Азбука стройки: что нужно знать о проектном финансировании
В России разворачивается реформа долевого строительства: с 1 июля 2019 года все застройщики перейдут на новую модель работы — проектное финансирование. Теперь девелоперам придется использовать для строительства своих объектов собственные или заемные средства. Деньги дольщиков будут лежать на специальных эскроу-счетах в аккредитованных банках до ввода здания в эксплуатацию. Так власти рассчитывают решить проблему обманутых дольщиков и сделать рынок жилищного строительства более прозрачным.
Ключевые термины реформы — в подборке «РБК-Недвижимости».
Российские банки, аккредитованные государством на сопровождение сделок по долевому строительству. Контроль банков за спецсчетами застройщиков позволит кредитным организациям отклонять сомнительные операции. Так, банк вправе приостановить перевод или платеж, если возникнут сомнения, что деньги направляются на исполнение обязательств застройщика.
Гибрид заемного (банковского) финансирования и финансирования привлеченного инвестора, который обеспечивает застройщику недостающие для стройки средства. Инвестор, дающий заем девелоперу, предоставляет деньги под более высокие проценты, чем в банке. Воспользоваться таким инструментом смогут компании (по оценке Минстроя, их около 30%), которые не получат проектное финансирование от банка. Для привлечения мезонинного инвестора в большинстве случаев девелоперу достаточно иметь собственный капитал в размере 30%.
Поэтапное раскрытие эскроу-счетов
Возможность перечисления застройщику денежных средств дольщиков поэтапно, по мере завершения каждого этапа строительства многоквартирного дома, подтвержденного соответствующим актом приемки-передачи работ. Этого положения нет в законе, но на нем настаивают сами девелоперы, Минстрой, а также ряд депутатов. В конце марта в Госдуму внесен законопроект, предлагающий поэтапное раскрытие эскроу-счетов.
Системообразующие строительные компании
Застройщики, которые получат послабления при переходе на эскроу-счета. Для внесения в специальный перечень Минстрой будет оценивать девелоперов по количеству регионов присутствия, объемам ввода жилья, а также публичности компаний. Системообразующими могут стать те компании, которые работают минимум в пяти регионах и строят свыше 1 млн кв. м жилья.
Фонд защиты прав дольщиков
Специальный фонд для участников долевого строительства, созданный по инициативе президента Владимира Путина в 2017 году. Все девелоперы, начинающие строительство жилых комплексов, обязаны делать в фонд взносы в размере 1,2% от каждого ДДУ. В противном случае государство имеет право приостановить регистрацию ДДУ. Из средств фонда финансируется достройка объектов или выплачивается компенсация пострадавшим гражданам — участникам долевого строительства. Девелоперы должны платить взносы в фонд до июля 2019 года, когда в России будет отменено долевое строительство жилья.
Специальные счета депонирования средств, которые открываются в аккредитованных банках до завершения строительства жилого дома. Проценты на средства, размещенные на эскроу-счетах, начисляться не будут. Банк, где размещены эскроу-счета, также не получит вознаграждения. По сути, покупатель открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс шесть месяцев (именно такой срок дается на передачу ключей).
Финансирование инвестиционных проектов
Финансирование инвестиционного проекта разнообразными инструментами оптимизирует деятельность и снижает затраты по их обслуживанию.
В качестве видов финансирования рассматривают:
Если сформулировать определение, то финансирование инвестиционного проекта это процесс обеспечения идеи необходимым объёмом денежных и других видов ресурсов для бесперебойной деятельности.
В целом финансирование делится на долговое и бездолговое. К основным методам можно отнести бюджетное финансирование, кредитование и комбинированный метод, когда источники инвестиций формируются комплексно.
Каждый из видов финансирования позволяет решить определенные проблемы, но связан с конкретными рисками. К основным видам рисков относятся срывы сроков проекта, поставок сырья, валютные и процентные риски, технологические и экологические риски, риск недофинансирования, форс-мажорные обстоятельства.
Поскольку рисков достаточно много, финансировать проект, пользуясь, например, исключительно заемными средствами невыгодно и опасно.
Чтобы минимизировать риски, разработать выгодный бизнес-план и максимально быстро выйти на окупаемость, необходимо разработать порядок и схему финансирования проекта.
