтобы осудить всевозможные схемы финансирования и обслуживания «под ключ» проектов из легких металлоконструкций (ЛМК) собственного производства. Будем рады предложить вам готовые проекты и типовые модели быстровозводимых зданий в полной комплектации. Звоните!

Источник

Порядок отражения в учете операций по капитальному строительству объектов недвижимости и его финансирования

Структура бюджетных и автономных образовательных учреждений может изменяться за счет введения в действие новых учебных корпусов, филиалов, объектов соцкультбыта, вспомогательных и обслуживающих объектов и т. д. В этой статье рассмотрим, за счет какого источника финансирования может осуществляться их строительство, как определяется подрядчик, а также порядок отражения в бухгалтерском учете операций, связанных со строительством объекта недвижимости и постановкой его на учет.

Источники финансирования капитального строительства

1) осуществление бюджетных инвестиций в объекты:

В то же время из п. 2.3 Письма № 02-02-005/58618, № 42-7.4-05/5.1-897 следует, что наиболее значимые учреждения образования, наделенные в соответствии с БК РФ полномочиями главного распорядителя средств федерального бюджета, осуществляют капитальные вложения в объекты за счет субсидий (при этом заключение соглашений о предоставлении субсидий не требуется). По­этому в статье будем рассматривать такой источник финансирования капитального строительства, как субсидия на цели осуществления капитальных вложений (далее – субсидия).

В Письме № 02-02-005/58618, 42-7.4-05/5.1-897 указано, что предоставление учреждениям субсидий производится в соответствии со ст. 78.2 БК РФ и разд. III Правил № 13 (п. 2.4).

Субсидии предоставляются учреждениям в размере средств, предусмотренных актом (решением), в пределах бюджетных средств, предусмотренных федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год и на плановый период, и лимитов бюджетных обязательств, доведенных в установленном порядке получателю средств федерального бюджета на цели предоставления субсидий (п. 16 Правил № 13).

Пунктом 3 Правил № 13 установлено, что при осуществлении капитальных вложений в объекты не допускается:

Согласно п. 21 Инструкции № 157н субсидии на цели осуществления капитальных вложений отражаются по КВФО 6.

Поступление субсидии на открытые учреждениям отдельные лицевые счета отражается следующей проводкой:

Пункт 94 Инструкции № 174н*

Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета бюджетных учреждений, утв. Приказом Минфина РФ от 16.12.2010 № 174н.

Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета автономных учреждений, утв. Приказом Минфина РФ от 23.12.2010 № 183н.

Способ определения подрядчиков

В данном случае определение подрядчиков по выполнению строительных работ (код по ОКПД – 45) осуществляется путем проведения аукциона в электронной форме, так как указанный вид работ включен в Перечень товаров, работ, услуг, в случае осуществления закупок которых заказчик обязан проводить аукцион в электронной форме (электронный аукцион), утвержденный Распоряжением Правительства РФ от 31.10.2013 № 2019-р.

Участник электронного аукциона, который предложил наиболее низкую цену контракта и заявка на участие в таком аукционе которого соответствует требованиям, установленным документацией о нем, признается победителем такого аукциона (п. 10 ст. 69 Федерального закона № 44-ФЗ).

По результатам электронного аукциона с его победителем заключается контракт (п. 1 ст. 70 Федерального закона № 44-ФЗ).

Отражение в бухгалтерском учете операций, связанных со строительством объекта недвижимости

Прежде всего, следует обратить внимание, что в одной статье невозможно рассмотреть порядок отражения и документальное оформление всех операций, связанных с осуществлением капитальных вложений в объекты недвижимости. Рассмотрим основные из них.

