Федеральный закон о компенсационном фонде долевого строительства

С изменениями и дополнениями от:

29 декабря 2017 г., 1 июля, 3 августа, 28 ноября, 25 декабря 2018 г., 27 июня, 2 августа, 4 ноября 2019 г., 13 июля 2020 г.

Принят Государственной Думой 21 июля 2017 года

Одобрен Советом Федерации 25 июля 2017 года

Президент Российской Федерации

Органами управления фонда являются наблюдательный совет, правление и генеральный директор. Прописаны их полномочия.

Установлена единая методика расчета взносов застройщика в компенсационный фонд, которая утверждается Правительством РФ.

Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения.

Предусмотрено создание Единой информационной системы жилищного строительства.

Упрощена процедура банкротства застройщиков.

Уточнены требования к застройщикам.

Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования, за исключением положений, для которых предусмотрен иной срок.

Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 30 июля 2017 г., за исключением статьи 15 и пунктов 3, 5 и 10 статьи 23 настоящего Федерального закона, вступающих в силу с 1 января 2018 г.

Текст Федерального закона опубликован на «Официальном интернет-портале правовой информации» (www.pravo.gov.ru) 30 июля 2017 г., в «Российской газете» от 2 августа 2017 г. N 169, в Собрании законодательства Российской Федерации от 31 июля 2017 г. N 31 (часть I) ст. 4767

История рассмотрения и принятия Федерального закона

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 13 июля 2020 г. N 202-ФЗ

Изменения вступают в силу с 13 июля 2020 г.

Федеральный закон от 4 ноября 2019 г. N 359-ФЗ

Изменения вступают в силу с 15 ноября 2019 г.

Федеральный закон от 2 августа 2019 г. N 261-ФЗ

Изменения вступают в силу с 2 августа 2019 г.

Федеральный закон 27 июня 2019 г. N 153-ФЗ

Изменения вступают в силу с 27 июня 2019 г.

Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

Изменения вступают в силу с 27 июня 2019 г.

Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

Изменения вступают в силу с 25 декабря 2018 г.

Федеральный закон от 28 ноября 2018 г. N 452-ФЗ

Изменения вступают в силу с 9 декабря 2018 г.

Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 322-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2019 г.

Федеральный закон от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2018 г.

Федеральный закон от 29 декабря 2017 г. N 470-ФЗ

Изменения вступают в силу с 9 января 2018 г.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Источник

Компенсационный Фонд для дольщика

214 ФЗ в последних редакциях представил новую гарантию для дольщиков, позволяющую не потерять вложенные деньги — государственный компенсационный фонд, созданный для того, чтобы предоставить финансирование для проблемных проектов новостроек. В этой статье мы расскажем о компенсационном фонде долевого строительства по 214 ФЗ: каков размер отчислений застройщиков в него, и как дольщику получить компенсацию из Фонда.

Как работает компенсационный фонд долевого строительства

Компенсационный фонд под управлением публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» заменил ранее существовавшее страхование ответственности застройщика. Положения о фонде впервые появились в редакции закона «О долевом строительстве», введённой законом 218 ФЗ с 30 июля 2017, однако полноценную деятельность фонд начал с 20 октября 2017 года.

По новым правилам, с каждого ДДУ застройщик уплачивает взнос в компенсационный фонд долевого строительства. Без этого договор долевого участия не будет зарегистрирован и не вступит в силу.

Кто обязан уплачивать взносы в компенсационный фонд

Компенсационный фонд участников долевого строительства был зарегистрирован и начал действовать 20 октября 2017 года. Однако уплата взносов в него обязательна только для тех проектов, где первый договор долевого участия был подан на регистрацию после этого числа. Начиная с 21 октября 2017 регистрация договоров долевого участия по таким проектам осуществляется только при условии оплаты застройщиком обязательных взносов.

С 2019 года застройщики могут либо перечислять средства в Компенсационный фонд, либо использовать счета эскроу.

Размер взноса в компенсационный фонд

Сумма отчислений застройщика в фонд составляет 1,2 % от цены каждого ДДУ в отношении квартиры. В ближайшее время размер взноса в компенсационный фонд по 214 ФЗ может быть увеличен — обсуждается увеличение до трех или даже шести процентов.

Если цена квартиры увеличивается по какой-либо причине, застройщик обязан доплатить средства соразмерно увеличившейся сумме.