В схеме будет отражаться распределение расходов и прибылей на каждом этапе финансирования. Порядок финансирования и четкое понимание алгоритма распределения денежных потоков необходимо для финансовой реализации проекта. Наличие схемы позволяет прогнозировать, достаточно ли средств для завершения каждого этапа.
Поскольку в схеме финансирования принимают участие заказчики, подрядчики, инвесторы, исполнители конкретных этапов проекта, то для каждого из участников должны быть прописаны условия и порядок расходования/внесения средств.
Четко выверенная и без ошибок разработанная стратегия финансирования способна поспособствовать обеспечению целого ряда намеченных к реализации задач, а именно:
Схема финансирования
Схема финансирования инвестиционного проекта это система организации, осуществления и контроля над составом инвесторов, объёмом требуемых средств, их структурой, динамикой вложений на каждом отдельном этапе реализации.
При разработке схемы финансирования необходимо учитывать следующие критерии, имеющие на неё прямое влияние:
Для определения привлекательности и условий финансирования инвестиционного проекта в первую очередь определяют:
Источники финансирования
Источники финансирования инвестиционных проектов это субъекты, являющиеся собственниками инвестиционного капитала, готовые в него инвестировать способами, методами и формами, которые оговорены с авторами проекта.
Источники финансирования инвестиционных проектов могут быть классифицированы разного рода критериями, нести различные полезные эффекты и иметь разнообразные источники происхождения.
Каждый источник финансирования способен влиять на общую инвестиционную привлекательность проекта в целом.
Источниками финансирования инвестиционных проектов выступают собственные (внутренние) средства организации либо привлеченные (внешние) ресурсы.
Собственными (внутренними) средствами считаются:
Преимущества использования внутренних источников финансирования:
Преимущества внешних источников финансирования:
Формы и методы финансирования
Методы и формы финансирования инвестиционных проектов это совокупность теоретических и практических способов, благодаря которым будут реализованы пути привлечения инвестиционных средств.
Наиболее распространенными методами или способами финансирования выступают:
Особняком стоит проектное финансирование. Метод проектного финансирования инвестиционного проекта заключается в разделении рисков реализации инвестиционной идеи между всеми её участниками. Исходя из последнего утверждения, выделяют три формы проектного финансирования:
Отдельные вопросы инвестиционного строительства
В настоящее время деятельность по привлечению целевых средств для строительства объектов недвижимого имущества как жилого, так и нежилого назначения регулируется, в основном, такими законодательными актами, как:
При этом Закон № 214-ФЗ содержит гораздо более жесткие требования и ограничения по деятельности Застройщика, возможности заключения договоров долевого участия, применении мер ответственности за нарушение взятых на себя обязательств и т.п.
Кроме того, как сам договор долевого участия, так и договор об уступке прав требования по договору долевого участия подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Меры административной ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости изложены в статьях 14.28 и 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Из анализа как вышеприведенных норм, так и иных определений, правил и ограничений, установленных данными законодательными актами, можно сделать следующие выводы:
При отражении в бухгалтерском учете хозяйственных операций следует иметь в виду нормы п.п. 13, 14 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом МФ РФ от 06.05.1999 г. № 32н: «…организация может признавать в бухгалтерском учете выручку от выполнения работ, оказания услуг, продажи продукции с длительным циклом изготовления по мере готовности работы, услуги, продукции или по завершении выполнения работы, оказания услуги, изготовления продукции в целом.
Выручка от выполнения конкретной работы, оказания конкретной услуги, продажи конкретного изделия признается в бухгалтерском учете по мере готовности, если возможно определить готовность работы, услуги, изделия.
В отношении разных по характеру и условиям выполнения работ, оказания услуг, изготовления изделий организация может применять в одном отчетном периоде одновременно разные способы признания выручки … Если сумма выручки от продажи продукции, выполнения работы, оказания услуги не может быть определена, то она принимается к бухгалтерскому учету в размере признанных в бухгалтерском учете расходов по изготовлению этой продукции, выполнению этой работы, оказанию этой услуги, которые будут впоследствии возмещены организации…».
В соответствии с вышеуказанными положениями формирование выручки в бухгалтерском учете по услугам заказчика-застройщика может осуществляться по мере готовности или по завершению оказания услуги.
