Азбука стройки: что нужно знать о проектном финансировании
В России разворачивается реформа долевого строительства: с 1 июля 2019 года все застройщики перейдут на новую модель работы — проектное финансирование. Теперь девелоперам придется использовать для строительства своих объектов собственные или заемные средства. Деньги дольщиков будут лежать на специальных эскроу-счетах в аккредитованных банках до ввода здания в эксплуатацию. Так власти рассчитывают решить проблему обманутых дольщиков и сделать рынок жилищного строительства более прозрачным.
Ключевые термины реформы — в подборке «РБК-Недвижимости».
Российские банки, аккредитованные государством на сопровождение сделок по долевому строительству. Контроль банков за спецсчетами застройщиков позволит кредитным организациям отклонять сомнительные операции. Так, банк вправе приостановить перевод или платеж, если возникнут сомнения, что деньги направляются на исполнение обязательств застройщика.
Гибрид заемного (банковского) финансирования и финансирования привлеченного инвестора, который обеспечивает застройщику недостающие для стройки средства. Инвестор, дающий заем девелоперу, предоставляет деньги под более высокие проценты, чем в банке. Воспользоваться таким инструментом смогут компании (по оценке Минстроя, их около 30%), которые не получат проектное финансирование от банка. Для привлечения мезонинного инвестора в большинстве случаев девелоперу достаточно иметь собственный капитал в размере 30%.
Поэтапное раскрытие эскроу-счетов
Возможность перечисления застройщику денежных средств дольщиков поэтапно, по мере завершения каждого этапа строительства многоквартирного дома, подтвержденного соответствующим актом приемки-передачи работ. Этого положения нет в законе, но на нем настаивают сами девелоперы, Минстрой, а также ряд депутатов. В конце марта в Госдуму внесен законопроект, предлагающий поэтапное раскрытие эскроу-счетов.
Системообразующие строительные компании
Застройщики, которые получат послабления при переходе на эскроу-счета. Для внесения в специальный перечень Минстрой будет оценивать девелоперов по количеству регионов присутствия, объемам ввода жилья, а также публичности компаний. Системообразующими могут стать те компании, которые работают минимум в пяти регионах и строят свыше 1 млн кв. м жилья.
Фонд защиты прав дольщиков
Специальный фонд для участников долевого строительства, созданный по инициативе президента Владимира Путина в 2017 году. Все девелоперы, начинающие строительство жилых комплексов, обязаны делать в фонд взносы в размере 1,2% от каждого ДДУ. В противном случае государство имеет право приостановить регистрацию ДДУ. Из средств фонда финансируется достройка объектов или выплачивается компенсация пострадавшим гражданам — участникам долевого строительства. Девелоперы должны платить взносы в фонд до июля 2019 года, когда в России будет отменено долевое строительство жилья.
Специальные счета депонирования средств, которые открываются в аккредитованных банках до завершения строительства жилого дома. Проценты на средства, размещенные на эскроу-счетах, начисляться не будут. Банк, где размещены эскроу-счета, также не получит вознаграждения. По сути, покупатель открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс шесть месяцев (именно такой срок дается на передачу ключей).
Источники финансирования капитального строительства
Капитальное строительство может финансироваться за счет собственных средств, заемных и привлеченных.
Для государства собственными источниками средств для капитального строительства являются налоговые поступления. Они формируют государственный бюджет.
К заемным и привлеченным средствам государства относятся кредиты иностранных государств и банков и средства от выпуска облигаций займов и акций. Для предприятия собственными средствами является чистая прибыль, амортизационные отчисления, средства от продажи выбывших или излишних основных фондов.
К заемным и привлеченным средствам предприятия относятся кредиты банков и выпущенные предприятием акции.
Источниками средств капитального строительства для физических лиц являются собственные доходы от их деятельности, доходы от продажи собственного имущества, кредиты банков, заем у др. физических лиц.
В качестве примера приведем структуру источников финансирования капитальных вложений по Республике Беларусь за 2007 год.
| Источники финансирования | Удельный вес, % |
| 1.Собственные средства предприятий | 58,2 |
| 2.Средства республиканского бюджета | 9,4 |
| 3.Средства местных бюджетов | 10,7 |
| 4.Средства населения | |
| 5.Инновационный фонд | |
| 6.Иностранные кредиты | |
| 7.Иностранные инвестиции | 1,4 |
| ИТОГО: |
Вопрос 8.Существует два способа строительства: подрядный и хозяйственный.
Подрядный – способ, когда строительство ведется специализированной строительной организацией по договору подряда заказчика. При подрядном способе в строительстве объекта участвуют две юридические стороны: заказчик и подрядчик, между которыми заключается договор.