Порядок отнесения расходов на статьи (подстатьи) КОСГУ. Отнесение расходов бюджетных, автономных учреждений на оплату обязательств соответственно по государственным контрактам и по договорам, заключенным в целях строительства, на соответствующие статьи (подстатьи) КОСГУ осуществляется согласно Указаниям о порядке применения бюджетной классификации РФ, утвержденным Приказом Минфина РФ от 01.07.2013 № 65н (п. 7 Письма № 02-02-005/58618, 42-7.4-05/5.1-897):

Для обобщения информации о принятых бюджетным учреждением обязательствах (денежных обязательствах) на текущий (очередной, первый год, следующий за очередным, второй год, следующий за очередным) финансовый год применяются следующие группировочные счета (п. 163 Инструкции № 174н, п. 189 Инструкции № 183н:

а) в разрезе финансовых периодов:

– 0 502 10 000 «Принятые обязательства на текущий финансовый год»;

– 0 502 20 000 «Принятые обязательства на очередной финансовый год»;

– 0 502 30 000 «Принятые обязательства на второй год, следующий за текущим (на первый, следующий за очередным)»;

– 0 502 40 000 «Принятые обязательства на второй год, следующий за очередным»;

б) в разрезе объектов учета:

– 0 502 01 000 «Принятые обязательства»;

– 0 502 02 000 «Принятые денежные обязательства».

Согласно п. 312 Инструкции № 157н показатели (остатки) по соответствующим аналитическим счетам санкционирования расходов, сформированные в отчетном финансовом году за первый, второй годы, следующие за текущим (очередным) финансовым годом (далее – показатели по санкционированию), подлежат переносу на аналитические счета санкционирования расходов бюджета соответственно:

– показатели по санкционированию первого года, следующего за текущим (очередного финансового года), – на счета санкционирования текущего финансового года;

– показатели по санкционированию второго года, следующего за текущим (первого года, следующего за отчетным), – на счета санкционирования первого года, следующего за текущим (очередного финансового года);

– показатели по санкционированию второго года, следующего за очередным, – на счета санкционирования второго года, следующего за текущим (первого года, следующего за очередным).

Перенос показателей по санкционированию осуществляется в первый рабочий день текущего года.

Для учета объема прав на принятие бюджетным, автономным учреждением обязательств в пределах, утвержденных на соответствующий финансовый год сумм сметных (плановых) назначений, используются следующие счета (п. 326 Инструкции № 157н, п. 172 Инструкции № 174н, п. 198 Инструкции № 183н):

– 0 506 10 000 «Право на принятие обязательств на текущий финансовый год»;

– 0 506 20 000 «Право на принятие обязательств на очередной финансовый год».

Показатели этих счетов отражают объем прав на принятие учреждением обязательств, исполнение которых предусмотрено утвержденным планом финансово-хозяйственной деятельности на текущий (очередной) финансовый год, а также сумм внесенных изменений в показатели сметных (плановых) назначений, утверждаемых в установленном порядке в течение текущего финансового года.

Согласно п. 167 Инструкции № 174н, п. 193 Инструкции № 183н принятие обязательств необходимо отразить в бухгалтерском учете следующей корреспонденцией счетов:

Принятие обязательств согласно контракту (договору) на текущий финансовый год

В бухгалтерском учете суммы принятых денежных обязательств отражаются следующим образом (п. 167 Инструкции № 174н, п. 193 Инструкции № 183н):

Принятие денежных обязательств

– стоимость работ на текущий финансовый год определена в 3 000 000 руб., на очередной финансовый год – 2 800 000 руб.;

– предусмотрено перечисление аванса в размере 900 000 руб. (30%).

На отдельный лицевой счет учреждения, открытый в ОФК, поступила сумма 1 550 000 руб.

В бухгалтерском учете эти операции необходимо отразить следующим образом:

Поступление субсидии на отдельный лицевой счет Принятие обязательств по контракту на проведение капитального ремонта за счет средств субсидиина цели осуществления капитальных вложений: – на текущий финансовый год; – на очередной финансовый год Принятие денежных обязательств в сумме перечисленного аванса Принятие денежных обязательств по первому выполненному этапу работ на основании акта Перечисление аванса

Учет капитальных вложений в объект недвижимости. Для учета капитальных вложений в строительство объектов недвижимости применяется счет 6 106 11 310 (000) «Вложения в основные средства – недвижимое имущество учреждения».

На этом счете собираются расходы в объеме фактических затрат учреждения в объекты недвижимости при их строительстве (создании), которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве объектов нефинансовых активов.