По нашему мнению, предприятию удобней применять метод «по мере готовности». Для этого в инвестиционном договоре необходимо предусмотреть размер вознаграждения в зависимости от этапов и (или) сроков строительства (либо фиксированную сумму, либо процент от сметной стоимости по мере процентной готовности объекта) и порядок сдачи оказанных услуг инвестору (ежемесячно или ежеквартально). При сдаче оказанных услуг инвестору составляется акт выполненных работ и выписывается счет-фактура. В бухгалтерском учете заказчика-застройщика делается запись по дебету счета 08.3 и кредиту счета 90.1.
Рекомендованное нами ежемесячное или ежеквартальное отражение выручки от услуг застройщика в бухгалтерском учете приведет к сближению бухгалтерского и налогового учета.
В любом случае, порядок и момент отражения в учете предприятия доходов и расходов по таким договорам должен быть отражен в приказах об учетной политике.
По производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов по указанным работам (услугам)…».
В соответствии со ст. 316 Кодекса по производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно с учетом принципа равномерности признания дохода на основании данных учета. При этом принципы и методы, в соответствии с которыми распределяется доход от реализации, должны быть утверждены налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения.
Отмененными на сегодняшний день Методическими рекомендациями по применению главы 25 «Налог на прибыль организаций» части второй Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденными Приказом МНС России от 20.12.2002 № БГ-3-02/729, разъяснялось, что в таком случае цена договора может быть распределена налогоплательщиком между отчетными периодами, в течение которых выполняется договор, одним из следующих способов: равномерно или пропорционально доле фактических расходов отчетного периода в общей сумме расходов, предусмотренных в смете.
При этом, безусловно, на практике достаточно сложно (особенно при наличии значительного количества инвесторов-дольщиков, различий в заключаемых договорах в части их цены и прочих условий, и т.д.) определить как сумму причитающегося заказчику-застройщику дохода, относящегося к текущему отчетному (налоговому) периоду, так и сумму денежных средств, полученных не в рамках целевого финансирования, а в качестве предоплаты. Некоторые организации, возможно, пренебрегают установленным порядком и определяют общую сумму налоговых обязательств по налогу на прибыль и налогу на добавленную стоимость только после исполнения инвестиционного проекта в целом. По поводу налога на прибыль подобная методика косвенно поддержана и Письмом Минфина РФ от 10.11.2006 № 03-03-04/1/734. Что касается налога на добавленную стоимость, то существует прецедент, когда налогоплательщика поддержали судебные органы (Постановление ФАС Московского округа от 31.05.2005 № КА-А41/4403-05).
По нашему мнению, несоблюдение «равномерности» при расчете данных платежей все равно влечет за собой определенные налоговые риски.
Кроме того, при исчислении НДС возникает еще одна проблема: определять ли налоговую базу исключительно с суммы положительной разницы между полученными от инвесторов средствами и фактическими капитальными затратами по строительству, исчисленной по каждому конкретному договору, заключенному предприятием с участником строительства; или с учетом финансового результата в целом по дому, то есть уменьшая ее на «убыточное» финансирование (которое, как правило, возникает на начальном этапе реализации инвестиционного проекта). Достаточно часто налоговые органы, рассматривая каждый договор целевого финансирования в качестве самостоятельной сделки, требуют рассчитывать этот налог по первому варианту. Однако такой подход не поддерживается существующей арбитражной практикой (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.11.2006 № Ф08-5951/2006-469А).
Исходя из буквального толкования данной статьи Налогового кодекса можно сделать вывод, что предприятие – застройщик обязано аккумулировать на счетах (банковских) денежные средства дольщиков (инвесторов) и расходовать их непосредственно на конкретный объект строительства, определенный договором. Аналогичная, по сути, точка зрения содержится и в уже упоминавшемся Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 21.11.2006 № Ф08-5951/2006-469А.
В соответствии со статьей 250 НК РФ внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы «…в виде использованных не по целевому назначению имущества (в том числе денежных средств), работ, услуг, которые получены в рамках благотворительной деятельности (в том числе в виде благотворительной помощи, пожертвований), целевых поступлений, целевого финансирования, за исключением бюджетных средств…».
При этом моментом возникновения дохода является «…дата, когда получатель имущества (в том числе денежных средств) фактически использовал указанное имущество (в том числе денежные средства) не по целевому назначению либо нарушил условия, на которых они предоставлялись…» (п. 4 ст. 271).
Также следует иметь в виду, что «…налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения…».