Основные стадии инвестиционного строительного проекта: общая характеристика
Полный цикл застройки земельного участка объектом недвижимости состоит из следующих укрупненных фаз: развитие и реализация; менеджмент и эксплуатация; обветшание и слом (реконструкция и перестройка). Основные фазы цикла застройки имеют следующую характеристику.
Исследование рынка включает: выявление возможностей реализации (продажи или аренды) объекта; дифференциация возможностей реализации, выявление требуемого качества и характеристик объектов, разделение процесса застройки по фазам. Оно должно рассмотреть и проанализировать:
— взаимосвязи между спросом и предложением в пределах регионального и локального рынка недвижимости и его отдельных сегментов;
— качество самого участка и его месторасположение;
— изменения спроса и предложения в окрестностях участка застройки, сегментацию (дифференциацию), наиболее подходящую для участка, описания качеств, сопряженных с сегментацией;
— степень, в которой реализация и продажа объекта могут быть осуществлены наиболее эффективным образом;
— варианты экономического развития, необходимого для выше названных аспектов.
Исследования в отношении градостроительных условий проводятся специальными городскими службами и/или архитекторами. В результате подобного исследования должен быть найден ответ на вопрос, насколько перечень требований к объекту выполним в градостроительном отношении, в соответствии с результатами исследования рынка. Учитываются не только месторасположение участка, но и его связь с окрестностями, его доступность, соотношение функций (пропорциональное соотношение жилья, предприятий сферы услуг, магазинов и т. д.), социальный эффект, который должен быть получен в связи с желаемым качеством, и обозримость участка.
Здесь существенным является фактор выполнимости будущего плана застройки; важными являются такие элементы, как размеры имеющегося пространства, наличие технических градостроительных условий, условия окружающей среды, юридические аспекты.
В итоге исследования составляются концепция проекта, в которой отражаются пространственные, количественные и качественные функциональные аспекты различных вариантов застройки, а также перечень требований, на основе которого осуществляются дальнейшее планирование и/или разработка архитектурного решения.
Финансово-экономическое обоснование. Необходимая финансово-экономическая информация касается прогноза экономической целесообразности намеченного проекта на протяжении нескольких лет и степени финансовой выполнимости проекта. Экономическая целесообразность проекта выражается соотношением расходов и доходов в ходе эксплуатации. С этой целью результаты исследования рынка используются в расчетах для определения реально возможного уровня доходов, в то время как результаты пространственного исследования позволяют оценить вероятный уровень расходов и инвестиций.
За экономическим исследованием следует составление инвестиционного плана. Анализ финансовой осуществимости проекта рассматривает, насколько предполагаемая компания в состоянии осуществить проект своими силами или с помощью заемных средств. Он также проводится на основе результатов исследования рынка, но, прежде всего, путем изучения ожидаемых расходов и способов их покрытия. За финансовым исследованием следует составление финансового плана, целью которого является оптимальное покрытие разрыва между расходами и доходами, в особенности на начальном этапе, пока не начнут поступать первые доходы.
В результате должна быть составлена концепция, которая является основой для реализации, сдачи в аренду или продажи, управления и эксплуатации недвижимости. Кроме того, необходимо сознавать, что данные исследования на этапе разработки концепции носят общий и предварительный характер. На последующих этапах исследования становятся все более тщательными и глубокими, чтобы снизить риск ошибочных инвестиций и увеличить вероятность осуществимости проекта.
Разработка организационно-технического плана. Застройщики, девелоперские подразделения организаций-инвесторов и подрядчиков обладают иногда необходимой экспертизой для освещения всех четырех частей. Но к разработке организационно-технического плана могут быть привлечены риэлтеры и сервейеры (как эксперты по недвижимости) ввиду их осведомленности о состоянии рынка и знания данной местности. Для проведения исследования рынка и разработки дизайна могут быть приглашены по контракту специальные агенты. На более поздней стадии риэлтеры могут быть привлечены для предварительной сдачи в аренду готового объекта недвижимости, даже если данная задача осуществляется застройщиком самостоятельно.
