- Как строят коттеджные поселки? На что обратить внимание девелоперу при строительстве КП в Подмосковье? на сайте Недвио
- Преимущества коттеджного строительства
- Современные коттеджи имеют ряд преимуществ:
- Концепция и бизнес-план строительства загородного поселка
- При формировании концепции коттеджного поселка должны быть выполнены следующие мероприятия:
- Выбор участка под строительство
- Критерии выбора земли под строительство поселка:
- Юридическая сторона вопроса
- Создание коттеджного посёлка. Этапы инвестиционного проекта
- Создание коттеджного посёлка. Этапы инвестиционного проекта
- Создание коттеджного посёлка. Этапы инвестиционного проекта
Как строят коттеджные поселки? На что обратить внимание девелоперу при строительстве КП в Подмосковье? на сайте Недвио
Недвижимость всегда была и есть самым популярным способом вложения средств для большинства россиян. И, хотя в последнее время, положение в малоэтажном загородном строительстве изменилось коренным образом, эта сфера не перестает интересовать не только тех, кто хочет иметь собственный дом, но и тех, кто желает на этом заработать.
Несмотря на то, что этот сегмент строительного рынка в Подмосковье и Московской области перенасыщен предложениями, сложившаяся ситуация начинает меняться, и наиболее востребованным направлением является возведение коттеджных поселков эконом-класса.
И чем больше будет таких поселков, тем лучше. Ведь каждый коттеджный поселок, построенный с использованием современных технологий — это удобство для жителей и благоустроенность города, плюс благоприятная экология, близость природы и свежий воздух.
Преимущества коттеджного строительства
Популярность загородных поселков в Подмосковье растет год от года. Многих привлекает возможность иметь свой дом, площадь которого гораздо больше городской квартиры, наслаждаться красивым видом из окна, жить в районе с благополучной экологической обстановкой.
Современные коттеджи имеют ряд преимуществ:
Покупая жилье и участок земли в таком поселке, вы делаете выгодное капиталовложение в осуществление своей мечты об идеальном доме. Самостоятельно выбираете архитектурный стиль здания, количество комнат и их назначение, реализуете свои дизайнерские фантазии на земельном участке.
Застройщиками заранее предусматриваются все объекты, которые необходимы для обеспечения жизнедеятельности. К тому же, загородные поселки отличает высокая безопасность и низкий уровень криминала.
Но, чтобы заинтересовать покупателей, и построить уютный поселок со всеми удобствами, нужно грамотно проработать многие мелочи, основная визитная карточка — это его концепция.
Концепция и бизнес-план строительства загородного поселка
Любое крупное строительство начинается с бизнес-плана. Самым ответственным этапом проектирования будущего КП, является проработка его концепции, которая базируется на детальном изучении территории и маркетинговом исследовании покупательских предпочтений.
Она позволяет заранее представить общую картину застройки, ее количественные и качественные характеристики, экономическую эффективность всего проекта.
При формировании концепции коттеджного поселка должны быть выполнены следующие мероприятия:
Концепция и бизнес-план должны отвечать не только сегодняшним запросам рынка, но и работать на перспективу: насколько удачны будут продажи к тому моменту, когда строительство будет завершено.
Она должна содержать оригинальную идею, привлекающую покупателя и быть рассчитана на платежеспособную целевую аудиторию, которая заинтересована жить в этом конкретном месте или вложить деньги.
Выбор участка под строительство
После формирования бизнес-плана, можно заняться поиском подходящей территории под строительство. Бывают случаи, когда сначала находят земельный участок и лишь потом под него формируют концепцию. Но в идеале это должно происходить одновременно.
Критерии выбора земли под строительство поселка:
Особенность грунта и глубина залегания подземных вод также играют очень большую роль, так как от этих параметров зависит выбор фундамента. Если почвы глинистые, то можно обойтись бюджетным основанием, выполненным из буронабивных свай. А для пучинистых грунтов придется заниматься устройством дорогостоящего ленточного фундамента. Подвод инженерных коммуникаций на таких почвах также усложняется.