В некоторых случаях средства из компенсационного фонда возвращаются застройщику:

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Компенсация из фонда долевого участия

Собранные в фонд средства могут быть использованы для выплаты компенсаций дольщикам, не получившим квартиры либо для того, чтобы оплатить достройку проблемного дома. Выбор между этими двумя способами осуществляет общее собрание участников долевого строительства, проводимое в соответствии с правилами закона 214 ФЗ, когда застройщик становится банкротом. Некоторую часть денег оставляет себе Фонд защиты прав граждан для поддержания своей деятельности.

Выплата компенсаций дольщикам производится только в случае, если суд признал застройщика банкротом, и при условии, что застройщик оплатил обязательные взносы за их договоры долевого участия. Для выплаты необходимо также, чтобы чтобы общее собрание дольщиков приняло соответствующее решение.

Для расчета суммы выплаты используется:

Если цена договора не превышает рассчитанный по приведенной выше формуле максимум, дольщик получит назад всю цену договора. Если же сумма превышена, дольщик получит только сумму, установленную законом.

В отношении нежилых помещений отчисления не производятся, но и дольщики не имеют права на возмещение за счет средств фонда в случае проблем со стройкой. Также не получат выплат дольщики, которые приобрели права по ДДУ путем уступки, совершенной после начала банкротства застройщика.

Контроль Фонда за деятельностью застройщика

Вместе со средствами, Компенсационный фонд получает право надзирать за действиями застройщика на всех этапах постройки дома. Фонд вносит в елиный реестр застройщиков информацию о многоквартирных домах и таунхаусах, в отношении которых он получил компенсационные взносы. Также Фонд вправе проверить соответствие застройщика установленным 214 законом требованиям. Если Фонд обнаруживает нарушения закона, он незамедлительно уведомляет о таком нарушении органы строительного надзора и Росреестр, которые принимают необходимые меры по 214 ФЗ.

На сайте наш.дом.рф будущие покупатели квартир могут проверить, какая информация о застройщике имеется у Фонда.

Несмотря на недавнее начало деятельности, фонд участников долевого строительства уже активно собирает средства с застройщиков. За счет этих средств производится выплата компенсаций и достройка незавершенных объектов.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник

О правовых последствиях выплаты возмещения участникам долевого строительства на основании статьи 13 ФЗ от 29.07.2017 №218-ФЗ при банкротстве застройщика

Совсем недавно мне довелось присоединиться к реализации проекта по банкротству застройщика на стороне конкурсного управляющего. С самого начала было ясно, что практических вопросов будет немало, поскольку в параграф Закона о банкротстве, регулирующий правила о банкротстве застройщиков, регулярно вносятся изменения, а судебной практики и разъяснений не так много, как хотелось бы.

Здесь я хотел бы обратить внимание и попытаться ответить на следующие вопросы, прямых ответов на которые нет ни в Законе о банкротстве, ни в судебной практике, а позиция Фонда по ним явно противоречит положениям закона:

— в каком объеме переходят права участника долевого строительства к Фонду?

— в какую очередь удовлетворяются перешедшие к Фонду требования?

— в каком порядке вносятся изменения, возникшие вследствие выплаты возмещения, в реестр требований участников долевого строительства (далее – РТУС)?

В нашем случае Фонд выплатил нескольким десяткам участников долевого строительства возмещение. Конкурсный управляющий обязан внести соответствующие изменения в РТУС.

Реестр требований кредиторов в делах о банкротстве застройщиков отличается от реестра в обычных процедурах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:

1) в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда;

2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

3) в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке:

В очередь 3.1 включаются требования участника строительства в размере стоимости жилого помещения (машино-места; нежилого помещения), а также требования по взысканию неустоек (пеней, штрафов), иных финансовых санкций по договору, заключенному с участником строительства.

В очередь 3.3 включаются реальный ущерб в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. То есть это сумма, на которую подорожала квартира с момента заключения договора и до момента признания застройщика банкротом. Конкурсный управляющий определяет ее исходя из проведенной оценки рыночной стоимости 1 квадратного метра жилья в районе застройки на дату введения процедуры банкротства (что соответствует общему принципу определения размера всех требования кредиторов по состоянию на дату введения первой процедуры абз. 2 п. 1 ст. 4 Закона о банкротстве).

4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

В деле о банкротстве застройщиков требования участников строительства могут быть удовлетворены несколькими способами:

— выплата денежных средств, вырученных от реализации имущества должника;

— путем передачи готовых квартир (статья 201.11 Закона о банкротстве);

— путем передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства (статья 201.10 Закона о банкротстве).

А также Фонд может выплатить участникам строительства возмещение (компенсацию) в соответствии со статьей 13 218-ФЗ.

