Федеральный закон 215 о долевом строительстве последняя редакция

Можно ли покупать квартиры, построенные по 215-ФЗ?

Новостройки стали актуальными и зачастую выгодными перспективами обзавестись собственным жильём. В основном, они предусматривают массу преимуществ и нюансов, которые их выгодно отличают на рынке недвижимости. Это касается приобретения в рассрочку, с применением материнского капитала, беспроцентным кредитом и т.п.

Но в таком важном ответственном деле важно не только изучить, что в итоге обещает застройщик. Нельзя выпускать из виду некоторые детали, неприметные на первый взгляд. Речь идёт о федеральном законе, по которому ведётся или будет осуществляться строительство.

Покупая жильё на вторичном рынке, его можно и нужно осмотреть, выявить преимущества и недостатки. С новостройками такой возможности нет, и можно лишь изучить проект, в котором будут красочные картинки. По факту, осуществляется покупка того, чего на момент осуществления сделки ещё нет. Поэтому упускать из виду законы нельзя – в них могут быть нюансы и моменты, которые могут защитить права дольщика в случае непредвиденных обстоятельств, либо наоборот, усугубить сложившееся положение.

Чтобы ответить на вопрос, стоит ли приобретать квартиры, которые построены по 215-ФЗ, необходимо обратиться к данному закону.

Суть 215 федерального закона

Подписание договора о приобретении квартиры в новострое по 215-ФЗ означает, что желающий обзавестись жильём выступает как член жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Подобная форма покупки является абсолютно законной и очень привлекательной по стоимости. Это поясняется отсутствием вынужденного страхования новостройки и обложения взносов НДС. Кроме того, можно взять ипотеку или воспользоваться материнским капиталом.

Можно самостоятельно застраховать сделку в выбранной страховой компании. Но неустойка при переносе или просрочке сроков сдачи жилья в ЖСК в этом случае не предусматривается. В таком положении и расторжение сделки с ЖСК с последующим обращением в суд не гарантирует возвращение средств. Жилищно-строительный кооператив может возвратить их лишь при наличии необходимой суммы на счету. Если средств там нет – выплат не будет. Регламентация оплаты квартир и всех иных вопросов в ЖСК осуществляется лишь по уставу кооператива. Ему посвящены 11 и 12 главы Жилищного кодекса, но на закон «О защите прав потребителей» возлагать надежды не приходится. Он не распространяется на объекты, которые строятся или уже построены по 215-ФЗ, это и отличает его от 214-ФЗ. Ведь ЖСК по определению – форма взаимодействия самих граждан с целью их объединения для строительства и управления жильём. Чёткая связь пайщиков с застройщиком не регламентируется. По сути, при строительстве по данному закону фигурируют преимущественно участники этого кооператива, они становятся соинвесторами.

Чёткие сроки сдачи объекта могут не указываться, а если и прописаны – ЖСК не может выступать гарантом, так как не фигурирует застройщиком и не несёт ответственности за его действия.

Стоит внимательно изучить все аспекты договорённости. Если эти сроки зафиксированы – это большинству внушает доверие. Только для кооператива они не имеют той же силы по вышеупомянутым причинам.

Сдача объекта

Привлекательная цена на момент заключения договора в начале строительства может на протяжении всего периода стройки возрасти. В случае недостаточного финансирования все претензии покупатель может предъявлять исключительно кооперативу. То есть и самому себе, так как является по договору членом этого ЖСК.

Договор долевого участия или ЖСК?

Законодательно в вопросах новостроек более защищённым является дольщик, чем член ЖСК. Дольщики имеют протекции от двойных продаж и мошенничества, их дела будут в приоритете в суде при форс-мажорных обстоятельствах. Но гарантий окончания стройки в сроки не даёт ни один из договоров. Поэтому важно изучить не только договор, схему продажи, но и историю застройщика, опыт и репутацию.

Отсюда делайте вывод самостоятельно, готовы ли вы рисковать и заключать договор о покупке жилья, строящегося по ФЗ-215.