Договор содержит следующие показатели:
1. сроки строительства;
2. порядок обеспечения строительными материалами и оборудованием;
3. основные условия проведения СМР;
4. порядок сдачи и приемки законченного объекта;
5. взаимные расчеты и платежи;
6. имущественная ответственность сторон.
Подрядный метод – наиболее прогрессивный, так как он осуществляется специализированной строительной организацией, оснащенной современной техникой, современными стройматериалами и квалифицированными кадрами. Это дорогой способ строительства. Он используется для строительства крупных и сложных объектов.
Хозяйственный способ – строительство объекта предприятием без привлечения подрядной организации. Он используется при выполнении небольших объемов СМР и строительстве несложных объектов. Для этого на предприятии создается управление капитального строительства (УКС) или отдел капитального строительства (ОКС). Кроме того, на предприятии создаются собственные строительные организации, которые обеспечивают стройку технической документацией, кадрами, строительными мастерскими, машинами и механизмами.
Дата добавления: 2014-01-07 ; Просмотров: 1048 ; Нарушение авторских прав?
Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет
Большая Энциклопедия Нефти и Газа
Финансирование капитального строительства осуществляет Всесоюзный банк финансирования капитальных вложений ( Стройбанк СССР), за исключением сельскохозяйственного строительства, которое финансируется через Государственный банк ( Госбанк) СССР. [1]
Финансирование капитального строительства на действующих предприятиях идет преимущественно за счет собственных средств. Сюда относятся часть полученной прибыли, амортизационные отчисления, а также привлеченные средства в виде кредита Стройбанка. Бюджетные ассигнования на капитальное строительство для предприятия допускаются лишь в исключительных случаях по решениям правительства. [2]
Финансирование капитального строительства производится в зависимости от характера затрат и сроков окупаемости. Строительство новых предприятий, затраты на которые могут быть возмещены в срок до 5 лет с момента ввода в эксплуатацию, финансируется за счет кредита Стройбанка и собственных средств промышленности. Безвозвратное финансирование с преобладающей ролью в нем бюджетных средств сохраняется по тем вновь строящимся предприятиям, затраты на строительство которых возмещаются в срок, превышающий 5 лет. [3]
Финансирование капитального строительства осуществляет банк со специального счета по капитальным вложениям ( собственные средства совхоза) или с бюджетных счетов. [4]
Финансирование капитального строительства и приобретения основных фондов осуществляют через учреждения Стройбанка СССР или Госбанка СССР со счетов по финансированию, открываемых заказчиком, с расчетных счетов или, в соответствующих случаях, с бюджетных счетов. [5]
Финансирование капитального строительства ведется через специальные банки ( промышленный, коммунальный, торговый и сельскохозяйственный), которые осуществляют контре 1Ь за целевым использованием средств. [6]
Разрешать финансирование капитального строительства имеющих особое значение для хозяйства республики объектов республиканских министерств и ведомств и местного подчинения, а также союзно-республиканских министерств и ведомств союзной республики, капитальные вложения по которым выделяются совету министров союзной республики, в пределах годовых бюджетных ассигнований, независимо от распределения их по кварталам. [7]
Разрешать финансирование капитального строительства имеющих особое значение для хозяйства республики объектов республиканских министерств и ведомств и местного подчинения, а также союзно-республиканских министерств и ведомств союзной республики, капитальные вложения по которым выделяются Совету Министров союзной республики, в пределах годовых бюджетных ассигнований, независимо от распределения их по кварталам. [8]
Для финансирования капитального строительства и капитального ремонта и отчислений в государственный бюджет по накоплениям с дороги удерживаются ( при расчетах по доходам от перевозок) определенные суммы, которые находятся в распоряжении Министерства путей сообщения. Размер удержаний определяется балансом доходов и расходов. [9]
Правила финансирования капитального строительства через систему Промбанка обеспечивают соблюдение предприятиями и подрядными организациями проектно-сметной, плановой и финансовой дисциплины в соответствии с законами. [10]
План финансирования капитального строительства взаимно увязывает расходы предприятия на капитальное строительство и источники их покрытия. Включение источников в этот план также осуществляется в определенной последовательности. [11]
План финансирования капитального строительства составляют на основе лимита финансирования на плановый период. [12]
Управление финансированием капитального строительства дифференцировано по видам капитальных затрат ( проектно-изыскательские работы, строительно-монтажные работы, оборудование), что в первую очередь объясняется спецификой оплаты капитальных работ или приобретений в зависимости от технологической структуры капитальных вложений. В то же время для оплаты любых видов капитальных работ или приобретаемых материальных ценностей требуются финансовые средства либо лимит на кредитование. Органы управления финансированием капитального строительства должны обеспечить своевременное получение средств по всем источникам финансирования. [14]
Основными источниками финансирования капитального строительства в природоохранной сфере оставались средства предприятий и организаций всех форм собственности, хотя и они были незначительны. [15]