Фонд выплачивает возмещение, предусмотренное статьей 13 218-ФЗ, в размере рыночной стоимости жилого помещения (предмета договора, заключенного с участником строительства) определяемой на момент выплаты данного возмещения, но не менее уплаченной участником строительства цены по договору участия в долевом строительстве. Подробно порядок расчета размера возмещения определен в Постановлении Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233.

То есть по факту сумма возмещения включает в себя цену договора, заключенного с участником строительства, и реальный ущерб участника строительства. Только арбитражный управляющий определяет реальный ущерб на дату открытия процедуры, а Фонд определяет ущерб на дату выплаты возмещения. Отсюда получается разница, между ущербом, отраженным в РТУС и той суммой, которую выплачивает Фонд.

Позиция представителей Фонда сводится к тому, что в результате выплаты возмещения:

— конкурсный управляющий исключает требования участников строительства, получивших возмещение, из первой подочереди третьей очереди РТУС в части размера требования о передаче помещения (очередь 3.1.);

— включает требование Фонда во вторую подочередь третьей очереди (очередь 3.2) в размере осуществленной выплаты возмещения (как было указано выше, размер выплаты превышает размер требования дольщика о передаче помещения, включенного в очередь 3.1);

— конкурсный управляющий обращается в Арбитражный суд с ходатайством об исключении из РТУС требований участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, включенных в третью под очередь третьей очереди РТУС (очередь 3.3.);

— требования участников долевого строительства в части штрафных санкций сохраняется за ними.

Фактически представители Фонда настаивают на том, что к Фонду переходит только требование о передаче жилого помещения (машино-места; нежилого помещения), которое отражено в очереди 3.1 РТУС. Данное требование понижается в очередности и включается в очередь 3.2 РТУС. Но размер перешедшего требования увеличивается и приравнивается к размеру выплаченного возмещения.

На мой взгляд вышеизложенная позиция не соответствует действующему законодательству. Хотя ни Закон о банкротстве, ни 218-ФЗ не содержат прямого разъяснения, что происходит после выплаты Фондом компенсации, ряд статей помогают ответить на этот вопрос.

1. Статьей 13 ФЗ №218 предусмотрена возможность выплаты возмещения гражданам – участникам строительства/долевого строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, заключенным с застройщиком, признанным арбитражным судом несостоятельным (банкротом). Выплату возмещения осуществляет Фонд.

В соответствии с пунктом 5 статьи 13 218-ФЗ к Фонду, осуществившему выплату возмещения, переходит право требования по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которое участник строительства имел к застройщику.

Как следует из этой нормы, к Фонду переходит право требования по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (машино-места; нежилого помещения) в полном объеме. Право требования участника долевого строительства к застройщику, признанному банкротом, включает в себя требование о передаче жилого помещения (машино-места; нежилого помещения), а также требования по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве и штрафных санкций.

Статья 13 218-ФЗ не предусматривает уменьшение объема прав, которые переходят от участника долевого строительства, получившего возмещение, к Фонду.

Пунктом 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Фактически, конструкция, предусмотренная статьей 13 218-ФЗ, определяет условия уступки участником долевого строительства своих прав (требований) к застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения.

Так, пункты 2, 2.1. статьи 13 указанного закона определяют цену, которую Фонд уплачивает за приобретаемые права. Пунктом 5 указанной статьи установлен объем прав, переходящих к Фонду.

Позиция о том, что к Фонду переходят все права участника долевого строительства по договору подтверждается также тем фактом, что в настоящее время в Государственной Думе Российской Федерации рассматривается (принят в первом чтении) Проект № 841216-7 Федерального Закона О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации согласно которому предлагается внести следующие изменения в пункт 5 статьи 13 218-ФЗ:

«в части 5 слова «по договору, предусматривающему передачу» заменить словами «о передаче», слова «договору, предусматривающему передачу» заменить словом «передаче»».

Таким образом, в случае принятия соответствующих изменений, пункт 5 статьи 13 218-ФЗ будет изложен следующим образом: Фонду, осуществившему выплату возмещения, переходит право требования о передаче жилого помещения, и (или) передаче машино-места и нежилого помещения, которое участник строительства имел к застройщику.

В настоящее время в результате выплаты возмещения к фонду переходят все права участника долевого строительства.

2. В соответствии с пунктом 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве во вторую подочередь третьей очереди производятся расчеты по требованиям Фонда, которые перешли к нему в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 218-ФЗ.