Исследования состава земли — мероприятие недешевое, но необходимое, так как позволяет значительно снизить риски. От размера участка и сложности проведения коммуникаций будет зависеть стоимость подряда.
Юридическая сторона вопроса
Если владельцем территории является государство, то в этом случае землю придется брать в аренду. У физических лиц лучше всего сразу купить.
Свободных участков в Московской области под жилое строительство (ИЖС) очень мало, и стоят они довольно дорого (это касается и аренды). В связи с этим, застройщики покупают землю с разным целевым назначением. Это может быть территория заброшенного завода в пригороде или земли сельскохозяйственного назначения в сельской местности.
После чего, через областное Правительство, за дополнительную плату, изменяют целевое назначение участка. Цена такой процедуры будет составлять разницу между кадастровой стоимостью земли в новой категории и ее ценой до перевода. Далее, вся площадь нарезается для продажи, проводится межевание каждого участка и его регистрация в Росреестре.
Иногда застройщики на этой стадии бросают процедуру оформления. Но так как юридическая грамотность населения в последние годы значительно выросла, подобную недвижимость продать будет достаточно сложно.
Создание коттеджного посёлка. Этапы инвестиционного проекта
Создание коттеджного посёлка. Этапы инвестиционного проекта
Создание коттеджного посёлка. Этапы инвестиционного проекта
В последние годы сельскохозяйственная земля активно вовлекается в коммерческий оборот. Наиболее часто её используют для размещения коттеджных поселков, число которых за последние 5 лет выросло с
посвящается инвесторам
рискнувшим создать посёлок
На рынке действует много инвесторов: от владельцев земельных участков (собственников), развивающих один проект и до специализированных инвестиционно-строительных компаний, ведущих разработку десятков проектов.
Наша статья наиболее интересна именно индивидуальным инвесторам, которые впервые реализуют такой проект и сталкиваются с большим количеством проблем. Имея опыт подготовки инвестиционных проектов коттеджных посёлков, в этой статье мы хотим отразить все основные этапы подготовки инвестиционного проекта коттеджного посёлка (или садоводства).
В зависимости от целей преследуемых инвестором, подготовка инвестиционного проекта коттеджного посёлка обычно включает в себя ряд этапов, показанных в таблице №1.
Табл. 1
Каждый этап работ увеличивает стоимость земли, но и требует затрат времени и денег. Кроме этого в зависимости от предполагаемого результата, порядок и объём работ может несколько меняться, от указанного в таблице №1. В настоящей статье мы хотим подробнее рассмотреть все основные этапы инвестиционного проекта.
Широкий оборот земли стал возможен после выделения фермерских паёв. Получив земельные наделы в собственность, новые землевладельцы оказались в сложной финансовой ситуации – полноценное оформление прав на землю требует денег, которые есть не у всех, и многие готовы продавать свою землю. На этом этапе земля стоит очень дёшево (ещё недавно, на южных направлениях в 70 – 80 км. от Петербурга можно было купить землю за 0,3 – 0,5$/м2). В наиболее востребованных направлениях цена больше в 10 – 50 раз.
Этот список приблизителен, и маркетинговые исследования показывают, что не все факторы одинаково значимы для клиентов – конечных покупателей коттеджей/участков. В разных ценовых группах %% значимости тоже сильно разнятся.
Конкретные данные о предпочтениях покупателей можно получить в специализированных компаниях, таких как «Питер Девелопмент».
Для частных инвесторов, не располагающих своими отделами маркетинга, бывает проще обратиться к консультантам, т.к. в настоящее время первичный этап развития рынка, когда покупалось всё, уже прошёл и теперь удачное расположение участка является залогом успешной реализации проекта в условиях жёсткой конкуренции. Уже сейчас на рынке присутствует более 170 коттеджных посёлков, а ещё 5 лет назад их было менее 10!
