Финансирование проектное финансирование строительства

Понятие проектного финансирования

Покупка недвижимости – серьезная инвестиция как для организации, так и для рядового гражданина, особенно если приобретается новострой. Нововведения в российском законодательстве постепенно переводят рынок новостроя с долевого на проектное финансирование. В чем заключается новшество, какие риски на себе несет оно для покупателей и застройщиков, как скажется на рынке, чем пугает экспертов, рассмотрим в данной статье.

Что было до

Покупать недвижимость дешевле, когда она еще не построена, – это аксиома. Инвестируя деньги в новострой, покупатель приближает заветный день владения ключами и при этом экономит, а застройщик получает необходимые средства немедленно и не платит с них проценты заемщику, а значит, может реализовать жилье дешевле. Такое финансирование строительства называется долевым, именно оно доминировало на рынке недвижимости РФ до последнего времени.

Естественно, при оплате еще не существующих зданий риск достаточно велик. Дольщики, внесшие свою часть денег, могут остаться без жилья или получить его значительно позже договорного срока, если стройка по каким-либо причинам окажется «замороженной». За 20 последних лет число обманутых плательщиков сильно выросло, Минстрой называет цифры от 46 тыс. до 200 тыс. человек – и это только в Московской области. Назрела необходимость радикального пересмотра законодательства в этой сфере, а именно в сторону иного распределения рисков и повышения ответственности застройщиков.

Как решил закон

В октябре 2017 года, проводя совещание по проблеме обманутых дольщиков, Президент РФ принял решение о переходе от долевого финансирования строительства к проектному. О начале действия этой программы было принято Постановление Правительства РФ от 15.02.2018 № 158 «О программе «Фабрика проектного финансирования»», которая и должна создать обновленный механизм инвестирования.

Новая схема должна заработать в ближайшие три года.

Суть проектного финансирования

Если в долевом строительстве были только два активных участника – дольщик (будущий владелец жилья) и застройщик (девелопер), то в проектном между ними появляется посредник, гарантирующий взаимную ответственность.

Ключевые особенности проектного финансирования

Плюсы и минусы проектного финансирования

Для покупателя жилья ситуация окажется практически неизменной: как и прежде, он может заключить договор, по которому вносит свою долю средств. Разница в том, что его деньги попадут не к застройщику, который потратит их по своему усмотрению, а в кредитную организацию, которая выдаст их девелоперу только под тщательно разработанный план и проконтролирует распределение.

Плюсы для покупателей жилья

Для плательщиков проектное финансирование предлагает в основном преимущества.

Возможные минусы для покупателей

Риски для будущих собственников минимизированы, в этом и заключалась цель введения проектного финансирования.

Главный момент, который может оказаться неприятным для плательщика средств: не получится, как раньше, «вложить» деньги в жилье с целью их сохранения. Многие россияне платили взносы за квартиру, а когда она была готова, то ее цена увеличивалась по сравнению с оплатой в 2-3 раза. Готовое жилье можно было продать и заработать значительную сумму. С проектным финансированием разница в стоимости будет всего 15-20%, то есть недвижимость перестанет быть выгодной статьей «вложения» сбережений.

Также эксперты прогнозируют некоторый рост стоимости жилья – это необходимо, чтобы компенсировать переложенные на застройщиков и кредиторов риски.

Потерять часть денег плательщик может, если обанкротится не застройщик, а банк, давший кредит: страховые выплаты по счетам, которые покрываются Агентством по страхованию вкладов, лимитированы 1,4 млн руб.

ВАЖНО! Возможно, лимит страхового покрытия возрастет до 10 млн руб. Эту поправку прорабатывает в настоящее время Министерство финансов РФ.

Плюсы для застройщиков

Девелоперы не слишком довольны новым законом, поскольку он практически не оставляет возможности обогатиться за счет дольщиков. Но добросовестные компании, не имеющие целью обман и наживу, видят в проектном финансировании немало плюсов:

Возможные сложности для застройщиков

Проект перехода на альтернативное долевому финансирование еще не прошел практическую «обкатку», эксперты считают его «сыроватым». Многие детали выяснятся в процессе внедрения. Что пугает девелоперов:

Ближайшие перспективы

Вступая в силу с 1 июля 2019 года, Постановление Правительства о переходе на проектное финансирование строительства рассчитано на трехлетний период. Поскольку многие подводные камни выявятся только при масштабной реализации программы «Фабрика проектного финансирования», то возможны дополнительные изменения и установка новых «правил игры».

Есть мнение, что условия для девелоперов будут несколько смягчены и у них останется возможность продавать недвижимость еще в недостроенном состоянии.