Исходя из содержания положений статьи 13 218-ФЗ и пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве следует, что права, перешедшие от участника долевого строительства к Фонду в результате выплаты возмещения, удовлетворяются (и отражаются в РТУС) во второй подочереди третьей очереди.

Исходя из буквального толкования указанных норм следует, что во вторую подочередь третьей очереди должны быть перемещены требования:

— о передаче жилого помещения (машиноместа; нежилого помещения) из первой подочереди третьей очереди;

— требование об уплате штрафных санкций по договору, из первой подочереди третьей очереди;

— требование по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, из третьей подочереди третьей очереди.

Телеологическое толкование норм, содержащихся в статье 13 218-ФЗ и статье 201.9 Закона о банкротстве позволяет прийти к выводу о том, что требования участников строительства, включенные в очередь 3.1. РТУС и перешедшие к Фонду, понижаются в очередности и переносятся в очередь 3.2. РТУС. Остальные требования должны сохранять очередность удовлетворения, с учетом положений Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве.

Такое решение было бы более справедливым. Понижение Фонда в очередности объясняется тем, что он осуществляет компенсационные выплаты и перешедшие к Фонду требования не должны конкурировать с требованиями участников строительства, которые не получили компенсаций. В тоже время повышение требований, перешедших к Фонду из очереди 3.3 в очередь 3.2 просто противоречит цели создания Фонда защиты прав участников долевого строительства, поскольку перешедшие к Фонду требования становятся более приоритетными относительно требований самих участников строительства, не получивших возмещение.

Указанное в вышеприведенной норме требование участника долевого строительства учитывается в первой подочереди третьей очереди реестра требований кредиторов в виде стоимости помещения, подлежащего передаче, определенной в договоре.

Таким образом, конкурсный управляющий может самостоятельно отразить в РТУС сведения о переходе к Фонду прав требования участников строительства, получивших возмещение, в части требований о передаче жилых помещений (машино-мест; нежилых помещений) с перемещением данных требований из первой подочереди третьей очереди во вторую подочередь третьей очереди.

Закон о банкротстве не содержит указания на то, что в данном случае конкурсный (внешний) управляющий может самостоятельно отразить в реестре иные изменения. Также отсутствуют разъяснения, позволяющие управляющему отразить правопреемство по иным требованиям самостоятельно.

4. В соответствии с пунктом 6 статьи 16 Закона о банкротстве по общему правилу требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не определено настоящим пунктом.

В пункте 14 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017) изложена следующая правовая позиция:

«Пункт 6 ст. 16 Закона о банкротстве устанавливает специальное правило по отношению к п. 1 ст. 382 и п. 1 ст. 425 ГК РФ, согласно которому требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем только на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер.

На момент проведения спорного собрания процессуальная замена первоначальных кредиторов (общества и компании) на нового кредитора не произведена. Сама по себе замена в материальном правоотношении не наделила нового кредитора правом на участие в собрании и не ограничила право прежних до момента вынесения арбитражным судом судебного акта об их замене в реестре требований кредиторов должника правопреемником по ранее включенным требованиям.»

Исходя из того, что после получения уведомления о выплате возмещения на основании статьи 13 218-ФЗ №218, пункт 1.2. статьи 201.9 Закона о банкротстве наделяет конкурсного управляющего правом осуществить (отразить в РТУС) замену участника строительства на Фонд только в части требования о передаче жилого помещения (машино-места; нежилого помещения), на мой взгляд, в остальной части (в части требований по возмещению убытков и штрафных санкций) в РТУС участники долевого строительства могут быть заменены на Фонд только на основании определения Арбитражного суда о процессуальном правопреемстве. Для чего конкурсный управляющий, либо Фонд вправе обратиться с соответствующим ходатайством.

Закрепление возможности отражения правопреемства в уже сформированном реестре только на основании определения суда является излишним и создает ненужную нагрузку на аппарат суда. И это при том, что по части требования правопреемство управляющий отражает самостоятельно. Если управляющий может справиться с отражением правопреемства в части требования о передаче жилого помещения, то он также справится и с правопреемством в части штрафных санкций и убытков.

Полагаю, что большинство управляющих готовы взять на себя самостоятельное внесение изменений в реестр, расширительно толкуя положения пункта 1.2. Закона о банкротстве и исключая возможность причинения вреда кому-либо из участников дела о банкротстве. Однако, помня об ответственности, предусмотренной статьей 14.13 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, управляющие предпочитают отказаться от какого-либо из способов толкования права, за исключением буквального толкования, наиболее близкого большинству судей.

Источник