Разрозненные фермерские паи требуют оформления границ землепользования. Требуется проведение кадастровой съёмки (топографическая съемка с нанесением границ землепользования и соответствующим правовым оформлением полученных данных). Такие работы осуществляют специализированные компании (такие как «ЮНОНА ГЕОС», «ГЕОВЕКТОР», «СФЕРА» и ряд других компаний).
Цена на такие работы уже давно сложилась и в целом по городу составляет
Подробнее про особенности изготовления топосъемки, выможете прочитать в нашей статье «Топографическая съемка для ППТ (трест ГРИИ и все, все, все)».
В подавляющем большинстве случаев, на момент покупки земельного участка в ЛО, указанная категория земель участка – земли сельскохозяйственного назначения. Для возможности жилищного строительства требуется получить разрешение (перевести землю).
Возможны два варианта:
1 – перевод с/х земли в другую категорию (для ИЖС);
2 – расширение имеющейся категории (для ведения дачного хозяйства);
Какой вариант выбрать собственнику? Это зависит от ряда факторов. Маркетинговые исследования показывают, что для конечного покупателя во многих случаях важен скорее сам факт законного проживания на земле, а не наличие статуса ИЖС.
Для недорогих посёлков сезонного проживания расположенных далее 50 км. от Петербурга не критично наличие статуса ИЖС. Покупатели готовы рассматривать покупку участка/коттеджа в ДНП (Дачное Некоммерческое Партнёрство).
В случае строительства коттеджного посёлка постоянного проживания в пределах 50 км. от Петербурга в ценовой категориях «бизнес-класса» или «элитного посёлка», наличие статуса ИЖС является скорее необходимым атрибутом предложения, т.к. такие объекты могут рассматриваться для постоянного проживания и прописки. В этом случае необходимо перевести участок в земли поселений.
Вариант перевода земель в земли поселений наиболее труден для согласования. Особенно если на участке есть лесные массивы, водоохранные зоны рек и озер. Перевод земель в настоящее время будет стоить от 10$/м2 и занять много времени. Как таковой фиксированной процедуры перевода нет, т.к. каждый перевод реализуется по индивидуальной схеме.
В случае создания посёлка сезонного проживания наиболее предпочтителен вариант создания ДНП, т.к. это стоит дешевле, занимает меньше времени на согласование и осуществляется со 100% гарантией. После этого этапа земля дорожает в разы, относительно начальной цены земли фермерских паёв.
В настоящее время вопрос перевода земли достаточно сложен и рассмотрен нами в таких статьях, как:
На этом этапе у инвестора (собственника) есть все правовые основания начать работы по подготовке проекта. Но ещё на этапе покупки земли полезно выяснить возможность получения технических условий на подключение инженерных сетей. В классической схеме необходимо получить данные по таким сетям, как:
Полученные ТУ позволят оценить затраты на инженерное обеспечение посёлка, такие как: наличие лимитов на э/энергию, места точек подключения сетей и т.п. вещи существенно влияют на стоимость разработки и реализации проекта.
Отсутствие лимитов на э/энергию вызовет необходимость ставить свой генератор, а отсутствие газа вызовет удорожание отопления коттеджей.
Надо отметить, что информация о наличии газоснабжения земельного участка, вызывает рост цен на землю в 1,5 – 2,0 раза (в сравнении с не-газифицированным).
Покупка лимитов по э/э стоит немалых денег и в зависимости от района, стоит от 25 000 до 35 000 руб./кВт. На небольшой коттеджный посёлок Вам понадобится 300 – 500 кВт…
Водоснабжение обычно делают локальным, от скважины (если централизовано).
Канализация обычно локальная, для каждого коттеджа индивидуальная.
Если Вы хотите строить на законных основаниях, Вам необходимо разработать и утвердить проект. Для начала работ с архитектором, инвестору необходимо подготовить ряд исходных документов:
Если про первые документы мы уже говорили, то про концепцию необходимо сказать более подробно. Концепция содержит в себе всю необходимую информацию для проектирования посёлка. В ней обычно описывается:
Архитектор на основании полученных данных за 1 – 2 месяца создаёт архитектурный проект посёлка, который состоит из схемы Генплана с балансом территории, профилями дорог, размещением жилых домов, элементов инженерной инфраструктуры, Технико-Экономическими Показателями. Исчерпывающий перечень разделов рабочего проекта можно посмотреть в разделе «Генеральный план коттеджного посёлка».