Нужно решить и проработать ряд спорных моментов, таких как необходимую отсрочку требования процентов по кредиту до завершения строительства либо выдачу банком задатка из средств дольщиков.

По крайней мере, до завершения реформы будут использоваться не только проектное, но и другие формы финансирования строительства, а дальше время все расставит по своим местам.

Источник

Эскроу-счета и проектное финансирование: что нужно знать риелтору

При обсуждении вопросов изменения законодательства о долевом строительстве не принято говорить о том (хоть в этом и нет большой тайны), что строительный бизнес — это одна из самых эффективных площадок по обналичиванию денежных средств и оптимизации налогов. Эта «оптимизация» проводится с помощью компаний-посредников с использованием «лояльных» банков.

На фоне «зачистки», которую проводит ЦБ на банковском рынке последние несколько лет, рушатся схемы, которые строились десятилетиями, и маржинальность бизнеса застройщиков ввиду необходимости «обеления» денежных потоков, очевидно, снижается (наряду, конечно, с другими факторами).

Так, на территории РФ на 1 января 2009 года работало 1058 банков, на 1 января 2019 года — менее 440. В ближайшие несколько лет их число еще снизится: примерно каждый год у 50 банков будут отзывать лицензии. Скорее всего, останется не более 200 организаций, которые действительно занимаются банковским бизнесом, а не являются звеном в цепочке «оптимизации налогов и доходов».

В рамках этих схем дольщики, как правило, становятся жертвами жадности отдельных персонажей, которые «оптимизировали» слишком много и не смогли выполнить обязательства по строительству объекта. Но обманутые дольщики — это скорее побочный эффект, так как среди обманутых в первую очередь государство с недополученными налогами (все делают вид, что этой проблемы нет, или не выносят ее на публичное обсуждение).

Уже давно пора наводить тут порядок.

Слабое звено

Схема, когда банк является частью цепочки «оптимизации», работала все время существования современного рынка недвижимости. В предлагаемых изменениях законодательства возможность такой «оптимизации» резко сокращается, в итоге маржинальность падает (а ведь помимо этого еще множество причин для снижения маржи), и логично возникает вопрос, которым задаются бизнесмены: а зачем мне это нужно? Прибыль меньше, проблем больше, правила меняются, опять нужно с кем-то договариваться, повышать квалификацию, какое-то там проектное финансирование, в экономике проблемы, санкции и т. д. Мы видим, что у бизнеса есть желание соскочить и найти более тихие гавани. 50–60% застройщиков уйдут с рынка ближайшие годы. Мне кажется, это факт.

Обещанная стабильность

Самое неприятное для всех участников — это то, что правила игры постоянно меняются. Ощущение, что пока одни играют в шашки, другие — в шахматы.

Казалось бы, в начале прошлого года обо всем уже договорились, застройщики смирились, начали искать способы, как работать на новом рынке, но в декабре 2018 года вносятся очередные поправки в 214-ФЗ, которые не соответствуют достигнутым договоренностям и принятой дорожной карте. Застройщики, которые вложились в получение разрешений на строительство до начала переходного периода с 1 июля 2018 года, остались ни с чем, так как правила игры поменяли. Это касается открытия расчетных счетов под каждое разрешение на строительство, переход на проектное финансирование и пр.

Строительная отрасль находится в кризисе, законодательная нестабильность только усугубляет и без того сложную ситуацию.

Проектное финансирование

Необходимо понимать, что проектное финансирование, на которое переводят строительство жилой недвижимости, предполагает отбор банком интересных ему проектов. Проектное финансирование — это не раздача денег налево и направо. Не каждый проект получит деньги — только тот, в который банк поверит, исходя из своих внутренних критериев оценки. Но буквально у нескольких банков есть экспертиза и опыт проведения таких оценок и работы с данным продуктом.

Забавно слышать, что банки чуть ли не главные «бенефициары» этих изменений и теперь будут «рубить бабло». Кто знает уровень просроченной задолженности банкам по кредитам, выданным на «стройку», так не думает. И не говорит. Риски работы со стройкой сегодня велики, и банки без длинного и дешевого фондирования, в котором ощущается дефицит, не горят желанием этим заниматься. У большинства банков вообще закрыты лимиты на кредитование строительных компаний. По сути, на рынке есть пять-шесть банков, которые «будут рады» поучаствовать.

Через два-три года ждем на рынке «Сбер-Недвижимость», «ВТБ-Недвижимость», «Дом.РФ-Недвижимость», которые не только инвестировать, но продавать и строить начнут те объекты, на которые они выдали проектное финансирование.