Разработка юридического плана, включающего права собственности, контракты, договора с внешними участниками, лизинговые соглашения и т. д., играет важную роль. Так план по использованию участка земли может стать окончательным, если назначение участка определено не только муниципалитетом, но и всевозможными положениями (например, касающихся: высоты строений, соотношения застроенной и незастроенной территории, стандартов в области стоянок для машин и др.). Возможны и такие права собственности, как право наследственного пользования, права прокладки кабеля/проводов, высоковольтного кабеля и радиальной проводки на участке. Кроме того, могут быть установлены ограничения в соответствии с общественным правом на основе, к примеру, культурно-исторической ценности, законодательства в области защиты окружающей среды или интересов обороны. Во время разработки плана должно быть составлено большое число контрактов: общих соглашений с муниципалитетом, кооперативных контрактов с такими участниками, как сам муниципалитет, инвесторы и финансовые структуры. На более поздней стадии должны быть заключены строительное соглашение, (предварительные) лизинговые соглашения и, возможно, контракт о продаже.
Градостроительный (и/или архитектурный) план включает генеральный план, архитектурно-строительную часть, наружные инженерные коммуникации и сети; разработку программы строительства, спецификацию оборудования и мебели для зданий соцкультбыта, материалы инженерных изысканий, сети и сооружения вне площадки строительства. К разработке плана привлекаются архитекторы, строительные подрядчики и консультанты, а также фирмы, специализирующиеся в области геологии, техническо-экологического исследования почвы и др. В итоге составляется перечень спецификаций подробного описания участка, на котором предполагается вести строительство предполагаемого объекта. Он служит основой для задания, поручаемого архитектору, строительной комиссии или подрядчику.
Разработка финансового плана ставит задачу оценки финансовой выполнимости и целесообразности проекта с учетом факторов риска и ожидаемых доходов. Эффективность проекта проверяется инвестиционными прогнозами, прогнозами уровня арендной платы и развития спроса. Подобные анализы, как правило, поручаются консультантам, привлеченным извне, за исключением оценки строительных расходов, которая производится втесном сотрудничестве с архитекторской фирмой и/или аудиторами, проверяющими расходы.
Обычно внешний капитал привлекается путем простых займов и кредитов, а также путем ипотеки, при которой проект (или иной объект недвижимости) служит в качестве гарантии (залога). Кредиторами могут выступать банки, равно как и страховые компании или пенсионные фонды. Капитал может также быть привлечен путем долевого участия в проекте инвесторов, других застройщиков, а также частных лиц. Инвестиционные компании привлекают капитал путем эмиссии акций. Банки выступают в качестве посредников при размещении акций. Для организации финансирования возможны различные модели, разработка и обоснование которых является задачей собственных и привлеченных экспертов-экономистов. Важный критерий для выбора финансовой схемы — это продолжительность периода, в течение которого необходим капитал. Поскольку инвесторы обладают долгосрочным временным лагом, в противоположность застройщикам и/или подрядчикам-застройщикам, то это различие во временном горизонте должно быть отображено в типе финансирования.
— генеральных планов городов и населенных пунктов, включающих планы зонирования и планировки, застройки, межевания территорий, планы резервирования земель, прошедшие государственную комплексную экспертизу;
— правил землепользования и застройки, которые на основании территориального зонирования устанавливают градостроительные регламенты разрешенного использования и изменения объектов недвижимости;
— реестра сформированных земельных участков, в котором охарактеризован характер инженерного обеспечения.
Важным условием согласования проектов является обеспечение со стороны органов власти подготовки по продаже сформированных земельных участков в собственность инвесторам или передаче их в аренду через механизм торгов. Участие в торгах позволяет инициаторам застройки получить права собственности на земельный участок, подготовить проектную документацию к государственной экспертизе и после положительного решения иметь разрешение на строительство.