Можно приобретать жильё как у застройщика, так и у подрядчиков. О преимуществах и недостатках покупки квартиры у подрядчика читайте здесь.

Источник

Разница ФЗ №214 и 215

Ранее ФЗ 214 оформлялся договором долевого участия, с 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках. То есть клиент будет оплаччивать строительство своей квартиры не застройщику, а банку. Средства будут содержаться на специальных эскроу-счетах до оконания строительства объекта и ввода дома в эксплуатацию.
Кроме этого, строительная компания должна иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства дома. При этом возможность купить квартиру на начальной стадии строительства останется такой же.
Строительные компании будут вкладывать в строительство или собственные средства, или кредиты, взятые в банках.
Эти изменения сведут к минимуму риски граждан от потери клиентских средств. В свою очередь после окончания строительства покупатель обязан принять квартиру согласно акта осмотра.

В ФЗ-214 строго оговорен срок, срок, согласно которому застройщик обязан передать объект строительства, определен конкретный объект проектного строительства, подлежащий передачи на правах собственности, цену, срок ее уплаты, гарантийный срок на строительный объект;

ФЗ 215 предусматривает членство в кооперативе, таким образом и закрепляются отношения между ЖСК и его участниками. Вступление в ЖСК определяется уставом самого ЖСК и Жилищным кодексом РФ, но никак не законом ФЗ 215. Участником ЖСК можно стать после подачи заявления в ЖСК и уплаты вступительного членского взноса и первого паевого взноса. При этом сведения об участнике передаются в государственный реестр юридических лиц.
У участников жилищно-строительного кооператива по уставу могут возникнуть обязательства, например, это может быть обязательство по уплате членских и вступительных взносы (помимо паевых). Поэтому необходимо внимательно изучать устав и все учредительные документы ЖСК, а также каков порядок и размеры взносов, подлежащих оплате и сам график платежей и т.д.

Какие именно положения закона №214 защищают участника проектного финансирования строительства?

Банк, на счету которого будут размещены средства граждан, будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены.

По статье 12.1 ФЗ №214 обязательства застройщика должны обеспечиваться одним из способов:
1) Согласно статьям 13-15 ФЗ №214 залогом,
2) Согласно статье 15.1 ФЗ №214 поручительством
3) Страхованием ответственности на случай банкротства, либо поручительство банка, за невыполнение обязанности по передачи объекта.

Что получает участник договора долевого участия от этих способов обеспечения обязательств?
1) возврат денег, которые внес участник по договору долевого участия или в силу закона №214,
2) оплата убытков, неустойки, штрафа, пени, которые полагаются участнику долевого строительства за просрочку сдачи объекта недвижимости или ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком по передаче прав на объект, а также все выплаты обеспеченные ему договором и (или) федеральными законами.

Заключение договора о приобретении квартиры по ФЗ-215 означает, что будущий член кооператива желает обзавестись жильем, становясь членом кооператива и вложив свои средства.
Подобная форма договора является совершенно законной и более привлекательной по стоимости. Это объясняется отсутствием страхования денежных средств, уплаты НДС, возможностью нанимать менее дорогих подрядчиков (соглашающихся работать за наличный расчет).
При покупке квартиры по ФЗ-215 можно использовать и материнский капитал, и брать ипотеку. Дома обычно малой этажности и быстро строятся.
Но рисков при приобретении значительно больше —начиная от отсутствия страховки до невозможности введения объекта в эксплуатацию.
Для участников ЖСК возврат вложенных денег возможен только при выходе из кооператива. ЖСК может вернуть их лишь при наличии необходимых средств на счету. Если денег там нет – выплата невозможна. Все юридические вопросы решаются только по уставу кооператива.

Источник

Квартиры от застройщиков в Краснодаре

ВСЯ ПРАВДА О НОВОСТРОЙКАХ

И ЗАСТРОЙЩИКАХ КРАСНОДАРА

Полезные статьи для всех, кто хочет

переехать в Краснодар и безопасно купить

новую квартиру.