Приведет ли уход с рынка застройщиков и сокращение количества объектов к росту стоимости квадратного метра? На мой взгляд, существенного роста не будет. Разве только рост, сопоставимый с динамикой инфляции. Ну и снижение курса рубля к валютам может привести к всплескам цен, и это мы уже проходили. Безусловно, инвестиционно привлекательные объекты с «правильной» локацией и инфраструктурой будут расти в цене быстрее. Но в целом возможности покупателя ограничены. Он не может заплатить за квадратный метр больше определенной суммы, даже если желание застройщика поднять цены будет блестяще аргументировано. Или потенциальный покупатель будет снимать себе жилье, или застройщик будет сдерживать цены за счет, например, собственной маржи.

Эскроу-счета для новостроек

Эскроу-счет как термин появился в нашем законодательстве относительно недавно. Суть данного продукта в том, что в сделке появляется посредник (банк), который отвечает за то, что стороны выполнят обязательства друг перед другом. Схема применяется не только при покупке строящегося объекта недвижимости. Например, банк «Санкт-Петербург» широко использует эту схему на вторичном рынке как альтернативу сейфовой ячейке. Сегодня этот формат работает более чем в десяти банках города.

Как это будет функционировать в новостройках? Банк открывает покупателю счет и блокирует деньги до завершения стройки. При этом организация выступает неким арбитром, который стоит на стороне участника долевого строительства (мы же помним, что все законодательные изменения по факту долевое строительство не отменяют?). На мой взгляд, это более правильный механизм. Так законодательство закрывает возможные варианты вывода денег на нецелевое использование. Если дом не достроен, то деньги или возвращаются дольщику, или включается третья сторона, которая достраивает объект. Банк вместе с дольщиком несет риски.

Список банков, которые могут работать с эскроу-счетами, опубликован на сайте ЦБ РФ и на сегодняшний день включает 55 банков. Можно прогнозировать, что в ближайшие пять лет у этих банков лицензии не отзовут.

Комиссионные риелтора

Один из наиболее волнующих риелторов вопросов: когда они смогут получить свои комиссионные за проданные квартиры в строящемся доме?

Законодатель не ограничивает застройщика в вопросе выплаты комиссионных.

Эти суммы будут включены в те расходы, для оплаты которых застройщик может переводить деньги с расчетного счета. Скорее всего, у каждого застройщика появится собственное агентство недвижимости и это будет новая схема «оптимизации».

Источник

Проектное финансирование жилищного строительства

С 1 июля 2019 года рынок новостроек переводится с долевого на проектное финансирование.

Застройщик вправе использовать для строительства как собственные, так и кредитные средства.

Финансируя строительство, банк контролирует расходы для исключения нецелевого использования денежных средств.

Для одобрения кредита банк изучает параметры проекта на соответствие установленным требованиям.

Проектное финансирование жилищного строительства в соответствии с 214-ФЗ

Проектное финансирование призвано обеспечить затраты застройщика в размере до 85% от бюджета проекта. Сумма кредита зависит от схемы финансирования и определяется по результатам оценки финансовой модели проекта. Банк предложит различные структуры финансирования с учетом законодательных требований, применяемых к объекту в зависимости от даты разрешения на строительство. Финансирование возможно сроком до 5 лет (7 лет — для проектов комплексной застройки).

Обеспечение затрат застройщика

Предложение структур финансирования

Возможный срок финансирования

Основные требования для получения проектного финансирования

Требования к застройщику

Требования к проекту строительства

Скачать перечень документов для предварительной оценки

Заявка на проектное финансирование

Кредитные продукты

Финансирование проектов с привлечением средств дольщиков

Целевое использование — финансирование затрат на строительство многоквартирных жилых домов.

Финансирование проектов с использованием эскроу-счетов

Целевое использование — финансирование затрат на строительство многоквартирных жилых домов.

Процентная ставка снижается в зависимости от объема средств на эскроу-счетах.

Отсрочка по уплате процентов до ввода объекта в эксплуатацию и перевода средств с эскроу-счетов в пользу застройщика.

Финансирование для обеспечения собственного участия в проекте

Целевое использование — финансирование затрат на строительство многоквартирных жилых домов, приобретение земельного участка / прав на земельный участок, получение исходно-разрешительной документации/ТУ.

Обеспечение: недвижимость, не связанная с проектом.

Финансирование покупки земельного участка / получение ИРД

Целевое использование — финансирование затрат на покупку прав на застройку земельного участка / покупку земельного участка, финансирование затрат, связанных с оформлением исходно-разрешительной документации до этапа получения разрешения на строительство.

Срок кредитования — не более 2 лет.

Обеспечение: залог прав приобретаемого земельного участка с существующими строениями (при их наличии).

Особые условия: наличие документов, подтверждающих внесение изменений в Правила землепользования и застройки, предполагающих строительство жилого комплекса.

Источник