К проекту прилагается ОПЗ (Общая пояснительная записка) обычно имеющая следующие разделы:
С этими данными уже можно начать согласовывать проект.
Теперь осталось согласовать проект. Занимает процесс согласования от 8 до 12 месяцев и требует оформления 19 документов. Мы не станем перечислять их все, отметим только, что процесс согласования проекта многоэтапный, требует внесения изменений в проект по мере проведения процедур согласования и достаточно дорогой.
Если Вам требуется более подробная информация, Вы можете обратиться непосредственно к нам за помощью.
Сама процедура согласования постоянно меняется, что связано как с перераспределением полномочий в контрольных и согласовывающих органах, так и с введением новых требований (к примеру, требование получения новых согласований в РосТехНадзоре). Процедура согласования вполне предсказуема и вероятность удачного завершения процедуры близка к 100%. Именно близка, но не 100%. Могут быть неожиданные ситуации, к примеру, конфликтные ситуации внутри муниципалитетов, на территории которых расположен проект. Это очень затрудняет и замедляет согласование.
Мы рекомендуем инвесторам, которые не имеют опыта согласования проектной документации обращаться к специалистам, т.к. это экономит деньги и время (к примеру, такие услуги оказывает компании «Питер Девелопмент»).
Сотрудники компании «Питер Девелопмент» имеют большой опыт проектирования и согласования коттеджных поселков, от маркетинговой концепции до рабочего проекта поселка. За годы работы, нашими специалистами разработаны и реализованы проекты коттеджных посёлков как сезонного, так и постоянного проживания:
— коттеджный поселок Эконом-класса для частного инвестора в местечке «Разметелево» Всеволожского района ЛО;
— коттеджный поселок Эконом-класса для частного инвестора в местечке «Лемболово» Всеволожского района ЛО;
— коттеджный поселок Элитного класса для компании «СевЗапНефть» в местечке «Гричухино» Приозерского района ЛО;
— коттеджный поселок Эконом-класса для компании «Северная Недвижимость» в местечке «Верховское» Выборгского района ЛО;
— коттеджный поселок Комфорт-класса в Пушкине для компании «Метро-Атма» Пушкинского района Петербурга;
— котеджный посёлок Элитного класса в Шлиссельбурге для сотрудников Газпрома в Кировском районе ЛО;
— коттеджный поселок Бизнес-класса для компании «Невская Строительная Компания» в местечке «Заболотье» Всеволожского района ЛО и целый ряд других проектов.
Каждый коттеджный посёлок уникален благодаря своему расположению, рельефу местности, транспортной доступности. Именно в интеграции всех факторов и рождается успешная концепция коттеджного посёлка.
К примеру, для посёлка «Гречухино» нами была разработана маркетинговая концепция, выполнен детализированный бизнес-план и подготовлены эскизы застройки и 3D модели посёлка:
В результате согласования концепции проекта проводятся консультации с районным архитектором и другими заинтересованными сторонами, вносятся уточнения в задание на проектирование и инициирует следующие этапы рабочего проектирования: ППТ (проект планировки территории), РП внутрипоселковых наружных сетей, жилых и общественных зданий.
Окончательно условия рабочего проектирования определяются после согласования и утверждения концепции и с учетом ТУ на энергоснабжение. В результате инвестор получает на руки рабочий проект. После завершения этапа согласования и доработки проекта можно начинать реализовывать проект (продавать дома или участки, осуществлять инженерную подготовку территории посёлка и т.п.). Если Вы хотите реализовать проект коттеджного посёлка, сотрудники компании «Питер Девелопмент» помогут Вам реализовать ваши планы, от самого начала работ и до момента выхода на строительную площадку.
Источник: сотрудники компании «Питер Девелопмент».