215 ФЗ – Вся суть! Правда о Частных застройщиках (ЖСК)

Рано или поздно человек сталкивается с необходимостью покупки квартиры. На практике это случается в среднем один раз в 17 лет. Согласитесь событие волнительное и ответственное. В этот момент человек начинает изучать рынок недвижимости, чтобы купить квартиру.

Вот тут то и появляются первые мысли; купить квартиру от застройщика в новостройке, чтобы не связываться с риэлторами, не платить им деньги, % за их услуги. А всё почему? Да просто потому, что квартиры в новостройках (т.е. строящихся домах ) стоят на порядок дешевле, чем на вторичном рынке.

Дальше покупатель начинает самостоятельно изучать рынок новостроек, искать квартиры от застройщиков. Чаще всего это изучение сводится к поиску самой дешёвой цены в городе. Ведь мы же все умные, мы рассуждаем всегда примерно так: “Сейчас я изучу весь рынок недвижимости, найду самую дешёвую квартиру и куплю её”.

А как известно, недвижимость вещь дорогая, даже строящаяся. Но тут нас выручают “Частные застройщики”, у них то, квартиры стоят всегда дешевле, чем в среднем по городу, ведь так?!

Кто же такие “Частные застройщики”?

В большинстве своём это частные лица, либо небольшие компании, строящие многоквартирные дома по 215 Федеральному Закону (ещё их называют Жилищно-строительные кооперативы или ЖСК). Строят они, как правило, дома от 5 до 11 этажей, с разрешением на строительство в 3 этажа, либо вообще без разрешения. Зачастую строительство происходит на земле сельхоз назначения, не предназначенной для строительства многоэтажных жилых домов.

Впоследствии такие дома узакониваются в судебном порядке. Т.е. застройщик подаёт иск в суд, с просьбой узаконить построенное жильё. Кому нужно “даётся на лапу”. В итоге принимается решение суда, о признании права собственности за жильцами.

Однако не все “Частные застройщики” строят по 215 ФЗ (ЖСК). Есть индивидуальные предприниматели, строящие объекты с разрешением на 3 этажа, либо без него.

В общем, у “Частных застройщиков” есть несколько общих черт, которые делают их таковыми:

— Разрешение на строительство 3 этажного дома;

— Строительство без разрешения на строительство;

— Несоответствие возводимого здания виду разрешённого использования земли;

— Ввод дома в эксплуатацию по судебному решению.

Логично возникает вопрос:

Почему так происходит?

Здесь нужно обратиться к истории возникновения “Частных застройщиков”.

Подобное строительство появилось в 2000 годы, когда не было разделения рынка недвижимости на эконом класс, комфорт и премиум. Всё жильё стоило как премиум, даже если и было не качественным. В общем, рынок нуждался в доступном жилье.

Как раз в это время появились “Частные застройщики”. Просто некоторые люди, у которых были “связи”, догадались, что можно строить небольшие дома в 5 этажей, взяв разрешение на строительство в 3 этажа. Потом воспользоваться лазейкой в законодательстве, административным ресурсом, и узаконить самовольно возведённое строение.

В итоге затраты застройщика оказывались на порядок меньше, чем если бы он законным способом получал весь пакет разрешительных документов, в установленном законом порядке.

При этом расходы оказывались настолько меньше, что можно было строить и продавать жильё значительно дешевле рыночной цены.

Именно так в России появилось доступное жильё эконом класса.

К сожалению, в нашей стране государство устроено таким образом – что обойти закон, гораздо проще, быстрее и менее затратнее чем сделать всё официально и законно. Что ж, увы, на сегодняшний день таков порядок вещей!

Что было дальше, в 2000 – 2005 годы?!

Всё течёт, всё меняется, и такие новостройки не могли остаться незамеченными.

Само собой за счёт дешёвых цен на квартиры, “Частники” начали демпенговать рынок недвижимости. В итоге сильно стали “перетягивать одеяло” на себя. Всё больше людей покупали квартиры именно у них.

Естественно, это очень не понравилось крупным застройщикам, у которых были все разрешительные документы, их жильё стоило дорого, соответственно спрос на него падал, а застройщики начали терпеть убытки.