После того, как решение о реализации плана застройки инвестором было принято, а городская администрация дала разрешение на строительство, начинается процедура конкурса (тендера) с приглашением подрядных фирм для участия в ценовых предложениях. Архитектурно-конструкторской фирме или специализированной компании поручается управление строительством. Чаще всего застройщики всегда сохраняют управление в своих руках. Муниципалитет на основании местного законодательства в отношении строительства также имеет право осуществлять контроль через свои органы. Он также несет ответственность за обеспечение, содержание и развитие городской инфраструктуры.
Фаза шестая аренда или продажа. В случае если объект не планируется к продаже, застройщик разрабатывает меры по сдаче его в аренду по мере того, как приближается к концу строительство здания. Для этого он может обратиться к потенциальным кандидатам или воспользоваться услугами одного или нескольких риэлтеров. Более целенаправленный подход может быть применен на основе подробного исследования рынка. Полностью сданный в аренду проект означает меньший риск для его потенциального собственника, вследствие чего может быть получена более высокая цена.
Часто застройщики не желают хранить проекты в портфеле и продают их «окончательному инвестору», учитывая риски, связанные с реализацией проекта, финансирующие организации готовы платить «рисковую» премию (надбавку за понесенный риск) за законченные и сданные в аренду объекты. Инвесторы в этом случае продолжают самостоятельную застройку части объекта. Агентства по недвижимости или консультанты, специализирующиеся в области недвижимости, зачастую участвуют в продаже. В рамках окончательной сделки могут быть предоставлены всевозможные гарантии, не только в отношении качества строительно-монтажных работ, но и в отношении аренды.
Дата добавления: 2014-12-26 ; Просмотров: 2586 ; Нарушение авторских прав?
Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет
Инвестиционный проект
Инвестиционный проект – экономический или социальный проект, основанный на инвестициях.
Инвестиции при этом должны быть экономически обоснованными и целесообразными, иметь определенный срок и заранее установленные объёмы.
Для обоснования экономической целесообразности, объёма и сроков осуществления прямых инвестиций в определённый объект необходима проектно-сметная документация, составленная в соответствии с требованиями действующих стандартов, либо бизнес-план инвестиционного проекта.
Особенность инвестиционных проектов
Особенностью инвестиционного процесса является то, что он сопряжён с неопределённостью в части производимых затрат и получаемых в будущем результатов, и степень этой неопределённости может значительно варьироваться.
Таким образом, зависимости от величины риска инвестиционные проекты подразделяются на:
надежные безрисковые проекты, характеризующиеся высокой вероятностью получения гарантируемого результата (например, проекты, выполняемые по государственному заказу);
рисковые проекты, для которых характерна высокая степень неопределенности как затрат, так и результатов (например, проекты, связанные с созданием новых производств и технологий).
Типы инвестиционных проектов
Инвестиционные проекты делятся на:
Виды инвестиционных проектов
Инвестиционные проекты можно разделить на множество видов, исходя из их специфики.
На практике выделяются следующие виды инвестиционных проектов:
— Виды инвестиционных проектов по целям инвестиций:
Инвестиции, направленные на увеличение объёма выпускаемой продукции;
Инвестиции, направленные на расширение ассортимента выпускаемой продукции;
Инвестиции, направленные на повышение качества произведённой продукции;
Инвестиции, направленные на снижение издержек производства;
Инвестиции в социальные программы.
— Виды инвестиционных проектов по срокам инвестиций:
Долгосрочные инвестиции со сроком вложения инвестиций более 3 лет;
Среднесрочные инвестиции со сроком вложения инвестиций менее 3 лет;
Краткосрочные инвестиции со сроком вложения инвестиций менее 1 года.