Продолжим условия предыдущего примера. Согласно актам выполненных работ задолженность учреждения перед подрядчиком за выполненные этапы работ за текущий финансовый год составила:

– 1-й этап – 750 000 руб.;

– 2-й этап – 800 000 руб.;

– 3-й этап – 750 000 руб.;

– 4-й этап – 700 000 руб.

Произведена их оплата.

В бухгалтерском учете эти операции нужно отразить следующим образом:

Формирование первоначальной стоимости объекта недвижимости исходя из фактических затрат: Зачет аванса за 1-й этап Зачет аванса за 2-й этап Оплата за выполненные подрядчиком работы: – окончательный расчет за 2-й этап Начисление доходов по представленной субсидии в сумме подтвержденных отчетом расходов:

Согласно п. 36 Инструкции № 157н к бухгалтерскому учету объект недвижимого имущества принимается на основании первичных учетных документов с обязательным приложением документов, подтверждающих государственную регистрацию права.

Объект недвижимости в течение времени оформления государственной регистрации права оперативного управления следует учитывать на забалансовом счете 01 «Имущество, полученное в пользование» (п. 333 Инструкции № 157н).

После регистрации права оперативного управления объект недвижимости принимается к бухгалтерскому учету в составе основных средств и одновременно этот объект списывается с забалансового счета 01 (п. 38 Инструкции № 157н).

На принятый на основании акта приема-передачи и иной документации, характеризующей объект недвижимости, принимаемый к бухгалтерскому учету, заводится инвентарная карточка учета основных средств (ф. 0504031), которая ведется в разрезе материально ответственных лиц.

В зависимости от того, к какому виду недвижимого имущества относится завершенный строительством объект, прошедший госрегистрацию, он учитывается на одном из следующих счетов:

– 0 101 11 000 «Жилые помещения – недвижимое имущество учреждения»;

– 0 101 12 000 «Нежилые помещения – недвижимое имущество учреждения»;

– 0 101 13 000 «Сооружения – недвижимое имущество учреждения»;

– 0 101 15 000 «Транспортные средства – недвижимое имущество учреждения»;

– 0 101 18 000 «Прочие основные средства – недвижимое имущество учреждения».

При принятии объекта недвижимости к учету следует обратить внимание на то, что все операции по осуществлению капитальных вложений в объекты недвижимости учитываются по коду вида деятельности 6, однако объект, построенный за счет этих средств, должен приниматься к учету с кодом вида финансового обеспечения 4.

Рассмотрим на примере порядок принятия к бухгалтерскому учету законченного строительством объекта недвижимости с учетом разъяснений, приведенных в п. 11.2.6 Письма № 02-02-005/58618, 42-7.4-05/5.1-897.

Продолжим пример. Предположим, что по контракту выполнены все работы. После регистрации права оперативного управления объект недвижимости (нежилые помещения) принимается к бухгалтерскому учету.

В бухгалтерском учете эти операции отражаются следующим записями:

Принятие к учету объемов сформированных капитальных вложений по сданному в эксплуатацию нежилому помещению Принятие к забалансовому учету сданного в эксплуатацию объекта недвижимого имущества в течение времени оформления государственной регистрации права оперативного управления

(3 000 000 + 2 800 000) руб.

Принятие к учету объекта недвижимого имущества по сформированной стоимости по завершении государственной регистрации права оперативного управления (с одновременным списанием его с забалансового учета) Отражение расчетов с учредителем в объеме его прав по распоряжению особо ценным имуществом

Аналитический учет расчетов с учредителем следует вести в карточке учета средств и расчетов (ф. 0504051) по видам формируемых расчетов и соответствующим им суммам. Отражение операций по счету 0 210 06 000 осуществляется в журнале по прочим операциям (п. 239, 240 Инструкции № 157н).

В материале, изложенном в статье, приведена основная корреспонденция счетов по отражению операций, связанных с капитальными вложениями в объекты недвижимости. Это позволит учреждениям правильно организовать бухгалтерский учет операций, произведенных в ходе строительства такого объекта.

Источник