Крупные застройщики стали возмущаться и жаловаться в Муниципалитет. В результате чего примерно, в 2005 году началась борьба с “Частными застройщиками”. Власти с ними начали судиться и демонстративно сносить строения особо отличившихся. Слово “самострой” в это время обрело популярность.

Как сегодня обстоят дела с “самостроем”?

Благодаря развитию экономики России, рынок недвижимости стал расти и развиваться. За счёт высокой конкуренции застройщиков, появилась сегментация рынка, а вместе с ней и классы жилья: эконом, комфорт, премиум, бизнес класс.

Более того, финансовое положение покупателей недвижимости тоже заметно выросло. Поэтому, теперь подобрать и купить себе квартиру стало проще.

В этот период времени “Частные застройщики” тоже не стояли на месте. Их число выросло, строить они стали больше и выше. Вместо 5 этажных домов, стали появляться 11 этажные дома, построенные и узаконенные без разрешительных документов.

Власти, в свою очередь, активизировали борьбу против “самостроя” ещё сильнее.

В результате противостояния муниципалитета и строителей, цены на узаконивание “самостроев” выросли в десятки раз, делая строительство такого жилья нерентабельным. В этот мы начинаем наблюдать у “Частников” заметное снижение качества строительства. Более того в последнее время доходит до того, что у застройщиков не хватает средств на благоустройство придомовой территории. Многие не могут полноценно завершить строительство, оставив дома не подключенными к коммуникациям. Само собой, такое жильё малопригодно для комфортного проживания.

Справедливости ради сказать, что не все кто строит по 215 ФЗ, являются Частными застройщиками. Многие крупные и не крупные, но от этого не менее порядочные строительные компании, построили много хороших, качественных домов именно по 215 ФЗ. Однако они сделали это полностью законно, со всеми разрешительными документами. За что честь им и хвала.

Но всё же те, кто строил незаконно по 215 ФЗ, своими противоправными действиями бросили тень на репутацию этого закона, создали ассоциацию 215 ФЗ с нечто плохим, некачественным и не законным.

В последнее время кризис и санкции, так же накладывают свой отпечаток.

Здесь имеют место несколько факторов:

— За счёт удорожания строительных материалов, себестоимость строительства значительно выросла, и строить качественно и дёшево уже не получается;

— Конкуренция на рынке строительства сильно возросла. Грубо говоря – в Краснодаре каждый второй в очереди за хлебом застройщик. А там где высокая конкуренция там снижение цен. Сегодня мы видим, что крупные строительные компании для выживания на рынке строят и продают квартиры практически по себестоимости, либо с минимальной прибылью.

За счёт высокой конкуренции и большого числа застройщиков, цена на строящееся жильё, даже у надёжных застройщиков с хорошей репутацией, упала практически к уровню “частных застройщиков”, делая последних не конкурентоспособными.

Денег у людей в последнее время тоже стало меньше, как и самих людей J. В результате покупательская способность значительно снизилась.

Сегодня со стороны застройщиков, мы наблюдаем острейшую борьбу за каждого покупателя, в которой побеждают надёжные, порядочные застройщики с благородной репутацией. Те, кто строит качественно, либо хотя бы просто по 214 ФЗ.

Как вы сами понимаете “частные застройщики” сильно уступают в этой конкурентной борьбе и постепенно уходят с рынка. Те застройщики у кого есть хоть малая доля здравого смысла и рассудка, желание остаться на рынке и продолжать строить; переходят на строительство по 214 ФЗ, и строят “в белую”.

В перспективе небольшим застройщикам предстоит детально проанализировать свою деятельность и сделать выбор: либо строить официально, качественное жильё, отвечающее всем требованиям государственных стандартов строительства, либо продолжать выживать в последние не лёгкие времена и уйти с рынка.

Ну а покупателям я советую выбирать надёжных застройщиков, с опытом строительства, со всеми разрешительными документами и техническими условиями. Подробнее об этом написано в этой статье.

На последок видео о том, как нельзя строить дома:

Источник