— Виды инвестиционных проектов по объемам инвестиций:
Крупные инвестиции с размером вложений более 1 000 000 долларов США. Крупные проекты – проекты крупных предприятий, в основе которых лежит прогрессивно «новая идея» производства продукции, необходимой для удовлетворения спроса на внутреннем и внешнем рынках;
Средние инвестиции с размером вложений до 1 000 0000 долларов США. Средние проекты — это чаще всего проекты реконструкции и технического перевооружения существующих производств. Они реализуются поэтапно по отдельным производствам в строгом соответствии с заранее разработанными графиками поступления всех видов ресурсов, включая финансовые;
Малые инвестиции, с размером вложений до 100 000 долларов США. В основном малые инвестиционные проекты представляют собой планы расширения производства и увеличения ассортимента выпускаемой продукции. Их отличают сравнительно небольшие сроки реализации. Малые проекты, как правило, не требуют особой проработки технико-экономического обоснования и связанных с ним вопросов.
Также на практике реализуются мегапроекты. Это целевые инвестиционные программы, которые могут быть международными, государственными и региональными.
— По основной направленности:
коммерческие проекты, главной целью которых является получение прибыли;
социальные проекты, ориентированные, например, на решение проблем безработицы в регионе, снижение показателей криминогенности и т.д.;
экологические проекты, целью которых является улучшение среды обитания;
Основные этапы реализации проекта
1. ПРЕДПРОЕКТНАЯ ПОДГОТОВКА И ПЛАНИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА
Подготовка и сбор технических условий, градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), результатов проведения публичных слушаний и других документов в зависимости от расположения и специфики будущего объекта строительства.
— Предпроектные работы (эскизный проект)
Определение Технико-экономических показателей будущего объекта, выбор варианта посадки здания на участке и разработка предварительной концепции основных архитектурных решений.
Подготовка топосъемки и геологических работ, проведение работ по инженерному обследованию зданий в случаях реконструкции либо сноса существующих зданий в рамках реализации инвестиционного проекта.
2. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИЕЙ
Данный этап включает в себя проектирование на основании исходно-разрешительных документов и результатов изысканий: от подготовки Технического задания до получения положительного заключения экспертизы
Подготовка совместно с проектно-изыскательскими организациями задания на разработку проектно-сметной документации, проводим ее согласование.
— Определение по согласованию с заказчиком и подрядчиком объемов, этапов и стоимости проектных работ;
Осуществление выбора, преимущественно по результатам проведения конкурса, проектной организации, заключаем договора на разработку проектной документации
— Организация выполнения проектной и рабочей документации проекта
Координация работ подрядных организаций в увязке архитектурно-планировочных, объемно-пространственных, технических решений и др. нормативных требований при выполнении комплекса проектных работ.
Организация в установленном порядке согласования, утверждения и переутверждения проектно-сметной документации, а также внесение в соответствующую документацию исправлений по замечаниям и заключениям подрядных организаций и органов экспертизы.
3. ОРГАНИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
— Разрешение на строительство
Формирование полного комплекта документов необходимых для получения Разрешения на строительство объекта в соответствии с градостроительным кодексом Российской Федерации.
— Выбор Генерального подрядчика(подрядчика)
Проведение тендера и выбор Генподрядной организации, отвечающей требованиям Заказчика. Подготовка договора Генерального подряда с обязательными приложениями, включая графики производства работ и финансирования.
Контроль за строительством объекта, включая оценку качества выполнения работ, соответствие требованиям проекта и контроль за формированием исполнительной документации.
Контроль за освоением Генподрядчиком выделенных средств на строительство. Проверка соответствия фактически выполненных объёмов работ с заявленными объёмами подрядчика за отчетный период.
4. ПРИЕМКА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТА
— Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
Осуществление ввода в эксплуатацию объекта, получив разрешение в органах власти в соответствии с законодательством, при этом организуем и принимаем участие в работе приемочной комиссии по законченному строительством объекту, предоставляя полный пакет документации.
Полный комплекс мероприятий по завершении строительно-монтажных работ, включающий в себя работы с органами местного самоуправления и ресурсо снабжающими организациями, структурами БТИ, Ростехнадзора и др.
— Передача введенного в эксплуатацию объекта инвестору
Передача объекта инвестору (уполномоченной инвестором структуре) в эксплуатацию, предоставляя полный пакет исполнительной документации; Определение режима эксплуатации объекта в период опробования и приемки;